COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JANVIER 2026

N° RG 25/01909 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XDBF

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES BATIMENTS O, P, Q ET R dénommé [Adresse 20] représenté par son syndic, la SAS FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE …

C/

Société BOUYGUES IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Septembre 2024 par le Juge de la mise en état de [Localité 25]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/04040

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Agathe MONCHAUX-

FIORAMONTI

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

[Adresse 24], représenté par son syndic, la SAS FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, [Adresse 10], prise en son établissement FONCIA BOUCLES DE SEINE, [Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 11]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [Localité 15] 2, représenté par son syndic, la SAS FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, [Adresse 10], prise en son établissement FONCIA BOUCLES DE SEINE, [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 11]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [Adresse 16]) représenté par son syndic, la SAS FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, [Adresse 10], prise en son établissement FONCIA BOUCLES DE SEINE, [Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 11]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES SOUS-SOLS L [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, [Adresse 10], prise en son établissement FONCIA BOUCLES DE SEINE, [Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 11]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES BATIMENTS O, P, Q ET R dénommé [Adresse 19], représenté par son syndic, la SAS FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, [Adresse 10], prise en son établissement FONCIA BOUCLES DE SEINE, [Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentant : M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, Postulant:plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

APPELANTS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES BATIMENTS S et T dénommé RESIDENCE [Localité 15] 6 représenté par son syndic, la SAS FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, [Adresse 10], prise en son établissement FONCIA BOUCLES DE SEINE, [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentant : M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, Postulant:plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

APPELANTS

****************

SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 12],

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Représentant : M^e Roland BONNEFOY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

***********

FAITS ET PROCEDURE

La société Bouygues immobilier, promoteur, a fait construire dans les années 2000 un ensemble immobilier dénommé "[Adresse 17]" et situé [Adresse 23] à [Localité 13]. Les différentes tranches de cette résidence ont été livrées en 2007 et 2010 ; les lots ont été vendus en leur état futur d’achèvement et les immeubles placés sous le régime de la copropriété. Cet ensemble immobilier comprend des parkings en sous-sol.

Aux termes des stipulations contractuelles et notamment des règlements de copropriété, il était précisé que le promoteur avait tout fait pour éviter au maximum les risques -avérés- d’inondation. Or, depuis la livraison, les copropriétaires déplorent plusieurs crues ayant inondé les parkings, de sorte qu’ils sollicitent l’indemnisation du coût des réparations à venir, du surcoût des primes d’assurance, et de la perte de valeur causée par la privation de jouissance. En effet, des inondations consécutives à des crues de la Seine se sont produites aux mois de juin 2016, janvier 2018, et février 2021 et ont donné à des déclarations de sinistres.

Une expertise a été ordonnée en référé le 12 février 2021.

Une assignation au fond a été délivrée par divers syndicats des copropriétaires le 12 juillet 2021, alors que d’autres ont pris des conclusions d’intervention volontaire.

La société Bouygues immobilier ayant soulevé la forclusion décennale, ainsi que le défaut de qualité à agir des demandeurs au titre de désordres qui n’avaient pu pénaliser que les copropriétaires, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a rendu une ordonnance le 27 septembre 2024, qui sera rectifiée par décision du 2 décembre 2024, dans laquelle il a :

— déclaré irrecevables à agir comme prescrits le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 1, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 2, du bâtiment M de la Résidence [Localité 15] 3 et celui des sous-sols L bis de la Résidence [Localité 15] 4 ;

— déclaré irrecevables pour défaut de qualité les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T ;

— déclaré irrecevables pour défaut de qualité les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R dénommé La [Localité 15] 5, et des bâtiments S et T dénommé [Adresse 18] ;

— dit sans objet les prétentions subsidiaires ;

— condamné les demandeurs et intervenants aux dépens, ainsi qu’à payer à la société Bouygues immobilier la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 25 mars 2025, les divers syndicats des copropriétaires ont relevé appel de cette ordonnance.

En leurs conclusions notifiées le 10 novembre 2025, ils exposent :

— que si en début de procédure les demandes ont été formées par les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T, il s’agissait d’un erreur, car ce sont le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 5 et celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 6 qui étaient en cause ; que d’ailleurs les déclarations de sinistre ont été faites aux noms de ces derniers ;

— que ces deux copropriétés ont subi un préjudice collectif propre ;

— qu’il en est de même du syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 1 et de celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 2, dont les parkings constituent des parties communes ;

— que s’agissant de la prescription, d’une durée de 5 ans, le point de départ ne se situe pas comme l’a jugé le juge de la mise en état, mais au mois de février 2021 ou subsidiairement au 12 août 2016 ;

— que dès lors que les crues des années 2016 et 2018 ont été déclarées catastrophes naturelles, ils n’avaient pas décelé de manquement contractuel imputable à la société Bouygues immobilier, et avaient légitimement pu croire qu’il était normal que des événements de cette ampleur causent des désordres malgé les mesures prises ;

— que c’est le 12 août 2016 qu’a été publié l’arrêté de catastrophe naturelle du 26 juillet 2016 ;

— que l’article 1792-4-3 du code civil édicte un délai de prescription et non pas de forclusion ; que l’article 1646-1 du même code ne renvoie pas à cet article ; que l’article 1792-1 2°) n’est pas applicable car il concerne les ventes après achèvement alors qu’en l’espèce, il s’agissait d’une vente en état futur d’achèvement.

Les appelants demandent en conséquence à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel ;

— déclarer recevables en leur intervention les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T ;

— déclarer recevables en leurs demandes l’ensemble des appelants ;

— dire que la prescription n’est pas acquise ;

— condamner la société Bouygues immobilier aux dépens ;

— condamner la société Bouygues immobilier à payer à chacun d’eux la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyer l’affaire au fond devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Dans ses conclusions notifiées le 3 novembre 2025, la société Bouygues immobilier réplique :

— que les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T n’ont pas d’existence légale; que la procédure a donc été engagée par des parties qui n’étaient pas dotées de la personnalité juridique ;

— que le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 5 et celui des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 6 ne pouvaient pas régulariser la procédure ultérieurement ;

— que leur intervention volontaire est irrecevable faute de lien suffisant avec les prétentions d’origine ;

— que la prescription de 5 ans courait à compter du sinistre du 3 juin 2016 alors que l’assignation a été délivrée le 12 juillet 2021, soit plus de 5 ans après ;

— que l’article 1792-4-3 du code civil est applicable, sur renvoi de l’article 1792-1 2°), lequel vise une personne qui a construit ou fait construire un ouvrage ; qu’elle est réputée constructeur de l’ouvrage en cause, si bien que c’est la garantie décennale qui s’applique ;

— que l’article 1646-1 du code civil ne vise que les garanties et non pas les délais qui leur sont applicables ;

— que l’action en responsabilité contractuelle de droit commun est également enfermée dans le délai de 10 ans à compter de la réception ;

— que celle-ci est intervenue pour le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 1 le 25 mai 2007, pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 2 le 31 octobre 2007, pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 3 le 25 juillet 2008, pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 4 le 23 juillet 2008, pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 5 le 20 janvier 2011, et pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 6 le 21 octobre 2010 ; que le délai décennal est donc écoulé au 20 janvier 2021 ;

— qu’au demeurant, le premier désordre est survenu le 3 juin 2016, soit alors que la garantie décennale n’était pas encore expirée ;

— que concernant le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 1, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 2, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 3, et celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 4, ils ne justifient pas d’un acte interruptif de prescription;

— que s’agissant du syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 5 et de celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 6, ils ne peuvent se prévaloir de l’assignation qui avait été délivrée le 14 octobre 2020 par les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T, pour les raisons sus-évoquées, alors même que lesdits syndicats des copropriétaires n’étaient pas concernés par les dégâts causés dans les parkings en sous-sol ; que c’est le créancier lui-même qui doit délivrer les actes de procédure ayant pour effet d’interrompre le délai ;

— que le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 5 et celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 6 ont déposé leurs conclusions le 28 septembre 2023 soit hors délai ;

— subsidiairement, que la prescription courait dès le 3 juin 2016, car à l’époque les demandeurs connaissaient les faits fondant leur action, l’arrêté de catastrophe naturelle n’ayant aucune incidence sur ce point ; qu’il doit être observé que des assignations avaient été délivrées le 14 octobre 2020, soit avant la survenance des dégâts de 2021 ;

— qu’un syndicat des copropriétaires ne peut pas invoquer de trouble de jouissance concernant des parkings ; qu’il ne peut agir qu’au titre des parties communes ; que de plus, seuls certains parkings, ceux situés en sous-sol, étaient en cause.

La société Bouygues immobilier demande en conséquence à la cour de :

— confirmer l’ordonnance ;

— si celle-ci venait à être infirmée en ce qu’elle avait déclaré le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 1, celui de la Résidence [Localité 15] 2, celui de la Résidence [Localité 15] 3 et celui de la Résidence [Localité 15] 4 irrecevables en leurs demandes pour prescription, l’infirmer en ce qu’elle a écarté l’application de l’article 1792-4-3 du code civil et a jugé les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T non prescrits en leur action ;

— juger les syndicats des copropriétaires irrecevables pour forclusion ;

— juger les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T irrecevables en leur intervention volontaire et en leurs demandes ;

— si la cour venait à écarter la prescription et la forclusion, juger le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 1, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 2, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 3 et celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 4 irrecevables pour défaut de qualité à agir ;

— juger les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T irrecevables pour défaut de qualité à agir ;

— subsidiairement, si l’ordonnance du juge de la mise en état était infirmée, ordonner la jonction des instances enrôlées sous les n° 20/5632 et 21/4040 ;

— ordonner un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— condamner in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Arena.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 1792-4-3 du code civil, en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

Et selon l’article 1792-1 2°) du même code, est réputée constructeur de l’ouvrage , qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Il s’ensuit que la société Bouygues immobilier, qui a vendu les lots en leur état futur d’achèvement, est bien soumise à la garantie décennale. Le délai décennal comence à courir lors de la réception. L’action en responsabilité de droit commun, ici intentée, est également enfermée dans le même délai.

Au cas d’espèce, la réception est intervenue pour le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 1 le 25 mai 2007, pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 2 le 31 octobre 2007, pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 3 le 25 juillet 2008, pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 4 le 23 juillet 2008, pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 5 le 20 janvier 2011, et pour celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 6 le 21 octobre 2010.

Les délais de 10 ans devaient donc être acquis respectivement aux 25 mai 2017, 31 octobre 2017, 25 juillet 2018, 23 juillet 2018, le 20 janvier 2021, et 21 octobre 2020.

Il ressort des articles 2224, 2239, 2241 et 2242 du code civil que la demande adressée à un juge de diligenter une expertise interrompt le délai de prescription jusqu’à l’extinction de l’instance et que, lorsque le juge fait droit à cette demande, le même délai est suspendu jusqu’à la remise par l’expert de son rapport au juge. Il ne résulte ni des dispositions de la loi du 17 juin 2008 ni de ses travaux préparatoires que la réforme des règles de prescription résultant de cette loi aurait eu pour effet d’étendre le bénéfice de la suspension ou de l’interruption du délai de prescription à d’autres personnes que le demandeur à l’action. C’est donc uniquement ce dernier qui est recevable à agir s’il l’a fait dans le délai de dix ans, et ce, au titre des désordres qu’il a expressément dénoncés.

Il résulte des pièces produites que par acte en date du 14 octobre 2020, les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T de la [Adresse 21] (pour les 4 premiers) et de la [Adresse 22] (pour les deux derniers) ont assigné la société Bouygues immobilier ainsi que d’autres parties en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles en vue d’obtenir une expertise. Seules des venues d’eau dans les fosses d’ascenseur y étaient dénoncées, s’agissant des désordres. Force est de constater que ces assignations ont été délivrées par des parties qui ne disposaient pas de la personnalité morale, vu qu’il est constant que les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T de la [Adresse 20] n’avaient pas d’existence juridique, deux syndicats des copropriétaires ayant potentiellement vocation à agir, à savoir celui de la Résidence La [Localité 15] 5 pour les quatre premiers bâtiments, et celui de la Résidence la [Localité 15] 6 pour les deux autres. Les appelants ne le contestent d’ailleurs pas. D’autre part, les désordres affectant les parkings n’étaient nullement dénoncés dans cette assignation qui en conséquence ne saurait avoir un quelconque effet interruptif de prescription, non plus que l’ordonnance de référé qui a été rendue le 12 février 2021, instituant une mesure d’expertise.

Ultérieurement, par acte en date du 12 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires du parking de la Résidence la [14] 1, celui du parking de la Résidence la [14] 2, celui du bâtiment M de la Résidence la [14] 3, celui du parking de la Résidence la [14] 4, celui du bâtiment O de la Résidence la [14] 5, celui du bâtiment P de la Résidence la [14] 5, celui du bâtiment Q de la Résidence la [14] 5, celui du bâtiment R de la Résidence la [14] 5, celui du bâtiment S de la Résidence la [14] 6, et celui du bâtiment T de la Résidence la [14] 6, ont assigné la société Bouygues immobilier au fond, devant le tribunal judiciaire de Versailles. Et selon conclusions notifiées par RPVA le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R dénommé [Adresse 21], et celui des copropriétaires des bâtiments S et T dénommé [Adresse 22] sont intervenus volontairement à l’instance. Mais à ces deux dates des 12 juillet 2021 et 22 février 2024, le délai décennal était écoulé.

L’ordonnance dont appel sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a déclaré les syndicats des copropriétaires des bâtiments O, P, Q, R, S et T irrecevables à agir faute de qualité pour le faire, et irrecevables les autres demandeurs pour cause de prescription.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société Bouygues immobilier.

Le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 1, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 2, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 3 parking, celui des sous-sols L bis de la Résidence [Localité 15] 4, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 5 et celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 6 seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition,

CONFIRME l’ordonnance en date du 27 septembre 2024 et rectifiée le 2 décembre 2024 ;

REJETTE la demande de la société Bouygues immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 1, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 2, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 3 parking, celui des sous-sols L bis de la Résidence [Localité 15] 4, celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 5 et celui des sous-sols de la Résidence [Localité 15] 6 aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Arena conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,