COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 SEPTEMBRE 2023

N° RG 20/05030

N° Portalis DBV3-V-B7E-UDKD

AFFAIRE :

[GT] [NJ]

…

C/

S.C.P. VINCENT BAUDOIN ET LAETITIA BELLOLI

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2020 par le TJ de CHARTRES

N° Chambre : 1

N° RG : 18/00466

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES

M^e Valérie LEGAL

M^e Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [C] [NJ]

née le 25 Janvier 1959 à [Localité 28] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 13]

Monsieur [Z] [HB]

né le 10 Décembre 1954 à [Localité 28] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 15]

Monsieur [K] [HB]

né le 20 Décembre 1955 à [Localité 28] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 1]/SUISSE

Monsieur [W] [HB]

né le 17 Décembre 1959 à [Localité 28] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 24]

Monsieur [B] [HB]

né le 10 Juillet 1962 à [Localité 28] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 32]

[Localité 2]/SUISSE

Madame [VA] [HB]

née le 18 Juillet 1963 à [Localité 28] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 26]

Monsieur [P] [HB]

né le 13 Mai 1966 à [Localité 28] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 3]/SUISSE

Madame [J] [HB] épouse [ZP]

née le 08 Avril 1971 à [Localité 28] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 25]

Madame [G] [HB] épouse [Y]

née le 08 Avril 1971 à [Localité 28] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 19]

Monsieur [A] [HB]

né le 26 Septembre 1989 à [Localité 31] (35)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 22]

Monsieur [YR] [HB]

né le 01 Novembre 1991 à [Localité 30] (28)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 27]

Monsieur [OA] [HB]

né le 29 Novembre 1995 à [Localité 31] (35)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 22]

Madame [YZ] [HB] épouse [O]

venant aux droits de Monsieur [E] [HB]

née le 04 Novembre 1987

de nationalité Française

[Adresse 20]

[Localité 16]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Représentant : M^e Emmanuel GUYOT de la SELARL BONNA AUZAS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0244

APPELANTS

****************

S.C.P. VINCENT BAUDOIN ET LAETITIA BELLOLI, notaires associés

[Adresse 7]

[Localité 14]

Représentant : M^e Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274

Représentant : M^e François DE MOUSTIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.C.I. THILOU AND CO

N° SIRET : 501 413 660

[Adresse 5]

[Localité 23]

Représentant : M^e Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire 000034

Représentant : M^e Denis DE LA SOUDIERE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0123

INTIMEES

— --------

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 juin 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Madame Florence SCHARRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me FOULON,

************

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte notarié en date du 18 décembre 2007 dressé en l’étude de Maître [N], notaire à [Localité 14], [D], [Z], [K], [E], [X], [W], [B], [VA], [P], [J] et [G] [HB] ont vendu à la société Thilou and Co un immeuble dit "[Adresse 29]" situé à [Localité 33] (Eure-et-Loir), composé d’un corps de bâtiment principal avec un rez-de-chaussée et deux étages, et de deux ailes avec un rez-de-chaussée et un étage, pour la somme de 610 000 euros. Ce château avait été acquis par [J] [HB], épouse de [D] [HB], en 1973.

La société Thilou and co a soutenu avoir constaté, à 1'occasion de travaux de rénovation, un dysfonctionnement des installations sanitaires et un affaissement général du terrain affectant gravement les fondations.

Par ordonnance de référé en date du 26 mars 2010, le président du tribunal de grande instance de Chartres a ordonné une expertise confiée a M. [R] [S], qui a déposé son rapport le 3 mai 2016.

Dans l’intervalle, le 6 mars 2012, la société Thilou and Co a assigné les consorts [HB] ainsi que la société Baudouin-Belloli, notaire venant aux droits de la société Ducasse-[N], devant le tribunal de grande instance de Chartres en vue d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 400 000 euros au titre de la réduction du prix de vente du [Adresse 29], mais après une ordonnance de radiation du 13 décembre 2012, une ordonnance datée du 15 mars 2018 a été rendue par le juge de la mise en état constatant la péremption de cette instance.

Par actes en date des 30, 31 octobre 6, 2, 14 novembre, 26 décembre 2017 et 3,11, 24, et 26 janvier 2018, la société Thilou and Co a assigné [D], [Z], [K], [A], [YR], [OA], [X], [W], [B], [VA], [P], [J] et [G] [HB], ainsi que la société Baudouin-Belloli, devant le tribunal de grande instance de Chartres aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation in solidum des défendeurs à lui régler la somme de 269 099,60 euros ou subsidiairement celle de 167 992 euros au titre de la réfaction du prix de vente, outre 34 043,36 euros représentant les frais d’expertise et de sapiteur, et 70 385,22 euros correspondant aux sommes qu’elle avait payées à des experts et des entrepreneurs, ainsi que 52 000 euros en application del’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 9 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Chartres a :

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de [D] [HB] et [E] [HB], décédés,

— rejeté la fin de non-recevoir relative à la prescription soulevée en défense,

— condamné in solidum les consorts [W], [VA], [A], [X] et [B] [HB] à payer à la société Thilou and Co la somme de 317 291,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2017 sur la somme de 269 099,60 euros et à date du 5 février 2019 sur le surplus,

— condamné in solidum les consorts [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] à payer à la société Thilou and Co la somme de 269 099,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2017,

— dit que ces deux condamnations sont solidaires,

— ordonné la capitalisation des intérêts, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,

— rejeté les demandes formées par la société Thilou and Co à l’encontre de la société Baudoin- Belloli,

— condamné in solidum les consorts [W], [VA], [A], [X], [B], [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] à payer à la société Thilou and Co la somme de 40 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Baudoin-Belloli,

— condamné in solidum les consorts [W], [VA], [A], [X], [B], [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] aux dépens y compris de référé, qui comprendront notamment les frais d’expertise et de sapiteur, à l’exception des frais de constat qui seront recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par acte du 16 octobre 2020, les consorts [HB] et Mme [C] [HB] épouse [NJ] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 20 juin 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable comme tardif l’appel incident de la société Thilou and Co, a rejeté les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de l’incident suivraient le sort des dépens de l’instance au fond.

Par dernières écritures du 2 juin 2023, les appelants prient la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre liminaire,

— déclarer irrecevables car prescrites les demandes formées par la société Thilou and Co à leur encontre,

— déclarer irrecevables la demande de la société Thilou and Co tendant à ce que les appelants soient condamnés à lui payer la somme de 15 235 euros représentant les honoraires de l’architecte, M. [RS],

— déclarer irrecevables les demandes de la société Thilou and Co formées au titre de l’existence d’un prétendu manquement des consorts [HB] à leur obligation d’information et au titre de l’existence d’un prétendu vice caché,

A titre principal, pour le cas où la cour jugerait recevables les demandes de la société Thilou and Co,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, pour le cas où la cour condamnerait les appelants à payer une indemnisation quelle qu’elle soit à la société Thilou and Co,

— ramener le quantum de l’indemnisation allouée à la société Thilou and Co à 54 447 euros,

— condamner la société Vincent Baudoin et Laëtitia Belloli, venant aux droits de la société Ducasse et [N], à garantir les appelants des condamnations prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

— condamner la société Thilou and Co à payer à chacun des appelants la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 6 juin 2023, la société Thilou and Co prie la cour de :

— déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés les consorts [HB] en leur appel,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir invoquée par les défendeurs,

— rejeter en conséquence la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par les appelants,

— déclarer recevable la société en sa demande tendant à la condamnation des consorts [HB] à lui payer la somme de 15 206,40 euros de dommages et intérêts représentant les honoraires de M. [RS], architecte,

— déclarer recevables les demandes de la société Thilou and Co fondées subsidiairement sur le manquement à l’obligation d’information,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamé in solidum [W], [VA], [A], [X] et [B] [HB] à payer à la société Thilou and Co la somme de 317 291,66 euros avec intérêt au taux légal à compter du 30 octobre 2017 sur la somme de 269 099, 60 euros et à dater du 5 février 2019 sur le surplus et,

Y ajoutant,

— condamner in solidum avec les suscités Mme [YZ] [HB] épouse [O] (venant aux droits de [E] [HB], décédé) à payer les sommes précitées avec intérêts légaux et capitalisation des intérêts,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] à payer à la société Thilou and Co la somme de 269 099,60 euros avec intérêts légaux à compter du 30 octobre 2017,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que ces deux condamnations sont solidaires,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts légaux,

Y ajoutant,

— condamner in solidum:

' M. [OA] [HB],

' M. [YR] [HB],

' M. [A] [HB],

' M. [P] [HB],

' M. [B] [HB],

' M. [W] [HB],

' M. [K] [HB],

' M. [Z] [HB],

' Mme [G] [HB] épouse [Y],

' Mme [J] [HB] épouse [ZP],

' Mme [VA] [HB], épouse [WH],

' Mme "[GT]" [HB], épouse [NJ],

' Mme [YZ] [HB], épouse [O],

à payer à la société Thilou and Co la somme de 15 206,40 euros à titre de complément de dommages et intérêts (honoraires de l’architecte M. [RS]) avec intérêts légaux à compter du 15 juillet 2021 et capitalisation des intérêts,

— confirmer le jugement ayant condamné in solidum les consorts [HB] précités à payer à la société Thilou and Co la somme de 40 000 euros d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner in solidum les appelants à payer à la société Thilou and Co la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles pour la présente procédure d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les appelants suscités en tous les dépens de première instance et d’appel, en ce compris la somme de 34 043,36 euros représentant les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Par conclusions du 13 juillet 2021, la société Vincent Baudoin et Laëtitia Belloli prie la cour de :

— constater que le jugement déféré est définitif dans les rapports entre la société Belloli d’une part et la société Baudoin et Belloli d’autre part,

— confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement déféré,

— juger sur le fondement de l’article 1382 du code civil que M. [V] [N] n’a commis aucune faute,

Et sur la demande de garantie,

— constater que les consorts [HB] ne formulaient aucune demande contre la société Vincent Baudoin et Laëtitia Belloli devant le tribunal,

— juger les consorts [HB] irrecevables en toutes les demandes qu’ils dirigent à l’encontre de la société Vincent Baudoin et Laëtitia Belloli,

— débouter M. [OA] [HB], M. [YR] [HB], M. [A] [HB], M. [P] [HB], M. [B] [HB], M. [W] [HB], M. [K] [HB], M. [Z] [HB], Mme [G] [HB] épouse [Y], Mme [J] [HB] épouse [ZP], Mme [VA] [HB] épouse [WH] et Mme [X] [HB] épouse [NJ] de toutes leurs demandes,

— juger que Me [V] [N] n’a commis aucune faute,

— juger que M. [OA] [HB], M. [YR] [HB], M. [A] [HB], M. [P] [HB], M. [B] [HB], M. [W] [HB], M. [K] [HB], M. [Z] [HB], Mme [G] [HB] épouse [Y], Mme [J] [HB] épouse [ZP], Mme [VA] [HB] épouse [WH] et Mme [X] [HB] épouse [NJ] ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

— juger que M. [OA] [HB], M. [YR] [HB], M. [A] [HB], M. [P] [HB], M. [B] [HB], M. [W] [HB], M. [K] [HB], M. [Z] [HB], Mme [G] [HB] épouse [Y], Mme [J] [HB] épouse [ZP], Mme [VA] [HB] épouse [WH] et Mme [X] [HB] épouse [NJ] ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

— débouter M. [OA] [HB], M. [YR] [HB], M. [A] [HB], M. [P] [HB], M. [B] [HB], M. [W] [HB], M. [K] [HB], M. [Z] [HB], Mme [G] [HB] épouse [Y], Mme [J] [HB] épouse [ZP], Mme [VA] [HB] épouse [WH] et Mme [X] [HB] épouse [NJ] de toutes leurs demandes,

— condamner in solidum les appelants à payer à la société Vincent Baudoin et Laëticia Belloli la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les appelants aux entiers dépens, avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2023.

SUR QUOI :

* Sur la prescription des demandes formées par la société Thilou and Co :

L’article 2224 du code civil précise que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Aux termes de l’article 1116 du code civil en sa version alors applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé.

Les éléments du dol sont ceux d’un délit civil et incluent notamment des manoeuvres de dissimulation mais il peut être aussi constitué par le silence du vendeur dissimulant un élément qui, s’il avait été connu de l’acquéreur, l’aurait dissuadé de contracter.

En effet, en matière immobilière, le vendeurest tenu de communiquer à l’acquéreur toutes les informations en sa possession susceptibles d’avoir des retentissements sur son consentement , et ce en vertu de son devoir de loyauté.

En l’espèce, après avoir passé soigneusement en revue toutes les correspondances entre les parties et analysé tant le rapport de l’expert judiciaire que les circonstances entourant la vente, le tribunal a jugé que le point de départ du délai de prescription devait être fixé en novembre 2009 au moment de la délivrance par la SCI Thilou and Co de trois assignations en référé dans laquelle l’affaissement du terrain était dénoncée et non au 3 mai 2016 comme le soutient la SCI Thilou and Co.

En effet, c’est en ces termes que le tribunal a motivé le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action : " [Attendu ] que des incertitudes subsistent sur le point de savoir à quelle date la demanderesse a eu connaissance du silence dolosif qu’elle impute aux vendeurs, si bien que la présente juridiction ne peut affirmer que c’est avant le mois de novembre 2009, date de délivrance de l’assignation en référé expertise, que la SCI le Thilou and co a eu à coup sûr connaissance de cet élément, puisque l’affaissement du terrain sur lequel repose le [Adresse 29] y avait été évoqué ; que le point de départ de la prescription se situe donc à cette date;

Attendu que comme il est dit à l’article 2239 du Code civil, la prescription a été suspendue par la décision de référé ordonnant l’expertise, le 26 mars 2010 ; que le délai de prescription quinquennal a recommencé à courir lorsque le rapport d’expertise a été déposé soit le 3 mai 2016 ;

Attendu que l’assignation au fond a été délivrée les 30, 31 octobre, 6, 2, 14 novembre, 26 décembre 2017 et 3, 1 1 , 24, et 26 janvier 2018 soit moins de cinq ans plus tard, de sorte que la prescription n’est pas acquise ; que la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [HB] doit en conséquence être rejetée ;"

Les consorts [HB] estiment que le tribunal a mal jugé, soutiennent que c’est au jour de la vente que ce délai a débuté et que :

— les travaux sur les fondations réalisés en 1987 ont été portés à la connaissance de la SCI Thilou and Co lors de la vente ;

— les défauts dont se plaint la SCI Thilou étant apparents lors de la vente, la situation était connue des acheteurs à cette date. Les consorts [HB] ayant assigné leurs vendeurs en 2017, dix ans après la vente et après que l’instance introduite en 2012 eut été déclarée périmée, la prescription serait acquise selon eux.

A ceci, la SCI répond en substance qu’il ne s’agit pas de problèmes apparents telles que fissures et croix de St-André sur les murs mais de problèmes affectant les fondations même de la bâtisse qui s’enfonce progressivement dans le sol malgré les travaux entrepris en 1987 qui n’ont pas endigué le phénomène. Elle considère qu’une confusion est sciemment entretenue par les vendeurs entre les deux sortes de désordres et affirme que c’est seulement en 2017, après le dépôt du rapport d’expertise, que Mme [VI] a découvert l’ampleur du dol commis par les vendeurs en se rendant aux Bâtiments de France de [Localité 14] et en se faisant communiquer des courriers échangés entre M. [D] [HB] et le chef de service du département de l’architecture de [Localité 14], éléments tus par les vendeurs lors de la vente. Cet enfoncement de la bâtisse dans le sol aurait perduré après les travaux de 1987, insuffisants, démontrant une fragilité structurelle de l’immeuble.

Sur ce,

La Cour de cassation considère que les premières manifestations de l’existence du vice ne suffisent pas à faire courir la prescription tant que la cause, l’étendue et les conséquences du vice ne sont pas clairement établies.

En l’espèce , ce n’est que lors du dépôt du rapport de l’expert que la SCI a pu mesurer l’étendue de l’affaissement du terrain affectant gravement les fondations, vice parfaitement invisible aux yeux des acquéreurs sans connaître l’historique et la raison des travaux entrepris en 1987 et les manifestations ultérieures de cet affaissement intervenues entre ces travaux et la vente , le tout sans faire de fouilles et excavations.

Il a été démontré que les premiers indices, insuffisants à établir l’ampleur des désordres, n’ont été envoyés que sous forme de photographies montrant des engins de chantier et des affouillements, le 17 octobre 2008 soit huit mois après la vente par mail émanant de M. [W] [HB].

La nature et la raison des travaux entrepris en 1987 n’ont pu apparaître qu’à l’occasion de l’expertise et de la fin de ses opérations et il manquait encore la connaissance des courriers de [D] [HB] au chef du service du département de l’architecture de [Localité 14].

Jamais les acheteurs n’ont su avant ce moment que des fondations spéciales avaient été faites pour conforter les existantes et pallier l’affaissement du bâtiment dans le sol et encore moins que ces travaux étaient défaillants.

Des demandes de renseignements complémentaires de la part des acheteurs et de l’expert auprès des vendeurs sont restées partiellement vaines pendant des années. Il a fallu attendre le dépôt du rapport pour que les acheteurs puissent prendre la vraie mesure du risque et en conséquence, le point de départ du délai de prescription doit être fixé 3 mai 2016.

Donc, les assignations délivrées d’octobre 2017 à janvier 2018 l’ont été dans le délai de prescription de 5 ans et le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [HB] sera confirmé par substitution de motifs.

* Sur la recevabilité des demandes subsidiaires de la SCI Thilou and Co sur le fondement d’un manquement au devoir d’information des vendeurs ou à la garantie des vices cachés :

C’est avec raison que la SCI rappelle que les moyens nouveaux sont parfaitement admis à hauteur d’appel en vertu des dispositions des articles 563 à 565 du code de procédure civile.

* Sur l’appel incident de la société Thilou and Co :

La SCI affirme avoir formé appel incident par conclusions du 7 octobre 2021 ce que les consorts [HB] considèrent comme tardif et en conséquence irrecevable, raison pour laquelle ils ont formé incident le 23 novembre 2021.

Une ordonnance du conseiller de la mise en état est intervenue en date du 20 juin 2022 qui n’a pas fait l’objet d’un déféré, qui a constaté que la SCI n’avait demandé dans le dispositif de ses premières conclusions formées dans le délai de trois mois de l’article 909 du code de procédure civile, ni l’infirmation des chefs du jugement ni l’annulation de ce dernier, et dit que dès lors, elle n’avait pas formé de façon valable appel incident. Cette ordonnance est devenue définitive et dès lors, l’appel incident de la SCI est irrecevable.

La SCI invoque le fait nouveau de l’article 564 du code de procédure civile procédant de la simple évolution du litige , soit les réparations effectuées par l’intimée en 2021- pour demander la condamnation des consorts [HB] à payer les honoraires de l’architecte, demande qui constitue l’appel incident et se heurte ainsi à l’ordonnance précitée.

En outre, bien que la facture de l’architecte, M. [RS], mentionne la date du 15 juillet 2021, soit antérieurement aux conclusions irrecevables du 7 octobre 2021 mais postérieurement au délai de trois mois dans lequel l’appel incident pouvait être reçu, il y a lieu de constater que le travail de l’architecte est partiellement daté de mars et que ses honoraires correspondent à un pourcentage du devis de la société Uretek de sorte qu’ils étaient parfaitement déterminables à cette époque et et pouvaient figurer deans les conclusions du 30 mars 2021.

La demande sera déclarée irrecevable.

Les conclusions transmises le 30 mars 2021 par la SCI Thilou and Co, transmises dans le délai de trois mois de l’article 909 du code de procédure civile, demeurent valables par lesquelles l’intimée demandait confirmation du jugement déféré sur les fondements respectifs du dol, du manquement à l’obligation de renseignements et du vice caché.

* Sur la recevabilité de la demande des consorts [HB] formée contre la SCP Baudoin-Belloli afin de les garantir de toute condamnation éventuelle :

Par conclusions d’incident en date du 29 mai 2023, la SCP Vincent Baudoin- Laëtitia Belloli demande à bon droit à la cour de constater que cette demande de garantie n’avait pas été formée par dernières conclusions devant le tribunal de sorte que ne répondant à aucun des cas énoncés dans l’article 564 du code de procédure civile, elle est nouvelle en cause d’appel et comme telle, irrecevable.

La lecture des conclusions de la SCI Thilou en date du 24 octobre 2019, dernières avant l’ordonnance de clôture prononcée le 12 mars 2020, démontrent que seul le débouté des demandes formées par la SCI Thilou and Co était sollicité. La demande de garantie à hauteur d’appel se heurte à l’interdiction des demandes nouvelles de l’article 564 du code de procédure civile et sera en conséquence déclarée irrecevable.

Pour sa part, la SCI Thilou and Co qui avait attrait en première instance la SCP notariale aux fins de condamnation in solidum avec les vendeurs, en a été définitivement déboutée et ne forme plus de demande contre les notaires.

* Sur le dol :

Il est patent que ce n’est que 8 mois après la vente que par mail du 17 octobre 2008 , [W] [HB] a adressé à Mme [VI] dix photos en noir et blanc de la maison prises en 1987 à l’occasion des travaux effectués sous les fondations, premiers indices sous la forme de la mention « travaux pour les fondations septembre 1987 » et la vision de percements dans le sol par des engins de chantier sur les photos.

M. [W] [HB], dans le cadre des renseignements sollicités le 26 septembre 2007, n’a jamais fait état que des coordonnées du chauffagiste, du couvreur, de l’électricien, du menuisier, du pisciniste et du maçon et n’a jamais évoqué aucune entreprise de terrassement ou de gros-'uvre.

Or, des plots de béton et des pieux tubés à une profondeur restée inconnue à l’expert lui-même ont été enfoncés dans le sol, mais uniquement sur l’aile ouest, travaux que les appelants ont qualifiés eux-mêmes de « très grande ampleur » alors que l’expertise a dénoncé le caractère anormal et fragile du traitement d’une seule partie des fondations d’un même bâtiment.

Il a été jugé en première instance que même les notaires n’avaient pas connaissance avant la vente des travaux entrepris en 1987. Leur ampleur (coût de 600 000 francs valeur de 1987) et le risque encouru étaient suffisamment importants et graves pour être mentionnés expressément aux candidats acquéreurs même s’ils dataient de vingt ans ; ils ont été au contraire dissimulés.

Les désordres touchaient à l’assise de la structure toute entière des bâtiments et en cela, compromettaient la stabilité même du château .

La charge de la preuve de ce que les vendeurs ont informé de ces travaux de très grande ampleur pèse précisément sur eux.

Les attestations qu’ils produisent au soutien de cette preuve ne sont pas pertinentes, qui parlent soit de la personne de leur ami [D] [HB], soit du fait qu’ils ont entendu personnellement évoquer les travaux de 1987, ce qui ne dit rien des informations transmises aux acquéreurs avant la vente. Il n’est pas contesté que les acheteurs ont pu visiter le château sans entrave ce que relate un témoin, Mme [H] mais ne pouvait suffire à leur information.

Au contraire, l’attestation de M. [I] témoigne de ce qu’en 2002, [D] [HB] était très inquiet des travaux à entreprendre pour stabiliser le bâtiment de [Adresse 29].

L’attestation de M. [T] [U] va dans le même sens après une visite en août 1999 chez les [HB].

M. [M] [L] atteste aussi de la grande inquiétude de [D] [HB] en 1997 et 1998 devant la persistance de l’affaissement dela bâtisse dans le sol.

Il s’agit dans les trois cas de personnes qui sont proches des deux parties pour une raison ou une autre.

En 2021, il est prouvé par les documents relatifs aux travaux de l’entreprise Uretek qu’a été opérée une« reprise en sous-oeuvre des fondations, principalement des murs périphériques », donc des « murs porteurs enterrés » (pièce A 19) ou des « maçonneries de fondations » (pièce A18). Ce n’est donc pas seulement le sol qui est en cause comme le soutiennent les vendeurs mais la fragilité des fondations existantes et reprises. La situation est désormais stabilisée depuis les travaux effectués par les acquéreurs en 2021 alors que le sol a pourtant toujours la même nature.

Les acheteurs ne pouvaient s’apercevoir au moyende simples visites aussi nombreuses et longues ont elles été du vice profond de l’immeuble : l’expert parle à plusieurs reprises de « l’interaction fondations/sol d’assise » pour affirmer sans équivoque, contrairement à ce que soutiennent les appelants, que son fonctionnement réel n’était pas apparent et qu’il a fallu entreprendre des reconnaissances profondes pour savoir « comment elle fonctionnait » (pages 112 et 114 du rapport). Il précise « que ce qui était à savoir était assez complexe ».

Du fait de la mauvaise conception et d’une exécution défaillante des travaux de 1987 selon l’expert, les désordres ont été en outre évolutifs et se sont aggravés au point que les époux [VI] ont commandé les travaux de consolidation des fondations à l’entreprise Uretek, travaux très importants et coûteux qui ont duré du 10 mai au 29 juin 2021, sous la surveillance de l’architecte M. [DK] [RS] pour un montant de 316 800 euros (hors honoraires).

Entre -temps, des morceaux de corniche sont tombés des façades ce qui a donné lieu à des lettres officielles des acheteurs et de leur architecte en juin 2018 et à un procès-verbal d’huissier, Me [F], en date du 3 juillet 2018 qui démontre que de nouvelles fissures étaient apparues et que les existantes s’étaient agrandies.

L’architecte, M. [RS], évoque dans son courrier la « dégradation générale du bâtiment », tant à l’intérieur qu’à l’extérieur (affaissement des planchers, décollement des enduits, chutes de pierres etc). Ce phénomène évolutif n’a pu échapper aux consorts [HB] entre 1987 et 2007.

Le principe de la survenance d’un dol commis par les consorts [HB] à l’occasion de la vente litigieuse est suffisamment prouvé et sera confirmé sans qu’il soit besoin d’examiner les demandes subsidiaires sur le fondement du manquement à l’obligation d’information et du vice caché.

* Sur le préjudice :

Il résulte d’une jurisprudence constante que la victime d’un dol ayant déterminé son consentement peut, à son choix, solliciter l’annulation de la convention ou l’indemnisation du préjudice subi, étant précisé que tout dol, même non déterminant, peut donner lieu à des dommages-intérêts pour la réparation du tort causé à la partie qui a été trompée .

La faute dolosive est alors sanctionnée sur le fondement de la responsabilité délictuelle, l’article 1382 du code civil (nouvel article 1240) énonçant, dans sa version en vigueur au jour du présent litige, que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les acheteurs expliquent que s’ils avaient su qu’ils s’engageaient dans l’achat d’une maison instable, vente qui allait générer des années de procédure et l’avancée de plusieurs centaines de milliers d’euros, ils n’auraient pas contracté. Mais ayant habité la maison durant tout ce temps et subi de lourds travaux , ils renoncent à demander une réduction du prix d’achat du château pour demander seulement réparation de leur préjudice matériel causé par la faute extra contractuelle de leurs co-contractants.

Devant le choix que leur laisse la loi sur le mode de réparation, les actionnaires de la SCI Thilou and Co optent pour l’action indemnitaire fondée sur la responsabilité délictuelle et dans la mesure où les consorts [HB] connaissaient le vice, ils doivent indemniser la SCI de l’entier dommage subit qui correspond donc au coût des travaux nécessaires pour remédier aux défauts. Ceux-ci ont déjà été réalisés et la SCI fournit à cet égard l’ensemble des factures et des documents nécessaires à l’examen de leur pertinence.

La SCI Thilou and Co fait la preuve de leur caractère indispensable et de leur coût, somme qu’elle a dû engager pour conforter le bâtiment dont la dégradation s’étendait sans cesse et compromettait sa stabilité. Leur caractère approprié pour obtenir un effet pérenne au vu du rapport expertal ne fait pas de doute comme l’ont relevé les premiers juges par une motivation que la cour adopte.

En revanche, les condamnations prononcées en première instance, si elles doivent être confirmées dans leur principe et leur mode, comportent des imperfections dans leur formulation : d’une part, la somme de 317 291,66 euros est mentionnée par erreur par le jugement car elle correspond au devis de la société Uretek alors que la facture mentionne exactement 316 800 euros et d’autre part, les condamnations qui visent à limiter au plafond de 269 099,60 euros celle de Mmes et MM. [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] viennent , dans le dispositif, s’ajouter à celles qui condamnent leurs frères et soeurs à payer la somme de 317 291,66 euros. De la sorte, le préjudice total apparaît porté au total des deux sommes pour un montant de 586 391,26 euros qui est en réalité de 316 800 euros .

Il convient d’ordonner que l’ensemble des consorts [HB] soient condamnés in solidum à payer à la SCI Thilou and Co la somme de 316 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2017 sur la somme de 269 099,60 euros et du 5 février 2019 sur le surplus et en ce qui concerne Mmes et MM. [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB], de dire qu’ils ne seront tenus quà concurrence de la somme de 269 099,60 euros.

La demande relative au remboursement des honoraires de l’architecte sera déclarée irrecevable pour les raisons développées plus haut.

* Sur les autres demandes :

Les dispositions de première instance en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées, de sorte que la condamnation à supporter les frais d’expertise renouvelée en cause d’appel par la SCI Thilou and Co est sans objet puisqu’elle a été prononcée par les premiers juges au titre des dépens.

Succombant, les consorts [HB] sont condamnés à payer à la SCI Thilou and Co la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le rejet de la fin de non-recevoir relative à la prescription des demandes formées par la SCI Thilou and Co à l’encontre de Mmes et MM. [W], [VA], [A], [C], [B], [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB],

Dit recevables les demandes subsidiaires de la SCI Thilou and Co sur le fondement d’un manquement au devoir d’information des vendeurs ou à la garantie des vices cachés,

Confirme la faute dolosive des consorts [HB] dans la vente du 18 décembre 2007,

Réformant sur les condamnations,

Statuant de nouveau,

Condamne in solidum Mmes et MM. [W], [VA], [A], [C], [B], [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] à payer à la SCI Thilou and Co la somme de 316 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2017 sur la somme de 269 099,60 euros et du 5 février 2019 sur le surplus,

Dit que Mmes et MM. [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] ne seront tenus quà concurrence de la somme de 269 099,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2017,

Dit que ces sommes porteront capitalisation des intérêts, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,

Dit irrecevable la demande de condamnation des consorts [HB] à rembourser la somme de 15 206,40 euros en remboursement des honoraires de l’architecte, Me [RS],

Condamne in solidum Mmes et MM. [W], [VA], [A], [C], [B], [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] à payer à la SCI Thilou and Co la somme de 15 206,40 euros au titre des honoraires de l’expert,

Dit irrecevable l’appel incident de la SCI Thilou and Co formé contre Mmes et MM. [W], [VA], [A], [C], [B], [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB],

Dit irrecevable la demande de Mmes et MM. [W], [VA], [A], [C], [B], [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] formée contre la SCP Baudoin-Belloli aux fins de garantie,

Confirme les dispositions de première instance en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens,

Condamne in solidum Mmes et MM. [W], [VA], [A], [C], [B], [Z], [K], [YR], [OA], [P], [J] et [G] [HB] à payer à la SCI Thilou and Co la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais en cause d’appel,

Condamne les consorts [HB] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,