COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 10 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01533 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XB6K

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'LA SIRENE', représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION,

C/

[H] [I] [C]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 16/09205

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU,

M^e Monique TARDY,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3) du 26 octobre 2023 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 1er juin 2022 sur appel du jugement du 9 septrembre 2019 rendu par le Tribunal de grande instance de Nanterre

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'LA SIRENE', représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION, dont le siège sociale est [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Réprésenté par M^e Anne-Laure DUMEAU et Claire RICARD de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Bruno ADANI, Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

****************

DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

Monsieur [H] [I] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Réprésenté par M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et M^e Michaël DOULIKIAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 21

Madame [G] [X], DA signifée le 04/04/2025 à domicile

[Adresse 11]

[Localité 2]

Défaillante

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires a le 29 février 2016 fait opposition au versement du prix de vente de lots de copropriété cédés par M. [C] et Mme [X], pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges de copropriété. Ces derniers ont sollicité la mainlevée de cette opposition.

Par jugement rendu le 9 septembre 2019, le Tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Ordonné la mainlevée partielle de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 30 496,82 euros

— Condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [C] de sa demande de dommage-intérêts ;

— Rejeté toutes demandes des parties plus amples ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens dont distraction à Maître Doulikian, avocat au barreau de Paris, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

La Cour de céans, statuant par défaut (Mme [X] défaillante), a par arrêt du 1er juin 2022 :

— Infirmé le jugement entrepris des chefs du montant de la mainlevée partielle, des dépens et de l’indemnité de procédure ;

— L’a confirmé pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Ordonné la mainlevée partielle à hauteur de 37 226,99 euros de l’opposition au paiement du prix de vente des lots 118,119 et 315 de la copropriété [Adresse 13] à

[Localité 10] ayant appartenu à M. [C] et Mme [X], formée le 29 février 2016 par le syndicat des copropriétaires entre les mains de Me [W], notaire à [Localité 9], pour obtenir paiement de la somme principale de 40 801,93 euros ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires à une amende civile de 5 000 euros ;

— Laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— Rejeté toute autre demande.

La Cour de cassation, par une décision du 26 octobre 2023, a :

— Cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 1er juin 2022, entre les parties, par la Cour d’appel de Versailles, au motif suivant ' la Cour d’appel a statué par des motifs inintelligibles qui ne permettent pas de suivre le raisonnement qu’elle a adopté, et a violé l’article 455 du code de procédure civile ',

— Remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la Cour d’appel de Versailles autrement composée ;

— Condamné M. [C] et Mme [X] aux dépens ;

— En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. [C] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros ;

La Cour a été saisie en date du 4 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 22 juillet 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement du Tribunal de Grande instance de Nanterre en ce qu’il a ordonné une mainlevée partielle de l’opposition du 29 février 2016 et l’a condamné à 4 000 euros d’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau,

— Valider l’opposition du 29 février 2016 à hauteur de 37 226,99 euros,

En conséquence,

— Ordonner à M. [H] [I] [M] [C] et Mme [G] [X] qu’ils restituent la somme de 37 226,99 euros et les y condamner en tant que de besoin,

A titre Subsidiaire

— Valider l’opposition du 29 février 2016 à hauteur de 17 257,62 euros,

En conséquence,

— Ordonner à M. [H] [I] [M] [C] et Mme [G] [X] qu’ils restituent la somme de 17 257,62 euros et les y condamner en tant que de besoin,

— Condamner in solidum M. [H] [I] [M] [C] et Mme [G] [X] au paiement de la somme de 16 969,16 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier,

En tout état de cause

— Débouter M. [H] [I] [M] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum M. [H] [I] [M] [C] et Mme [G] [X] au paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— Condamner in solidum M. [H] [C] Mme [G] [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel (en ce compris le timbre fiscal de 225 euros).

Vu les conclusions notifiées le 12 juin 2025, par lesquelles M. [C], intimé, demande à la Cour de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— Confirmer le jugement rendu le 9 septembre 2019 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant : Vu l’article 559 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le timbre fiscal de 225 euros, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [G] [X], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel le 4 avril 2025, à domicile, par remise en main propre à son époux, M. [T] [R] ayant accepté de recevoir cet acte, puis les conclusions d’appelant le 2 mai 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) et enfin, les conclusions récapitulatives d’appelant le 14 août 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de Mme [G] [X], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger’ et 'valider’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande de main levée partielle

En droit

Selon le I de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur en 2016, applicable à l’espèce :

' I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1. (…) '.

Par ailleurs, l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme des sûretés (JO 16 déc. 2021, texte n° 19) a supprimé le privilège institué au profit du syndicat de copropriétaires par l’article 2374 du code civil, et lui a substitué une hypothèque légale spéciale, régie par l’article 2402, 3° du même code, ainsi rédigé : ' (…) 3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur.'. Conformément à l’article 37 de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2022.

Ainsi, l’article 2374 du code civil dans ses versions applicables entre mars 2014 et le 31 décembre 2021, faisait du syndicat des copropriétaires un créancier privilégié sur les immeubles, préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues.

En l’espèce

Les lots n° 118, 119 et 315 de M. [C] et Mme [X] ont été vendus par adjudication par le Tribunal de grande instance de Nanterre le 16 avril 2015, et cette vente a fait l’objet d’un avis de mutation au syndicat des copropriétaires le 12 février 2016.

Le syndicat des copropriétaires a formé opposition le 29 février 2016 pour une somme de 40 801,93 euros, au visa de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dont :

—  10 873,35 euros de charges impayées de l’année courante et des deux dernières années,

—  12 931,13 euros au titre des charges impayées pour les deux années précédentes,

—  14 142,76 euros au titre des sommes de toute nature, garanties par une hypothèque légale,

—  2 854,66 euros au titre des créances chirographaires.

M. [C] a demandé la mainlevée à hauteur de 30 496,82 euros en contestant l’exigibilité et la liquidité de cette créance.

Rappel des condamnations antérieures des intimés, au principal :

Jugement du 23 mars 2006 du Tribunal d’instance de Courbevoie, définitif : condamnation à régler un arriéré de charges de 2 933,20 euros, 1er trimestre 2006 inclus. Les causes de ce jugement ne constituent pas un objet du présent litige.

Jugement du 6 mai 2010 du Tribunal de grande instance de Nanterre, définitif : condamnation à régler un arriéré de charges de 9 495,17 euros au titre de la période allant du 2ème trimestre 2006 au 1er trimestre 2010.

Ainsi qu’il est dit dans le jugement attaqué, non contesté sur ce point, les parties s’accordent sur l’apurement des causes du jugement du 6 mai 2010.

Jugement du 22 novembre 2012 du Tribunal de grande instance de Nanterre, définitif : condamnation à régler un arriéré de charges de 25 386,27 euros au titre de la période allant du 2ème trimestre 2010 au 14 juin 2012.

Jugement du 23 juin 2016 du Tribunal de grande instance de Nanterre : condamnation à régler un arriéré de charges de 14 282,80 euros et 839,92 euros au titre des frais nécessaires, pour la période allant du 1er juillet 2012 au 23 octobre 2015, ces montants étant confirmés par l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 19 février 2018, définitif.

Le jugement entrepris a, à juste titre, retiré du quantum de l’opposition, l’ensemble des sommes appelées antérieurement au 23 octobre 2015, date butoir des charges exigibles et non réglées pour lesquelles M. [C] et Mme [X] ont déjà été condamnés antérieurement (par jugements en date des 23 mars 2006, 6 mai 2010 et 22 novembre 2012 et en dernier lieu, du 23 juin 2016 confirmé par l’arrêt du 19 février 2018 et pour lesquels le syndicat des copropriétaires dispose déjà de titres exécutoires, à savoir lesdits jugements et arrêt.

De plus, le syndicat des copropriétaires fait valoir que postérieurement à l’opposition, l’ensemble des charges des 3ème et 4ème trimestres 2015 et 1er trimestre 2016 ont été appelées et réglées par l’acheteur M. [O], pour une somme de 2 778,82 euros, qu’il convient donc de déduire de l’opposition.

S’agissant enfin de sa demande relative aux frais de recouvrement au titre des années 2012 à 2015, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif, devant la Cour comme devant le Tribunal.

Il suit de tout ce qui précède, qu’ainsi que l’a mentionné à juste titre le Tribunal, par des motifs complétés ci-dessus, c’est bien la totalité de la somme de 40 387,72 euros qui devrait faire l’objet de la mainlevée, dès lors que l’intégralité de ces sommes étaient, soit des charges appelées antérieurement au 23 octobre 2015 et donc, comprises dans les causes des jugements et/ou arrêt définitifs, soit des frais de recouvrement au titre des années 2012 à 2015 mais non justifiés, soit encore, des causes non réglées du jugement de 2012, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre exécutoire.

Toutefois, devant la Cour comme en première instance, M. [C] limite ses demandes à voir ' Confirmer le jugement rendu le 9 septembre 2019 par la 8ème chambre du Tribunal de grande instance de Nanterre en toutes ses dispositions'.

Le jugement sera dès lors confirmé sur ce point.

Sera par suite rejetée, pour les mêmes motifs et eu égard à l’absence de préjudice financier, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir Condamner in solidum M. [H] [I] [M] [C] et Mme [G] [X] au paiement de la somme de 16 969,16 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier.

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par M. [C] au titre de l’article 559 du code de procédure civile (appel dilatoire ou abusif)

Il n’apparaît pas à la Cour, que l’appel du syndicat des copropriétaires revêtirait un caractère dilatoire ou abusif. Cette demande sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME le jugement rendu le 9 septembre 2019 par le Tribunal de grande instance de Nanterre, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[12]' sise [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société Atrium Gestion, RCS de [Localité 14] n° 632 018 503, dont le siège social est [Adresse 4], elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, aux dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT