COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°5

CONTRADICTOIRE

DU 06 JANVIER 2026

N° RG 24/05968 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WX3B

AFFAIRE :

[I] [M] [Y] veuve [Z]

C/

[O], [A], [T] [V]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Août 2024 par le Tribunal de proximité de MANTES LA JOLIE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 24/00133

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 06/01/2026

à :

M^e Christophe SCOTTI

M^e Hélène ROBERT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [I] [M] [Y] veuve [Z]

née le 14 Novembre 1957 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Christophe SCOTTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 474 – N° du dossier E0006LFS

****************

INTIME

Monsieur [O], [A], [T] [V]

né le 04 Août 1950 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 152

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Octobre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 11 octobre 1984, Mme [P] [L], veuve [V], aux droits de laquelle est venu M. [O] [V] a consenti à Mme [I] [Y], veuve [Z], un bail d’habitation portant sur le pavillon situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel actualisé à la somme de 664,73 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 avril 2024, M. [V] a assigné Mme [Y] veuve [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de voir :

— valider le congé pour vendre et constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [I] [Y], veuve [Z], à restituer les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— fixer l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer contractuel à compter du 15 octobre 2023, hors charges et taxes, et condamner Mme [Y] à son paiement,

— condamner Mme [I] [Y] veuve [Z] à lui payer la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [I] [Y] veuve [Z] à lui payer les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 30 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a :

— constaté la validité du congé délivré par M. [O] [V] à Mme [I] [Y], veuve [Z],

— constaté en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [L] veuve [D] et Mme [I] [Y], veuve [Z], portant sur le pavillon situé [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 15 octobre 2023,

— ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [I] [Y], veuve [Z], et celle de tous occupants de son chef, à ses frais, avec si besoin, l’assistance de la force publique,

— fixé à l’encontre de Mme [I] [Y] veuve [Z], l’indemnité d’occupation mensuelle au double du montant du loyer hors charges et taxes,

— condamné Mme [I] [Y] veuve [Z] à payer à M. [O] [V] cette indemnité d’occupation dans les termes précédemment fixés et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective et complète des lieux matérialisée par la remise des clés,

— débouté M. [V] de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [I] [Y], veuve [Z], à payer à M. [O] [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

— condamné Mme [I] [Y], veuve [Z], aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 10 septembre 2024, Mme [I] [Y], veuve [Z], a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 octobre 2024, Mme [I] [Y] veuve [Z], appelante, demande à la cour :

— d’annuler le jugement du 30 août [Immatriculation 1]/00133 TJ [Localité 6] TPRX [Localité 7],

— d’infirmer le jugement de première instance en date du 30 août 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en toutes ses dispositions,

— déclarer irrégulier et illégal, le congé pour vendre du 12 avril 2023,

— débouter M. [O] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

subsidiairement, d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel convenu,

— condamner M. [O] [V] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 janvier 2025, M. [O] [V], intimé, demande à la cour de :

— débouter Mme [I] [Y] de ses demandes tendant à voir :

* prononcer l’annulation du jugement rendu le 30 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie,

* infirmer le jugement rendu le 30 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en toutes ses dispositions,

* déclarer irrégulier et illégal le congé pour vendre en date du 12 avril 2023,

* débouter M. [O] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter Mme [I] [Y] de sa demande subsidiaire tendant à voir infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel convenu,

— débouter Mme [I] [Y] de sa demande tendant à voir condamner M. [O] [V] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouté Mme [I] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* constaté la validité du congé délivré par M. [O] [V] et Mme [I] [Y],

* constaté en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [L] veuve [D] et Mme [Y], veuve [Z], portant sur un pavillon situé [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 15 octobre 2023,

* ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [I] [Y] veuve [Z] et celle de tous occupants de son chef, à ses frais, avec, si besoin, l’assistance de la force publique,

* fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [I] [Y] veuve [Z] au double du montant du loyer hors charges et taxes,

* condamné Mme [I] [Y] veuve [Z] à payer à M. [O] [V] une indemnité d’occupation dans les termes précédemment fixés et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective et complète des lieux matérialisée par la remise des clés,

* rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

* condamné Mme [Y] veuve [Z] aux entiers dépens de l’instance,

y ajoutant,

— condamner Mme [I] [Y] à lui payer la somme 4 653,11euros selon décompte du 13 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 comprise,

— juger que Mme [I] [Y] sera condamnée à payer les intérêts de droit sur cette somme à compter de la décision à intervenir en vertu de l’article 1231-7 alinéa 1er du code civil.

— condamner Mme [I] [Y] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [I] [Y] en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Robert, avocat aux offres de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [I] [Y] veuve [Z].

— Sur la demande d’annulation du jugement formée par Mme [I] [Y] veuve [Z].

Mme [I] [Y] veuve [Z] conclut à l’annulation du jugement rendu le 30 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie, motif pris que le respect du contradictoire aurait été violé du fait de la non-communication des pièces que le bordereau joint à l’acte introductif d’instance énonçait pourtant, que les pièces ne lui ont pas davantage été adressées ultérieurement par le conseil de M. [O] [V].

M. [O] [V] réplique que l’argument est purement dilatoire et ne saurait prospérer.

Sur ce,

Il est constant que la procédure devant le juge des contentieux est une procédure orale, ainsi qu’il résulte notamment :

* de l’article 761 du code de procédure civile qui dispose que ; 'les parties sont dispensées de constituer avocat dans les cas prévus par la loi ou les règlements et dans les cas suivants : 1°) dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection',

* de l’article 817 du même code qui dispose que 'lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées'.

Aux termes de l’article 446-1 du code de procédure civile 'les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et leurs moyens de défense'.

En l’espèce, Mme [I] [Y], veuve [Z], qui était présente devant le premier juge a pu faire valoir oralement à l’audience son argumentation, ainsi qu’il résulte de la lecture du jugement dont appel. C’est ainsi que la décision reprend les prétentions de chacune des parties, dont celles de Mme [I] [Y], veuve [Z], et qu’il mentionne notamment que celle-ci a reconnu se maintenir dans les lieux, malgré le congé qui lui a été délivré, dans la mesure où elle n’avait pas encore trouvé de logement dans ce quartier dans lequel elle souhaitait rester. Mme [I] [Y], veuve [Z], a pris connaissance des pièces produites par son adversaire et débattues contradictoirement dans le cadre du débat oral devant le premier juge et avait toute faculté de demander à la barre le renvoi de l’affaire pour pouvoir les examiner, si elle estimait ce renvoi nécessaire.

Aucune violation du principe du contradictoire n’est donc caractérisé devant le premier juge, de sorte que Mme [I] [Y], veuve [Z], doit être déboutée de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation du jugement.

— Sur la demande d’infirmation du jugement déféré.

Mme [I] [Y], veuve [Z], poursuit l’infirmation du jugement rendu le 30 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie au motif que le congé pour vente qui lui a été délivré le 12 avril 2023 par M. [O] [V] est illégal. Elle invoque les dispositions de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 en application desquelles le bailleur ne pouvait s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé, dans la mesure où elle était âgée de plus de 65 ans au moment de sa réception, et où ses ressources annuelles étaient inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Elle ajoute que, de surcroît, le bien qui lui a été donné à bail dépend d’une indivision successorale, et que lors de la délivrance du congé, M. [O] [V] n’a pas justifié des pouvoirs l’autorisant à le faire.

M. [O] [V] réplique que les dispositions invoquées par Mme [I] [Y], veuve [Z], ne sont pas applicables, dès lors qu’il était lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat et qu’au surplus ses ressources étaient inférieures au plafond de ressources mentionné au 1er alinéa de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 à la date de notification du congé. Il ajoute que, suite au décès de son frère, célibataire et sans enfant, survenu le 11 décembre 2022, il a hérité de son frère, le bien donné à bail faisant partie de la succession.

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (….).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. (…).

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée (….).

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au 1er alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat, le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, M. [O] [V] a, par acte de commissaire de justice signifié le 12 avril 2023, fait délivrer à Mme [I] [Y] veuve [Z], un congé pour vendre portant sur le bien donné à bail, avec effet au 14 octobre 2023, date d’expiration du bail, assorti d’une offre de vente au prix de 170 000 euros.

Le congé a été délivré dans les délais légaux et comporte les mentions requises.

M. [O] [V] justifie par la production de sa carte nationale d’identité qu’il était âgé de plus de 65 ans à l’échéance du contrat de bail, le 15 octobre 2024, pour être né le 4 août 1950, étant précisé à cet égard que les conditions prévues à l’article 15 III de la loi précitée ne sont pas cumulatives.

En outre, M. [O] [V] justifie par l’acte authentique dressé le 7 avril 2023 par Me [J] [C], Notaire à [Localité 8] (Val de Marne), avoir hérité de son frère [W] [V], célibataire et sans enfant décédé le 11 décembre 2022, l’ensemble de ses biens immobiliers dont celui sis à [Localité 9] (Yvelines), [Adresse 1], donné à bail à Mme [I] [Y] veuve [Z].

En conséquence, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu’il a déclaré régulier le congé délivré le 12 avril 2023 à Mme [I] [Y] veuve [Z], en ce qu’il l’a validé, en ce qu’il a dit que par suite, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé, ainsi qu’en ses dispositions subséquentes relatives à la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [I] [Y], veuve [Z], et à l’expulsion.

— Sur le montant de l’indemnité d’occupation.

Mme [I] [Y], veuve [Z], poursuit l’infirmation du jugement querellé en sa disposition relative au montant de l’indemnité d’occupation, demandant à la cour de la réduire au montant du loyer convenu qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

M. [O] [V] poursuit la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir qu’en se maintenant dans les lieux, Mme [I] [Y], veuve [Z], lui cause un préjudice financier considérable, dans la mesure où il ne peut vendre son bien.

Sur ce,

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible le logement anciennement loué . Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [I] [Y], veuve [Z], à une somme égale au montant du loyer actuel, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion. Le jugement est donc infirmé sur le montant de l’indemnité d’occupation au paiement de laquelle Mme [I] [Y] veuve [Z] a été condamnée, le préjudice subi par le bailleur ne justifiant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer.

— Sur la demande de condamnation de Mme [I] [Y], veuve [Z], en paiement de

l’arriéré.

M. [O] [V] sollicite la condamnation de Mme [I] [Y], veuve [Z], au paiement de la somme de 4 653,11 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus, sur la base d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer à compter de septembre 2024.

Cependant, la cour ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation à celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges, il y a lieu de ne faire droit à la demande de M. [O] [V] qu’à hauteur de la somme de 1 994,19 euros. Mme [I] [Y], veuve [Z], doit donc être condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires.

Mme [I] [Y], veuve [Z], doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [O] [V] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant Mme [I] [Y], veuve [Z], à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [I] [Y] veuve [Z] de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation du jugement,

Confirme le jugement rendu le 30 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en toutes ses dispositions, sauf sur celle ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges,

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [Y] veuve [Z] à verser à M. [O] [V] la somme de 1 994,19 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de janvier 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute Mme [I] [Y], veuve [Z], de l’ensemble de ses demandes,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [I] [Y], veuve [Z], à verser à M. [O] [V] la somme de 2 000 euros,

Condamne Mme [I] [Y] veuve [Z] aux dépens d’appel pouvant être recouvrés par M^e Hélène Robert, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président