COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°257

CONTRADICTOIRE

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04305 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUAO

AFFAIRE :

Organisme HAUTS DE SEINE HABITAT

C/

[I] [C] [U] [G]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16/09/25

à :

M^e Jeanine HALIMI

M^e Valérie YON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Organisme HAUTS DE SEINE HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397, substituée par M^e CHEVALIER Camille, avocate au barreau de Paris

****************

INTIMEES

Madame [I] [C] [U] [G]

née le 03 Juillet 1969 au PORTUGAL

de nationalité Portugaise

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C511 – N° du dossier 2410406

Plaidant : M^e Valérie SELLAM BENISTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0136

Madame [B], [I] [U] [G]

née le 03 Janvier 1963 à [Localité 9]

de nationalité Portugaise

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C511 – N° du dossier 2410421

Plaidant : M^e Lorrie FAZENDEIRO, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire ,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 février 1979, l’office Hauts de Seine Habitat OPH a donné à bail à M. et Mme [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] (92).

Mme [V] [K] [U], divorcée [G], est devenue unique locataire des lieux et est décédée le 21 février 2015.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 février 2023, l’office Hauts de Seine Habitat OPH a fait délivrer assignation à Mme [I] [U] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par décès du locataire et l’occupation sans droit ni titre des lieux par la défenderesse à la suite de la délivrance, le 21 décembre 2022, d’une sommation de quitter les lieux,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et en supprimant le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques de la locataire,

— condamner Mme [I] [U] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter du mois de février 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la même au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 28 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— reçu l’intervention volontaire de Mme [B] [U] [G],

— constaté le transfert au bénéfice de Mmes [I] [U] [G] depuis le 21 février 2015 du contrat de bail en date du 7 février 1979 conclu entre l’office Hauts de Seine Habitat OPH et M. et Mme [U] [G], portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] (92),

— condamné l’office Hauts de Seine Habitat OPH à payer à Mme [I] [U] [G] :

* la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

* la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné à l’office Hauts de Seine Habitat OPH à payer à Mme [B] [U] [G],

* la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

* la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus ou les autres demandes des parties,

— condamné l’office Hauts de Seine Habitat OPH aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 5 juillet 2024, l’office Hauts de Seine Habitat OPH a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 août 2024, l’office Hauts de Seine Habitat OPH, appelant, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le juge de des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne Billancourt en date du 28 mai 2024 en ce qu’il a :

* constaté le transfert au bénéfice de Mmes [I] et [B] [U] [G] depuis le 21 février 2015 du contrat de bail en date du 7 février 1979 conclu entre l’office Hauts de Seine Habitat OPH et M. et Mme [U] [G] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] (92),

* condamné l’office Hauts de Seine Habitat OPH à payer à Mme [I] [U] [G], la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné à l’office Hauts de Seine Habitat OPH à payer à Mme [B] [U] [G], la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné l’office Hauts de Seine Habitat OPH aux dépens,

statuant à nouveau,

— constater que le contrat de bail qu’il a conclu avec feu [V] [K] [U] divorcée [G] est résilié du fait du décès de cette dernière,

— constater que Mmes [I] et [B] [U] [G] occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] à [Localité 8], dont seule feu [V] [K] [U] divorcée [G] était locataire en titre,

— ordonner la libération du logement sis [Adresse 2] à [Localité 8], dont seule feue [V] [K] [U] divorcée [G] était locataire en titre,

— se voir autoriser à faire procéder à l’expulsion de Mmes [I] et [B] [U] [G], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans la forme ordinaire et même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est du logement sis [Adresse 2] à [Localité 8], dont seule feue [V] [K] [U] divorcée [G] était locataire en titre,

— se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la citée,

— voir condamner in solidum Mmes [I] et [B] [U] [G] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération définitive des lieux,

— confirmer pour le surplus,

en tout état de cause,

— condamner in solidum Mmes [I] et [B] [U] [G] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 novembre 2024, Mme [I] [U] [G], intimée, demande à la cour de :

— juger l’appel de Hauts de Seine Habitat OPH recevable mais mal fondé,

— débouter Hauts de Seine Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement dont appel du 28 mai 2024 signifié le 15 juin 2024 en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner Hauts de Seine Habitat OPH à lui verser la somme additionnelle de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé,

— condamner Hauts de Seine Habitat OPH à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 octobre 2024, Mme [B] [U] [G], intimée, demande à la cour de :

— juger l’appel de Hauts de Seine Habitat OPH recevable mais mal fondé,

— débouter Hauts de Seine Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement dont appel du 28 mai 2024 signifié le 15 juin 2024 en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner Hauts de Seine Habitat OPH à lui verser la somme additionnelle de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé,

— condamner Hauts de Seine Habitat OPH à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH.

Au soutien de son appel, l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH fait grief au premier juge d’avoir admis le transfert du bail initialement consenti le 7 février 1979 à Mme [V] [U] [G] au bénéfice de Mme [I] [U] [G] à compter du 21 février 2025, date du décès de la locataire en titre, alors qu’elle ne remplit pas les conditions énoncées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur ajoute que c’est par une interprétation erronée des textes applicables en la matière que le juge de proximité a retenu que le bail a été automatiquement transféré à Mme [I] [U] [G], dans la mesure où le bailleur n’a pas contesté le principe ou la validité du transfert du bail, qu’en effet, le transfert du bail obéit à des conditions légales, que faute pour l’occupant de les remplir, le bail est résilié, qu’en l’espèce, Mme [I] [U] [G] qui ne satisfait pas aux conditions exigées par les textes légaux est occupante sans droit ni titre, de sorte que la demande d’expulsion n’est pas régie par les dispositions de l’article 7-1 relatives à la prescription triennale, qu’ainsi est-il nécessaire de rechercher si les conditions du transfert du droit au bail sont remplies avant d’examiner l’éventuelle prescription triennale.

Mme [I] [U] [G] réplique que l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH feint d’ignorer que, depuis le divorce de ses parents, locataires en titre depuis 1975 et du départ de son père, le logement a bien été successivement occupé depuis 1979 par Mme [V] [U] [G] et elle-même, depuis 2023 par la mère et ses deux filles, et depuis le décès de sa mère, le 21 février 2015, par elle et sa soeur Mme [B] [U] [G], que l’office avait nécessairement connaissance de sa présence dans les lieux avec sa soeur [B], puisqu’il produit les enquêtes de ressources aux termes desquelles le décès de Mme [V] [U] [G] est clairement indiqué à compter du 1er janvier 2016.

Mme [I] [U] [G] prétend justifier qu’elle remplit les conditions nécessaires énoncées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et allègue que les conditions de ressources exigées pour l’attribution d’un logement social et d’adaptation de la taille du logement à la composition familiale posées à l’article 40 de la même loi ne s’appliquent pas en l’espèce, qu’en effet, elle s’occupe de sa soeur handicapée et assure tant l’administration de sa personne que l’organisation matérielle de son quotidien, soulignant qu’il est de jurisprudence constante que le descendant qui a, à sa charge, une personne ayant le statut de handicapé est assimilé au descendant qui est handicapé lui-même.

Elle ajoute que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le bailleur social, qui avait connaissance de la situation dès le décès de sa mère le 21 février 2015 a tacitement accepté le transfert du bail à son profit, que l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH, qui n’a pas agi dans le délai de trois ans, est prescrit à agir.

Mme [B] [U] [G] s’associe à l’argumentation de sa soeur [I] [U] [G], faisant valoir qu’étant handicapée, elle vit dans l’appartement avec sa soeur depuis 2013, qu’en tout état de cause, les conditions énoncées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas requises envers les personnes présentant un handicap au sens des dispositions de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles, qu’en effet, les personnes présentant un handicap peuvent rester dans les lieux même si le montant de leurs revenus dépasse le plafond et si le logement est trop grand.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'.

S’agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution, et que le logement doit être adapté à la taille du ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale.

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d’au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas.

Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu’ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l’article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l’article L(.) 621-2 du code de la construction et de l’habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (….), non compris les cuisines, supérieur de plus d’un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En l’espèce, si Mme [I] [U] [G] ne justifie pas avoir demandé à l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH le transfert du bail à son profit à la suite du décès de sa mère, survenu le 21 février 2015, il ressort des pièces qu’elle verse aux débats qu’elle vivait effectivement au domicile de sa mère, depuis au moins un an avant le décès de celle-ci, ce que d’ailleurs l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH ne conteste pas.

En revanche, Mme [B] [U] [G] ne démontre pas qu’elle serait venue vivre au domicile de sa mère après son divorce, tous les documents qu’elle produit étant postérieurs au 21 février 2015. En outre, l’examen des enquêtes communiquées par le bailleur permettent de faire ressortir que Mme [B] [U] [G] n’y figure qu’à partir de l’enquête 2018, le premier juge ayant constaté que son avis d’imposition de l’année 2017 sur les revenus 2016 fait apparaître une adresse différente.

Il n’est pas donc pas établi que Mme [B] [U] [G] vivait chez sa mère Mme [V] [U] [G], seule titulaire du bail, au moins un avant le décès de celle-ci, de sorte que sa situation ne peut pas être prise en compte dans le cadre de la demande de transfert de bail initiée par sa soeur, Mme [I] [U] [G]. Mme [B] ne justifiant pas qu’elle vivait dans les lieux au jour du décès.

Il appartient à la cour de déterminer si Mme [I] [U] [G] satisfait aux conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale, étant souligné que ces deux conditions s’apprécient au jour du décès du locataire en titre et non au jour où la cour statue.

En l’espèce, la première condition n’est pas sujette à contestation.

En revanche, force est de constater que le logement, dont Mme [V] [U] [G] était locataire en titre, est composé de quatre pièces, de sorte que la typologie de l’appartement n’est pas adaptée à la composition familiale puisque Mme [I] [U] [G] y vit seule, étant rappelé à cet égard, s’il en est besoin, qu’il n’est pas possible de prendre en compte la situation de handicap de Mme [B] [U] [G], dans la mesure où celle-ci est venue s’installer dans les lieux postérieurement au décès de sa mère.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [I] [U] [G] comme étant mal fondée à revendiquer le transfert du bail à son profit, comme ne satisfaisant pas à l’une des conditions édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage, un bail portant sur un logement T4 ne pouvant être transféré à une personne seule.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a admis le transfert du droit au bail au bénéfice de Mme [I] [U] [G].

Statuant à nouveau, il y a lieu de débouter Mmes [I] et [B] [U] [G] de leur demande et de dire que le bail a été résilié le 21 février 2015, date du décès de leur mère, feu [V] [U] [G], et de constater leur qualité d’occupantes sans droit ni titre depuis cette date.

Mmes [I] et [B] [U] [G], qui ont la qualité d’occupantes sans droit ni titre, ne sont pas fondées à soutenir que la demande d’expulsion formée à leur encontre est prescrite au regard des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : en effet, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé à de nombreuses reprises, l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre n’est pas susceptible de prescription.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mmes [I] et [B] [U] [G] des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, sans toutefois n’y avoir lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L(.) 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Mmes [I] et [B] [U] [G] doivent être condamnées in solidum à verser à l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû en cas de transfert du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur les demandes reconventionnelles d’indemnisation du préjudice moral allégué par Mmes [I] et [B] [U] [G].

Mmes [I] et [B] [U] [G] qui succombent en l’espèce, doivent être déboutées de leurs demandes respectives de dommages-intérêts, le jugement étant infirmé en ses dispositions leur ayant alloué une indemnité au titre du préjudice moral qu’elles alléguaient.

Sur les mesures accessoires.

Mmes [I] et [B] [U] [G] doivent être condamnées aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant Mmes [I] et [B] [U] [G] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 28 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate que le contrat de bail liant feu [V] [K] [U], divorcée [G], et l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH est résilié depuis le 21 février 2015, du fait du décès de cette dernière survenu à cette date,

Constate que Mmes [I] et [B] [U] [G] occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] à [Localité 8], dont seule feu [V] [K] [U], divorcée [G], était locataire en titre,

A défaut de départ volontaire, ordonne leur expulsion des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Rappelle que, par application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum Mmes [I] et [B] [U] [G] à verser à l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus charges, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Déboute Mmes [I] et [B] [U] [G] de leurs demandes de dommages-intérêts,

Condamne in solidum Mmes [I] et [B] [U] [G] à verser à l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mmes [I] et [B] [U] [G] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président