COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72D

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2025

N° RG 23/02224 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VY2G

AFFAIRE :

[U] [R]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER '[Adresse 9]' SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL FB & MB

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10]

N° RG : 21/05692

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Corinne ROUX,

M^e Philippe CHATEAUNEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Autre qualité : Intimé dans 23/02016 (Fond)

Représentant : M^e Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564

Madame [V] [O] épouse [R]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Autre qualité : Appelant dans 23/02016 (Fond)

Représentant : M^e Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER 'RESIDENCE DU [Adresse 8]' SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL FB & MB, exerçant sous l’enseigne CITYA CHATEAU NEUF venant aux droits et obligations de la société ACCORD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et M^e Franck RICHARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [R] ont relevé appel, par déclaration du 5 avril 2023, d’un jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 2 mars 2023, en tant qu’il :

— les a déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire déplacer la trappe technique d’accès aux réseaux téléphoniques et fibre des bâtiments Mistinguett et Ecuries de ladite résidence à au moins 1 mètre du seuil d’entrée du lot n°87 leur appartenant, et à procéder à la parfaite remise en état de la cour pavée après dépose de la trappe, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— les a déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur

verser, à titre de dommages-intérêts, la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et de la gêne subis,

— les a déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

— a rejeté leur demande visant à voir appliquer l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— les a condamnés à verser une somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires ainsi

qu’aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2023, par lesquelles M. et Mme [R], appelants, invitent la Cour à :

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 2 mars 2023 en ce qu’il les a déboutés de :

* leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire déplacer la trappe technique d’accès aux réseaux téléphoniques et fibre des bâtiments Mistinguett et Ecuries de ladite résidence à, au moins, 1 mètre du seuil d’entrée de leur lot n°87 et à procéder à la parfaite remise en état de la cour pavée après dépose de la trappe, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

* leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et de la gêne subis,

* leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

* a rejeté leur demande visant à voir appliquer l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à verser une somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux dépens.

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à faire déplacer la trappe technique d’accès aux réseaux téléphoniques et fibre des bâtiments Mistinguett et Ecuries de ladite résidence à au moins 1 mètre du seuil d’entrée de leur lot n°87 et à procéder à la parfaite remise en état de la cour pavée après dépose de la trappe,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser à titre de dommages-intérêts la somme de 5 000 euros en réparation préjudice de jouissance et de la gêne subis,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner à leur verser une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de l’association Roux Piquot Joly, avocat aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire et juger qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Vu les conclusions notifiées le 5 octobre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— constater, dire et juger l’absence de préjudices subis par les époux [R] que ce soit en terme de trouble de jouissance, de gêne, de dégradation, d’inesthétisme, de dangerosité, d’atteinte à la valeur vénale du lot 87, comme d’atteinte à la liberté d’aller et venir,

En conséquence,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

et statuant à nouveau :

— constater la mauvaise foi des époux [R],

— déclarer l’appel comme étant abusif,

— condamner les époux [R] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi, à raison de leur mauvaise foi, laquelle caractérise un abus de procédure d’appel,

— confirmer le jugement pour le surplus ;

En tout état de cause

— condamner in solidum les époux [R] au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Philippe Châteauneuf, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 juin 2025.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'déclarer’ et 'constater’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande des époux [R] tendant à faire déplacer la trappe technique d’accès aux réseaux téléphoniques et fibre des bâtiments Mistinguett et Ecuries à, au moins, 1 mètre du seuil d’entrée de leur lot n°87 et à procéder à la parfaite remise en état de la cour pavée après dépose de la trappe, sous astreinte

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« II. -Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III .Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. »

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« (…) Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. (…) »

En l’espèce

Les époux [R] font valoir que la trappe litigieuse porte atteinte aux modalités de jouissance de leur lot, car elle est implantée au droit de la porte d’entrée de leur lot sans leur accord ni de décision de l’assemblée générale ; ils invoquent également un trouble de jouissance, de gêne, de dégradation, d’inesthétisme, de dangerosité, d’atteinte à la valeur vénale du lot 87, et d’atteinte à leur liberté d’aller et venir.

Il ressort du constat d’huissier dressé par Maître [W], huissier de justice, le 7 octobre 2020 (Pièce époux [R] n°6), et par Maître [T], huissier de justice, le 27 juillet 2023 (pièce syndicat des copropriétaires n°5), que la trappe en question, un carré de 61 ou 60 centimètres de côté, est recouverte d’un paillasson métallique faisant 1 centimètre d’épaisseur ainsi que d’une jardinière, qu’elle se situe à 25,8 ou 26 cm de la porte d’entrée de leur maison et son emprise occupe 30 ou 26 centimètres par rapport au passage menant à ce seuil de 85 centimètres, de telle sorte que lorsque la trappe est ouverte, les charnières étant du côté dudit passage, celui-ci s’en trouve réduit d’autant. L’huissier a également mis en évidence un débord de la trappe par rapport à son cadre de 7 millimètres côté cour, de 3 à 4 millimètres côté droit, de moins d’un millimètre côté gauche et de 3 millimètre du côté du bâtiment Ecuries.

Le Tribunal a débouté les époux [R] en relevant à juste titre, que ce regard et cette trappe sont situés dans la cour qui est une partie commune, et que cet ouvrage a remplacé l’ancien regard, qui était implanté presque au même endroit, à 50 centimètres environ, mais connaissait des problèmes d’écoulement des eaux, que cet ouvrage recouvert de pavés identiques à ceux de la cour n’est pas inesthétique et ne nécessite que très rarement d’être ouvert, et qu’enfin le prestataire a indiqué par mèl du 16 mars 2021, les raisons techniques qui l’avaient contraint à placer ce regard à l’endroit actuel. Quant aux arguments relatifs à la planéité imparfaite de cette trappe et au risque de chute allégué par les requérants, le Tribunal les a écartés en observant que la trappe, de 61 ou 60 centimètres de côté, est recouverte en partie d’un paillasson métallique d’un 1 centimètre d’épaisseur et en partie d’une jardinière, et qu’aucun accident n’est rapporté.

En appel, les époux [R] présentent les mêmes arguments mais ne produisent aucun élément probant concernant en particulier la fréquence des périodes d’ouverture de cette trappe technique ou de son accidentologie ; de même, ils n’apportent aucun commencement de preuve quant à l’éventuelle perte de valeur de leur lot, à un trouble de jouissance, de gêne, de dégradation, d’inesthétisme, de dangerosité, d’atteinte à la valeur vénale du lot 87, ou encore d’atteinte à leur liberté d’aller et venir.

Dès lors ils ne sont pas fondés à invoquer l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 car ils n’établissent pas l’existence d’une ' modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance', ni l’article 9 car ils n’établissent pas l’existence d’un 'préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations', ni enfin de l’article 14 car ils n’établissent pas l’existence de 'dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes'. Il en va de même, pour les mêmes raisons, s’agissant de l’article 544 du code civil.

Leur demande sera rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sera également rejetée, par voie de conséquence, leur demande tendant au paiement 'à titre de dommages-intérêts de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et de la gêne subis'.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement, par les époux [R], de dommages-intérêts ' en réparation du préjudice subi (…) à raison de leur mauvaise foi, laquelle caractérise un abus de procédure d’appel '

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de condamner les époux [R] à lui verser une somme à titre de dommages-intérêts ' en réparation du préjudice subi (…) à raison de leur mauvaise foi, laquelle caractérise un abus de procédure d’appel '. Une telle constatation ne ressort pas, toutefois, des conclusions échangées ni de la teneur des écritures, dans le cadre du présent litige. En effet, le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à des dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en 'uvre par la partie adverse du projet contesté. Le principe du droit d’agir implique que la décision judiciaire de ne pas retenir le caractère fondé des prétentions ne suffit pas à caractériser l’abus de procédure. Faute de caractère abusif de la position procédurale des époux [R], le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [R], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par Maître Philippe Châteauneuf, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 2 mars 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— Condamne in solidum M. [U] [R] et Mme [V] [G] [P] épouse [R], [Adresse 4], aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés par Maître Philippe Châteauneuf, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT