COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°77

CONTRADICTOIRE

DU 3 MARS 2026

N° RG 24/05720 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXI6

AFFAIRE :

[Y] [U]

C/

S.C.I. OFFSET FUTURES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Juillet 2024 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03.03.26

à :

M^e Arnault BENSOUSSAN

M^e Banna NDAO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [Y] [U]

née le 09 Janvier 1970 à [Localité 1]

de nationalité Japonaise

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Arnault BENSOUSSAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 408

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 1] du 22/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

****************

INTIMEE

S.C.I. OFFSET FUTURES, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 453 101 800 dont le siège social est situé [Adresse 2], au capital social de 2.000 euros, ayant pour gérant et associé, Monsieur [E] [F].

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 – N° du dossier 24/202 -

Plaidant : M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Octobre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 août 2020, prenant effet au 1er septembre 2020, la SCI Offset Futures, représentée par son gérant M. [E] [F], a donné à bail à Mme [Y] [U] un appartement situé [Adresse 3], à Neuilly-sur-Seine (92200), pour un loyer mensuel de 750 euros, charges incluses.

Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 8 février 2023 et reçue le 13 février 2023, M. [F], le gérant de la société Offset Futures a donné congé pour vendre à Mme [U].

Mme [U] s’est maintenue dans les lieux après la date d’effet du congé qui lui a été délivré.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 janvier 2024, la société Offset Futures a alors assigné Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir :

— constater la validité du congé pour vente signifié le 8 février 2023,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sis [Adresse 3] à [Localité 5] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meuble de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner Mme [U] en sa qualité d’occupante sans droit ni titre à payer à la société Offset Futures les sommes suivantes :

* 750 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle charges comprises,

* 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour les préjudices subis,

* 200 euros au titre de l’astreinte par jour de retard à compter de la signification de la décision,

*2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de la présente instance.

Par jugement contradictoire du 26 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— validé le congé aux fins de vente délivré par la société Offset Futures à Mme [Y] [U] le 8 février 2023,

— constaté que Mme [U] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] depuis le 1er septembre 2023, date de prise d’effet du congé pour vendre,

— accordé à Mme [U] un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 4],

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la société Offset Futures de sa demande de prononcé d’une astreinte,

— débouté la société Offset Futures de sa demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

— débouté la société Offset Futures de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté la société Offset Futures de sa demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [U] à compter du 1er septembre 2023, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et étant due au prorata temporis,

— condamné Mme [U] à payer à la société Offset Futures l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

— débouté Mme [U] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

— condamné Mme [U] à payer à la société Offset Futures la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] aux dépens,

— rappelé que sa décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 26 août 2024, Mme [U] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées par la voie électronique le 19 novembre 2024, Mme [U], appelante, demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable,

— la recevoir en toutes ses fins et conclusions,

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a validé le congé aux fins de vente délivré le 8 février 2023, a constaté qu’elle était occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er septembre 2023, lui a accordé un délai de seulement 4 mois pour libérer les lieux, a ordonné son expulsion au terme de ce délai faute de départ volontaire et l’a condamnée à payer une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau,

In limine litis,

— juger nul le congé pour vendre notifié le 16 février 2023,

— juger nul le congé pour vendre signé par le gérant de la société Offset Futures, faute d’habilitation de ce dernier à réaliser cet acte de disposition,

Subsidiairement,

— dire que la société Offset Futures ne fait pas la preuve de son caractère familial dans les conditions de l’article 13 de la loi n°89-462 du 6 juin 1989,

— juger en conséquence que la durée du bail est de six ans ayant commencé à courir le 1er septembre 2020 et devant se terminer le 31 août 2026,

— débouter la demanderesse de toutes ses demandes,

— condamner la demanderesse à payer à Me [L] [O] la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

— la condamner aux entiers dépens de l’instance,

A titre très subsidiaire,

— l’autoriser à libérer les lieux dans un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 770 euros,

Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 27 janvier 2025, la société Offset Futures, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 26 juillet 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’il a :

* validé le congé aux fins de vente délivré à Mme [U] le 8 février 2023,

* constaté que Mme [U] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] depuis le 13 septembre 2023, date de prise d’effet du congé pour vendre,

* ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Et statant à nouveau :

— condamner Mme [U] en sa qualité d’occupante sans droit ni titre, à lui payer les sommes suivantes :

* 750 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle charges comprises,

* 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour les préjudices subis,

* 200 euros au titre d’astreinte par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— la condamner aux entiers dépens de la présente instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que la société intimée ne sollicite pas, dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui la saisit, l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes d’astreinte, de dommages et intérêts, ni du chef ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, Mme [U] sollicitant quant à elle, à titre subsidiaire, la confirmation du chef du jugement concernant le montant de l’indemnité d’occupation, si bien que la cour confirmera ces chefs du jugement, devenu irrévocables, sans pouvoir statuer sur les demandes, dont elle n’est pas saisie, de la société intimée visant à obtenir la condamnation de Mme [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 750 euros, de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, et d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt.

I) Sur le congé pour vendre délivré à Mme [U]

Le premier juge a validé le congé pour vendre litigieux aux motifs que :

— l’absence de reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 constitue une nullité de forme insusceptible d’entraîner la nullité du congé, à défaut de grief prouvé, Mme [U] n’apportant pas la preuve de son intention d’acquérir le bien, du fait qu’elle a déposé une demande de logement social dès 2010, puis renouvelé cette demande en 2023, et qu’elle perçoit des revenus très modestes ne lui permettant pas d’obtenir un prêt de quelque 210 000 euros, nécessaire pour acquérir le bien,

— M. [F], gérant de la société bailleresse, avait capacité en raison des statuts de la société et de la mission qui lui avait été confiée par l’assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 2023, de donner congé à Mme [U],

— la copie du livret de famille de la famille [F], qui atteste que Mme [M] [F] et M. [P] [F] sont bien les enfants de M. [E] [F], rapporte la preuve du caractère familial de la société bailleresse, qui pouvait, dès lors, en vertu de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, consentir un bail d’une durée de trois ans à Mme [U].

A hauteur de cour, Mme [U], locataire appelante, reprend exactement les mêmes moyens de nullité que ceux développés devant le premier juge, en faisant valoir que :

— le congé ne répond pas aux prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il ne reproduit pas les cinq premiers alinéas de cet article, et n’était pas accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, et que ces irrégularités lui ont causé un grief, consistant dans le fait qu’elle a été tenue dans l’ignorance que l’offre de vente du logement s’adressait également à elle, qu’elle bénéficiait d’un droit de préemption, et pouvait accepter l’offre en recourant à un prêt bancaire,

— la société civile immobilière Offset Futures ne rapporte pas la preuve de l’habilitation de son gérant à disposer du bien loué par Mme [U],

— faute de produire ses statuts et d’établir les liens de parenté existant entre les associés, la société bailleresse ne rapporte pas la preuve de son caractère familial et, partant, de sa capacité à consentir un bail d’une durée de trois ans.

La société civile immobilière intimée, qui conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a validé le congé litigieux, réplique, en reprenant également les moyens développés en première instance et en s’appropriant la motivation du premier juge, que :

— le congé respecte les prescriptions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il a été délivré six mois avant l’arrivée à échéance du bail, à savoir le 7 février 2023 pour une date d’effet au 31 août 2023, en ce qu’il indique le motif, le prix et les conditions de la vente,

— le défaut de reproduction des termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un vice de forme qui ne peut entraîner la nullité du congé qu’en cas de grief prouvé, et Mme [U] ne justifie d’aucun grief, contrairement à ce qu’elle soutient, dès lors qu’en raison de ses modestes ressources elle n’a jamais eu l’intention ni la capacité d’acquérir le bien,

— le gérant de la société pouvait donner congé au nom de la société, les statuts de celle-ci lui permettant d’acquérir, d’exploiter par bail tous types d’immeubles, de réaliser toutes opérations se rattachant à cet objet social, et le gérant ayant été autorisé par assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 2023 à procéder à la vente de l’appartement et du parking,

— la société civile est bien une SCI familiale, comme en témoigne le livret de famille de la famille [F], qui atteste du lien de parenté entre les différents associés.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par sa décision de vendre le logement. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

(…)

II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il résulte de ces dispositions que lorsque le bailleur désire vendre son local libre de toute occupation, le congé délivré au locataire doit comporter, à peine de nullité :

— le motif allégué pour sa délivrance soit en l’espèce l’intention de vendre,

— une offre de vente au profit du locataire,

— l’indication du prix et des conditions de la vente projetée,

— la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 -II susvisé.

Au cas d’espèce, la société Offset Futures a adressé à Mme [U] le 8 février 2023, une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ainsi libellée :

Objet : Reprise pour vente

Madame,

votre bail vient à échéance le 31 août 2023.

Je suis dans l’impossibilité de renouveler votre bail à son échéance car je dois vendre cet appartement.

A partir de début juin 2023, les visites d’éventuels acquéreurs auront lieu à raison de deux heures par jour du lundi au vendredi ou une journée entière de 8 heures si vous préférez. Merci de m’indiquer ce qui vous convient le mieux.

L’appartement sera mis en vente à 210 000 euros (deux cent dix mille euros) avec son parking.

Meilleures salutations.

L’accusé réception a été signé le 13 février 2023, avec un délai de préavis supérieur à 6 mois.

Il est constant que le congé ne comporte pas de reproduction des alinéas 1 à 5 de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et n’est pas accompagné de la notice générale d’information relative aux obligations du propriétaire bailleur en cas de vente.

Toutefois, le congé pour vendre est un acte de procédure dont la nullité est, à ce titre, régie par l’article 114 du code de procédure civile. En l’absence de grief causé au locataire, la nullité n’est pas encourue (3e Civ., 15 mai 2008, pourvoi n° 07-10.243).

Mme [U] soutient que la simple omission des mentions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, concernant le droit de préemption du locataire, suffit pour qu’il en résulte un grief pour le preneur, grief constitué par le défaut d’information du locataire sur un droit protecteur de ses intérêts.

Cependant, et comme l’a pertinemment relevé le premier juge, Mme [U] qui sollicite son relogement dans le parc social depuis 2010, ne dispose que de ressources très modestes et n’a jamais manifesté l’intention de se porter acquéreur du bien qui lui était donné à bail, ne démontre pas le grief que lui aurait causé le motif invoqué.

L’annulation du congé n’est donc pas encourue de ce chef.

En outre, le gérant de la société pouvait donner congé au nom de la société, les statuts de la société lui permettant d’acquérir, d’exploiter par bail tous types d’immeubles, de réaliser toutes opérations se rattachant à cet objet social, et le gérant ayant été autorisé par assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 2023 à procéder à la vente de l’appartement et du parking.

Enfin, le livret de famille de la famille [F] qui atteste du lien de parenté entre les différents associés, rapporte la preuve du caractère familial de la société bailleresse.

Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a validé le congé pour vendre litigieux et subséquemment prononcé l’expulsion de Mme [U], devenue occupante sans droit ni titre à la date d’effet du congé, soit à compter du 1er septembre 2023, et condamné l’occupante sans droit ni titre au paiement d’une indemnité d’occupation.

II) Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Mme [U] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux sur le fondement des articles L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution et 1244-1 du code civil.

Au soutien de cette prétention, elle expose à la cour qu’elle a sollicité l’attribution d’un logement social mais n’est pas prioritaire, qu’elle élève seule son fils unique âgé de 15 ans et scolarisé au lycée [Y] de [Localité 6], qu’elle est allocataire des aides personnalisées au logement à hauteur de 456 euros par mois, qu’elle n’a aucune dette de loyer et ne pose aucun problème de voisinage.

La bailleresse intimée ne répond sur cette demande.

Réponse de la cour

Mme [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023 ; elle a déjà bénéficié d’un délai de quatre mois accordé par le premier juge, auquel sont venus s’ajouter les délais de la procédure d’appel.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande.

III) Sur les dépens

Mme [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement querellé relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute Mme [Y] [U] de la totalité de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [Y] [U] à payer à la société civile immobilière Offset Futures une indemnité de 1 000 euros ;

Condamne Mme [Y] [U] aux dépens de la procédure d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président