COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 JUIN 2025

N° RG 23/01896 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VX6Y

AFFAIRE :

S.C.I. MAUDAN

C/

SAS PICARD SURGELES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Février 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 22/03398

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Antoine DE LA FERTE

M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. MAUDAN

RCS Versailles n° 329 463 798

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

APPELANTE

****************

SAS PICARD SURGELES

RCS Melun n° 784 939 688

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentants : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et M^e Mélanie PEREIRA substituant à l’audience M^e Philippe RIGLET, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

Par acte authentique du 11 juin 2009, la SCI Maudan a consenti à la société Picard surgelés (ci-après Picard) un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 9] (78), pour une durée de neuf années à compter du 15 juin 2009, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros HT et HC.

Par acte extra-judiciaire du 22 juin 2018, la société Picard a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018.

La SCI Maudan n’a pas répondu à la demande de renouvellement.

Par lettre recommandée du 20 mai 2020 dont l’accusé de réception a été signé le 25 mai 2020, la société Picard a notifié à la SCI Maudan un mémoire préalable en fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 à la valeur locative des locaux, estimée à 35.855 euros par an HT et HC.

La SCI Maudan s’y est opposée.

Par acte du 2 décembre 2020, la société Picard a fait assigner la SCI Maudan devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 35.855 euros ou à dire d’expert.

Par jugement du 22 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté le renouvellement au 1er juillet 2018 du bail consenti à la société Picard et, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise.

L’expert judiciaire, M. [F] [D], a déposé son rapport le 7 février 2022, aux termes duquel il a conclu à une valeur locative après abattements de 43.000 euros par an HT et HC.

Par jugement du 28 février 2023 le juge des loyers commerciaux a :

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé liant les parties depuis le 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 39.587 euros HC et HT ;

— dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la date de notification du premier mémoire en défense de la SCI Maudan ;

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI Maudan tendant à la révision triennale du loyer du bail expiré et au paiement des sommes y étant attachées ;

— dit que chaque partie restera tenue des frais irrépétibles qu’elle a engagés pour la défense de ses droits ;

— partagé par moitié entre les parties les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire diligentée ;

— rejeté les autres demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration d’appel du 21 mars 2023, la SCI Maudan a interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 décembre 2023, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau,

— fixer la valeur en renouvellement du bail commercial des locaux au 1er juillet 2018 à la somme de 65.161 euros HT et HC (60.000 × 111,87/ 103,01) par application de l’indice ILC ;

— subsidiairement, fixer la valeur locative en renouvellement des locaux au 1er juillet 2018, en pratiquant les critères de pondération GLA ou CSU à 259 m²p GLA x 268 euros/m²p soit 69.382 euros HT et HC, sans abattement, et fixer la valeur locative en renouvellement des 12 parkings au 1er juillet 2018, à 650 euros par place et par an, soit 7.800 euros HT et HC ;

— débouter la société Picard de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes et notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Picard aux entiers dépens qui comprendront les frais du rapport d’expertise ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, la société Picard demande à la cour :

— débouter la SCI Maudan de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce, à compter de la notification du premier mémoire en défense de la SCI Maudan ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 à la somme de 39.587 euros HC et HT ;

— statuant à nouveau à titre principal, fixer à compter du 1er juillet 2018, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 33.223 euros par an HC et HT, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait que la valeur locative est supérieure au loyer plafond, fixer à compter du 1er juillet 2018, le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 65.160 euros par an HC et HT, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 ;

— en tout état de cause, condamner la SCI Maudan aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 7 novembre 2024.

SUR CE,

Sur le loyer du bail renouvelé

La SCI Maudan soutient que la demande judiciaire de fixation du loyer à la valeur locative sollicitée par la société Picard ne rentre pas dans les prévisions de l’article L.145-34 du code de commerce dans la mesure où la durée du bail échu n’est pas supérieure à 12 années et où le preneur n’invoque pas une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du même code. Elle prétend qu’il convient de fixer la valeur en renouvellement au 1er juillet 2018 au montant du loyer du bail initial indexé par application de l’indice ILC.

Elle estime, au visa de l’article L.145-10, qu’en sollicitant, le 22 juin 2018, le renouvellement du bail conclu le 11 juin 2009 aux clauses et conditions du bail expiré et moyennant un loyer exprimé de 60.000 euros HT et HC puis en réitérant, le 14 janvier 2019, sa volonté de voir fixer le loyer annuel à ce montant, la société Picard est liée par les termes de sa demande de renouvellement et les conditions proposées.

La société Picard répond que la SCI Maudan fait une lecture erronée des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce et que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative. Elle fait valoir qu’elle a saisi le juge des loyers d’une demande de fixation du loyer de renouvellement à la baisse ; que l’expert judiciaire a conclu à une valeur locative inférieure au loyer en cours à la fin du bail expiré, de sorte que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative et ce, sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Elle considère qu’elle n’est pas liée par le montant visé dans sa demande de renouvellement en l’absence d’accord du bailleur et que le silence de ce dernier ne vaut pas acceptation des conditions figurant dans cette demande. Elle fait valoir que la SCI Maudan n’a pas répondu à sa demande de renouvellement, tant sur le principe du renouvellement que sur le montant du loyer renouvelé ; que le bailleur a continué d’appeler le loyer du bail expiré, qu’elle a continué à régler ; qu’en l’absence d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, elle a sollicité la fixation de ce loyer à la somme de 35.855 euros, dans le délai de deux ans prévu par l’article L.145-60 du code de commerce.

— Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° – Les caractéristiques du local considéré ;

2° – La destination des lieux ;

3° – Les obligations respectives des parties ;

4° – Les facteurs locaux de commercialité ;

5° – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

L’article L.145-34 du même code dispose que sauf « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ».

La règle du plafonnement, édictée par ce texte, conduit à calculer le montant du loyer de renouvellement en multipliant le loyer initial par le taux de variation d’un indice. Elle constitue toutefois une exception à la règle de principe énoncée à l’article L.145-33 selon laquelle le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

La fixation du loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafonné suppose notamment que la valeur locative est supérieure à ce plafond.

En l’espèce, la société Picard a saisi le juge des loyers d’une demande de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, à la baisse, et elle n’a pas à rapporter la preuve d’une quelconque modification notable des éléments de la valeur locative tels que mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 précité. En outre, l’expert judiciaire a conclu à une valeur locative (43.000 euros) inférieure au loyer plafond au 1er juillet 2018 (65.161 euros) et la demande principale de la SCI Maudan vise à fixer le loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafond. Ainsi, il importe peu que la durée du bail échu ne soit pas supérieure à 12 années puisque la question du déplafonnement du loyer ne se pose pas.

La société Picard est donc fondée à réclamer que le montant du loyer renouvelé soit fixé selon la valeur locative du local commercial.

Si, par acte du 22 juin 2018, elle a sollicité « le renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018 moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges », le bailleur n’a pas répondu à cette demande de renouvellement.

Selon l’article L.145-10, alinéa 4 du code de commerce, « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

La présomption d’acceptation visée par ce texte ne porte que sur le principe du renouvellement et non sur le loyer du bail renouvelé, qui reste à fixer car cet accord tacite n’inclut pas un accord sur le loyer.

La SCI Maudan, qui n’a pas répondu à la demande de renouvellement du preneur dans le délai de trois mois prévu par l’article L.145-10, ne conteste pas qu’elle a accepté tacitement le principe du renouvellement.

En revanche, aucun accord n’est intervenu sur le loyer du bail renouvelé, quand bien même la société Picard a réitéré sa demande de renouvellement par courrier du 14 janvier 2019, en rappelant sa proposition du 22 juin 2018 de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 60.000 euros HT et HC.

En l’absence de réponse du bailleur, la société Picard a donc été contrainte de saisir le juge des loyers en fixation judiciaire de ce loyer, par assignation du 2 décembre 2020.

Dans le cadre de l’évaluation du loyer du bail renouvelé, les parties s’opposent sur la pondération des surfaces, le prix unitaire au m²p et le prix des parkings ainsi que sur les corrections à apporter à la valeur locative.

— Sur la surface pondérée des locaux

Le juge des loyers a retenu une surface pondérée de 206 m²p, conformément au rapport d’expertise judiciaire.

La SCI Maudan soutient que la surface pondérée des locaux doit être fixée à 258,74 m²p GLA selon le calcul effectué par M. [I], expert sollicité par ses soins, qui a estimé que les critères de pondération retenus par l’expert judiciaire ne sont pas adaptés et que, s’agissant d’un local commercial non constitutif d’une boutique, il convient d’appliquer les critères GLA (« gross leasable area », soit surface locative brute) ou CSU (surface commerciale utile) correspondant au cumul de la surface de vente, de la surface de circulation et de la surface de stockage. Elle souligne la nécessité pour la clientèle de parcourir l’intégralité de la surface de vente du magasin, depuis la porte d’entrée jusqu’à la caisse, ce qui fait obstacle à toute pondération, en dehors du coefficient 1.

La société Picard demande à la cour de confirmer la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire et entérinée par le juge des loyers commerciaux à 206 m²p. Elle réplique que la pondération doit se faire selon les références de la Charte de l’expertise et plus précisément selon la méthode retenue pour les boutiques jusqu’à 600 m² en centre-ville ; que les locaux loués sont en effet situés en centre-ville et que le commerce de produits alimentaires qui y est exploité est constitutif d’une boutique ; que la Charte de l’expertise ne lie l’utilisation de la méthode de pondération des surfaces ou de la surface GLA/CSU qu’à l’emplacement du local.

Le bail commercial porte sur un local à usage commercial d’une superficie utile totale de 320 m², dont une surface de vente et des locaux techniques, au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] (78) et sur la jouissance privative de 14 places de stationnement.

L’expert judiciaire a raisonné en m² pondéré boutique suivant la méthode retenue pour les boutiques jusqu’à 600 m² en centre-ville exposée dans la 5ème édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, après avoir constaté que l’immeuble est situé sur un axe structurant la commune de [Localité 9] d’ouest en est, jouissant d’une très bonne desserte routière, en retrait du centre-ville et que leur situation intermédiaire entre la gare et le centre-ville permet aux locaux de capter une clientèle venant de plusieurs secteurs de la commune, de sorte que l’emplacement demeure recherché pour l’activité exercée.

L’expert sollicité par la SCI Maudan, M. [I], a considéré que l’utilisation de la surface pondérée m²p boutique n’est pas adaptée et que celle de la surface m²p GLA correspond plus à la réalité économique de ce magasin Picard, qui ne peut selon lui être évalué comme une simple boutique de centre-ville, compte tenu de sa situation géographique « en retrait du centre-ville ».

Le seul fait que le local commercial soit situé « en retrait du centre-ville », comme le mentionne le rapport d’expertise judiciaire, est cependant insuffisant pour retenir un calcul en m²p GLA ou CSU, applicable aux centres commerciaux et galeries marchandes ou encore aux locaux de périphérie et « retail parks » (centres commerciaux à ciel ouvert). Le local litigieux se trouve en réalité à proximité du centre-ville, puisqu’il est situé à 11 minutes à pied, 9 minutes en bus ou 4 minutes en vélo, trottinette, voiture, du centre-ville, selon ce qu’indique dans son rapport l’expert amiable M. [I], qui souligne la facilité d’accès du magasin et mentionne en outre que le [Adresse 10] est l’une des rues les plus commerçantes de [Localité 9].

La SCI Maudan reproche même à l’expert judiciaire d’avoir décrit les locaux comme se situant en marge du c’ur de l’animation commerciale du centre-ville et considère tout au contraire que la situation géographique des locaux, sur un axe essentiel traversé par le flot de circulation, est de premier ordre et que leur visibilité sur le [Adresse 10] est parfaite.

Au regard de l’emplacement des locaux, c’est à raison que l’expert judiciaire et le premier juge ont estimé qu’il convenait d’appliquer une pondération identique à celle d’un local de centre-ville, le local litigieux ne pouvant être assimilé à un local intégré dans un centre commercial ou à un local commercial installé en périphérie de commune.

La surface totale utile des locaux de 325,5 m², telle que retenue par l’expert judiciaire, n’est pas discutée bien qu’elle soit supérieure à la valeur de 320 m² figurant au bail.

L’expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 205,6 m²p, arrondie à 206 m²p, en appliquant les coefficients de pondération recommandés par la 5ème édition de la charte de l’expertise immobilière applicable aux boutiques de centre-ville d’une surface inférieure à 600 m². Les recommandations de pondération sont appliquées à partir du large linéaire de façade (plus de 13 mètres), entièrement vitré, qui permet dès l’entrée une bonne visibilité de l’ensemble de la surface de vente compte tenu de l’absence de structures porteuses. Selon la description qui en est faite par l’expert judiciaire, les annexes, au fond de la surface de vente, sont directement accessibles via une large porte, et bénéficient d’un accès direct sur l’espace livraisons du parking.

Si, au regard de ces éléments, l’application d’un coefficient 1 à la zone de vente 1 de 67,8 m²U (de la vitrine à 5 mètres : coefficient 1 selon la Charte) et d’un coefficient 0,60 à la zone de vente 3 de 111,7 m²U (de 10 à 20 mètres : coefficient 0,40 à 0,60 selon la Charte) est justifiée, le coefficient de pondération appliqué à la zone de vente 2 de 62,5 m²U (de 5 à 10 mètres : coefficient 0,80 à 1 selon la Charte) mérite d’être augmenté à 1 au lieu de 0,8 compte tenu de la configuration très pratique de l’espace de vente et de la visibilité de toutes les zones depuis l’entrée, telles que soulignées par l’expert judiciaire dans son rapport.

Les annexes, d’une surface de 83,7 m²U, feront l’objet d’une pondération de 0,25 comme préconisé par l’expert judiciaire, qui a constaté qu’elles étaient de dimensions restreintes.

La cour retiendra donc une surface pondérée de 218,22 m²p [(67,8 m²U x 1) + (62,5 m²U x 1) + (111,7 m²U x 0,60) + (83,7 m²U x 0,25)], arrondie à 218 m²p, pour la totalité des locaux loués.

— Sur la valeur locative des locaux

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a estimé la valeur locative de renouvellement des locaux à 235 euros/m²/an et la valeur des places de parking à 420 euros/place/an.

Le juge des loyers a fixé le prix unitaire des locaux à 230 euros/m²p/an et le prix unitaire des emplacements de stationnement à 400 euros/an.

La SCI Maudan sollicite de la cour qu’elle fixe la valeur locative des locaux à la somme de 268 euros/m²GLA/an, conformément à l’estimation de l’expert amiable M. [I]. Elle demande d’écarter les références citées par l’expert judiciaire qui sont sans rapport avec le commerce exercé et notamment les références Sephora, Five Burger, Fête à crêpe et Domino’s Pizza et soutient que la conclusion du rapport d’expertise judiciaire est nécessairement erronée. Elle ajoute que, contrairement à ce qu’explique l’expert judiciaire, le commerce La Vie claire n’est pas similaire au commerce exploité dans les locaux loués en ce que cette enseigne commercialise des produits frais et bio au détail et non des produits surgelés en volumes, en ce que le magasin La Vie claire est situé dans un secteur de la ville totalement différent et en ce qu’il ne compte aucune place de stationnement.

Elle demande à la cour de fixer une valeur annuelle de 650 euros par place de parking, en soulignant que la proximité du stationnement est une condition essentielle de la commercialité du local.

La société Picard répond que la demande de la SCI Maudan visant à écarter les références citées par l’expert judiciaire doit être rejetée au profit de l’application d’un correctif conformément aux dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce.

Elle sollicite de voir fixer la valeur locative à la somme de 215 euros/m²p/an parkings inclus, en faisant valoir que l’expert judiciaire a retenu que les locaux litigieux se trouvent en marge du centre-ville, dans un quartier comptant peu de commerces de proximité et de gamme bien moins élevée, et que les références locatives, qui se situent toutes en centre-ville, ne sont pas comparables avec lesdits locaux. Elle invoque l’existence à proximité d’un autre magasin Picard, dans le centre de [Localité 11], qui constitue selon elle une référence particulièrement intéressante car similaire aux locaux litigieux, avec un prix de 205 euros/m²p/an au 1er avril 2020, emplacements de stationnement compris.

Elle estime que le prix retenu pour les locaux doit tenir compte des emplacements de parking, compris dans l’assiette du bail, et s’oppose à la majoration de la valeur locative demandée par le bailleur, qui reviendrait à tenir compte deux fois de ces emplacements, qui s’adressent uniquement à la clientèle du magasin et ne sont pas comparables avec des places de stationnement privatives. Elle souligne qu’elle a mis en place le système de sécurisation du parking dont se prévaut le bailleur pour tenter d’obtenir un loyer plus élevé, ce qui constitue un avantage qui ne doit pas être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

L’expert judiciaire a retenu pour le local commercial une valeur unitaire de 235 euros/m²p/an en s’appuyant sur un panel de 10 références situées dans le centre-ville de [Localité 9], à savoir :

—  7 références de loyers relatifs à des nouvelles locations prenant effet entre 2008 et 2017, portant sur des surfaces comprises entre 60 m² et 407 m² ;

—  3 références de loyers de baux renouvelés amiablement, avec prise d’effet comprise entre 2014 et 2018, portant sur des surfaces comprises entre 199 m² et 304 m².

Aucune référence de loyer fixé judiciairement n’est citée dans le rapport d’expertise judiciaire.

Parmi les références ayant servi de base à l’estimation de l’expert judiciaire, le bail consenti à la société Sephora en août 2008 et celui consenti à la société Crédit du nord en avril 2014 apparaissent trop anciens par rapport à la date du renouvellement du bail de la société Picard (1er juillet 2018) et 3 références (Fête à crêpe, LR Gestion et Sucx) se rapportent à de trop petites surfaces, inférieures à 100 m²p.

Les autres références n’ont pas lieu d’être écartées. La SCI Maudan critique plus particulièrement la référence en nouvelle location « La Vie claire ». La cour observe toutefois que l’activité est très semblable à celle du magasin Picard en ce qu’elle concerne un commerce alimentaire et que le magasin La Vie claire est situé à proximité du magasin Picard, soit à moins de 5 minutes à pied. Pour ces raisons, l’expert judiciaire a considéré que cette référence était la plus pertinente, le magasin La Vie claire bénéficiant d’un parking souterrain proche quand bien même il n’est pas privatif.

Outre les 10 références citées par M. [D] dans son rapport, l’expert amiable M. [I] a complété la recherche d’éléments de comparaison avec 10 autres références à [Localité 9] et 1 référence à [Localité 11]. Certaines de ces références, dont la prise d’effet est intervenue entre mars 2009 et janvier 2015, apparaissent cependant trop anciennes par rapport à la date du renouvellement du bail de la société Picard (1er juillet 2018).

En ce qui concerne le magasin Picard situé à [Localité 11], cette référence est également trop ancienne pour être retenue comme terme de comparaison, s’agissant d’un bail en renouvellement ayant pris effet en octobre 2011, et si la société Picard se prévaut également de ce bail en indiquant qu’il porte sur une surface de 195 m²p, outre 19 places de stationnement, et que le loyer s’établit au 1er avril 2020 à 205 euros/m²p/an, parkings compris, elle ne produit pas d’autre élément pour en justifier qu’un bail commercial signé le 12 juillet 1984.

L’expert amiable M. [I] cite aussi 3 références de loyers de baux renouvelés amiablement, avec prise d’effet comprise entre janvier 2015 et mai 2017. Toutefois, il est mentionné dans la colonne « observations » : « renouvellement amiable déplafonné », ce qui implique que le loyer du bail renouvelé n’a pas été fixé à la valeur locative. Ces références seront dès lors écartées.

La cour retiendra donc les 6 références suivantes, comme étant les plus pertinentes pour estimer la valeur locative des locaux loués :

— s’agissant des nouvelles locations :

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 7], d’une surface pondérée de 187 m²p, concernant une activité de restauration rapide, restauration à emporter, cafeteria (Domino’s Pizza), avec une prise d’effet en janvier 2017, moyennant un loyer unitaire de 224 euros/m²p ;

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 7], d’une surface pondérée de 187 m²p, concernant une activité de restauration rapide, restauration à emporter, cafeteria (Five Burger), avec une prise d’effet en février 2017, moyennant un loyer unitaire de 298 euros/m²p ;

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 7], d’une surface pondérée de 316 m²p, concernant une activité de supermarché biologique (La Vie claire), avec une prise d’effet en février 2017, moyennant un loyer unitaire de 291 euros/m²p ;

— s’agissant des baux en renouvellement :

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 3], d’une surface pondérée de 199 m²p, concernant une activité de banque (Société Générale), avec une prise d’effet en janvier 2016, moyennant un loyer unitaire de 246 euros/m²p ;

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 1], d’une surface pondérée de 199 m²p, concernant une activité de banque (CIC), avec une prise d’effet en juillet 2018, moyennant un loyer unitaire de 277 euros/m²p ;

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5], d’une surface pondérée de 158 m²p, concernant une activité de prêt à porter (Aux travailleurs), avec une prise d’effet en octobre 2018, moyennant un loyer unitaire de 320 euros/m²p (référence citée dans le rapport de M. [I]).

Les références ci-dessus fournissent une fourchette de valeurs comprises entre 224 euros/m²p et 320 euros/m²p et permettent de calculer une moyenne de 276 euros/m²p.

L’expert judiciaire a constaté que les locaux étaient en très bon état, seul le plafond de la zone de vente présentant quelques signes d’usure ; que la configuration des locaux, dotés d’un important linéaire de vitrine et d’un accès direct et de plain-pied à l’espace de stockage, était très pratique et satisfaisante pour l’activité exercée. La cour a précédemment relevé que si les locaux n’étaient pas situés dans le centre-ville de [Localité 9], ils n’en étaient pour autant pas très éloignés et bénéficiaient d’une bonne desserte automobile et de transport facilitant leur accès.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le premier juge mérite d’être suivi en ce qu’il a fixé le prix unitaire des locaux à 230 euros/m²p, en tenant compte de la situation des locaux, de leur configuration, de la commercialité environnante et de la pertinence des références citées.

La société Picard bénéficie en outre de la jouissance privative de 12 emplacements de parking (11 pour la clientèle et 1 pour les livraisons), dont le nombre n’est pas contesté bien qu’à l’origine, le bail en dénombre 14. Ces emplacements doivent être valorisés dès lors que les éléments de comparaison utilisés pour déterminer la valeur locative n’intègrent pas de parkings. Ainsi, notamment, le magasin La Vie claire déjà évoqué ne dispose pas d’emplacements de parking privatifs, contrairement à ce qu’indique la société Picard.

L’expert judiciaire a calculé une valeur moyenne de 598 euros HT et HC par place de parking en se fondant sur des offres de location de parkings aériens fermés à clés à [Localité 9] au 1er décembre 2021 et en faisant état de la difficulté de recueillir des références de location de parking dans ce secteur.

La SCI Maudan demande de fixer le prix de chaque emplacement de parking à 650 euros par an, sans cependant apporter aucun élément au soutien de cette valorisation.

L’expert judiciaire ne proposant comme éléments de comparaison que des offres de location de parkings et non des références de contrats de location de parkings, de surcroît sécurisés, la valeur moyenne de 598 euros par an ne sera pas retenue, dès lors que la cour n’est pas en mesure d’apprécier les « prix couramment pratiqués dans le voisinage » conformément à l’article R.145-7 précité du code de commerce.

Au vu de ces éléments, le juge des loyers doit également être suivi en ce qu’il a fixé à 400 euros par an le prix unitaire des 12 emplacements de stationnement, en tenant compte de l’atout indéniable qu’ils représentent mais aussi du fait qu’il s’agit d’emplacements collectifs et en plein air.

La valeur locative totale s’élève ainsi au 1er juillet 2018 à la somme de 54.940 euros [(218 m²p x 230 euros) + (12 x 400 euros)], inférieure au loyer plafond de 65.161 euros, comme indiqué précédemment.

Sur les correctifs à apporter à la valeur locative

La SCI Maudan ne s’oppose pas à l’application d’un abattement au titre de la taxe foncière. En revanche, elle considère que les travaux exécutés par la société Picard dès la prise d’effet du bail ne justifient pas qu’un abattement soit pratiqué dès lors que ces travaux sont désormais totalement amortis sur le plan comptable et qu’en outre, le bail ne comporte pas de clause d’accession en fin de bail.

La société Picard sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a déduit le montant de l’impôt foncier de la valeur locative et en ce qu’il a appliqué un abattement de 10% eu égard aux travaux qu’elle a réalisés dans les locaux. Sur ce second point, elle fait valoir que le bail contient une clause d’accession en fin de jouissance, que les travaux et aménagements qu’elle a fait exécuter restent sa propriété jusqu’à son départ des locaux et qu’il ne peut en être tenu compte dans la détermination de la valeur locative, que le fait que ces travaux soient aujourd’hui amortis au plan comptable ou qu’ils aient été autorisés par le bailleur ne saurait avoir une quelconque incidence.

Aux termes de l’article R.145-8 du code de commerce, « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ».

* sur la déduction de la taxe foncière :

L’appelante ne remet pas en cause l’abattement à opérer sur la valeur locative au titre de la taxe foncière qui, selon le bail, incombe au preneur, ce qui constitue une clause exorbitante du droit commun.

La société Picard verse aux débats l’avis de taxe foncière 2019 portant sur les locaux loués ainsi qu’un courriel que lui a adressé le bailleur 21 octobre 2019 et dans lequel il lui indique que le montant de sa quote-part s’élève à 7.375 euros.

En l’absence de discussion sur ce point, le montant de 7.375 euros sera déduit de la valeur locative, par confirmation du jugement entrepris.

* sur l’abattement au titre des travaux et améliorations réalisés par le preneur :

L’article 6 du bail stipule que « Tous travaux, améliorations, embellissements, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le Preneur, même avec l’autorisation du Bailleur pendant le cours du bail (y compris tous appareils placés par le Preneur pour l’usage desdits lieux à l’exception cependant des appareils mobiles et ceux boulonnés ou vissés) et d’une manière générale toutes installations à demeure faites par le Preneur, deviendront en fin de jouissance la propriété du Bailleur, sans indemnité quelconque de sa part ».

Cette clause d’accession en fin de jouissance implique que les travaux, améliorations et installations à demeure réalisés à ses frais par le preneur dans les locaux loués ne peuvent être pris en compte pour la détermination de la valeur locative dès lors qu’ils restent sa propriété jusqu’à son départ.

Selon la désignation qui en est faite dans le bail, le local commercial et les places de stationnement ont été livrés hors d’eau sur l’ensemble de la surface de vente.

La société Picard produit une liste des travaux qu’elle a réalisés depuis son entrée en jouissance pour un montant total de 493.824,14 euros HT. Cette liste n’est pas critiquée par la SCI Maudan, qui se limite à objecter que les travaux sont amortis sur le plan comptable, ce qui est inopérant.

Ces travaux et améliorations (menuiserie, plomberie, électricité, isolation, climatisation, sécurisation du parking, etc) justifient l’abattement de 10% retenu à juste titre par le premier juge.

Après déduction d’un montant de 7.375 euros au titre de la taxe foncière et abattement de 10% au titre des travaux et améliorations réalisés par le preneur, soit 5.494 euros, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 doit être fixé à la somme de 42.071 euros par an HT et HC (54.940 ' 7.375 ' 5.494), par infirmation du jugement entrepris.

Le point de départ des intérêts sur les trop-perçus de loyer ne faisant l’objet d’aucune discussion, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Maudan, qui succombe pour l’essentiel, supportera les dépens d’appel. Elle sera en outre condamnée à verser à la société Picard une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles que celle-ci a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 39.587 euros par an hors taxes et hors charges ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Fixe à la somme de 42.071 euros par an hors taxes et hors charges le montant loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 entre la SCI Maudan et la société Picard surgelés, portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9] (78) ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Maudan aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI Maudan à payer à la société Picard surgelés la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Maudan de sa demande de ce chef.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente