COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°173

CONTRADICTOIRE

DU 03 JUIN 2025

N° RG 24/02871 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WQOE

AFFAIRE :

[Y] [U]

C/

S.A. ERIGERE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Janvier 2024 par le Juridiction de proximité de [Localité 8]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 23/000640

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03/06/25

à :

M^e Jean-marc ESSONO-NGUEMA

M^e Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [Y] [U]

né le 26 Septembre 1965 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Postulant : M^e Jean-marc ESSONO-NGUEMA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 160

Plaidant: M^e Félicité esther ZEIFMAN de la SELEURL CONVERGENCES Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0914

****************

INTIMEE

S.A. ERIGERE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 612 05 0 5 91

[Adresse 2]

[Localité 3]

Postulant : M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159, substitué par Maître Liz CAJGFINGER, avocate au barreau de Paris

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport, en présence de Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire

Adjointe administrative faisant fonction de greffière, lors des débats : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé de la décision : Madame NISI Bénédicte

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2019, la SA d’HLM Erigère a donné à bail à Mme [P] [I], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 576,51 euros, provision sur charges comprise.

Mme [P] [I] est décédée le 6 juin 2022.

M. [Y] [U] a, en sa qualité de concubin, sollicité l’attribution du logement de Mme [P] [I].

Par courrier recommandé en date du 14 novembre 2022, la SA Erigère a demandé la restitution des lieux, refusant la demande de transfert de bail au motif que M. [Y] [U] ne justifiait pas plus d’un an de cohabitation avec la défunte locataire en titre.

Par acte de commissaire en date du 2 juin 2023, la société d’HLM Erigère a fait délivrer assignation à M. [U] à comparaître devant le tribunal de proximité de Sannois, aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de voir constater la résiliation de plein droit du bail portant sur l’appartement n°305 situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que sur l’emplacement de parking n°25, en raison du décès de Mme [P] [I], locataire en titre, le 6 juin 2022,

— voir ordonner l’expulsion de M. [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans avoir à observer un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, du logement sis [Adresse 1] a [Localité 7], avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, ce à compter de la décision à intervenir,

— d’être autorisée à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et péril de M. [U], conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 600 euros mensuels, et à ce jour la somme de 1 898,44 euros, sauf à parfaire, et ce à compter de la résiliation du bail le 6 juin 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs,

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût de la présente assignation et de ses suites.

Par jugement contradictoire du 30 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— dit que M. [U] ne peut prétendre au transfert du droit au bail portant sur l’appartement bâtiment C, appartement C 305, situé [Adresse 1] à [Localité 7],

— constaté l’extinction du bail portant sur le logement précité conclu le 30 septembre 2019 entre la société d’HLM Erigère et Mme [P] [I], et ce, au jour du décès de cette dernière survenu le 6 juin 2022,

— constaté la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [U] du logement susvisé à compter du 7 juin 2022,

— condamné M. [U] à verser à la société d’HLM Erigère une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— ordonné à M. [U] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— débouté la société d’HLM Erigère de sa demande d’expulsion immédiate,

— dit qu’à défaut pour M. [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d’HLM Erigère pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [U] à verser à la société d’HLM Erigère, la somme de 1 428,37 au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtées au 6 décembre 2023, échéance de novembre incluse et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné M. [U] à verser à la société d’HLM Erigère, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [U] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 2 juin 2023,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 8 mai 2024, M. [U] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 novembre 2024, M. [U], appelant, demande à la cour, sur le fondement des articles 1, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 :

— d’infirmer le jugement querellé dans toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— dire qu’il a cohabité plus d’un an dans l’appartement litigieux avec Mme [P] [I] avant son décès survenu en juin 2022,

— dire que le bail portant sur l’appartement n°305 situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que sur l’emplacement de parking n°25, conclu par feu [P] [I] lui a été transféré de plein droit en raison de la satisfaction des conditions posées aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989,

en conséquence,

— ordonner à son profit la poursuite du bail portant sur l’appartement n°305 situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que sur l’emplacement de parking n°25,

— condamner la société Erigère à lui verser la somme 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Erigère aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2024, la société Erigère, intimée, demande à la cour de :

— dire irrecevables les conclusions d’appelant signifiées par acte extra-judiciaire en date du 13 août 2024 en application des dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile, lesdites conclusions ne mentionnant pas la profession de M. [U],

— débouter en conséquence M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

y ajoutant,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— déclarer M. [U] mal fondé en son appel,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent,

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] aux entiers dépens qui comprendront ceux de première instance et ceux d’appel lesquels pourront être recouvrés par la SELARL Pautonnier & Associés dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’irrecevabilité des conclusions d’appelant.

La société Erigère soulève l’irrecevabilité des conclusions signifiées le 13 août 2024 dans l’intérêt de M. [Y] [U], motif pris que n’y est pas mentionnée sa profession.

Sur ce,

En application de l’ article 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’ article 960 n’ont pas été fournies, que pour les personnes physiques ces indications sont ses noms, prénoms, profession , domicile, nationalité, date et lieu de naissance

En l’espèce, M. [Y] [U] a régularisé ses conclusions du 13 août 2024 en indiquant dans celles signifiées le 28 octobre 2024 qu’il exerce la profession de commercial (HK Telecom Consulting), de sorte qu’il a y a lieu de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée en défense par la société Erigère.

Sur l’appel de M. [Y] [U].

— Sur la demande de transfert de bail à son profit formée par M. [Y] [U].

M. [Y] [U] poursuit l’infirmation du jugement en sa disposition ayant dit qu’il ne peut prétendre au transfert du droit au bail portant sur l’appartement bâtiment C, appartement C 305, situé [Adresse 1] à [Localité 7], et ayant en conséquence constaté l’extinction du bail portant sur le logement précité, conclu le 30 septembre 2019 entre la société d’HLM Erigère et [P] [I], et ce, au jour du décès de cette dernière survenu le 6 juin 2022. Il fait valoir qu’aux termes des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, le transfert du bail au concubin notoire est de droit et est subordonné à la seule condition de la preuve de l’existence d’une cohabitation effective depuis au moins un an à la date du décès, qu’il prétend qu’il justifie remplir cette condition par les différentes pièces qu’il verse aux débats et notamment des factures de téléphone, des documents relatifs aux opérations funéraires, des témoignages de voisins, ajoutant que de son union avec Mme [P] [I] est né le 1er août 2007 un fils [E] [N] [U] résidant à l’adresse des lieux loués à [Localité 6], commune où il est également scolarisé au collège Isabelle Autissier.

La société Erigère poursuit la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, répliquant que M. [Y] [U] ne justifie pas, par les pièces qu’il produit, d’une cohabitation effective avec la mère de son enfant, depuis au moins un an à la date de son décès intervenu le 6 juin 2022.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'.

S’agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale.

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d’au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas.

En l’espèce, M. [Y] [U] échoue à démontrer par les pièces qu’il verse aux débats avoir vécu plusieurs années avec Mme [P] [I] dans l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7] et plus particulièrement au moins un an avant son décès survenu le 6 juin 2022 : ainsi, les factures produites relatives à l’achat du matériel de barre de son et de jeux video destinés à son fils qui vivait avec sa mère, les factures d’abonnement internet et téléphonie mobile, les attestations non conformes au prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, ne suffisent pas à établir la réalité de la cohabitation dont M. [Y] [U] se prévaut durant la période du juin 2021 à juin 2022, les documents produits en cause d’appel relatifs aux opérations funéraires et le certificat d’inscription et de scolarité de [E] [N] [U] n’ont pas davantage de valeur probante.

Bien plus, la société Erigère produit l’enquête d’occupation qu’elle a diligentée à la fin de l’année 2021 renseignée par feue [P] [I] qui déclare vivre dans l’appartement avec son seul fils, [E] [U] né le 31 juillet 2007.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge, après avoir retenu que M. [Y] [U] ne remplissait pas les conditions légales lui permettant de bénéficier du transfert de bail, l’a débouté de ses demandes.

Le jugement rendu le 30 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Sannois doit donc être confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les mesures accessoires.

M. [Y] [U] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Erigère au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant M. [Y] [U] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

Rejette l’exception d’irrecevabilité des conclusions signifiées dans l’intérêt de M. [Y] [U] soulevée en défense par la société Erigère,

Confirme le jugement rendu le 30 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Sannois en toutes ses dispositions,

Déboute M. [Y] [U] de toutes ses demandes,

Condamne M. [Y] [U] à verser à la société Erigère la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [U] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Pautonnier & Associés dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,