COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 FEVRIER 2026

N° RG 23/05656 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NRS4

S.A.R.L. NAUTIC SPORT

c/

S.A.R.L. [A] [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 11 février 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 novembre 2023 (R.G. 19/02443) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 14 décembre 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. NAUTIC SPORT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 433 202 223, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Thierry RACINAIS de la SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. [A] [N], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 798 462 578, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société à responsabilité limitée Nautic Sport, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux, exerce une activité de gestion d’installations sportives et d’acquisition, administration et exploitation par bail de tout immeuble.

La société à responsabilité limitée [A] [N], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux, a pour activité la réalisation de travaux de plâtrerie d’intérieur.

Par acte sous seing privé du 12 mars 2007, la société Nautic Sport a consenti à l’entreprise [D] un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 2], pour une durée de neuf années à compter du 27 mars 2007 et au prix annuel de 26 500 euros HT et HC.

Le 30 mars 2018, la société [A] [N], venant aux droits de l’entreprise [D] suivant acte du 21 novembre 2013, a délivré congé pour effet au 30 septembre 2018.

2. Par acte extrajudiciaire du 02 août 2018, la société Nautic Sport a fait délivrer à la société [A] [N] un commandement de payer la somme de 12 075,39 euros.

Par courrier du 03 août 2018, la société [A] [N] a invoqué la compensation de la somme réclamée par la société Nautic Sport avec des sommes qu’elle estimait lui être dues et a restitué les clés du local.

Le 1er octobre 2018, un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice, en l’absence de la société [A] [N].

Par acte extrajudiciaire du 12 mars 2019, la société Nautic Sport a fait assigner la société [A] [N] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement des loyers et charges impayés et des travaux de remise en état du local.

Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Condamné la SARL [A] [N] à payer à la SARL Nautic Sport la somme de 14 971,69 euros charges incluses au titre du loyer du 3ème trimestre 2018,

— Condamné la SARL [A] [N] à payer à la SARL Nautic Sport la somme de 531,64 euros au titre des frais de remise en état, dépôt de garantie déduit,

— Condamné la SARL Nautic Sport à restituer à la SARL [A] [N] la somme de 32 049,33 euros au titre des charges acquittées,

— Ordonné la compensation entre les sommes dues par la SARL [A] [N] et par la SARL Nautic Sport,

— Débouté la SARL [A] [N] de sa demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie,

— Débouté la SARL Nautic Sport de sa demande indemnitaire au titre du délai d’exécution des travaux,

— Débouté la SARL [A] [N] de sa demande de dommages et intérêts,

— Laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

— Débouté la SARL Nautic Sport et la SARL [A] [N] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 15 décembre 2023, la société Nautic Sport a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société [A] [N].

La société [A] [N] a formé un appel incident.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, la société Nautic Sport demande à la cour de :

Vu les articles 1134 et suivants, 1303 à 1303-4 du code civil devenus 1103 et suivants,

Vu le bail commercial,

— Constater que l’ensemble des factures des charges contestées ont été versées aux débats,

— Confirmer le jugement rendu le 28 novembre 2023 par la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société [A] [N] au paiement de la somme de 14 971,69 euros correspondant aux loyers et charges incluses du 3ème trimestre 2018,

— Réformer pour le surplus la décision entreprise,

Et, statuant à nouveau :

— Condamner la société [A] [N] au paiement de la somme de 12 244,84 euros au titre des travaux de remise en état, déduction faite du dépôt de garantie,

— La débouter de ses demandes, fins et prétentions,

— La condamner au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens qui comprendront notamment le coût des constats d’huissier dressés les 31 juillet et 1er octobre 2018 ainsi que du commandement signifié le 2 août 2018.

***

4. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, la société [A] [N] demande à la cour de :

Vu les articles 1719, 1720 et 1755 du code civil,

Vu les articles, 1134, 1147 et 1290 du code civil dans leur rédaction applicable au litige,

Vu le mécanisme de l’exception d’inexécution dégagé par la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— Déclarer la société [A] [N] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

— Confirmer le jugement du 28 novembre 2023 en ce qu’il a condamné la société Nautic Sport à restituer à la société [A] [N] la somme de 32 049,33 euros au titre des charges acquittées et l’a débouté de sa demande indemnitaire au titre du délai d’exécution des travaux,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a statué comme suit :

Condamne la SARL [A] [N] à payer à la SARL Nautic Sport la somme de 14 971,69 euros charges incluses au titre du loyer du 3ème trimestre 2018,

Condamne la SARL [A] [N] à payer à la SARL Nautic Sport la somme de 531,64 euros au titre des frais de remise en état, dépôt de garantie déduit,

Déboute la SARL [A] [N] de sa demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie,

Déboute la SARL Nautic Sport de sa demande indemnitaire au titre du délai d’exécution des travaux,

Déboute la SARL [A] [N] de sa demande de dommages et intérêts.

— Débouter la société Nautic Sport de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Et statuant de nouveau,

A titre principal :

— Constater que l’exception d’inexécution a été légitimement invoquée par la société [A] [N] pour s’opposer au paiement des loyers du troisième trimestre 2018,

— Condamner la société Nautic Sport, en raison des manquements à ses obligations d’entretien et de réparation, à payer à la société [A] [N] la somme de 3 097,74 euros en indemnisation des préjudices subis par cette dernière,

— Condamner la société Nautic Sport à restituer à la société [A] [N] son dépôt de garantie initial d’un montant de 8 100,56 euros,

A titre subsidiaire :

— Ordonner la compensation de droit des dettes réciproques,

En tout état de cause,

— Condamner la société Nautic Sport à payer à la société [A] [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 de code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

5. La société Nautic Sport expose que la société [A] [N] demeure débitrice des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2018, date de cessation effective des rapports contractuels consécutive au congé donné par la locataire elle-même le 30 mars 2018. Le montant réclamé s’élève à 14.971,69 euros, intégrant la régularisation créditrice des charges au titre de l’exercice 2018.

Elle fait valoir que les premiers juges ont justement constaté que la société preneuse n’avait pas réglé cette somme actualisée au titre des loyers et charges couvrant la période du 1er juillet au 30 septembre 2018, ni démontré un quelconque manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien des locaux, lesquels ont toujours permis d’assurer à la locataire une jouissance paisible.

En ce qui concerne les travaux de remise en état, l’appelante rappelle qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la société [A] [N] est réputée, selon les dispositions de l’article 1731 du Code civil, avoir reçu les locaux en bon état d’entretien, ce qui n’est pas contesté, et devoir les rendre comme tels, sauf preuve contraire.

Elle invoque les dispositions de l’article 1735 du Code civil selon lesquelles le preneur est tenu aux réparations des dégradations commises dans les locaux loués et au défaut d’entretien, ainsi que les stipulations contractuelles, notamment l’article 15 prévoyant que le preneur doit rendre le bien immobilier en bon état de réparation et d’entretien, et l’article 7 stipulant que le preneur doit entretenir et remplacer si besoin les fermetures, serrures des fenêtres, portes et volets.

Elle fait valoir que les travaux de remise en état s’élèvent à la somme globale de 20 345,40 euros, concernant pour 4 282,80 euros le remplacement de la porte sectionnelle abîmée par la locataire et pour 16 062,60 euros de travaux de réfection.

Enfin, la société Nautic Sport fait grief au premier juge de l’avoir condamnée à restituer 32 049,33 euros de charges pour les exercices 2015 à 2018. Elle rappelle l’inapplicabilité des dispositions de la loi Pinel aux baux antérieurs et se prévaut des décomptes annuels adressés au preneur, de la production en appel des justificatifs et factures, et d’une répartition des charges selon la surface (300 tantièmes sur 1067), estimant qu’une restitution intégrale consacrerait un enrichissement injustifié et une exécution de mauvaise foi ; elle demande en conséquence l’infirmation du jugement sur ce point.

6. La société [A] sollicite l’infirmation du jugement du 28 novembre 2023 ayant retenu sa responsabilité au titre des travaux de remise en état pour un montant de 7 193,50 euros.

L’intimée soutient que c’est à tort que le tribunal a estimé que les travaux dont il est demandé réparation par le bailleur relèveraient de l’article 7 du contrat de bail et a retenu sa responsabilité pour le remplacement de la porte sectionnelle (3 569 euros HT), la reprise des cloisons (2 375 euros HT), le remplacement de la VMC (245,50 euros HT), la fourniture d’un cumulus (566 euros HT) et la remise en état du tableau électrique (438 euros HT), soit la somme totale de 7 193,50 euros ; que l’article 7 du bail, relatif aux réparations locatives ou de menu entretien, stipule que le preneur doit faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sols et boiseries ; que, en vertu de l’article 1162 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, cette clause doit être interprétée restrictivement en sa faveur, ce qui conduira nécessairement à constater que les demandes formulées par le bailleur portent sur des travaux qui lui incombent.

La société [A] [N] justifie la mise en 'uvre légitime de l’exception d’inexécution ayant fondé la suspension du paiement des loyers du troisième trimestre 2018 (16 117,27 euros) par les manquements graves et répétés du bailleur à ses obligations d’entretien qui l’ont privée de la jouissance des lieux conformément à leur destination.

Elle sollicite la condamnation du bailleur à lui verser 3 097,74 euros de dommages-intérêts pour la destruction de matériels et stocks causée par les dégâts des eaux répétés.

Elle demande également la restitution du dépôt de garantie de 8 100,56 euros et confirme sa demande de restitution de 32 050,33 euros de charges appelées sans cause, faute de régularisation annuelle conforme au bail et de production de justificatifs pendant quatorze ans malgré ses réclamations répétées depuis le 30 mars 2011. Elle ajoute à cet égard que l’absence de clé de répartition des charges entre les onze occupants de l’immeuble constitue un manquement supplémentaire à la loyauté contractuelle rendant ces appels de charges non recouvrables.

Réponse de la cour

Sur la dette de loyers

7. L’article 1728 du code civil dispose :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.»

8. Pour se soustraire à son obligation à ce titre, la société [A] [N] invoque l’exception d’inexécution fondée sur les manquements du bailleur à son obligation d’entretien.

9. Toutefois, pour être admise, l’exception d’inexécution suppose un manquement d’une gravité suffisante pour compromettre la jouissance paisible des lieux. En l’espèce, les éléments produits par la société [A] [N], consistant en des courriels tardifs et des photographies anciennes ou non datées, ne sauraient caractériser une telle gravité. Il est constant que la locataire a poursuivi son exploitation dans les lieux jusqu’au congé qu’elle a elle-même délivré, ce qui contredit l’existence d’un trouble de jouissance la libérant de son obligation de payer le loyer.

10. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SARL [A] [N] au paiement de la somme de 14.971,69 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les travaux de remise en état

11. En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil établit une présomption selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Il lui incombe de les restituer comme tels, sous la réserve tenant à la vétusté ou à la force majeure (article 1755 du même code) et aux réparations demeurant à la charge du bailleur.

Le bail stipule, en outre, que le preneur supporte les réparations locatives et l’entretien courant, notamment des installations à usage personnel, fermetures, serrures et divers équipements.

12. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 1er octobre 2018 par huissier de justice, en l’absence de la locataire pourtant dûment convoquée, fait foi jusqu’à preuve du contraire des dégradations constatées.

Les observations de Maître [U] [I], corroborées par les constatations antérieures du 31 juillet 2018, établissent que la porte sectionnelle de l’entrepôt était cassée et hors d’usage, ce qui exclut qu’il s’agisse d’une simple usure et caractérise une dégradation imputable au preneur. Il en est de même de l’absence du ballon d’eau chaude, du désordre affectant la VMC, ainsi que de l’état du tableau et des fils électriques, lesquels révèlent un défaut d’entretien et, pour partie, des éléments manquants ou détériorés ne pouvant être rattachés à la seule vétusté. En revanche, c’est à juste titre que le premier juge a exclu de l’imputation au preneur les désordres relevant de la vétusté (taches et usure des sols et murs après plus de onze années d’occupation) ainsi que ceux consécutifs à des infiltrations dont la réparation n’entre pas dans les charges locatives.

13. Le tribunal judiciaire a fait une juste appréciation des postes de préjudice en retenant les devis produits. Le calcul opéré, aboutissant à une somme de 8 632,20 euros TTC, puis à un solde de 531,64 euros après imputation du dépôt de garantie, sera entériné, ainsi que le débouté de la demande de l’intimée à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande en restitution des provisions sur charges

14. Par le jugement entrepris, le tribunal a condamné la société bailleresse à restituer à la société [A] [N] la somme de 32 049,33 euros au titre des provisions sur charges, au motif que le bailleur ne justifiait ni des dépenses réelles ni de leur répartition.

15. Il doit tout d’abord être rappelé, ainsi que l’a souligné le premier juge, que le bail commercial litigieux est antérieur à l’entrée en vigueur des dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 relatives à l’information annuelle sur les charges. Le litige demeure donc régi par les stipulations contractuelles, qui prévoient que les charges refacturables donnent lieu, au terme de chaque exercice, à un décompte des dépenses réellement exposées, imputant les provisions versées.

16. En ce qui concerne la clé de répartition des charges entre les locataires de l’ensemble immobilier au sein duquel sont situés les locaux exploités par l’intimée, il apparaît que le contrat du 12 mars 2007 stipule un article 31 ainsi rédigé : « provision pour charges : estimation : 16,50 HT/m²/an (comprenant notamment l’entretien du parking et la taxe ordures ménagères), soit un montant annuel de provision pour charges de 4 950 euros HT payable aux mêmes échéances que le loyer. Par ailleurs, il est expressément convenu que l’impôt foncier est également à la charge du preneur.»

Il est donc établi que la clé de répartition des charges est calculée au prorata de la surface prise à bail. Cette clé de répartition, contractuelle et opposable, a d’ailleurs été appliquée scrupuleusement dès la première année du bail puisque le décompte de charges adressé le 30 janvier 2008 au preneur par la mandataire du bailleur détaille le montant total des charges pour chaque poste, la surface et les tantièmes (s’agissant des charges relatives à l’entretien des parties communes), enfin la quote-part de la locataire et le solde annuel de son compte.

17. En cause d’appel, la société Nautic Sport verse aux débats les décomptes annuels de régularisation pour l’ensemble des exercices concernés, appuyés par les factures acquittées, les avis de taxe foncière et les contrats de maintenance correspondants. L’analyse de ces pièces, que la société [A] [N] ne conteste pas utilement, démontre la réalité des dépenses et la correcte application de la clé de répartition contractuelle.

18. Il s’ensuit que la créance de charges est fondée en son principe et justifiée dans son montant. La demande de restitution des provisions, qui n’étaient que l’acompte sur des sommes dont la cause est aujourd’hui parfaitement établie, ne peut dès lors qu’être rejetée.

19. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Nautic Sport à restituer la somme de 32 049,33 euros et, statuant à nouveau, la cour déboutera la SARL [A] [N] de sa demande de ce chef.

20. Partie tenue au paiement des dépens de l’appel – qui ne peuvent comprendre les frais des constats d’huissier et du commandement de payer -, la société [A] [N] sera condamnée à verser à l’appelante une somme de 2 000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Infirme le jugement prononcé le 28 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société Nautic Sport à restituer à la société [A] [N] la somme de 32 049,33 euros au titre des charges acquittées.

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute la société [A] [N] de sa demande en restitution des charges.

Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 28 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne la société [A] [N] à payer les dépens de l’appel.

Condamne la société [A] [N] à payer à la société Nautic Sport la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président