COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°271

CONTRADICTOIRE

DU 30 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04593 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WU3D

AFFAIRE :

[T] [C]

…

C/

Société S.A H.L.M ERIGERE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000658

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 30.09.2025

à :

M^e Karine LEVESQUE

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [T] [C]

née le 10 Juin 1980 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Karine LEVESQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N-[Numéro identifiant 5] du 27/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

Monsieur [M] [O] [O]

né le 07 Janvier 1978 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Karine LEVESQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-[Numéro identifiant 6] du 27/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

****************

INTIMEE

Société S.A H.L.M ERIGERE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : B 6 12. 050 .591

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffier, lors des débats et du prononcé : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 2 novembre 2021 à effet au 5 novembre 2021, la SA d’HLM Erigère a donné en location à M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 975,44 euros, outre une provision sur charges de 204,10 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 975,44 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 août 2023, la société d’HLM Erigère a assigné M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ou, à défaut, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce, à la suite de la délivrance le 5 avril 2023, d’un commandement de payer visant cette clause,

— ordonner l’expulsion des locataires, et celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— les voir condamner solidairement au paiement de la somme principale de 6 833,17 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 juin 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023 sur la somme de 4 810, 77 euros et depuis l’assignation pour le surplus, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— les voir condamner au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 5 avril 2023 et assortie la décision de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire rendu le 28 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— condamné solidairement M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à payer à la société d’HLM Erigère la somme de 15 300,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté à la date du 1er mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023 sur la somme de 4 810,77 euros, à compter du 29 août 2023 sur la somme de 6 833,17 euros et à compter du 28 mai 2024 pour le surplus,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 2 novembre 2021 entre la société d’HLM Erigère d’une part, et M. [M] [O] [O] et Mme [C] d’autre part, portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 11] se sont trouvées réunies à la date du 5 juin 2023,

— rejeté la demande formée par M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] tendant à ce qu’il leur soit octroyé des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la société d’HLM Erigère de sa demande tendant à voir assortir d’une astreinte, l’obligation de quitter les lieux du locataire,

— dit qu’à défaut pour M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM Erigère pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à payer, à compter du 5 juin 2023, à la société d’HLM Erigère une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte susvisée soit le 5 mars 2024 et qu’elle sera due jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. [M] [O] [O] aux dépens,

— débouté la société d’HLM Erigère de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 17 juillet 2024, M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 10 novembre 2024, M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C], appelants, demandent à la cour :

— de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— d’infirmer le jugement en date du 28 mai 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce :

* qu’il les a condamnés solidairement à payer à la société d’HLM Erigère la somme de 15 300,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté à la date du 1er mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2023 sur la somme de 4 810,77 euros, à compter du 29 août 2023 sur la somme de 6.833, 17 euros et à compter du 28 mai 2024 pour le surplus,

* qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail qu’ils ont conclu le 2 novembre 2021 avec la société d’HLM Erigère, portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 11], se sont trouvées réunies à la date du 5 juin 2023,

* qu’il a rejeté leur demande tendant à ce qu’il leur soit octroyé des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire,

* qu’il leur a ordonné en conséquence de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* qu’il a débouté la société d’HLM Erigère de sa demande à voir assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux du locataire,

* qu’il a dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM Erigère pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution,

* en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer à compter du 5 juin 2023 à la société d’HLM Erigère une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte susvisée soit le 5 mars 2024 et qu’elle sera due jusqu’à la libération effective des lieux,

* en ce qu’il les a condamnés aux dépens,

statuant à nouveau,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire insérée dans le bail qu’il ont signé avec la société d’HLM Erigère [Adresse 2] [Localité 7],

— dire qu’ils pourront s’acquitter des sommes dues par le versement de 36 mensualités consécutives, dont 35 mensualités d’un montant de 200 euros, et la 36ème d’un montant correspondant au solde restant dû,

— dire que les paiements effectués s’imputeront par priorité sur le capital,

— dire que les sommes dues ne produiront pas intérêts,

— condamner la société d’HLM Erigère aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 janvier 2025, la société d’HLM Erigère, intimée, demande à la cour de :

— d’infirmer le jugement du 28 mai 2024 en ce qu’il :

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail qu’elle a conclu le 02 novembre 2021 avec M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 11] se sont trouvées réunies à la date du 5 juin 2023,

— l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

* a condamné solidairement M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à lui payer la somme de 15 300,88 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté à la date du 1er mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023 sur la somme de 4 810,77 euros, à compter du 29 août 2023 sur la somme de 6 833,17 euros et à compter du 28 mai 2024 pour le surplus,

* a rejeté la demande formée par M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] tendant à ce qu’il leur soit octroyé des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire,

* a ordonné en conséquence à M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* l’a déboutée de sa demande tendant à voir assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux du locataire,

* a dit qu’à défaut pour M. [M] M. [O] [O] et Mme [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* a condamné solidairement M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à lui payer à compter du 5 juin 2023, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte susvisée soit le 5 mars 2024 et qu’elle sera due jusqu’à la libération effective des lieux,

* condamné M. [M] [O] [O] aux dépens,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— résilier le bail aux torts exclusifs de M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C],

à titre subsidiaire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

en tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] et celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement n°243 au [Adresse 4] à [Localité 9], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— l’autoriser à faire transporter les biens meubles trouvés sur place dans le garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C], dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel révisé augmenté des charges, jusqu’à la libération complète des lieux et la restitution des clefs,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation pourra être réévaluée conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL2),

— condamner solidairement M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à lui verser la somme de 15 300,88 euros au titre des sommes dues au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal

depuis le commandement de payer du 5 avril 2023 sur 4 810,77 euros, depuis le 29 août 2023 sur 6 833,17 euros, et depuis le 28 mai 2024 pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts pour tout somme due depuis plus d’une année conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

— refuser tout délai à M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C],

— condamner M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure exposés en première instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure exposés en cause appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. [O] [O] et de Mme [T] [Z].

— Sur la résiliation du bail.

M. [O] [O] et Mme [T] [Z] poursuivent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail qu’ils ont conclu le 2 novembre 2021 avec la société d’HLM Erigère, portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 11], se sont trouvées réunies à la date du 5 juin 2023 et en ce qu’il a rejeté leur demande tendant à ce qu’il leur soit octroyé des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire.

La société d’HLM Erigère conclut également à l’infirmation du jugement ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 2 novembre 2021 et portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 11], se sont trouvées réunies à la date du 5 juin 2023. Elle expose que le premier juge a omis de statuer sur la demande de résiliation des baux qu’elle avait formée à titre principal dans son acte introductif d’instance pour statuer uniquement sur la demande subsidiaire tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ce, en violation des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elle explique que le premier juge a pu ainsi statuer sur la demande de délais formée par les appelants, même s’il l’a rejetée, alors qu’il n’avait pas le pouvoir de suspendre les effets de la résiliation judiciaire du bail.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il s’ensuit que dès qu’une partie demande, au dispositif de ses conclusions, l’infirmation du jugement sans formuler de prétention sur les chefs querellés, la cour d’appel n’est pas saisie de prétention relative à ceux-ci (2e Civ., 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611, Bull. 2013, II, n° 230 ; 2e Civ, 30 janvier 2020, n° 18-12.747 ; 2e Civ., 16 novembre 2017, pourvoi n° 16-21.885 ; 1re Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.346).

En l’espèce, force est de constater que M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] sollicitent l’infirmation du jugement en ca qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais ne forment qu’une demande complémentaire tendant à se voir reconnaître des délais de paiement et partant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire. La cour n’est dès lors saisie d’aucune demande du chef querellé relatif à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de la part des locataires appelants.

En revanche, le bailleur intimé, formant appel incident, sollicite la réformation du chef du jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, et sollicite le prononcé de la résiliation du bail, en faisant valoir, à juste titre, que la société d’HLM Erigère allègue que le premier juge a statué en premier lieu sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, alors même que cette demande a été formée à titre subsidiaire.

Il appartient donc à la cour de se prononcer sur la demande de résiliation du bail.

Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats par la société d’HLM Erigère et notamment des décomptes locatifs, que M [M] [O] [O] et Mme [T] [C] ne se sont pas acquittés intégralement de leurs loyers et charges depuis septembre 2022 et ce, de manière récurrente de sorte que leur dette locative n’a cessé d’augmenter puisqu’elle s’élevait à la somme de 3 599,77 euros au 20 mars 2023, date de l’envoi de la lettre de mise en demeure, à celle de 4 810,77 euros au 5 avril 2023, date du commandement de payer, à celle de 6 833,17 euros au 29 août 2023, date de l’acte introductif d’instance, à celle de 15 800,30 euros au 5 mars 2024, date à laquelle l’affaire a été examinée à l’audience du tribunal de proximité.

Or, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

Le défaut de paiement des loyers et charges ou leur paiement irrégulier par les locataires constitue un manquement répété à leurs obligations nées du bail justifiant la demande de résiliation du bail à leurs torts et griefs exclusifs.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire qui avait été formée à titre subsidiaire et statuant à nouveau, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail.

Eu égard à l’importance de la dette et aux délais dont ils ont déjà bénéficié de fait, par suite de la durée de la procédure devant le premier juge et en cause d’appel, M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] doivent être déboutés de leur demande de délais de paiement.

Le jugement doit être confirmé en toutes ses autres dispositions non contestées relatives à l’expulsion, au sort des meubles, aux condamnations solidaires des appelants à verser à la société d’HLM Erigère la somme de 15 300,88 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté à la date du 1er mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023 sur la somme de 4 810,77 euros, à compter du 29 août 2023 sur la somme de 6 833,17 euros et à compter du 28 mai 2024 pour le surplus, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libration effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Y ajoutant, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil.

Sur les mesures accessoires.

M. [M] [O] [O] et t Mme [T] [C] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées en ce que, seul, M. [M] [O] [O] a été condamné aux dépens.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société d’HLM Erigère au titre des frais de procédure par elle exposés tant en première instance qu’en cause d’appel en condamnant in solidum M. [M] [O] [O] Mme [T] [C] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition,

Confirme le jugement rendu le 28 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt en toutes ses dispositions sauf celle ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 2 novembre 2021 entre la société d'[Adresse 13] Erigère d’une part, M. [O] [O] et Mme [C] d’autre part, portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à Chaville se sont trouvées réunies à la date du 5 juin 2023, ainsi que celle ayant débouté la société d’HLM Erigère de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 11] aux torts exclusifs de M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] pour manquements graves et répétés aux clauses du bail,

Y ajoutant,

Ordonne la capitalisation des intérêts depuis plus d’une année sur les sommes dues, conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

Condamne in solidum M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] à verser à la société d’HLM Erigère la somme de 1 500 euros au titre des frais de procédure par elle exposés tant en première instance qu’en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [O] [O] et Mme [T] [C] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,