COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2026

N° RG 24/00307 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WJFR

AFFAIRE :

[W] [L]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA OGIM

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Novembre 2023 par le Juridiction de proximité de [Localité 2]

N° RG : 11-23-0241

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Gwendoline RICHARD,

M^e Guillaume NICOLAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [W] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Gwendoline RICHARD de la SELARL DOUCHET-DE LAVENNE-ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 121 et M^e Bénédicte DE LAVENNE-BORREDON de la SELARL DOUCHET-DE LAVENNE-ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J131

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA OGIM, sis [Adresse 3], établissement secondaire de la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, ayant son siège social au [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 255 et M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1383

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

Mme [W] [L] est propriétaire des lots n°99 (un appartement) et n°239 (une cave) d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit du 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [L] devant le Tribunal de proximité de Vanves afin d’obtenir le règlement d’arriérés de charges.

Par jugement contradictoire du 16 novembre 2023, le Tribunal de proximité de Vanves a condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 7 351,50 euros au titre des arriérés de charges et travaux arrêtés au 30 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 ;

— la somme de 519,91 euros au titre des frais de recouvrement ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens ;

et a rappelé que le jugement est exécutoire de droit.

Par déclaration en date du 10 janvier 2024, Mme [L] en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, dans lesquelles Mme [L], appelante, invite la Cour à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à mettre au crédit de son compte de copropriétaire la somme de 5 683 euros payée au mois de mars 2023 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à mettre au crédit de son compte de copropriétaire tous les frais de recouvrement figurant sur les relevés de son compte de copropriétaire depuis la première procédure, soit depuis l’année 2021 et jusqu’à ce jour ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

* 9 086 euros, au titre de l’aide du gouvernement versée directement au syndic (sic) pour les travaux prévus en septembre 2023 alors que cette somme n’était pas à avancer,

* 5 450,54 euros au titre du trop perçu par l’huissier, Maître [Z], pour le syndicat, qu’il convient donc de faire rembourser,

* 268,81 euros de frais de saisie sur la banque BNP Paribas,

* 100 euros de frais de saisie de la banque BNP Paribas pour blocage le 2 janvier 2024,

* 50 euros de déblocage le 9 janvier 2024,

* 50 euros de la banque postale le 2 janvier 2024,

* 100 euros de blocage sur la BNP Paribas de la saisie de 268,81 euros le 9 février 2024,

* 100 euros prévus en mars 2024,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour :

— de débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contre lui ;

— de confirmer le jugement du Tribunal de proximité de Vanves du 16 novembre 2023 en ce qu’il a condamné Mme [L] à lui verser les sommes de :

* 7 351,50 euros d’arriéré de charges arrêté au 30 août 2023 ;

* 519,91 euros au titre des frais nécessaires ;

* 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

* 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— d’infirmer le jugement précité pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

— de condamner Mme [L] à lui verser les sommes de :

* 348, 67 euros au titre de la fraction des charges arriérées non retenues par le jugement du Tribunal de proximité de Vanves du 16 novembre 2023 ;

* 1 504, 38 euros au titre de la fraction des frais nécessaires non retenus par le jugement du Tribunal de proximité de Vanves du 16 novembre 2023 ;

— de condamner de surcroît Mme [L] à lui verser les sommes de :

* 305,76 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 5 juin 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* 360 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement selon décompte arrêté au 5 juin 2024 ;

* 2 000 euros au titre des dommages-intérêts ;

— en toutes hypothèses, de condamner Mme [L] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en toute hypothèse, de condamner Mme [L] aux entiers dépens de l’instance.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 16 décembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la condamnation à payer la somme de 7 351,50 euros au titre des arriérés de charges et travaux arrêtés au 30 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2)des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner Mme [L] à payer la somme de 7 351,50 euros au titre des arriérés de charges et travaux au titre de la période allant du 30 septembre 2012 jusqu’au 30 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023, le Tribunal a considéré que si, en vertu de la loi ELAN de 2018, la prescription applicable aux actions en recouvrement des charges est de 5 ans (art. 2224 du code civil), elle demeure toutefois de 10 ans pour les charges échues avant l’entrée en vigueur de cette loi, conformément à l’art. 2222 al.2 du code civil, et qu’en conséquence de l’assignation délivrée le 30 septembre 2022, seules les charges antérieures au 30 septembre 2012 peuvent être considérées comme prescrites.

La Cour juge toutefois, que cette motivation ne peut pas être approuvée : en effet dès lors que les charges en question sont devenues exigibles après l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, c’est le nouveau délai de 5 ans qui s’applique, conformément à l’article 2224 du code civil et à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 (art.37) qui énonce ' Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. (…)'.

La prescription est donc d’une durée de 5 ans, et a vocation à s’appliquer aux charges devenues exigibles 5 ans avant la délivrance de l’assignation survenue le 30 septembre 2022, soit avant le 30 septembre 2017. Toutefois, compte tenu de l’application de l’article 1342-10 du code civil, qui prévoit que l’imputation des règlements se fait sur la dette la plus ancienne, il apparaît qu’à la date du 30 septembre 2017, l’ensemble des règlements effectués par Mme [L] entre 2013 et le 16 novembre 2023 (jour de prononcé du jugement entrepris) couvre largement l’ensemble de sa dette cumulée entre 2013 et le 30 septembre 2017.

De ce fait, la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale sera rejetée.

En appel, Mme [L] fait tout d’abord valoir qu’elle a réglé, dans le cadre du 1er appel de 2023, la somme de 5 683,55 euros le 24 mars 2023 mais que cette somme n’apparaît ni sur le relevé du 2ème trimestre 2023 (pièce 2.1-8), ni sur le tableau 2023 récapitulatif de relevé de compte détaillé, ni sur les relevés de Mme [L] au 4ème trimestre 2023, ni sur ceux de 2024 (pièces 2.1, 4.2 et 8) et qu’une seconde somme de 5 683,55 euros appelée au 2ème trimestre 2023 a été réglée le 10 juin 2023 et apparaît sur le relevé du 3ème trimestre 2023, à la date du 13 juin.

Il ressort toutefois de la lecture des pièces du dossier et en particulier du relevé de son compte de copropriétaire (pièce syndicat des copropriétaires n°114) que cette somme de 5 683,55 euros versée le 24 mars 2023 a bien été créditée le 27 mars 2023.

En deuxième lieu, Mme [L] fait valoir qu’elle a réglé une somme de 666,98 euros du deuxième trimestre 2023 pour les travaux d’escaliers 'qui n’a pas été créditée (pièce 2.5) et n’apparaît pas sur le relevé du 3ème trimestre 2023 au 21 septembre 2023'.

Il ressort toutefois de la lecture des pièces du dossier et en particulier du relevé de son compte de copropriétaire (pièce syndicat des copropriétaires n°114) que cette somme de 666,98 euros appelée le 1er avril 2023 et versée le 7 mai 2023, a bien été créditée sur son compte le 30 août 2023.

Ensuite, il en va de même s’agissant des sommes versées par Mme [L] et dont elle allègue qu’elles n’auraient pas été créditées : ces sommes figurent en grisé léger dans son tableau en pages 5 et 6 de ses conclusions :

— son virement de 2 000 euros fait le 29 septembre 2023, a été crédité le 5 octobre 2023,

— son virement de 3 400,57 euros fait le 25 décembre 2023, a été crédité le 2 janvier 2024,

— son virement de 5 683,58 euros également fait le 25 décembre 2023, a été crédité, de même, le 2 janvier 2024,

— son virement de 3 400,57 euros fait le 25 décembre 2023, a été crédité le 2 janvier 2024.

En troisième lieu, Mme [L] fait valoir, devant la Cour comme elle l’a fait devant le Tribunal, que le syndicat des copropriétaires aurait dû l’indemniser de dégâts des eaux survenus dans son appartement en 2006 et 2011, ou en 2005 dans les parties communes (ainsi qu’elle le mentionne en appel), mais sans fournir les éléments factuels et juridiques permettant d’étayer ses réclamations.

Le syndicat des copropriétaires réplique, à juste titre, que, dès réception des archives de l’ancien syndic, l’actuel Syndic OGIM Bauer, par courriel du 17 août 2021 (Pièce n° 109), lui a dûment expliqué, décompte récapitulatif à l’appui, que l’indemnisation de 260 euros prise en charge par l’assurance de l’immeuble apparaissait bien au crédit de son compte copropriétaire en date du 13 décembre 2007 et, comme le lui avait d’ailleurs déjà rappelé le précédent syndic le cabinet [C] par courrier du 30 décembre 2010, que cette somme de 260 euros correspondait au montant évalué par l’expert de l’assurance de l’immeuble s’agissant du dommage immobilier, que l’indemnisation des embellissements devait être prise en charge par l’assureur de son locataire de l’époque dans le cadre de convention CIDRE et qu’un tel recours incombait exclusivement à Mme [L].

En quatrième lieu, Mme [L] fait valoir, devant la Cour comme elle l’a fait devant le Tribunal, que le syndicat des copropriétaires lui facture indument des intérêts sur le solde débiteur de son compte. La Cour, comme le Tribunal, n’en constate toutefois aucun.

En cinquième lieu, Mme [L] fait valoir ' Le 17 novembre 2015, le syndic Parisienne-de-Gestion – [C] réclame à Mme [L] la somme de 2 606 euros (pièce n° 42.9) L’avocat de Mme [L] répond le 21 décembre 2015 et ce courrier reste sans réponse. (pièce 42.11) En 2018, le syndic Parisienne-de-Gestion – [C] ajoute un débit supplémentaire de 339,08 euros sur le compte de Mme [L]. Pourtant le paiement avait bien été fait par chèque débité le 5 juillet 2018. (pièce 45.1bis -45.2-45.3)'.

Toutefois la Cour ne constate rien de tel : en 2018 figurent 4 appels de charge, tous étant d’un montant de 339,08 euros.

En sixième lieu, Mme [L] réclame une 'somme de 9 086 euros de l’aide du gouvernement’ pour les travaux prévus en septembre 2023, somme qui n’était pas à avancer selon elle. Toutefois elle procède par affirmations et ne produit aucun élément ni aucune pièce probante susceptible d’étayer sa thèse.

En septième lieu, Mme [L] réclame une 'somme de 5 450,54 euros, trop perçu par l’huissier [Z] pour le syndicat des copropriétaires, qui doivent être remboursés'. Elle fait valoir que ' Bien qu’elle ait tout réglé en décembre 2023, en le précisant au syndic, le syndicat des copropriétaires a fait saisir son compte postal et son compte bancaire BNP PARIBAS le 2 janvier 2024 par l’étude d’huissier Maitre [G]'.

Il ressort des pièces produites que Mme [L] a réglé, le 25 décembre 2023 par virement :

5 683,58 euros, somme créditée le 2 janvier 2024,

3 400,57 euros, somme créditée le 2 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires répond que l’ensemble des règlements effectués s’imputant sur les causes plus anciennes des condamnations du jugement du 16 novembre 2023, ont été comptabilisés par l’huissier en charge de l’exécution forcée. La Cour constate en effet, que le commandement de payer signifié le 26 janvier 2024 en atteste (pièce appelante n°22).

En outre, les saisies-attributions, en tant qu’elles n’ont pas été contestées devant le juge de l’exécution, doivent donc recevoir leur plein effet, y compris en ce qui concerne les frais y afférent.

En huitième lieu, si Mme [L] réclame les sommes suivantes :

268,81euros de frais de saisie sur la banque BNP PARIBAS,

100 euros de frais de saisie de la banque BNP PARIBAS pour blocage le 2 janvier 2024,

50 euros de déblocage le 9 janvier 2024,

50 euros de la Banque postale le 2 janvier 2024,

100 euros à nouveau blocage sur la BNP PARIBAS de la saisie de 268,81euros le 9 février 2024,

100 euros prévu en mars 2024,

lesdites sommes n’ont pas été imputées sur son compte de copropriétaire et dès lors, ne seront pas prises en compte dans le présent litige.

Il suit de tout ce qui précède, que Mme [L] n’établit pas que la condamnation prononcée par le Tribunal serait mal-fondée ou erronée quant à son montant.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires demande d’une part de 'Confirmer le jugement du Tribunal de Proximité de Vanves du 16 novembre 2023 en ce qu’il a condamné Mme [L] à lui payer la somme de 7 351,50 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 30 août 2023 et d’autre part, d’infirmer le jugement en statuant à nouveau et de ' condamner Mme [L] à lui payer la somme de 348,67 euros au titre de la fraction des charges arriérées non retenue par le jugement du Tribunal de Proximité de Vanves du 16 novembre 2023", il ne développe toutefois aucune argumentation pour soutenir cette demande supplémentaire en se limitant à mentionner '(7 700,17 euros réclamés dans les conclusions récapitulatives ' 7 351,50 euros retenus dans le jugement)'. Une telle demande, ainsi formulée, ne pourra pas prospérer du fait de son indigence.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’actualisation des charges : le syndicat des copropriétaires réclame 305,76 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 5 juin 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Une telle somme débitrice, d’environ 300 euros, à la date du 5 juin 2024, correspond à l’en-cours normal de son compte de copropriétaire, cette appréciation étant confortée par la régularité des versements à présent effectués par Mme [L].

Cette demande sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Tous les honoraires relatifs à l''envoi de pièces à l’avocat et/ou l’huissier’ et au 'suivi contentieux’ y compris fondés sur le contrat de syndic, ne sont pas opposables aux copropriétaires, qui n’ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat, sauf diligences exceptionnelles.

Les honoraires relatifs aux frais de 'mise en demeure’ qui ne sont établis par aucun justificatif d’envoi et/ou de réception, ne doivent pas être pris en compte. Si le syndicat des copropriétaires produit un décompte des frais de recouvrement (sa pièce 114) faisant apparaître sept mises en demeure entre 2013 et 2019, seules deux d’entre elles sont attestées par les pièces produites n°61 (courrier du 5 mars 2015 non assorti de preuve d’envoi en recommandé avec demande d’avis de réception) et n°68 (courrier du 22 novembre 2019, assorti de sa preuve d’envoi en recommandé avec demande d’avis de réception). Toutefois, cette mise en demeure du 22 novembre 2019 étant la dernière décomptée par le syndic, aucun frais ne pourra dès lors être pris en compte en application du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 519,91 euros au titre des frais de recouvrement, retenant à juste titre le coût du commandement de payer et la somme de 360 euros facturée en 2022 pour la préparation du dossier avocat, qui revêt le caractère de diligences exceptionnelles eu égard à l’abondance de pièces et la complexité du dossier décrivant un litige qui couvre une période de plus de 10 années.

S’agissant des frais de recouvrement contestés par Mme [L]

Si Mme [L] demande l’infirmation de la condamnation prononcée par le Tribunal, à payer la somme de 519,91 euros au titre des frais de recouvrement, elle ne formule toutefois aucune argumentation particulière au soutien de cette demande.

S’agissant des frais de recouvrement supplémentaires, réclamés en appel

Le syndicat des copropriétaires demande 360 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, facturés en date du 18 septembre 2023 selon décompte arrêté au 5 juin 2024. Pour les mêmes motifs que précédemment, eu égard aux diligences exceptionnelles qui ont nécessairement présidé à la préparation de ce dossier eu égard à l’abondance de pièces (171 pièces) et sa complexité, cette somme sera prise en compte.

Ajoutant au jugement, Mme [L] sera condamnée à payer 360 euros de frais de recouvrement.

Sur les demandes de dommages-intérêts

S’agissant de la demande de dommages-intérêts de 10 000 euros de Mme [L] pour préjudice moral

Si Mme [L] fait valoir un préjudice moral du fait de ses relations avec le syndicat des copropriétaires, il est toutefois constant que par le présent arrêt, les condamnations prononcées au titre du montant des arriérés de charges et de frais, sont confirmées. Par ailleurs, il ne ressort d’aucune des nombreuses pièces produites, à savoir 55 pour Mme [L] et 171 pour le syndicat des copropriétaires, que l’appelante aurait fait l’objet de harcèlement ou d’acharnement administratif.

Cette demande sera rejetée.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts de 2 000 euros du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un

dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 20 octobre 2016 (pourvoi n°15-20587), la Cour de cassation a précisé que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard.

Eu égard au sens du présent arrêt, qui confirme l’existence de la créance présentée par le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal mais constate que Mme [L] l’a éteinte à hauteur d’appel, le jugement sera confirmé en tant qu’il a condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L], partie perdante, doit être condamnée aux entiers dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement du 16 novembre 2023 du Tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [L], [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet Foncia Ogim, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 360 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Mme [W] [L] [Adresse 6], aux entiers dépens d’appel,

Dit n’y avoir pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT