COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 JANVIER 2025

N° RG 22/04886 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VKYQ

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE SISLEY SIS [Adresse 2]

C/

[X] [T]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/00934

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Frédérique FARGUES,

M^e Dan ZERHAT,

M^e Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE SISLEY SIS [Adresse 1]), représenté par son syndic, la SAS MYRABO, dont le siège social est sis [Adresse 7], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

APPELANT

****************

Monsieur [X] [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Cyril BELLAICHE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0050

Madame [O] [B] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Cyril BELLAICHE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0050

S.A.S. CABINET LEMA IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentant légaux

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [T] sont propriétaires d’un appartement dans l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2021, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic d’alors, le Cabinet Lema Immobilier, devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin, au principal, de voir annuler l’assemblée générale du 21 octobre 2020 et obtenir une indemnisation du Cabinet Lema Immobilier au titre de leur préjudice.

Par jugement réputé contradictoire -le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Lema Immobilier régulièrement assignés n’ayant pas constitué avocat-, le Tribunal judiciaire de Nanterre a, le 20 avril 2021 :

— Annulé l’assemblée générale du 21 octobre 2020 ,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

— Débouté les époux [T] de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du 20 avril 2021, par déclaration du 22 juillet 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 10 juillet 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— le Dire et Juger recevable et bien fondé en son appel,

— Débouter M. et Mme [T] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions.

A titre principal :

— Infirmer le jugement du 20 avril 2022 en ce qu’il :

— l’a Condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, en parfaite violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

— l’a Condamné à payer à M. et Mme [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en parfaite violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

— a Prononcé la nullité de l’assemblée générale du 21 octobre 2020, alors que l’action en annulation était devenue sans objet en raison de la tenue de l’assemblée générale du 16 février 2022.

Ce faisant :

— Condamner in solidum M. et Mme [T] à lui restituer la somme totale de 3 131,30 euros, correspondant au paiement des dépens et de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A défaut et à titre subsidiaire :

— Condamner la société Cabinet Lema Immobilier à le relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 20 avril 2022,

Ce faisant :

— Condamner la société Cabinet Lema Immobilier à lui restituer la somme totale de 3 131,30 euros, correspondant au paiement des dépens, et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, indûment mis à sa charge.

Y ajoutant :

— Condamner la société Cabinet Lema Immobilier à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre aux termes de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause :

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner tout succombant sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [T] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Frédérique Fargues.

Vu les conclusions notifiées le 11 janvier 2023, par lesquelles M. et Mme [T], intimés, invitent la Cour à :

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 21 octobre 2020.

— Débouter le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Lema Immobilier de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Et à titre principal :

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

Y ajoutant :

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer :

* la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile,

* la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens,

A titre subsidiaire :

— Infirmer et/ou Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné le seul syndicat des

copropriétaires à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et, statuant à nouveau :

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Lema Immobilier à leur payer :

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile,

* 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens,

— Condamner la société Cabinet Lema Immobilier à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice, notamment d’image, qu’elle leur a infligé du fait de sa résistance illégitime à l’annulation de l’assemblée,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour infirmerait et/ou réformerait le

jugement de 1ère instance en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement

de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— Condamner la société Cabinet Lema Immobilier à leur payer :

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice, notamment d’image, qu’elle leur a infligé du fait de sa résistance illégitime à l’annulation de l’assemblée,

* 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens,

En tout état de cause :

— Condamner la société Cabinet Lema Immobilier à les relever et garantir indemnes de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires.

Vu les conclusions notifiées le 11 avril 2023, par lesquelles la société Cabinet Lema Immobilier, intimé, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 20 avril 2022 en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— Débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour ne réformerait pas le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre en date du 20 avril 2022 en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 :

— Débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes incidentes et subsidiaires,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes incidentes et

subsidiaires,

En toute hypothèse :

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger’ ou 'constater’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur les demandes nouvelles du syndicat des copropriétaires en appel :

En droit :

Selon l’article 564 du code de procédure civile : ' A peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Selon l’article 565 du code de procédure civile : ' Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.'

Selon l’article 566 du code de procédure civile : ' Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge, que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'

En l’espèce :

Le jugement en cause, rendu le 20 avril 2021, a été improprement qualifié par le Tribunal : en effet il est réputé contradictoire dès lors que le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Lema Immobilier, défendeurs régulièrement assignés, étaient défaillants.

En appel, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de condamner la société Cabinet Lema Immobilier à le relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 20 avril 2022 ainsi que par l’arrêt à intervenir. Cet appel en garantie n’a jamais été soutenu lors des débats de première instance et, comme le souligne à juste titre la société Cabinet Lema Immobilier, n’apparaît pas davantage dans la déclaration d’appel.

Cette demande est ainsi nouvelle en appel et par suite, irrecevable.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action des époux [T], invoquée par le Cabinet Lema Immobilier

Le Cabinet Lema Immobilier, défendeur défaillant en première instance, excipe de l’irrecevabilité de l’action des époux [T] devant le Tribunal, en invoquant le 2ème alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que : ' Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Les époux [T] font valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 leur a été notifié par lettre recommandée le 6 décembre 2020. Le Cabinet Lema Immobilier le conteste sans produire le commencement d’une preuve contraire. C’est donc cette date que la Cour retient. Les époux [T] ont notifié les assignations devant le Tribunal, le 5 janvier 2021.

Dès lors, le délai de deux mois prescrit au 2ème alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 a été respecté et les époux [T] étaient recevables à agir.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à 'l’infirmation du jugement attaqué en l’absence d’objet de l’action en annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2020" :

Le Tribunal a annulé l’assemblée générale du 21 octobre 2020 qui a eu lieu par correspondance, pour violation du dernier alinéa du I de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 dérogatoire du 25 mars 2020 et applicable du 1er juin 2020 jusqu’au 20 novembre 2020, qui énonce : ' Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.'

Le premier juge, après avoir constaté 'qu’aucun élément ne permet de considérer que le recours à la visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique n’était possible', a estimé que les conditions de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 pour permettre le vote par correspondance dans le cadre de cette assemblée générale, n’étaient pas remplies, et l’a donc annulée, en complétant sa motivation par un second moyen tiré du non-respect du délai de convocation.

Le syndicat des copropriétaires soulève en appel un unique moyen (au demeurant non articulé en droit) tiré de l’absence d’objet de l’action en annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2020, celle-ci 'étant devenue sans objet en raison de la tenue de l’assemblée générale du 16 février 2022".

La Cour observe d’une part, qu’aucune assemblée générale ne s’est tenue le 16 février 2022, mais le 16 février 2021 puis le 22 septembre 2022.

A supposer même que le syndicat des copropriétaires voulait mentionner l’assemblée générale du 16 février 2021, il n’avance aucun argument probant au soutien de sa thèse dès lors premièrement, que l’assemblée générale du 16 février 2021, comme d’ailleurs celle du 22 septembre 2022, ne comporte pas de résolution annulant celle du 21 octobre 2020, deuxièmement qu’il ne démontre pas qu’il y aurait identité parfaite des ordres du jour de ces assemblées et enfin, qu’il n’est pas contesté que les effets des décisions prises par l’assemblée générale du 21 octobre 2020 se sont exercés à compter de celle-ci.

Le Cabinet Lema Immobilier, qui demande également l’infirmation de l’annulation de cette assemblée générale, n’en établit pas davantage la régularité au regard des textes cités, en se bornant à affirmer que 'l’assemblée générale du 21 octobre 2020 ne pouvait en effet se tenir que par correspondance'.

Ce moyen manque en fait comme en droit et sera rejeté.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires afin d’infirmer sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, alors que ces derniers confirment (haut de page 8) 'qu’en 1ère instance,' dans un esprit d’apaisement – [ils] n’avaient pas demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.'

Dans ces conditions le syndicat des copropriétaires est bien fondé à soulever le moyen tiré de la violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile et à mentionner que le premier juge a statué ultra petita en le condamnant à verser une somme aux époux [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Il n’en ira pas de même, toutefois, de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à infirmer totalement sa condamnation aux entiers dépens, ainsi que de sa demande tendant à voir condamner la société Cabinet Lema Immobilier à lui restituer la somme totale de 3 131,30 euros, correspondant au paiement des dépens.

En effet le syndicat des copropriétaires est l’une des deux parties perdantes en première instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement sera amodié sur ce point : le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Lema Immobilier seront condamnés aux entiers dépens de première instance. Pour le cas où le syndicat des copropriétaires aurait payé la totalité desdits dépens au titre de l’exécution provisoire du jugement, il n’y a pas lieu de condamner la société Cabinet Lema Immobilier à lui régler la somme en cause. En effet un arrêt de cour d’appel réformant un jugement vaut titre exécutoire pour récupérer les sommes versées.

Sur la demande des époux [T] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à des dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en 'uvre par la partie adverse du projet contesté.

En l’espèce, il ne ressort ni des conclusions échangées ni de la teneur des écritures du syndicat des copropriétaires, que la position procédurale du syndicat des copropriétaires -d’ailleurs fondée en ce qui concerne leur demande d’annulation de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile entachée d’ultra petita – présenterait un caractère abusif.

Les époux [T] doivent ainsi être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il en ira de même s’agissant de la demande des époux [T] tendant à voir condamner le Cabinet Lema Immobilier à leur payer des dommages et intérêts au regard du préjudice, notamment d’image, infligé du fait de sa résistance illégitime à l’annulation de l’assemblée, par adoption des motifs retenus par le Tribunal, à savoir le défaut d’éléments établissant l’existence effective dudit préjudice.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à modifier le jugement en ce qui concerne les dépens : le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Lema Immobilier seront condamnés aux entiers dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel.

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Infirme le jugement du 20 avril 2021 du Tribunal judiciaire de Nanterre en tant qu’il a :

° Condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

° Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— en Confirme toutes les autres dispositions,

Statuant de nouveau des chefs réformés

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sisley sis [Adresse 2], représenté par son syndic Myrabo, RCS de [Localité 12] n° 519 341 317, dont le siège social est [Adresse 7], représenté par son président domicilié en cette qualité audit siège, et la société Cabinet Lema Immobilier, RCS de [Localité 11] n° 320 798 655, dont le siège social est [Adresse 5], représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège, à payer les entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sisley sis [Adresse 2], représenté par son syndic Myrabo, RCS de [Localité 12] n° 519 341 317, dont le siège social est [Adresse 7], représenté par son président domicilié en cette qualité audit siège, à payer les entiers dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT