COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

(Renvoi à une audience)

DU 20 FEVRIER 2025

mm

N° 2025/ 63

N° RG 22/00646 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIV6S

[J] [A] [K]

[C] [V] [Z] [D] [K]

[AZ] [J] [Y] [K]

[E] [R] [OW] [K]

[X] [K]

C/

S.D.C. LA PETITE SUISSE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Fall PARAISO,

SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de MARSEILLE en date du 17 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/07806.

APPELANTS

Monsieur [J] [A] [K], décédé le 12 octobre 2023 et demeurant de son vivant [Adresse 9]/CANADA

Madame [W] [B] [M], demeurant [Adresse 10], venant aux droits de [J], [A] [K], né le 3 mars 1933 à [Localité 23] et décédé le 12 octobre 2023 à [Localité 26]

représentée par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [C] [V] [Z] [D] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [AZ] [J] [Y] [K], demeurant [Adresse 4] CANADA

représenté par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [E] [R] [OW] [K], demeurant [Adresse 5]/ETAT UNIS

représenté par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PETITE SUISSE dont le siège social est [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet O. TRAVERSO, sis [Adresse 2].

représenté par M^e Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société dénommée la société civile immobilière de la Petite Suisse, propriétaire d’un terrain d’une superficie de 10 000 m², situé [Adresse 30], a construit dans les années 1960 un ensemble immobilier en copropriété comportant 5 bâtiments de trois étages élevés sur rez-de-chaussée, outre caves et locaux techniques comprenant 16 appartements par bâtiment, et autour des bâtiments, divers jardins et terrains de jeux ainsi que 81 emplacements de parking.

Un règlement de copropriété comportant état descriptif de division a été établi par Me [I] [U], alors notaire à [Localité 23] le 25 mars 1966.

Les lots n°81 à 161, constituant les emplacements de parking, sont érigés par le règlement de copropriété comme lots privatifs.

Ces lots n’ont pas été vendus, à l’exception du lot n°87 qui a été acheté par M. [L].

Un conflit est intervenu entre les consorts [K], associés de la SCI la petite Suisse, et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la petite Suisse, ci-après le SDC La Petite Suisse, au cours de l’année 2018 sur la propriété de ces emplacements de parking.

Le 05 juillet 2019, les consorts [K] ont fait assigner le SDC la petite Suisse devant le tribunal de grande instance de Marseille, afin de voir :

Constater que les lots numérotés de 82 à 86 et de 88 à 160 dans la résidence de la [28] sise [Adresse 15] à [Localité 24]) appartiennent à l’indivision [K] constituée entre autres de [J] [K], [C] [K], [AZ] [K], [E] [K], [X] [K] ;

Constater que les requérants disposent des 2/3 des parts de l’indivision et qu’ils ont intérêt à agir pour défendre ses intérêts ;

Constater que le Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier de la [Adresse 29] s’est injustement réclamé comme le propriétaire des biens de l’indivision ;

Ordonner au Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier de la [Adresse 27] Suisse de faire libérer les places de parking appartenant à l’indivision [K] sous astreinte de 150 euros par jours à compter du jugement à venir ;

Condamner le Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier de la Petite Suisse à payer aux requérants la somme de 1000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille s’est prononcé de la manière suivante :

Déclare l’action en justice de Monsieur [J] [K], Monsieur [C] [K], [AZ] [K], [E] [K], Madame [X] [K] recevable,

Constate que le Syndicat des copropriétaires LA PETITE SUISSE, représenté par son syndic en exercice la société O. TRAVERSO, bénéficie de la prescription acquisitive sur les lots n°81 à n°161, à l’exception du lot n°87, situé au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 14], et selon le règlement de copropriété et l’état descriptif de division établi le 25 mars 1966 par Maître [U], Notaire à [Localité 23],

Rejette, en conséquence, les demandes de Monsieur [J] [K], Monsieur [C] [K], [AZ] [K], [E] [K], Madame [X] [K] tendant à faire libérer les lots précités,

Condamne in solidum Monsieur [J] [K], Monsieur [C] [K], [AZ] [K], [E] [K], Madame [X] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires La Petite Suisse, représenté par son syndic en exercice la société O.Traverso, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [J] [K], Monsieur [C] [K], [AZ] [K], [E] [K], Madame [X] [K] aux entiers dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Rejette toutes autres demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que les consorts [K] versent aux débats des pièces démontrant leur intérêt à agir, notamment une lettre d’un notaire en date du 20 mai 2019 et une attestation immobilière en date du 14 octobre 2020, reçue par Me [EI] notaire à Marseille. Concernant la prescription acquisitive, aucune disposition s’opposant à ce qu’un syndicat de copropriété acquiert par prescription la propriété d’un lot privatif, les consorts [K] ne fournissent aucune preuve de paiement de la taxe foncière concernant les emplacements de parking, pour les années pendant lesquelles le délai de prescription acquisitive courait, et ne fournissent pas non-plus de pièces manifestant pour les lots litigieux l’animus domini. Or, les pièces versées au dossier permettent d’attester que le SDC la petite Suisse a joui, pendant plus de trente ans, de manière continue, non interrompue, paisible et non équivoque des lots n°81 à 161 ; ce faisant il peut se prévaloir de la prescription acquisitive.

Par déclaration du 16 janvier 2022, les consorts [K] ont relevé appel du jugement.

Monsieur [J] [K] est décédé en cours de procédure le 12 octobre 2023. Madame [W] [B] [M] venant aux droits de Monsieur [J] [K] est intervenue à l’instance.

L’instruction a été clôturée le 19 novembre 2024.

Le 25 novembre 2024, les consorts [K] ont transmis et notifié par RPVA deux jeux de conclusions, un sur la procédure et le second au fond.

Dans leurs conclusions de procédure, ils demandent à la cour:

À titre principal, de

Rejeter les conclusions notifiées par le SDC La petite Suisse le 18 novembre 2024 ;

À titre subsidiaire, de

Révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 19 novembre 2024.

En conséquence,

Déclarer recevables les conclusions notifiées le 25 novembre 2024 par Madame [W] [M] venant aux droits de M. [J] [K], M. [C] [K], M. [AZ] [K], M. [E] [K] et Madame [X] [K].

Ils font valoir que :

A quelques heures de la clôture, le SDC la petite Suisse a déposé des conclusions récapitulatives n°2 le 18 novembre 2024 à 18h34, incluant trois nouvelles pièces et développant sur 4 pages un moyen de procédure qui ne tenait jusque-là qu’en une demie page de ses précédentes conclusions. De telles conclusions ne permettent pas de faire respecter le principe du contradictoire posé par les articles 15 et 16 du code de procédure civile, nécessairement mis à mal par la communication d’écritures à une heure proche de la clôture. Cette attitude procédurale porte atteinte à la loyauté des débats. Cette notification tardive n’a pas même permis à l’appelant de solliciter le report de l’ordonnance de clôture, ni même de conclure. Dès lors, il convient de rejeter lesdites écritures notifiées aux intérêts du syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 21] afin de garantir le respect du contradictoire.

A titre subsidiaire il est demandé la révocation de la clôture afin de permettre à l’appelant de répondre utilement au moyen de procédure soulevé par l’intimé, à quelques heures de la clôture, différent de celui développé dans ses précédentes écritures et, dès lors, de déclarer recevable les conclusions notifiées le 25 novembre 2024.

Parallèlement, dans leurs dernières conclusions au fond ils demandent à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 17 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de Marseille ;

En conséquence, statuant à nouveau,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse à restituer à Madame [W] [M] venant aux droits de M. [J] [K], M. [C] [V] [Z] [D] [K], M. [AZ] [K], M. [E] [K] et Madame [X] [K] les places de parking constituant les lots n° 81 à 86 et 88 à 160 de la copropriété, soit les emplacements numérotés de 1 à 6 et de 8 à 81 dans le parc auto de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé la petite Suisse sis [Adresse 13] à [Localité 25] ;

Dire que cette obligation sera assortie d’une astreinte à la charge du Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse, de 150 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse à payer à Madame [W] [M] venant aux droits de M. [J] [K], M. [C] [V] [Z] [D] [K], M. [AZ] [K], M. [E] [K] et à Madame [X] [K], la somme de 2 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Fall PARAISO sur ses offres de droits.

À titre subsidiaire,

Vu l’article 1302 du code civil,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse à rembourser à Madame [W] [M], venant aux droits de M. [J] [K], M. [C] [V] [Z] [D] [K], M. [AZ] [K], M. [E] [K] et à Madame [X] [K] la totalité des sommes réglées au titre des impositions relatives aux biens cadastrés [Cadastre 18] section I n°[Cadastre 1] portant les numéros de lots de copropriété n°81 à 86 et 88 à 160 sis [Adresse 13] à [Localité 25].

Ils font valoir en substance les moyens et arguments suivants :

Sur la recevabilité de la déclaration d’appel ;

' Contrairement à ce qu’affirment les intimés la mention de la déclaration d’appel « appel en cas d’objet du litige irrecevable » n’induit pas « l’absence de saisine de la Cour en l’absence de mention de l’objet de l’appel ». Le moyen est mal fondé en fait et en droit. En fait, tout d’abord, il résulte du récapitulatif de la déclaration d’appel N° 22/00597 en date du 16 Janvier 2022 que les concluants ont formé appel à l’encontre du syndicat des copropriétaires du jugement rendu le 17 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille, sous l’objet : « Objet de l’appel : Appel en cas d’objet du litige indivisible ».

' En droit, il résulte de l’article 562 du code de procédure civile, que lorsque l’objet du litige est indivisible, comme au cas d’espèce, la dévolution s’opère pour l’ensemble des chefs de jugement critiqué. Il convient de relever que l’appelant se réfère expressément dans la déclaration d’appel à l’indivisibilité de l’objet du litige.

' Le SDC la petite Suisse prétend qu’il a utilisé le terme irrecevable au lieu d’indivisible et que ce serait une erreur de plume. En réalité, l’erreur de plume invoquée par l’intimé ici est le prétexte d’un moyen nouveau, qui n’a jamais été présenté dans le délai prévu par l’article 910-4 du code de procédure civile, aux termes duquel : la mention de la déclaration d’appel des consorts [K] « appel en cas d’objet du litige indivisible », ne satisferait pas aux exigences de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable en la cause, issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 et d’ajouter à cette occasion que «les appelants ne proposent strictement aucune démonstration de l’indivisibilité de l’objet du litige, alors que la charge de la preuve repose sur eux ».

' L’appelant dans sa déclaration d’appel n’était pas tenu de mentionner un ou plusieurs des chefs de dispositif du jugement qu’il critique puisque : l’action en revendication du propriétaire est par nature indivisible de la demande de prescription acquisitive du possesseur sur le même bien. Ainsi, lorsque le juge constate l’existence de la prescription acquisitive, il chasse par la même occasion les effets de la revendication, à savoir la libération et la restitution du bien occupé. Il y a indivisibilité de l’objet du litige.

' Le premier juge ne déclare pas le SDC la petite Suisse propriétaire des lots litigieux, il constate seulement que le syndicat des copropriétaires bénéficie de la prescription acquisitive. Ainsi, en ne déclarant pas le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la petite Suisse propriétaire des lots de parkings litigieux en vertu de la prescription acquisitive, tout en rejetant la demande de libération de ces lots des consorts [K] dont il relève la propriété, le tribunal a consacré une indivisibilité de l’objet du litige autorisant l’appelant à se référer dans sa déclaration d’appel à cette indivisibilité.

Au fond :

' Ils sont propriétaires indivis de plusieurs biens situés [Adresse 13], dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé la petite Suisse. Les biens figurent au cadastre sous les références [Cadastre 18], section : I, numéro : [Cadastre 1], lieudit : [Adresse 12], pour une contenance de : 98a 69ca et des lots n°81 à 86 et n°88 à 160, Consistant en des emplacements numérotés de 1 à 6 et de 8 à 81 dans le parc auto. Et, pour chacun, les dix/dix mille huit cent dixièmes (10/10810°) des parties communes et indivises de l’ensemble immobilier.

' L’indivision [K] a recueilli la propriété des lots de parkings litigieux par succession et en revendique les caractères et les attributs à l’égard du syndicat des copropriétaires qui les possèdent ; de son côté, le syndicat des copropriétaires conteste à l’indivision [K] la propriété de ces lots de parkings et se prévaut de la prescription acquisitive pour s’opposer à leur restitution.

' Sur la charge de la preuve de la propriété, il résulte des termes d’un acte authentique reçu le 14 octobre 2020 par Maître [O] [EI], notaire à [Localité 23], portant attestation notariée, que Monsieur [C] ([D]) [K], Monsieur [AZ] [K], Monsieur [E] [K] et Madame [X] [K] ont recueilli, par suite de la dévolution successorale de leur père, Monsieur [OW] [K], les parts dont ce dernier était titulaire au sein de la société civile particulière de construction dénommée « SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA PETITE SUISSE » aux côté de Monsieur [P] [K] et de Monsieur [J] [K] aux droits duquel vient Madame [W] [M].

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les lots n° 81 à 160 de la copropriété consistant en des emplacements de parking ont été conservés par la société à l’exception du lot n° 87, et que la société de construction n’a pas vendu d’autres lots parce qu’elle avait la volonté de les conserver. La propriété de ces lots est attestée par les actes continus de la publicité foncière et par les taxes et impôts fonciers auxquels la société civile immobilière de la Petite Suisse puis l’indivision [K] est assujettie jusqu’à ce jour. De plus, Me [F], notaire à [Localité 23], atteste que sous réserve de cession de parts éventuelles, le patrimoine de la société civile immobilière de la petite Suisse appartient aux porteurs de parts ou à leurs héritiers en cas de décès.

C’est pourquoi le premier juge, retient à bon droit, que : « l’indivision [K] détient la propriété, dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommée LA PETITE SUISSE, des lots 81 à 161 constituant des emplacements de parking, à l’exception du lot 87 qui a été vendu ». À ce titre, les consorts [K] établissent leur intérêt et leur qualité à agir dans le cadre de la présente action. Le jugement sera confirmé sur ce chef.

' Sur la défaillance du SDC la petite Suisse à prouver les qualités de sa possession.

Les consorts [K] ayant démontré leur qualité de propriétaires, il appartient au SDC la petite Suisse de démontrer qu’il est devenu propriétaire par le jeu de la prescription acquisitive.

En l’espèce, pour pouvoir prescrire, l’intimé se borne à soutenir qu’il y a eu un désintérêt des appelants pour les lots litigieux depuis 1967 ; la société civile de la Petite Suisse aurait renoncé délibérément à les vendre considérant qu’il n’était pas possible d’imposer aux acquéreurs des appartements l’achat d’un parking privatif sans pour autant effectuer ensuite une modification du règlement de copropriété. Or, le droit de propriété ne s’éteint pas par le non-usage, les pouvoirs illimités que le propriétaire a sur la chose lui conférant le droit de ne pas en user.

' Le syndicat procède par voie d’affirmations générales. Outre que les lots litigieux sont prévus par le règlement de copropriété comme étant des lots privatifs, qu’ils y sont dûment numérotés pour être identifiés comme tels et qu’ils ne sont pas compris dans les parties communes, l’usage par les copropriétaires comme étant des parties communes n’a pas pour effet d’en modifier la nature. Cet usage ne constitue ni plus ni moins qu’une voie de fait et, à ce titre, une atteinte au droit de propriété. Cela traduit une violation délibérée du syndicat, pris en la personne de son syndic, du règlement de copropriété et des dispositions légales puisque les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. De plus, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 21] ne peut se prévaloir de sa propre carence dans l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des dispositions d’ordres public applicables à l’immeuble pour établir la prescription acquisitive ; ce qui consacrerait une fraude à la loi. Ainsi, plusieurs déclarations de l’intimé démontrent l’existence de voies de fait et ces déclarations ne sont pas des preuves de la possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

' Enfin, le SDC la petite Suisse est totalement défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe :

Il ne décrit, ne précise, ni n’établit d’actes matériels de possession à son profit pendant 30 ans.

Il ne justifie pas d’une possession s’établissant sur des actes licites réalisés par ses soins.

Il ne prétend ni ne démontre une possession pour son compte, se prévalant ici de l’usage fait par les copropriétaires ce qui est insuffisant pour conclure que la prescription acquisitive s’est produite au profit du syndicat des copropriétaires, car il faudrait encore pouvoir établir que les membres de la copropriété de l’ensemble immobilier La Petite Suisse ont agi en qualité de représentants du syndicat lorsqu’ils ont utilisé ensemble et régulièrement les lot appartenant privativement à la société civile immobilière de la Petite Suisse.

' Il n’expose, ni n’établit les caractères de la possession continue et non interrompue car indépendamment des actes matériels, on ne sait depuis quand procède son intention de possesseur (animo domini) ; depuis quelle date le syndicat des copropriétaires agit-il dans l’intention de prescrire la propriété '

' Il ne justifie pas davantage du caractère paisible de la possession faute de préciser depuis quand celle-ci pourrait être retenue dans le décompte de l’usucapion.

Il ne démontre pas le moindre caractère public de la possession invoquée.

Il ne justifie pas du caractère non équivoque de la possession invoquée, qu’il confond avec le caractère continu et le caractère public de sa possession ; il ne fait que l’affirmer.

' Enfin, la possession n’est pas invoquée à titre de propriétaire par le SDC la petite Suisse qui se prévaut seulement d’être « fondé à opposer aux consorts [K] la prescription acquisitive, en ce qu’elle tend à la reconnaissance d’un droit réel immobilier au profit de celui qui l’invoque à titre de moyen de défense à la demande visant à ce qu’il soit ordonné au syndicat de faire libérer les places de parking ».

' L’intimé croit devoir soutenir encore que : « Il n’est d’ailleurs pas sans intérêts de relever que l’action n’est engagée que par une partie de l’indivision et vise manifestement à faire pression sur les copropriétaires afin d’obtenir un règlement financier.» Le moyen est inopérant et prétend toujours ce qu’il doit démontrer.

' Le tribunal a inversé la charge de la preuve et dispensé le défendeur de son obligation de prouver les qualités que doivent revêtir sa possession pendant au moins trente ans en application de l’article 1353 du code civil. Dans l’hypothèse d’une possession inefficace, la revendication joue et refoule tout argument : l’écoulement du temps, la négligence et même l’inertie du propriétaire, etc.

' D’une part, l’indivision [K] n’a pas été en mesure de régler les taxes foncières antérieures à 2018, parce que ces impositions étaient adressées à l’adresse du syndicat lequel soutient formellement n’avoir jamais convoqué la société civile de la Petite Suisse aux assemblées générales. Il résulte de l’article 2234 que la prescription ne peut courir qu’à compter du jour où celui contre lequel on l’invoque a pu agir valablement.

' Ainsi, dès lors qu’il résulte des pièces versées aux débats que ce n’est qu’à partir du 20 avril 2018 que le syndicat des copropriétaires a entendu se prévaloir à l’encontre de la société civile immobilière de la Petite Suisse et de ses ayants droits de la prescription acquisitive, avant cette date, l’indivision [K] était dans l’impossibilité d’ agir par suite de l’ignorance dans laquelle elle était placée par le syndicat en n’étant pas convoquée aux assemblées et on n’étant pas destinataire des impositions qui parvenaient au syndic.

' D’autre part, le syndicat des copropriétaires ne prétend ni ne démontre avoir réglé la moindre taxe foncière à une quelconque date que ce soit ; que ce soit entre 1968 et 1998, comme le fixe le premier juge, ou après, à partir du 19 avril 2020, depuis la demande de communication du comptable public. Sa carence dans l’administration de la preuve d’actes matériels de possession est flagrante.

'Le premier juge ne précise pas le point de départ du délai de la prescription acquisitive qu’il semble fixer proprio motu en 1968 alors même que la plus ancienne facture communiquée par le syndicat des copropriétaires au titre de sa prétendue possession n’est datée que du 12 mars 2014.

' Or, l’usucapion suppose pour courir la coïncidence de deux éléments : la prise de possession d’une part, et l’effectivité du droit convoité d’autre part. C’est pourquoi on considère que le délai commence à courir le lendemain du jour de l’entrée en possession, mais que son point de départ est différé en présence de droits que leur titulaire ne peut pas réaliser immédiatement. C’est au moment de la prise de possession qu’on se place pour apprécier les conditions de validité de la prescription acquisitive.

' Enfin, pour écarter le règlement des taxes foncières de 2011 à 2019 au profit des demandeurs, le premier juge retient encore : « En outre, s’agissant du courrier de la Direction Générale des Finances Publiques en date du 6 janvier 2020, celui-ci s’adresse à Monsieur [D] [K] et indique que lui seul, en qualité d’ayant droit, a réglé les taxes foncières de 2011 à 2019. Il convient, par ailleurs, de préciser que Monsieur [D] [K] n’intervient pas à la présente procédure », Et ce, alors qu’il est constant que Monsieur [C], [V], [Z], [D] [K] est bien partie à la présente procédure depuis la première instance ; son premier prénom étant [C] mais son prénom usuel, [D].

' Le moyen subsidiaire adverse excluant la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la gestion des parkings relève de la mauvaise foi :

le syndicat a indiqué entretenir les places de parkings litigieuses alors qu’il affirme ici ne pas être « concerné par la gestion des parkings ' » et il convient de rappeler que le syndicat, par l’intermédiaire du syndic, a notamment la charge de faire respecter le règlement de copropriété ; il dispose pour cela de plusieurs moyens comme la note d’information ou l’affichage.

' En cas de confirmation du jugement, le SDC la petite Suisse n’a jamais réglé la moindre taxe foncière au titre des lots de parkings objets de la prescription acquisitive, ainsi en application de l’article 1302 du code civil, il sera condamné au remboursement de la totalité des sommes réglées par l’indivision [K] au titre des impositions relatives aux biens cadastrés [Cadastre 18] section I n°[Cadastre 1] portant les numéros de lots de copropriété n°[Cadastre 11] à 86 et 88 à 160. Cette demande n’est pas nouvelle en ce qu’elle constitue l’accessoire ou le complément nécessaire de la demande principale tendant à la libération des bien revendiqués.

Le 28 novembre 2024, le SDC la petite Suisse a transmis et notifié par RPVA deux jeux de conclusions, un sur la procédure et le second au fond.

Dans ses conclusions de procédure, il demande à la cour de :

A titre principal :

Débouter les consorts [K] de leur demande en rejet des conclusions déposées par le SDC la petite Suisse le 18 novembre 2024.

A titre subsidiaire :

En cas de rejet des conclusions déposées par le SDC la petite Suisse le 18 novembre 2024.

Rejeter au visa des articles 14 et 15 du code de procédure civile les conclusions déposées par les appelants le 15 novembre 2024.

En tout état de cause :

Donner acte au SDC la petite Suisse de son accord sur le rabat de l’ordonnance de clôture.

Déclarer recevable les conclusions déposées le 28 novembre 2024.

Il fait valoir que :

' Sur la demande à titre principal de rejet des conclusions signifiées par le SDC la petite Suisse le 18 novembre 2024, que les consorts [K] ont attendu le vendredi 15 novembre 2024 à 10 heures 59 pour déposer des conclusions récapitulatives répondant notamment au moyen de l’absence d’effet dévolutif de l’appel. Le SDC la petite Suisse ne pouvait pas faire mieux, étant précisé que les conclusions signifiées le 18 novembre 2024 ne comportent aucun moyen nouveau sauf à répondre à l’argumentation des consorts [K] sur l’absence d’effet dévolutif de l’appel, et à la demande nouvelle contenue dans leurs conclusions en condamnation du Syndicat au remboursement des impôts fonciers qu’ils auraient réglés.

' A titre subsidiaire, si les conclusions du SDC la petite Suisse sont écartées, le rejet des conclusions des consorts [K] du 15 novembre 2024 doit être prononcé. Ils ont déposées le 15 novembre 2024, en relevant que ces conclusions déposées, la veille d’un week-end, moins de trois jours avant la date fixée pour l’ordonnance de clôture, n’ont pas été déposées en temps utile de manière à permettre au syndicat d’y répondre.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée à titre subsidiaire, [Localité 22] des copropriétaires, le jour même de la réception des conclusions des consorts [K], a sollicité le report de la date prévue de l’ordonnance de clôture afin d’être en mesure de déposer des conclusions en réponse et de permettre si nécessaire aux appelants de répondre.

Parallèlement, dans ses dernières conclusions au fond il demande à la cour de :

Au principal,

Vu la déclaration d’appel

Vu l’article 562 du code de procédure civile

Constater que l’effet dévolutif de l’appel n’a pas joué';

Dire en conséquence n’y avoir lieu à statuer en l’absence d’effet dévolutif de l’appel principal.

A titre subsidiaire, si la Cour retient l’effet dévolutif de l’appel principal :

Confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour réforme le Jugement déféré en ce qu’il a retenu que le Syndicat des copropriétaires La Petite Suisse, bénéficie de la prescription acquisitive sur les lots n°81 à n°161, à l’exception du lot n°87.

Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires n’est pas concerné par la gestion des parkings formant les lots privatifs n°81 à n°161, à l’exception du lot n°87, appartenant aux Consorts [K], qu’il n’est pas responsable de leur usage par des tiers non identifiés, qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs et prérogatives d’en assurer la garde et la surveillance et qu’il ne dispose d’aucun moyen pour les faire libérer à supposer qu’ils soient occupés.

En conséquence, débouter les consorts [K] de leur demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à faire libérer les places de parking consistants aux lots n° 82 à 86 et 88 à 160 de la copropriété, soit les emplacements numérotés de 1 à 6 et de 8 à 81 dans le parc auto de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 20] [Adresse 29] sis [Adresse 13] à [Localité 25] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la date de la décision à intervenir.

Au visa des article 555 et 910-4 (ancien) du code de procédure civile :

Déclarer irrecevable comme nouvelle et comme non comprise dans les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, la demande des Consorts [K] en condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la [Adresse 27] Suisse à rembourser à Madame [W] [M], venant aux droits de M. [J] [K], M. [C] [K], M. [AZ] [K], M. [E] [K] et à Madame [X] [K] la totalité des sommes réglées au titre des impositions relatives aux biens cadastrés [Cadastre 18] section I n°[Cadastre 1] portant les numéros de lots de copropriété n°81 à 86 et 88 à 160 sis [Adresse 13] à [Localité 25].

Condamner in solidum les Consorts [K] au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

' La déclaration d’appel du 16 janvier 2022 mentionne à la rubrique objet de l’appel : « appel en cas d’objet du litige indivisible ». C’est effectivement à la suite d’une erreur de plume qu’il a été mentionné dans les conclusions d’intimé s’agissant de la déclaration d’appel, le mot « irrecevable » au lieu « d’indivisible ».

' Au principal, lorsque la déclaration d’appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de celui-ci qui sont critiqués, l’effet dévolutif n’opère pas et il appartient à celui qui se prévaut de l’indivisibilité d’en faire la démonstration. Or, les appelants ne proposent strictement aucune démonstration de l’indivisibilité de l’objet du litige, alors que la charge de la preuve repose sur eux. En l’espèce, la question de l’indivisibilité de l’appel ne se pose pas, puisque l’objet du litige porte exclusivement sur la demande des appelants à obtenir la condamnation du SDC la petite Suisse à restituer les parkings dont ils se prétendent propriétaires, ce dernier n’opposant la prescription acquisitive que comme moyen de défense et ne faisant aucune demande de ce chef.

En outre, même à supposer que le litige soit indivisible, il appartient à l’appelant de mentionner dans sa déclaration d’appel les chefs du jugement critiqués et s’il s’agit de tous les chefs du jugement, qu’il s’agit dès lors d’un appel général. La seule mention appel en cas d’objet du litige indivisible, sans mention qu’il s’agit d’un appel général visant à la réformation, l’infirmation ou l’annulation du jugement ne satisfait pas aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile.

' Le constat que le SDC la petite Suisse bénéfice de la prescription acquisitive conduit le tribunal à faire uniquement droit à son moyen de défense mais ne tranche aucune prétention. Il n’y a donc aucune indivisibilité puisqu’il n’y a qu’une seule prétention tranchée : le rejet de la demande des consorts [K]. Ces derniers le reconnaissent d’ailleurs en relevant que le jugement ne tranche pas la question de la propriété et pour cause le tribunal n’était pas saisi de la demande.

' A titre subsidiaire, si la cour d’appel retient que l’effet dévolutif s’est opéré il convient de relever que les consorts [K] ne justifient pas d’un droit de propriété opposable à l’intimé. En effet, La société civile immobilière la Petite Suisse a été constituée selon acte sous seing privé en date du 21 janvier 1963, ce sont du moins les éléments qui figurent au règlement de copropriété du 25 mars 1966. Cette société n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, or elle aurait dû le faire avant le 1er novembre 2002, ce qu’elle n’a pas fait. Dans ce cas, la société continue d’exister puisque le contrat social n’est pas rompu, mais sans capacité juridique distincte de celle de ses associés. Il en résulte un transfert de patrimoine de la société vers les associés à la date du 1er novembre 2002. Ainsi, ils ne justifient pas de la qualité d’associé de la société civile de la Petite Suisse de Messieurs [OW] et [J] [K]. De plus, les consorts [K] ne produisent pas aux débats les statuts enregistrés de la société, seule pièce de nature à déterminer l’identité des associés et leurs parts dans la société ; l’acte de notoriété du 14 octobre 2000 a un caractère déclaratif et ne suffit pas à lui seul à démontrer la qualité d’associé.

' Le jugement déféré a constaté que le SDC la petite Suisse pour s’opposer aux demandes des consorts [K] en restitution des parkings pouvait leur opposer la prescription acquisitive. Il est un fait incontestable et d’ailleurs non contesté par les consorts [K], que la société civile de la Petite Suisse et ses associés se sont totalement désintéressés des emplacements de parkings, qu’ils savaient ne pas avoir vendus en même temps que les appartements et alors même qu’ils sont indispensables puisqu’il n’y a pas d’autres parkings que ceux-ci. Les copropriétaires ont par ailleurs toujours considéré les parkings comme des parties communes.

Sans l’intervention d’un inspecteur des impôts zélé, la situation serait restée en l’état et l’intervention aujourd’hui après plus de 50 ans de silence d’une partie des indivisaires ne s’explique que par la possibilité d’essayer de monnayer la vente des parkings et réaliser un gain totalement inespéré.

' Depuis le début, les parkings sont librement utilisés par les copropriétaires comme s’il s’agissait d’une partie commune et ils sont entretenus par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, les charges de copropriété correspondant aux tantièmes affectés aux lots correspondant aux parkings n’ont jamais été appelés et ont toujours été réparties entre les autres copropriétaires, les consorts [K] ne contestent pas n’avoir jamais contribué aux charges communes. En l’espèce, le SDC la petite Suisse est en mesure de se prévaloir d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque de plus de 50 ans à la vue et à la connaissance d’ailleurs de la société civile de la Petite Suisse, qui ne pouvait pas ignorer l’usage qui était fait de ses parkings. Par ailleurs, il est rappelé qu’aux termes de l’article 2258 du code civil, le propriétaire en titre ne peut lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

' Le SDC la petite Suisse au regard des éléments du dossier, peut se prévaloir d’une possession paisible, aucun acte de violence ne peut lui être imputé. Sa possession est publique, le Syndicat, à compter de la disparition de la société civile la petite Suisse, a traité aux yeux de tous les parkings comme des parties communes. Sa possession est non équivoque le Syndicat a agi comme propriétaire en traitant les parkings comme des parties communes.

' A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait réformer le jugement déféré en ce qu’il a retenu que le SDC la petite Suisse bénéficie de la prescription acquisitive, la demande formée à l’encontre de l’intimé de faire libérer les places de parkings, au surplus, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, est totalement irrecevable, infondée et serait d’ailleurs impossible à exécuter. Comme le souligne d’ailleurs les consorts [K] dans leurs conclusions, les places de parking constitutives de lots privatifs ne sont pas occupées par le SDC la petite Suisse, mais par différents propriétaires, occupants et/ou visiteurs. Les parkings sont ainsi de façon aléatoire occupés, ou pas, par des personnes non identifiées, et il en est ainsi depuis plus de 50 ans. Le SDC la petite Suisse n’a pas à s’immiscer dans la gestion des lots privatifs, il n’a strictement aucun droit ni pouvoir pour en interdire l’accès ou pour faire libérer les places de parkings. Il appartient aux consorts [K] de faire valoir leur droit à l’égard des occupants et prendre les mesures nécessaires, afin de signaler qu’il s’agit de parkings privatifs ou d’en interdire l’accès. En conséquence et dans toutes les hypothèses, les consorts [K] seront nécessairement déboutés de leurs demandes.

La demande de remboursement des impositions réglées par les consorts [K] est soulevée pour la première fois en appel. Elle est irrecevable sur la base de l’article 555 du code de procédure civile et de l’article 910-4 du même code.

MOTIVATION :

Rappel sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Le 2 décembre 2024, avant l’ouverture des débats, et par mention au dossier, le président de la chambre faisant fonction de magistrat de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé une nouvelle clôture à la date de l’audience, en accord avec les parties, aucune d’entre elles ne demandant le renvoi des débats à une autre audience.

Il s’ensuit que toutes conclusions au fond notifiées avant le 2 décembre 2024 sont recevables.

Sur l’ effet dévolutif de l’appel :

Le syndicat des copropriétaires soutient que la déclaration d’appel des consorts [T] [K] ne saisit pas la cour, dans la mesure où elle ne fait figurer aucun des chefs du jugement critiqués et se borne à mentionner à la rubrique «  Objet/Portée de l’appel » : « appel en cas d’objet du litige indivisible ». L’intimé conteste le caractère indivisible de l’objet du litige et soutient qu’en l’absence de mention des chefs du jugement critiqués la dévolution ne s’opère pas .

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’ objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Aux termes de l’article 562 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’ objet du litige est indivisible.

Selon l’ article 901du même code, la déclaration d’appel mentionne les chefs du jugement critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’ objet du litige est indivisible.

Dès lors, lorsque la déclaration d’appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs qu’elle critique, l’effet dévolutif n’opère pas, sauf indivisibilité de l’objet du litige, sous réserve, dans ce cas, que la déclaration d’appel vise expressément l’indivisibilité de l’objet du litige, ce qui est le cas ici.

L’indivisibilité se caractérise à raison de l’objet du litige, lorsque le réexamen des prétentions de l’appelant ne peut se faire sans réexaminer les prétentions ou les défenses au fond de l’adversaire consacrées par le dispositif de la décision frappée d’appel, de sorte que l’entier litige doit être dévolu à la cour , sauf à aboutir, en cas de dévolution partielle suivie d’une infirmation, à une contradiction et à l’impossibilité d’exécuter simultanément le jugement de première instance pour ses dispositions non frappées d’appel et l’arrêt infirmatif.

En l’espèce, il ressort du dispositif du jugement frappé d’appel que pour débouter les consorts [K] de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire libérer les lots d’emplacements de parking, le tribunal a constaté, dans le dispositif du jugement, que le syndicat des copropriétaires bénéficie de la prescription acquisitive sur les lots n° 81 à n° 161, à l’exception du lot n° 87, situés au sein de l’ensemble immobilier. Ce faisant il a bien consacré l’effet acquisitif de la possession trentenaire opposée par le syndicat à la revendication des consorts [K]. Dès lors, à hauteur d’appel, la demande des consorts [K] tendant à faire libérer les parkings est bien liée de manière indivisible au réexamen de la prescription acquisitive, même si le jugement a, en la matière, un effet déclaratif et non constitutif de droits. Il s’ensuit que le litige est bien indivisible, de sorte que la mention de la déclaration d’appel « appel en cas d’objet du litige indivisible » a fait jouer l’effet dévolutif de l’appel pour le tout.

Sur la qualité de propriétaire de l’indivision [K] :

Il résulte de l’acte authentique reçu le 14 octobre 2020 par Maître [O] [EI], notaire à [Localité 23], portant attestation notariée, que M. [C] ( [D]) [K], M. [AZ] [K], M. [E] [K] et Mme [X] [K] ont recueilli par suite de la dévolution successorale de leur père, M. [OW] [K], les parts dont ce dernier était titulaire au sein de la société civile particulière de construction dénommée Société Civile Immobilière de La Petite Suisse, aux côtés de M. [P] [K] et de M. [J] [K] , depuis décédé, et aux droits duquel se trouve maintenant Mme [W] [M].

Il ressort des pièces versées au débat que la Société Civile Immobilière de la Petite Suisse a été constituée le 25 janvier 1963 pour une durée de 30 ans par [P], [OW] et [J] [K], avec pour objet l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 17] à [Localité 23], cadastré initialement section I n°s [Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour une contenance de 10 000,m², ( devenu section [Cadastre 18] I, numéro [Cadastre 1] lieudit [Adresse 12] pour une contenance de de 98 ares 69 centiares) et la construction sur ce terrain d’un immeuble en copropriété ainsi que toutes opérations en rapport avec l’objet social.

L’ immeuble objet des statuts constitutifs de la SCI a bien été acquis de M. [S] [G] [N] [H], par acte notarié du 20 février 1963. L’ensemble immobilier a été construit et a fait l’objet d’un règlement de copropriété contenant état descriptif de division, reçu le 25 mars 1966 par Maître [I] [U] , notaire à [Localité 23].

Il ressort de ce document que les lots privatifs n°s 81 à 161 correspondent à des emplacements de « parc autos » ; le lot numéro 81 portant le numéro d’emplacement n° 1, les lots suivants étant numérotés dans l’ordre des numéros d’emplacement suivants jusqu’au lot n° 161 correspondant à l’emplacement de parking n° 81.

Il s’avère que le lot n° 87 correspondant à l’emplacement de parking n° 7 a été vendu le 13 décembre 1966 comme en atteste l’ état hors formalités versé en pièce 2 par les appelants.

Les consorts [K] revendiquent être propriétaires des lots 81 à 86 et 88 à 160 correspondant selon eux aux emplacements de parking numéros 1 à 6 et 8 à 81. Toutefois , il ressort de l’état descriptif de division que l’emplacement n° 81 correspond au lot n° 161 qui n’est pas visé par leur revendication et qui n’est pas mentionné dans l’attestation notariée du 14 octobre 2020 régulièrement publiée . Il existe donc une contradiction entre ces deux documents qu’il appartient aux appelants de dissiper. A noter que la discordance entre l’état descriptif de division et l’attestation notariée touche les lots 159, correspondant à l’emplacement n° 79, et 160 correspondant à l’emplacement n° 80, sur l’état descriptif de division.

Il convient par conséquent de rouvrir les débats pour recueillir les explications des appelants sur cette difficulté et les observations éventuelles de l’intimé.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties et les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mixte, mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 19] immobilier [Adresse 21] de sa demande tendant à faire constater que l’effet dévolutif de l’appel n’a pas joué’et dire n’y avoir lieu à statuer sur l’appel principal,

Constate que la déclaration d’appel du 16 janvier 2022 a produit son effet dévolutif pour la totalité des chefs du jugement, compte tenu de l’indivisibilité de l’objet du litige,

Avant dire droit sur le surplus des demandes des parties,

Ordonne la réouverture des débats

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture,

Renvoie l’affaire à l’audience rapporteur du Lundi 6 Octobre 2025 à 14h15 salle 4 PALAIS MONCLAR , en invitant les consorts [K] à s’expliquer sur la discordance qui existe entre la numérotation des emplacements de parking affectés aux lots 159, 160 et 161 de l’état descriptif de division et les numéros d’emplacements affectés aux lots 159 et 160 sur l’attestation notariée du 14 octobre 2020, étant rappelé que leur revendication ne porte pas sur le lot 161 de l’état descriptif de division,

Dit qu’une nouvelle ordonnance de clôture sera rendue le mardi 30 septembre 2025.

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes des parties et les dépens .

LE GREFFIER LE PRESIDENT