COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 AVRIL 2026

N° RG 24/07170 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W36Y

AFFAIRE :

S.C.I. MA3

C/

S.A.S. EUROPE CONTROLE [Localité 1]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Octobre 2024 par le TJ de [Localité 2]

N° Chambre : 02

N° RG : 21/01383

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe CHATEAUNEUF

M^e Dan ZERHAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

S.C.I. MA3

N° SIRET : 532 330 263 RCS [Localité 2]

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF,avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 20240150

Plaidant : M^e Marie-catherine CHALEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 172 -

****************

INTIMEE :

La Société EUROPE CONTROLE [Localité 1]

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078167

Plaidant : M^e Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MULLER, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

M^me Véronique MULLER, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Le 26 octobre 2019, la société MA 3 a consenti à la société Europe contrôle [Localité 1] (société Europe contrôle) un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 1] (95), [Adresse 3], pour une durée de 9 années commençant à courir à compter de l’obtention de l’agrément du preneur pour exercer une activité de centre de contrôle technique (le 20 janvier 2020), et ce moyennant un loyer annuel principal de 54 000 euros, taxes et charges en plus, payable mensuellement et d’avance.

Les lieux loués comprennent un bâtiment construit en parpaing et en métal (bardage métallique) couvert en fibrociment, élevé d’un rez-de-chaussée divisé en bureaux, sanitaires et hangar, et d’un étage partiel composé d’un appartement à usage d’habitation divisé en cuisine, séjour, une chambre et salle de bains, ainsi que 4 places de parking réservées à la clientèle.

Le 5 février 2021, la société MA 3 a fait délivrer à la société Europe contrôle un commandement visant la clause résolutoire du bail pour inexécution de ses obligations locatives, lui demandant, dans le délai d’un mois, de justifier de la nature des travaux entrepris sans son autorisation, d’avoir à remettre en l’état le local commercial, et d’avoir à respecter strictement l’intégralité des clauses du bail.

Le 4 mars 2021, la société Europe contrôle a assigné la société MA 3 en opposition à commandement devant le tribunal judicaire de Pontoise, sollicitant notamment sa nullité, et subsidiairement la suspension de ses effets. Elle sollicitait en outre remboursement des travaux de remise en état de l’appartement, et demandait au bailleur de débarrasser la cour et la pelouse. La société MA 3 a formé une demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire du bail et expulsion.

Le 3 octobre 2024, par jugement contradictoire, ce tribunal a :

— déclaré recevables les demandes de la société Europe contrôle ;

— dit que le commandement du 5 février 2021 ne peut avoir pour effet de mettre en jeu la clause de résiliation du bail ;

— condamné la société MA 3 à payer à la société Europe contrôle les sommes de :

* 3 670, 98 euros au titre du remboursement des travaux de remise en état ;

* 4 500 euros au titre de la restitution partielle de loyer ;

— enjoint à la société MA 3 de débarrasser la cour, la pelouse, le bas-côté et l’allée du [Adresse 1] à [Localité 1] de tous les gravats, détritus et objets qu’elle a abandonnés, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

— débouté la société Europe contrôle du surplus de ses demandes ;

— débouté la société MA 3 de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société MA 3 à payer à la société Europe contrôle la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société MA 3 aux dépens ;

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le 15 novembre 2024, la société MA 3 a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, excepté le débouté de la société Europe contrôle du surplus de ses demandes.

Par dernières conclusions du 3 février 2026, la société MA 3 demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 3 octobre 2024 en tous ses chefs de disposition à l’exception de ce qu’il déboute la société Europe contrôle du surplus de ses demandes;

Et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’opposition formée par la société Europe contrôle;

— constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 5 mars 2021 ;

— constater, en conséquence, la résiliation automatique du bail à compter de cette date ;

— ordonner l’expulsion de la société Europe contrôle et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique dans le mois de la décision à intervenir ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la charge de la société Europe contrôle à la somme mensuelle de 4 500 euros HT (54 000 euros HT par an) actualisée à 4 734 euros à compter du 5 mars 2021 jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clefs et la condamner à payer ce montant ;

— dire que les travaux effectués dans le logement au premier étage du local resteront à la charge exclusive de la société Europe contrôle ;

— dire qu’aucune somme ne doit être mise à sa charge au titre du remboursement partiel du loyer ;

— ordonner le remboursement de toute somme mise à sa charge par le jugement entrepris et versée à titre provisoire ;

Subsidiairement,

— ordonner la résiliation du bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 1] (95) à compter de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la société Europe contrôle et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique dans le mois de la décision à intervenir ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la charge de la société Europe contrôle à la somme de 4 500 euros HT (54 000 euros HT par an) actualisée à 4 734 euros jusqu’ à la libération totale des lieux et la remise des clefs et la condamner à payer ce montant ;

— dire que les travaux effectués dans le logement au premier étage du local resteront à la charge exclusive de la société Europe contrôle ;

— dire qu’aucune somme ne doit être mise à sa charge au titre du remboursement partiel du loyer ;

— ordonner le remboursement de toute somme mise à sa charge par le jugement entrepris et versée à titre provisoire ;

En tout état de cause,

— débouter la société Europe contrôle de ses demandes ;

— condamner la société Europe contrôle à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Europe contrôle aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Châteauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 29 juillet 2025, la société Europe contrôle demande à la cour de :

— débouter la société MA3 de l’ensemble de ses demandes ;

— infirmer le jugement du 3 octobre 2024 en ce qu’il l’a déboutée « du surplus de ses demandes » et plus particulièrement de sa demande de nullité du commandement ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé :

— prononcer la nullité du commandement signifié le 5 février 2021 pour inexécution des obligations locatives ;

Subsidiairement,

— accorder un délai de trois mois, ou tout autre délai que la cour voudra bien lui accorder pour se conformer aux injonctions contenues au commandement du 5 février 2021 ;

— suspendre et neutraliser pendant cette durée les effets du commandement du 5 février 2021 ;

En tout état de cause,

— condamner la société MA3 à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’abus de droit dont elle s’est rendue coupable à hauteur d’appel ;

— condamner la société MA3 à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société MA3 aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 février 2026.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

1 ' sur la recevabilité de l’opposition à commandement

La société MA 3 soutient que l’opposition à commandement formée par la société Europe contrôle est irrecevable en ce qu’elle n’a été formulée que par assignation du 16 mars 2021, soit plus d’un mois après le commandement délivré le 5 février 2021. Elle en déduit que l’acquisition de la clause résolutoire était acquise au 5 mars 2021 et que l’opposition est tardive.

La société Europe contrôle soutient que, si le preneur dispose d’un délai d’un mois pour se conformer aux obligations mentionnées au commandement visant la clause résolutoire, il demeure fondé, même après l’expiration de ce délai à contester sa régularité, soit à titre principal, soit par voie d’exception.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte de cette disposition que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après la délivrance du commandement, aucune disposition n’imposant toutefois au preneur d’agir en opposition dans ce délai d’un mois. Comme l’a fort bien jugé le tribunal, le juge peut être saisi, même après l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement, tant qu’il n’existe pas de décision passée en force de chose jugée constatant l’acquisition de la clause résolutoire (Civ. 3ème, n°92-20.476).

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’opposition à commandement formée par la société Europe contrôle.

2 ' sur la demande principale en nullité du commandement du 5 février 2021, et la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire

La société Europe contrôle reprend la demande formée en première instance visant à la nullité du commandement, au motif de son imprécision qui ne lui permettait pas de connaître les obligations visées. Elle soutient que les injonctions formulées dans le commandement étaient très imprécises quant à la nature des travaux à réaliser, et à l’assiette de la remise en état imposée, de sorte qu’elle n’était pas en capacité de déterminer réellement le grief reproché.

La société MA 3 soutient que la validité du commandement ne peut être mise en cause, rappelant le constat d’huissier qu’elle a fait établir le 17 août 2020, au sujet de travaux réalisés sans son autorisation, notamment le percement d’un plafond dans l’appartement.

Réponse de la cour

Le bail du 26 octobre 2019 comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des sommes dues aux termes du bail, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement ou une sommation d’exécuter contenant mention de la clause et mentionnant ce délai, et resté sans effet.

Le jugement dont appel rappelle à juste titre que les injonctions contenues dans le commandement doivent être suffisamment précises pour permettre au preneur d’y remédier dans le délai d’un mois, la sanction de l’imprécision n’étant pas la nullité du commandement, mais son inefficacité pour emporter acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le commandement du 5 février 2021 intitulé « commandement pour inexécution des obligations locatives » indique en préambule : « vous avez effectué des percements dans le plafond sans autorisation préalable du bailleur. Vous êtes actuellement en infraction avec les conditions de votre bail et la réglementation en vigueur ». Il indique ensuite : « en conséquence, je vous fais commandement dans le délai d’un mois des présentes d’avoir à justifier :

— de la nature des travaux entrepris sans l’autorisation du propriétaire,

— d’avoir à remettre en l’état le local commercial,

— d’avoir à respecter strictement l’intégralité des clauses du bail ».

S’agissant de la première obligation (tenant à la justification des travaux entrepris sans autorisation du propriétaire), et comme l’a justement relevé le premier juge, elle avait été satisfaite avant même la délivrance du commandement dès lors que faisant suite à une mise en demeure que le bailleur lui avait adressée à ce sujet le 14 octobre 2020, la société Europe contrôle lui a répondu, par courriers de son conseil des 9 novembre et 1er décembre 2020, en indiquant qu’elle avait effectué une reprise du faux-plafond, outre des travaux de « peinture des murs et plafonds moisis, reprise du parquet et réfection de la salle d’eau et des canalisations », en y joignant les factures et des clichés photographiques.

S’agissant de la demande « d’avoir à remettre en état le local commercial », sans aucune indication des travaux sollicités, elle est beaucoup trop imprécise pour permettre la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Si l’on devait admettre, malgré cette imprécision, que la remise en état sollicitée portait sur les travaux de percement du plafond, force est de constater que le plafond a bien été « remis en état » par rebouchage des trous réalisés, comme cela ressort notamment des photographies produites aux débats (antérieures au commandement) qui ne sont pas discutées par le bailleur.

S’agissant enfin de la demande « d’avoir à respecter l’intégralité des clauses du bail » elle est également trop imprécise pour permettre la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement mais dit que celui-ci ne pouvait avoir pour effet la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail, et en ce qu’il a rejeté la demande de constatation d’acquisition de cette clause.

3 ' sur les demandes de remboursement de travaux et de réfaction des loyers

La société MA 3 sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Europe contrôle une somme de 3 670,98 euros au titre de travaux de remise en état, outre une somme de 4 500 euros au titre d’une restitution partielle de loyer. Elle critique le jugement en ce qu’il a retenu un manquement partiel à son obligation de délivrance, contestant que son gérant, M. [V], ait continué d’occuper le logement d’habitation situé au 1er étage jusqu’en juillet 2020. Elle soutient au contraire que ce dernier résidait à une autre adresse avec sa famille. Elle ajoute que la société Europe contrôle était parfaitement informée de l’état de l’appartement dans la mesure ou son gérant était un ancien salarié de la société exploitant le garage antérieurement (société dirigée par M. [V]). S’agissant des travaux réalisés par la société Europe contrôle au motif d’un prétendu mauvais état lors de son entrée dans les lieux, elle rappelle qu’aucun état des lieux n’a été réalisé à l’entrée, et apporte au contraire des témoignages du bon état des lieux. Elle soutient qu’en tout état de cause, les travaux n’avaient pas pour objet de rendre le logement habitable, ajoutant qu’ils ont été réalisés sans autorisation, de sorte qu’ils doivent rester à la charge exclusive de la société Europe contrôle.

La société Europe contrôle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le bailleur à une restitution partielle des loyers, outre un remboursement de travaux. Elle rappelle que les locaux étaient antérieurement exploités par une autre société de contrôle technique dont M. [V] était gérant, en même temps que propriétaire des murs par le biais de la société MA 3. Elle indique que son propre gérant était un salarié de l’ancienne structure exploitant le centre de contrôle, et qu’il n’a pu visiter le logement situé au 1er étage compte tenu de son occupation par son ancien employeur, M. [V], au moment de la signature du bail. Elle fait valoir que lorsque ce dernier a libéré le logement en juillet 2020, elle a constaté son état de délabrement avancé, avec de nombreux désordres et notamment humidité et moisissures, de sorte qu’il ne pouvait être utilisé conformément à son usage d’habitation. Elle indique avoir été contrainte de pallier la carence du bailleur en réalisant divers travaux urgents à ses frais avancés, soutenant qu’il ne s’agit pas de travaux de convenance personnelle, mais de travaux permettant une jouissance normale des lieux. Elle soutient en outre que les témoignages produits par le bailleur ne permettent pas de contredire le fait que le logement d’habitation n’a été libéré qu’en juillet 2020, critiquant les témoignages contraires, et faisant observer que le bailleur pouvait fort bien avoir une double résidence.

Réponse de la cour

. Sur la délivrance des locaux, et la demande de restitution de loyer

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement ce dernier pendant la durée du bail.

Il résulte de l’article 1353 du même code que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Europe contrôle soutient que la société MA3 n’a satisfait à son obligation de délivrance que tardivement, en juin 2020. Il appartient à la société MA 3 qui se prétend libérée de cette obligation de délivrance de justifier du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dans son jugement du 3 octobre 2024, le tribunal s’est fondé sur l’attestation de M. [H] [Z] pour dire que M. [V] (gérant de la société MA 3) résidait encore dans le logement situé au 1er étage des lieux en juin 2020, considérant dès lors que le bailleur avait tardé à satisfaire son obligation de délivrance.

En appel, la société MA 3 produit aux débats plusieurs attestations, postérieures au jugement, émanant des voisins de M. [V], indiquant que ce dernier réside, depuis 2019 dans une maison située [Adresse 4] à [Localité 1], ce qui démontrerait qu’il a bien satisfait à son obligation de délivrance des lieux donnés à bail. Les témoins évoquent tous une « installation » de M. [V] à cette adresse « en 2019 », sans plus de précision concernant la date, étant observé que M. [V] est propriétaire de cette maison depuis le 13 janvier 2017 ainsi qu’il ressort de son acte de propriété. Elle produit également des factures EDF à cette dernière adresse, au nom de M. [V].

Le fait que M. [V] ait une résidence [Adresse 4] à [Localité 1] ne permet pas de justifier qu’il a satisfait à son obligation de délivrance de l’appartement situé au 1er étage des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 1], ce dernier pouvant fort bien continuer de les occuper (lui-même ou son entourage) tout en résidant à une autre adresse.

Dans son attestation rédigée en décembre 2022, M. [H] [Z] déclare en effet : « avoir constaté personnellement que M. [V] [U] résidait bien au [Adresse 6]. En effet, M. [V] et sa famille habitaient encore les lieux en juin 2020 (date à laquelle mon contrat de contrôleur technique avec M. [E] [société Europe contrôle] a pris fin). »

Il n’est pas contesté que le contrat de travail de M. [Z] s’est achevé en juin 2020, de sorte qu’à la date de rédaction de son attestation, il n’existait plus aucun lien de subordination avec son ancien employeur, la société Europe contrôle. Cette attestation ne peut dès lors être mise en doute par la société MA 3.

Ce retard de délivrance du logement d’habitation (en juin 2020 seulement) est en outre rappelé de manière circonstanciée dans le courrier que le conseil de la société Europe contrôle a adressé au conseil de la société MA 3 le 9 novembre 2020, ce qui n’a donné lieu à aucune contestation de ce dernier dans son courrier en réponse du 19 novembre 2020.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société MA 3 ne justifie pas s’être libérée de son obligation de délivrance avant le 30 juin 2020, de sorte que la société Europe contrôle est fondée à invoquer un défaut de jouissance partielle entre le 20 janvier 2020, date de prise d’effet du bail, et le 30 juin 2020. Le jugement a ainsi retenu un préjudice de jouissance durant 5 mois, évaluant le montant du loyer de la partie logement (2 pièces principales) à hauteur de 900 euros, ce qui n’est pas discuté par les parties. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société MA 3 à rembourser à la société Europe contrôle la somme de 4 500 euros au titre de la restitution partielle de loyer sur cette période.

. Sur la demande en remboursement des travaux réalisés

Il résulte de l’article L. 145-40-1 du code de commerce que, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de de bon état de réparations locatives prévue à l’article 1731 du code civil.

Il résulte en outre des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ('). Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Lorsque le bail commercial comprend des locaux servant à l’habitation principale du preneur, le bailleur est tenu de se conformer aux exigences de la loi relatives au logement décent délivré au locataire (Civ.3ème, 14 octobre 2009, n° 08-17.750).

Il résulte enfin du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 que le logement décent est d’abord un logement dont l’état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires. Ainsi par exemple, les matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité du locataire.

Il résulte enfin des termes du bail que : « le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, aucune démolition, aucuns travaux, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. En cas d’autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur ('). »

En l’espèce, il n’est pas contesté que le gérant de la société Europe contrôle occupe le logement situé au 1er étage à titre d’habitation principale, de sorte que ce dernier doit répondre aux critères d’un logement décent. La société Europe contrôle soutient que le logement ne pouvait être « utilisé conformément à son usage d’habitation », invoquant des odeurs nauséabondes, une saleté avancée, des moisissures et des fissures, la dégradation du revêtement mural, et une douche qui n’était pas fonctionnelle.

S’il ressort des photographies produites et de l’attestation de M. [K], plaquiste, que certains murs présentaient des fissures et de la moisissure, que les revêtements muraux étaient abimés, et que l’ensemble de l’appartement présentait un état de saleté certain, ces points ne constituent pas des critères de décence au sens du décret précité, contrairement à ce que le premier juge a retenu. La preuve d’éventuels manquements à ces critères de décence n’étant pas rapportée, il convient de retenir que le logement a été délivré dans un état décent. Il n’en reste pas moins que le logement n’était pas en bon état de réparations, de sorte que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Force est toutefois de constater que la société Europe contrôle a également manqué à son obligation de ne réaliser aucun percement de murs sans l’autorisation du bailleur (percement d’une dalle de plafond entraînant chute de plâtre et de béton). Compte tenu du faible montant des travaux réalisés par la société Europe contrôle, dont une partie conséquente concerne des travaux d’embellissement pour son confort personnel (installation d’un parquet flottant sur le carrelage existant, achat de mobilier de cuisine') – ce qu’elle admet d’ailleurs expressément (page 26 de ses conclusions, 2ème paragraphe) – et au regard de son propre manquement à l’obligation de solliciter l’autorisation du bailleur pour la réalisation des travaux de percement d’une dalle de plafond, les travaux qu’elle a réalisés resteront à sa charge exclusive, comme sollicité par le bailleur. Le jugement sera infirmé de ce chef, la société Europe contrôle étant déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

4 ' sur la demande subsidiaire en résiliation du bail et expulsion

La société MA 3 forme, devant la cour, une demande subsidiaire nouvelle en résolution judiciaire du bail et expulsion de la société Europe contrôle, au motif d’une part des travaux réalisés sans son autorisation ce qui constitue selon elle une infraction suffisamment grave, d’autre part de l’utilisation d’un passage commun pour stationner les véhicules qui lui sont confiés, outre des dégradations sur l’enrobé dues aux tests de freinage des véhicules (trois constats d’huissier réalisés en 2022, 2024 et 2025). Elle sollicite également l’infirmation du jugement qui lui a enjoint de débarrasser le passage commun des gravats et objets abandonnés, contestant la présence de ces gravats et objets.

La société Europe contrôle rappelle que la résolution judiciaire ne peut résulter que d’infractions graves aux clauses du bail. Elle affirme que les travaux qu’elle a réalisés, qu’elle qualifie cette fois « de confort et d’embellissement », ne nécessitaient aucune autorisation du bailleur. Elle rappelle en outre que c’est la société MA 3 qui a été condamnée en première instance à procéder au débarras de la cour, au regard des nombreux objets qui l’encombraient, sollicitant confirmation du jugement de ce chef. Elle ajoute qu’aucun indice ne permet d’établir que les véhicules présents dans la cour seraient ceux de ses clients, ou que la dégradation de l’enrobé lui serait imputable.

Réponse de la cour

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

La cour observe en premier lieu que les constats d’huissier des 3 mars 2022 (société MA 3) et 1er décembre 2022 (société Europe contrôle) comprennent tous deux une photographie similaire attestant de la présence de nombreux objets (notamment palettes et objets métalliques) encombrant le bas-côté de l’allée du [Adresse 1]. La société MA 3 est donc mal fondée à contester la présence de ces objets, et le jugement sera confirmé en ce qu’il lui a donné injonction de débarrasser ces objets et détritus sous astreinte.

S’agissant de la réalisation de travaux sans l’autorisation du bailleur, la cour observe que ' hormis les travaux d’embellissement qui ne peuvent être soumis à aucune autorisation ' ceux de percement d’une dalle plafond ont été rebouchés avant même que le commandement ne soit délivré. Cette infraction ponctuelle ne revêt donc pas une gravité suffisante pour entraîner la résolution judiciaire du bail.

S’agissant du stationnement de véhicules hors des espaces autorisés, la cour observe que le passage commun dessert plusieurs sociétés et que les différents constats d’huissier ne permettent pas d’établir que les véhicules litigieux appartiendraient à la société Europe contrôle ou à ses clients, de sorte qu’aucune infraction au bail n’est établie à ce titre. S’agissant de la dégradation de l’enrobé du passage commun, aucun élément ne permet de même d’établir qu’elle soit imputable à la société Europe contrôle, de sorte qu’aucune infraction au bail n’est établie de ce chef. Les demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion seront donc rejetées.

5 ' sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

La société Europe contrôle sollicite la condamnation de la société MA 3 à lui payer une somme de 20 000 euros pour appel abusif. Elle soutient que le bailleur poursuit contre elle son acharnement abusif, par des menaces d’expulsion infondées, ce qui l’empêche d’exploiter sereinement son activité.

Réponse de la cour

Dès lors qu’il est fait droit, au moins partiellement, aux demandes d’infirmation du jugement, la présente procédure d’appel ne peut être qualifiée d’abusive, de sorte que la demande formée à ce titre doit être rejetée.

6 ' sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Chacune des parties succombant pour partie en appel, elle conservera la charge de ses propres dépens. Il n’y a pas lieu à paiement de frais irrépétibles en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du 3 octobre 2024, sauf en ce qu’il condamne la société MA 3 à payer à la société Europe contrôle [Localité 1] la somme de 3 670,98 euros au titre des travaux de remise en état,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Déboute la société Europe contrôle [Localité 1] de sa demande au titre de travaux de remise en état,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, notamment celle en résolution judiciaire du bail et expulsion,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT