COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 AVRIL 2025

N° RG 24/04204 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTY3

AFFAIRE :

S.C.I. CAPRICORNE QUATORZE

C/

S.D.C. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 2]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Juin 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 24/00290

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03.04.2025

à :

M^e Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES (J130)

M^e Claire ZEINE, avocat au barreau de VAL D’OISE (79)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. CAPRICORNE QUATORZE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : J130 – N° du dossier E0005TW3

APPELANTE

****************

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Claire ZEINE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 79 – N° du dossier E0006UY0

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant règlement du 21 janvier 1991 a été créé la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4].

La société civile immobilière Le Capricorne Quatorze, représentée par son gérant M. [C] [W], a acquis plusieurs lots de cette copropriété :

— suivant vente en viager consentie par Mme [G] le 26 juin 1992,

— suivant vente intervenue dans le cadre de la liquidation judiciaire de M. [D].

La copropriété comptait alors 3 copropriétaires : la société Le Capricorne Quatorze, M. et Mme [E].

M. [G], ès qualité de représentant de l’indivision [G], est devenu copropriétaire des lots n°2 et 3 en 2003.

Les lots 2, 3, 4 et 8 ont été vendus par les consorts [E] et M. [G] à la société civile immobilière FDS le 6 août 2020.

La répartition des tantièmes était alors la suivante :

—  439/ 1000èmes : société civile immobilière Le Capricorne Quatorze,

—  561/ 1000èmes : société civile immobilière FDS.

Le gérant de la société FDS, M. [L], a été désigné en qualité de syndic bénévole le 23 octobre 2020.

Par acte du 1er mars 2024, la société Le Capricorne Quatorze a fait assigner selon la procédure accélérée au fond le syndicat de copropriété du [Adresse 2], représenté par M. [L], aux fins d’obtenir principalement la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire afin de procéder à l’administration de la copropriété pendant une durée d’un an renouvelable.

Par jugement contradictoire rendu le 14 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré la procédure accélérée au fond régulière en la forme,

— débouté la société Le Capricorne Quatorze de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Le Capricorne Quatorze à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ([Localité 4]), représenté par son syndic bénévole M. [L], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

— condamné la société Le Capricorne Quatorze au paiement des dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 28 juin 2024, la société Le Capricorne Quatorze a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’il a :

— déclaré la procédure accélérée au fond régulière en la forme,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Le Capricorne Quatorze demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, 29-1, 18, 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-2 du décret du 17 mars 1967, de :

'- juger recevable et bien fondée l’appel de la sci Le Capricorne Quatorze à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 14 juin 2024,

en conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 14 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

et, statuant à nouveau,

— ordonner la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire afin de procéder à l’administration de la copropriété sise [Adresse 2] [Localité 4] pendant une durée d’un an, renouvelable,

— juger que l’administrateur provisoire désigné pourra se faire remettre l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

— juger que l’administrateur provisoire désigné pourra rétablir les comptes de la sci Le Capricorne Quatorze vis-à-vis du syndicat des copropriétaires,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ([Localité 4]) au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et dispenser la sci Le Capricorne Quatorze de participer à ces dépenses.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat de copropriété du [Adresse 2] demande à la cour de :

'à titre principal :

— confirmer le jugement rendu selon la forme accélérée au fond par le tribunal judiciaire de Pontoise le 14 juin 2024 (RG n°24/00290), en ce qu’il a :

— débouté la société Le Capricorne Quatorze de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société Le Capricorne Quatorze à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ([Localité 4]), représenté par son syndic bénévole M. [P] [L], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Le Capricorne Quatorze au paiement des dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

statuant à nouveau :

— déclarer le syndicat de copropriété du [Adresse 2] représenté par M. [P] [L] en sa qualité de syndic bénévole du syndicat de copropriété à forme coopérative de l’immeuble sis [Adresse 2] recevable en ses demandes ;

— accueillir le syndicat de copropriété du [Adresse 2] représenté par M. [P] [L] en sa qualité de syndic bénévole du syndicat de copropriété à forme coopérative de l’immeuble sis [Adresse 2], dans ses conclusions, fins et moyens ;

en conséquence :

à titre principal :

— débouter la sci Le Capricorne Quatorze de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens ;

à titre subsidiaire et si par extraordinaire le jugement dont appel venait à être infirmé :

— déclarer le syndicat de copropriété du [Adresse 2] représenté par M. [P] [L] en sa qualité de syndic bénévole du syndicat de copropriété à forme coopérative de l’immeuble sis [Adresse 2] recevable et bien fondé en son appel incident ;

— infirmer le jugement rendu selon la forme accélérée au fond par le tribunal judiciaire de Pontoise le 14 juin 2024 (RG n°24/00290), en ce qu’il a :

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

statuant à nouveau :

— ajouter les chefs de mission suivants :

— dire que les honoraires de l’administrateur seront à la charge du demandeur, la sci Le Capricorne Quatorze ;

— juger que l’administrateur provisoire désigné pourra rétablir les comptes de M. [E], de M. [L] et du syndicat des copropriétaires vis-à-vis de la sci Le Capricorne Quatorze ;

en tout état de cause :

— dire que la sci le Capricorne Quatorze sera exclue de la répartition de toute somme perçue par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette procédure ;

— condamner la sci Le Capricorne Quatorze au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la sci Le Capricorne Quatorze en tous les dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la désignation d’un administrateur provisoire

La société Le Capricorne Quatorze affirme en premier lieu que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis.

Rappelant la situation de la copropriété au 23 octobre 2020 (date du début du mandat de syndic de M. [L]) et au 1er novembre 2021, l’appelante indique que la copropriété n’a plus de fonds pour faire face à ses charges et qu’aucune charge n’est provisionnée pour les 'travaux et opérations exceptionnelles'.

Elle souligne que le compte bancaire de la copropriété était débiteur lors de la saisie attribution qu’elle a diligentée le 12 juillet 2023 et qu’il avait été clôturé lors de la saisie attribution du 10 septembre 2024.

La société Le Capricorne Quatorze soutient également qu’elle n’est plus convoquée à aucune assemblée générale, que les comptes ne sont pas approuvés, qu’aucun appel de fonds n’est effectué et que le syndic ne justifie pas de sa gestion comptable et financière.

Elle expose détenir une créance de 46 726, 73 euros sur le syndicat des copropriétaires sur le fondement de plusieurs décisions de justice qui n’ont jamais été exécutées, créance qu’elle ne parvient pas à recouvrer, ce qui témoigne selon elle des difficultés de gestion de la copropriété.

En deuxième lieu, l’appelante soutient que le syndicat des copropriétaires se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, puisqu’elle a découvert que de nombreux travaux ont été réalisés dans la copropriété sans vote de l’assemblée générale des copropriétaires et sans financement par le syndicat des copropriétaires.

La société Le Capricorne Quatorze allègue d’une situation de blocage empêchant le fonctionnement normal de la copropriété en raison de la mésentente entre son gérant et le syndic, relatant des manoeuvres engagées par le syndic pour l’empêcher de procéder à la vente de ses lots.

Elle conclut à la nécessité de désigner un administrateur provisoire mais indique que le coût doit en être mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires et que la demande formée par l’intimée concernant M. [E] ne peut être admise dès lors que celui-ci n’est plus copropriétaire et n’est pas partie à la procédure.

Le syndicat des copropriétaires expose en réponse que l’objectif de l’appelante n’est pas de faire en sorte d’améliorer la copropriété mais de recouvrer une hypothétique dette, injustifiée et incertaine, alors même que la société Le Capricorne Quatorze refuse depuis plusieurs années de s’acquitter de ses charges de copropriété.

Il explique que le montant réclamé par l’appelante au titre de sa créance prétendue ne cesse de changer et que la plupart des décisions sur lesquelles elle se fonde sont très anciennes et prescrites.

Il affirme qu’en tout état de cause, la société civile immobilière Le Capricorne Quatorze ne saurait fonder sa demande de désignation d’un administrateur provisoire sur l’existence de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’est aucunement démontré que son équilibre financier soit gravement compromis ou qu’il se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Il expose que la seule difficulté de la copropriété réside dans l’absence de paiement de ses charges par l’appelante, qui conteste chaque assemblée générale sans même s’y rendre, bien que dûment convoquée.

Il fait valoir que la copropriété n’a aucune dette puisque le syndic bénévole actuel gère la copropriété et règle toutes les charges et dépenses générées par la copropriété et précise qu’il n’existe pas de travaux envisagés dans la copropriété, raison pour laquelle il n’y a pas de budget travaux prévisionnel.

Le syndicat des copropriétaires relate que la SCI FDS a entrepris certains travaux qui ont profité à la copropriété dont il n’a pas été sollicité le remboursement auprès de la société Le Capricorne Quatorze.

Il souligne s’être trouvé dans l’obligation d’indiquer aux potentiels acquéreurs des lots appartenant à l’appelante des condamnations d’arriérés de charges figurant dans le jugement du 25 avril 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise, l’appel contre cette décision ayant en outre été radié faute d’exécution par la société Le Capricorne Quatorze.

L’intimé précise que des assemblées générales ont eu lieu le 1er octobre 2021, le 21 octobre 2023 et qu’une autre est prévue le 7 février 2025, l’appelante étant systématiquement convoquée et soutient que le compte bancaire de la copropriété est toujours ouvert.

Le syndicat des copropriétaires conclut donc à la confirmation du jugement attaqué.

Il sollicite subsidiairement de prévoir que la provision allouée à l’administrateur judiciaire sera aux frais avancés de la société civile immobilière Le Capricorne Quatorze et de dire que l’administrateur provisoire désigné pourra rétablir les comptes de M. [E], de M. [L] et du syndicat des copropriétaires vis-à-vis de l’appelante.

Sur ce,

Selon l’alinéa 1er de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 'Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.'

Dès lors l’existence d’une mésentente, fût-elle sérieuse, entre les copropriétaires, qui n’est pas discutée en l’espèce, n’est pas un motif de désignation d’un administrateur provisoire.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les 'comptes-rendus d’assemblée générale’ établis en 2007, 2009, 2012, 2014, 2016, 2017, 2019, 2020 et 2021.

Les documents annexés au compte-rendu de l’assemblée générale du 6 novembre 2021, à laquelle la société Le Capricorne Quatorze a été convoquée par lettre recommandée mais ne s’est pas présentée, permettent d’établir que la copropriété est assurée, que des travaux d’étanchéité avec ont été réalisés, que le registre des copropriétés est tenu à jour et que la gestion de la copropriété est assurée.

Le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal d’assemblée générale du 21 octobre 2023, à laquelle assistait le représentant de la société civile immobilière Le Capricorne Quatorze, qui a approuvé les comptes de la copropriété pour l’année écoulée, ainsi qu’une convocation pour l’assemblée générale du 7 février 2025. Il est précisé dans les annexes que les charges de copropriété se sont élevées à la somme de 662, 62 euros en 2022 (assurance, eau et électricité), somme qui a été intégralement réglée par la société FDS.

Si la société Le Capricorne Quatorze a fait diligenter une saisie-attribution le 11 juillet 2023 à l’encontre du syndicat des copropriétaires entre les mains de la Caisse fédérale de Crédit Mutuel assemblée générale St Prix, cet acte indique que le total disponible est de 0 euro 'dont comptes fusionnés – 106, 87 euros', cet élément est insuffisant à démontrer que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis.

Il n’est pas davantage justifié que le compte bancaire de la copropriété aurait été fermé, l’intimé versant aux débats un courrier de la banque indiquant que le commissaire de justice a mal rédigé les coordonnées du compte dans sa tentative de saisie du 10 septembre 2024.

Au surplus, la société Le Capricorne Quatorze a été condamnée, par jugement rendu le 25 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise, à verser au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 12 061,08 euros au titre des arriérés de charges pour les années 2014, 2015, 2017 et 2018 et l’appelante, qui ne règle pas ses charges de copropriété, est donc particulièrement mal fondée à venir ensuite arguer de difficultés financières du syndicat des copropriétaires.

Il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d’avertir les acquéreurs potentiels des lots de la société Le Capricorne Quatorze de cette dette au titre des charges de copropriété, alors même que cette transparence est une obligation légale, dès lors que cette décision bénéficie de la force exécutoire et que l’appel interjeté par l’appelante a été radié pour défaut d’exécution.

Quant à la créance dont se prévaut la société Le Capricorne Quatorze à l’encontre du syndicat des copropriétaires qui correspondrait à des sommes qu’elle a avancées pour entretenir l’immeuble du fait de difficultés dans la gestion de la copropriété, entre 1991 et 2003 selon ses propres conclusions, elle n’est étayée par aucun élément probant : les décisions judiciaires produites par l’appelante concernent en effet des procédures engagées par le syndicat des copropriétaires aux fins de recouvrer des charges de copropriété ou des actions en nullité exercées par la société Le Capricorne Quatorze à l’encontre d’assemblées générales.

Aucune pièce n’est produite par l’appelante se rapportant à la conservation de l’immeuble et, à supposer même établi que les travaux que le syndicat des copropriétaires indique avoir fait réaliser (installation d’un portail et d’un portillon, réfection de la clôture, changement des gardes-corps et des boîtes aux lettres) aient été diligentés sans l’accord de l’assemblée générale, cette circonstance ne peut à l’évidence démontrer que celui-ci serait 'dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble’ au sens de l’article 29-1 susvisé.

S’agissant du 'budget travaux prévisionnel', il convient de souligner qu’il est particulièrement contestable pour l’appelante de tirer argument de son absence alors même qu’elle refuse de régler les charges de copropriété qui lui sont réclamées.

Finalement, la société Le Capricorne Quatorze ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que serait remplie l’une ou l’autre des conditions prévues à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour la désignation d’un administrateur provisoire et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a statué en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Le Capricorne Quatorze ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement attaqué,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Le Capricorne Quatorze aux dépens d’appel ;

Condamne la société Le Capricorne Quatorze à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président