COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°364

CONTRADICTOIRE

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 24/07549 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W43L

AFFAIRE :

[T] [O] [S] épouse [H]

C/

S.A. BATIGERE HABITAT S.A BATIGERE HABITAT

Inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 582 000 105

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

Prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16/12/2025

à :

M^e Carline CREMINON

M^e Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [T] [O] [S] épouse [H]

née le 11 Juillet 1978 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Carline CREMINON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 47

****************

INTIMEE

S.A. BATIGERE HABITAT S.A BATIGERE HABITAT

Inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 582 000 105

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

Prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 145497

Plaidant : M^e Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 janvier 2019, la société [Adresse 4], aux droits de laquelle intervient la SA d’HLM Batigere Habitat, a donné en location à Mme [T] [H] née [S], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (logement n°19, bâtiment [Adresse 5]) à [Localité 5].

Suite à des échéances impayées, la société Batigere Habitat a fait délivrer à Mme [S], par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 071,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois d’août 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 février 2024, la société Batigere Habitat a fait assigner Mme [S] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers,

— la condamnation de Mme [S] au paiement de la somme de 4 465,32 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,

— l’expulsion de Mme [S], à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement situé [Adresse 2] (logement n°19, bâtiment 70, escalier 3) à [Localité 5],

— la condamnation de Mme [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,

— la condamnation de Mme [S] à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par décision de la commission de surendettement des particuliers du Val-d’Oise du 25 juin 2024, la demande de Mme [S] tendant à bénéficier d’une procédure de surendettement a été déclarée recevable.

Par jugement contradictoire du 24 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré recevable l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 16 janvier 2019 liant les parties,

— constaté, à compter du 27 novembre 2023, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 16 janvier 2019 et dit que Mme [S] devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

— condamné Mme [S] à payer à la société Batigere Habitat la somme de 4 271,26 euros correspondant à la dette locative, mois de mai 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné Mme [S] à payer à la société Batigere Habitat, à compter du 1er juin 2024, l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels – notamment article A. 444-15 du code de commerce – et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la Ccpaex le cas échéant ainsi que le coût du commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 3 décembre 2024, Mme [S] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2025, Mme [S], appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel,

En conséquence,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail régularisé entre les parties le 16 janvier 2019,

— dire et juger qu’elle bénéficiera de l’application des délais et modalités de paiement de la dette locative tels qu’imposés par la commission de surendettement des particuliers dans son plan conventionnel du 30 octobre 2024,

En tout état de cause,

— condamner la société Batigere Habitat à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Batigere Habitat aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification de la déclaration d’appel.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la société Batigere Habitat, intimée, demande à la cour de :

A titre principal :

— débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté, à compter du 27 novembre 2023, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 16 janvier 2019 liant les parties et dit que Mme [S] devra quitter les lieux loués,

— ordonné l’expulsion à défaut de départ volontaire de Mme [S] et de tous occupants de son chef,

— condamné Mme [S] à lui payer la somme de 4 271,26 euros correspondant à la dette locative, mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné Mme [S], à compter du 1er juin 2024, au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [S] aux dépens,

A titre subsidiaire, si la cour suspendait les effets de la clause résolutoire et accordait à Mme [S] des délais de paiement conformes aux mesures imposées entrées en vigueur le 31 octobre 2024,

— dire qu’en cas de non-respect des délais accordés :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,

— le bail sera résilié à la date du 27 novembre 2023,

— la dette deviendra immédiatement et intégralement exigible,

En conséquence, il y aura lieu de :

— condamner Mme [S] au paiement d’indemnités d’occupation égales au montant du loyer actualisé et charges tel qu’elle le réglait au titre du contrat de bail à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— ordonner l’expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique du local d’habitation sis [Adresse 2] (bâtiment 70 – escalier 3 – rez-de-chaussée, appartement 19), à [Localité 5],

Ajoutant au jugement entrepris,

— actualiser sa créance à la somme de 3 785,10 euros, échéance de mars 2025 incluse, selon décompte arrêté au 22 avril 2025,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel comprenant le droit de timbre de 225 euros.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que Mme [S] n’a pas visé, dans sa déclaration d’appel, le chef du jugement ayant déclaré recevable l’action de la société Batigere Habitat, de sorte que la cour n’en est pas saisie en l’absence d’appel incident de la part de l’intimée de ce chef.

Sur la dette locative

Le premier juge a fixé la dette locative à la somme de 4 271,26 euros, mois de mai 2024 inclus.

La société Batigere Habitat demande l’actualisation de sa créance à la somme de 3 785,10 euros selon décompte arrêté au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Mme [S] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

En application de l’article 7 a), le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats par la société Batigere Habitat que la dette locative s’élève, à la date du 22 avril 2025, à la somme de 3 785,10 euros, terme de mars 2025 inclus.

En l’absence de contestation de la part de l’appelante, il convient de la condamner au paiement de cette somme et d’infirmer le jugement déféré par actualisation de la dette.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le premier juge a constaté que la clause résolutoire s’était trouvée acquise au 27 novembre 2023, les causes du commandement de payer, délivré le 26 septembre 2023 à hauteur de 2 071,40 euros, n’ayant pas été réglées dans le délai de 2 mois imparti.

Mme [S], qui poursuit l’infirmation du jugement, demande à la cour d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et de dire qu’elle bénéficiera des délais et modalités de paiement de la dette locative tels qu’imposés par la commission de surendettement des particuliers dans son plan conventionnel du 30 octobre 2024.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a plus été en capacité de régler son loyer en raison de difficultés personnelles ; qu’ayant comparu seule devant le juge des contentieux de la protection, elle ignorait la possibilité de solliciter des délais alors qu’elle avait repris le paiement du loyer courant et disposait de capacités pour régler sa dette qui est en diminution.

Elle ajoute qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, sa situation professionnelle étant désormais stable, qu’elle a repris le paiement du loyer courant, outre le paiement d’une somme supplémentaire pour apurer la dette, et qu’elle bénéficie d’un plan de surendettement prévoyant le règlement de sa dette en 13 versements.

La société Batigere Habitat demande, à titre principal, la confirmation du jugement déféré et à titre subsidiaire, si la clause résolutoire venait à être suspendue et des délais de paiement accordés à Mme [S], de dire qu’en cas de non-respect des délais accordés, la clause résolutoire retrouvera ses effets, la dette deviendra immédiatement exigible, qu’elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et que son expulsion sera ordonnée.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’au jour de l’audience, la décision de recevabilité de la commission de surendettement n’avait pas été notifiée, qu’aucun règlement n’était intervenu depuis le mois de mai 2023 à l’exception d’un règlement de 1 000 euros en juin 2024 et que Mme [S] avait elle-même reconnu à l’audience être dans l’incapacité de régler sa dette et de reprendre le paiement du loyer courant, de sorte que le premier juge a fait une juste appréciation des faits et une exacte application du droit.

Elle ajoute que la décision de recevabilité de la commission de surendettement n’est intervenue que postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement ayant constaté la résiliation du bail.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que les causes visées dans le commandement de payer signifiées le 26 septembre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois imparti, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire est antérieure à la décision de la commission de surendettement des particuliers du Val-d’Oise du 25 juin 2024 ayant déclaré recevable le dossier de Mme [S].

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 novembre 2023.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que :

V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise a imposé, le 17 septembre 2024, des mesures au bénéfice de Mme [S], qui sont entrées en vigueur le 30 novembre 2024 selon le courrier de la commission du 30 octobre 2024, prévoyant le remboursement de la dette de la société Batigere Habitat, retenue à hauteur de 4 592,91 euros, en 13 mensualités d’un montant de 353,30 euros.

Il ressort du décompte produit par la société Batigere Habitat, arrêté au 22 avril 2025, que le paiement du loyer courant est repris depuis le mois d’octobre 2024.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Mme [S] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en sus du loyer courant, d’un montant égal à 353,30 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Mme [S] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Mme [S] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [S], qui est tenue à paiement, sera condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.

En équité et compte tenu des situations réciproques des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, il convient de débouter les parties de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a constaté, à compter du 27 novembre 2023, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, condamné Mme [T] [S] aux dépens et débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Infirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [T] [S] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat la somme de 3 785,10 euros, arrêtée au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus ;

Autorise Mme [T] [S] à se libérer de sa dette au moyen de 10 versements mensuels d’un montant de 353,30 euros, en plus du loyer courant, le 11ème versement venant solder la dette ;

Dit que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la signification du présent arrêt;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

Dit que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement à l’échéance d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

— la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 27 novembre 2023,

— il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Mme [T] [S] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 2] (logement n°19, bâtiment 70, escalier 3) à [Localité 5], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux seront régis par les articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [T] [S] sera condamnée à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles, depuis le 27 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [S] aux dépens d’appel incluant le droit de timbre de 225 euros.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président