Cour d'appel de Versailles, Chambre commerciale 3 1, 2 avril 2025, n° 23/00110

TGI Nanterre 18 novembre 2022

CA Versailles
Confirmation 2 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Point de départ du délai de prescription
La cour a estimé que la société Gutman V avait eu connaissance de la diminution de la rentabilité dès janvier 2013, rendant ainsi son action prescrite au moment de l'assignation en 2019.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'information et de conseil
La cour a jugé que la société Gutman V n'a pas subi de préjudice financier direct, ayant conservé le bien et continuant à percevoir des loyers, et que son action était prescrite.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a examiné l'appel de la S.A.R.L. Gutman V, qui contestait le jugement du tribunal de Nanterre ayant déclaré son action irrecevable pour cause de prescription. La question juridique principale était de déterminer le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation d'information et de conseil. Le tribunal de première instance avait estimé que le délai avait commencé à courir à la date de l'acte de vente, tandis que la cour d'appel a retenu que le point de départ était la date à laquelle la société Gutman V a eu connaissance de la diminution de la rentabilité de son investissement, soit en janvier 2013. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que l'action était effectivement prescrite, et a condamné la société Gutman V aux dépens.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. com. 3 1, 2 avr. 2025, n° 23/00110
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/00110
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, 18 novembre 2022, N° 19/08583
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Mickael COHENOlivier BANCAUDIvan CORVAISIERSylvie MAIORafaël SCHNEIDER
Cabinet(s) :	ATTIQUE AVOCATSCABINET COHEN
Parties :	S.A.R.L. GUTMAN V. c/ S.N.C. PETIT LAC PINEA

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30Z

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 AVRIL 2025

N° RG 23/00110 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VTO4

AFFAIRE :

S.A.R.L. GUTMAN V.

S.N.C. PETIT LAC PINEA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 6

N° RG : 19/08583

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ivan CORVAISIER

M^e Sylvie MAIO

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. GUTMAN V.

RCS Alençon n° 399 260 140

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37 et M^e Mickaël COHEN de la SELARL Cabinet Cohen, Plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.N.C. PETIT LAC PINEA

RCS Nanterre n° 439 548 082

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie MAIO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 163 et M^e Rafaël SCHNEIDER & M^e Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, Plaidant, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0301

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente chargée du rapport, et Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

La société Petit lac Pinéa est une société en nom collectif spécialisée dans le secteur de l’activité de location de logements, dont le gérant est la société Kaufman et Broad Développement. Elle a mené, en qualité de maître d’ouvrage non réalisateur, une opération de construction d’une résidence de tourisme située à [Localité 5].

La société Gutman V a pour objet social « l’acquisition et l’exploitation de tout ou partie d’un établissement hôtelier ». Dans le cadre d’un investissement, elle a, le 6 novembre 2006, conclu avec la société Petit lac Pinéa un contrat de réservation préalable à une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement et un emplacement de stationnement situés dans cette résidence de tourisme, un projet de bail commercial conclu avec la société MNV, future exploitante de la résidence, étant annexé à ce contrat de réservation.

Le 27 février 2007, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a été signé par les sociétés Gutman V et Petit lac Pinéa. Les lots ont été livrés en avril 2008.

Un défaut affectant la piscine de la résidence est apparu.

Un avenant au bail commercial stipulant une réduction de loyer a été conclu, selon le jugement, le 6 mai 2013.

La société MNV a cependant cessé de payer les loyers et, après son départ de la résidence, plusieurs sociétés se sont succédées dans l’exploitation des locaux : la société Mandelieu resort en février 2015 puis la société Splash hôtels France en novembre 2015 mais qui a été placée en liquidation judiciaire le 6 février 2018 et, d’avril à octobre 2018, la SCI Zénitude Invest Immo, cessionnaire du fonds de commerce dans le cadre de la liquidation.

Invoquant un manquement de la société Petit lac Pinéa à son devoir d’information et de conseil sur la nature, la portée et les risques de l’investissement souscrit, la société Gutman V l’a assignée, par acte du 8 août 2019, devant le tribunal de grande instance de Nanterre en réparation de différents préjudices.

Par jugement du 18 novembre 2022, le tribunal a déclaré irrecevable l’action de la société Gutman V car prescrite et l’a condamnée à payer à la société Petit lac Pinéa la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a considéré que le préjudice invoqué étant constitué d’une perte de chance de ne pas contracter, le délai de prescription avait commencé à courir le 27 février 2007, date de l’acte authentique, ou, au plus tard, à la date de livraison du bien intervenue en avril 2008 ou encore à la date de conclusion de l’avenant au bail commercial du 6 mai 2013 sans qu’aucun élément nouveau ne permette de retarder le point de départ du délai de prescription, la société Gutman V ayant procédé à un choix éclairé d’investissement.

Par déclaration du 5 janvier 2023, la société Gutman V a fait appel de ce jugement et , par dernières conclusions n° 2 remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 octobre 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de la déclarer recevable et non prescrite en son action, de condamner la société Petit lac Pinéa à lui payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes correspondant à 50 % du prix de vente et des intérêts et frais d’assurance du prêt, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, et, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 6.000 euros ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions n° 3 remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, la société Petit lac Pinéa demande à la cour de débouter la société Gutman V de l’ensemble de ses demandes, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire et sur le fond de débouter la société Gutman V de l’ensemble de ses demandes, en tout état de cause de condamner la société Gutman V à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 novembre 2024.

SUR CE,

Sur la prescription :

La société Gutman V soutient que le point de départ du délai de la prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du code civil doit être fixé au 31 octobre 2015 ou au plus tard au 27 janvier 2015 de sorte que son action n’est pas prescrite.

Elle fait valoir que le délai de prescription de l’action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage, qu’en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage ne peut résulter que de faits susceptibles de révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, qu’en l’espèce les faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité définitive d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du bail commercial initial ne sont pas survenus avant le 31 octobre 2015, date à laquelle la société Mandelieu resort a quitté les locaux, ou au plus tard le 27 janvier 2015, date d’une note d’un expert judiciaire établissant que la réparation de la piscine n’était pas envisageable, que la réduction de loyer consentie courant 2014 à la suite de cet incident ponctuel affectant la piscine en mars 2013 ne laissait pas présager que la rentabilité de l’investissement souscrit ne pourrait plus être obtenue.

La société Petit lac Pinéa soutient que l’action de la société Gutman V est prescrite depuis le 18 juin 2013, compte tenu de la date de l’acte de vente, le 27 février 2007, et de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, ou à tout le moins au 6 mai 2018, cinq ans après la date présumée de l’avenant au bail.

Elle fait observer que l’appelante se prévalant non d’un dol mais d’un manquement à son devoir de conseil et d’information impliquant l’indemnisation d’une perte de chance, la prescription court à compter de la conclusion du contrat litigieux, qu’en tout cas la société Gutman V a eu connaissance de la réalisation du risque au plus tard au jour de la conclusion de l’avenant au bail commercial présumé daté du 6 mai 2013, les difficultés financières rencontrées, indépendantes des défauts affectant la piscine, étant antérieures à cet avenant, que la connaissance et l’aptitude du cocontractant à appréhender les enjeux d’une opération sont des éléments déterminants pour fixer le point de départ du délai de prescription.

Sur ce,

La société Gutman V a acquis le bien immobilier en cause en l’état de futur achèvement par acte authentique du 27 février 2007 au prix de 273.826 euros TTC (228.951,51 euros HT) au moyen d’un prêt d’un montant de 257.812 euros d’une durée de 198 mois dont 18 mois de phase d’utilisation impliquant une date d’exigibilité extrême au 27 août 2023, le remboursement étant opéré par remboursement des seuls intérêts portant sur les sommes débloquées pendant 18 mois puis par remboursement du capital et des intérêts en 180 mensualités constantes de 1.913,47 euros.

Le bien immobilier a été donné à bail commercial, le 6 novembre 2006, à la société [Adresse 6] pour une durée de onze années et trois mois à compter de sa livraison, pour un loyer annuel de 9.753 euros HT (10.478,01 euros TTC).

La société Gutman V qualifie cette acquisition d’investissement immobilier défiscalisé en raison des avantages fiscaux consentis en application de l’article 293 B du code général des impôts (dispense de paiement de la TVA en cas de chiffre d’affaires inférieur à un plafond) et de l’article 261 D 4ème du même code (exonération de TVA sur les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation). Ces avantages fiscaux n’impliquent toutefois pas une défiscalisation mais sont de nature à favoriser la rentabilité de l’investissement immobilier.

La société Gutman V invoque un manquement de la société Petit lac Pinéa à son obligation d’information précontractuelle et de conseil sur les risques de défaillance de l’exploitant, de défaut de paiement des loyers ou de diminution du loyer, la société Petit lac Pinéa l’ayant selon elle trompée sur la rentabilité fixée initialement dans le premier bail commercial et sur la réelle valeur du bien vendu.

Elle se prévaut d’un préjudice de perte de chance de réaliser un gain et de la possibilité d’investir dans un produit immobilier ou financier plus sécurisé et qui lui aurait permis d’obtenir des loyers mensuels de manière pérenne et de constituer un patrimoine immobilier valorisé. Elle soutient ainsi que le bien immobilier en cause a aujourd’hui une rentabilité diminuée de moitié.

La date du contrat de vente, le 27 février 2007, implique l’application de l’article 2224 du code civil introduit par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile selon les dispositions transitoires prévues par l’article 26 de cette loi dont le paragraphe II prévoit que les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il en résulte, d’une part, que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue antérieurement, et, d’autre part, que le délai de prescription de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

Plus précisément, en l’espèce, la société Gutman V a effectué un investissement immobilier locatif, sans défiscalisation, mais financé par un emprunt immobilier d’une durée de 16,5 ans, dont une phase d’utilisation impliquant une date d’exigibilité extrême au 27 août 2023, et remboursé par des mensualités constantes de 1.913,47 euros passés les 18 premiers mois de remboursement de sorte que le point de départ de son action en responsabilité engagée contre le vendeur professionnel pour manquement à ses obligations d’information précontractuelle est le jour où le risque s’est réalisé, et non le jour de l’acte de vente du bien immobilier.

La société Gutman V n’invoque pas comme dommage une perte financière. Elle ne soutient pas avoir fait défaut dans le remboursement de l’emprunt immobilier ou vendu le bien immobilier avec une moins-value, la société Gutman V ayant conservé ce bien et continuant aujourd’hui d’en percevoir des loyers.

Elle invoque en effet une seule perte de chance de réaliser un gain et de la possibilité d’investir dans un produit immobilier ou financier plus sécurisé et qui lui aurait permis d’obtenir des loyers mensuels de manière pérenne et de constituer un patrimoine immobilier valorisé. Elle soutient ainsi que le bien immobilier en cause a aujourd’hui une rentabilité diminuée de moitié et estime sa perte de chance à la moitié du capital investi, valorisé au prix d’acquisition du bien hors taxes, des intérêts et des frais d’assurance du prêt.

Il s’ensuit que le point de départ du délai de prescription de l’action de la société Gutman V, défini par le jour où le risque s’est réalisé, est le jour où elle a connu les faits établissant l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat d’acquisition du bien immobilier.

Or le bail commercial, consenti le 10 avril 2008, a été modifié par un avenant, dont l’exemplaire produit aux débats n’est pas daté, à effet au 1er janvier 2013 réduisant le loyer de 30 % par rapport au dernier loyer payé du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015 et modifiant l’indice de révision du loyer dont la variation annuelle à la hausse est désormais plafonnée à + 2 %.

Cette modification contractuelle, faisant passer le loyer annuel total perçu par la société Gutman V de 9.753 euros HT à 6.131,07 euros, étant rappelé que la société Gutman V bénéficie d’une exonération de TVA, est justifiée selon l’avenant par la situation économique du preneur dont il avait informé le bailleur par courrier du 15 janvier 2013.

Cette baisse de loyer, qui est à l’origine de la diminution de la rentabilité de l’investissement, la société Gutman V ne faisant pas état d’autres facteurs de baisse de rentabilité, a ainsi été consentie dès janvier 2013 sans que ne soient alors évoquées des malfaçons de la piscine affectant la location du bien immobilier qui n’ont fait l’objet d’une expertise judiciaire que postérieurement, à compter d’ordonnances de référé des 24 mars et 29 septembre 2014.

Il résulte de tout ce qui précède que la société Gutman V a eu connaissance dès janvier 2013 d’une diminution de loyer affectant la rentabilité de son investissement immobilier, le risque inhérent à cet investissement étant alors réalisé, de sorte que son action, exercée le 8 août 2019 plus de cinq ans après, est prescrite.

Le jugement sera donc confirmé, les présents motifs se substituant toutefois à ceux retenus par le tribunal.

Sur les demandes accessoires :

La société Gutman V succombant en son appel sera tenue aux dépens de première instance, le jugement étant confirmé sur ce point, et aux dépens d’appel. De ce fait elle ne peut prétendre à une indemnité procédurale. Le jugement sera également confirmé du chef des frais irrépétibles, la cour y ajoutant au titre de ceux exposés en cause d’appel par la société Petit lac Pinéa la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Gutman V à payer à la société Petit lac Pinéa la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Gutman V aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente