COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 05 MARS 2026

N° RG 24/00706 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKMH

AFFAIRE :

[X] [G]

C/

[T] [K]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Novembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 22/01876

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Elisabeth AFONSO-FERNANDE , avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Antonin PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau de VAL D’OISE

M^e Hugues DAUCHEZ, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [X] [G]

né le 23 Octobre 1989 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Elisabeth AFONSO-FERNANDES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 70

Représentant : M^e Gisèle COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Axel FORSSELL

APPELANT

****************

Madame [T] [K]

née le 07 Mai 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Antonin PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

Madame [D] [K]

née le 02 Novembre 1984 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Hugues DAUCHEZ, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 654

Madame [B] [K]

née le 16 Mars 1981 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

défaillante

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 janvier 2026, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport .

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

**********

FAITS ET PROCEDURE

Mmes [T] [K], Mme [B] [K] et Mme [D] [K], trois s’urs, (les consorts [K]) sont propriétaires indivis d’une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 9], suite au décès de leur mère.

Aucune des coindivisaires ne souhaitant conserver l’immeuble indivis, l’agence immobilière « Ava Immobilier » a été mandatée pour procéder à sa vente.

Le 8 juillet 2021, M. [X] [G], a adressé une offre ferme et définitive d’achat à hauteur de 400 000 euros commission d’agence incluse.

Cette offre a été acceptée par l’indivision et un compromis de vente, sous conditions suspensives, a été conclu le 25 juillet 2021.

Une fois le financement obtenu par M. [G], un projet d’acte de vente a été préparé et un rendez-vous pour signature a été convenu le 4 décembre 2021, selon convocation en date du 23 novembre 2021, entre l’indivision [K] et M. [G].

Toutefois, le 4 décembre 2021, seuls Mme [D] [K] et M. [G] se sont présentés.

Le notaire en charge de la vente a fait délivrer aux venderesses une sommation de se présenter à un nouveau rendez-vous de signature prévu le 18 décembre 2021, lors duquel, à nouveau, Mmes [T] et [B] [K] ne se sont pas présentées.

Par actes d’huissier des 8, 10 et 15 mars 2022, M. [G] a fait assigner les consorts [K] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir déclarer parfaite la vente du bien immobilier.

Par jugement du 27 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— constaté que la condition suspensive relative à la mise en conformité du système d’assainissement de la propriété située [Adresse 5] à [Localité 10] n’a pas été levée dans le délai prévu par le compromis de vente du 25 juillet 2021,

— dit que la condition suspensive relative à la mise en conformité du système d’assainissement de la propriété située [Adresse 5] à [Localité 10] n’est pas considérée accomplie du fait d’une négligence fautive des venderesses,

— débouté M. [G] de sa demande d’exécution forcée de la vente de la maison située [Adresse 5] à [Localité 10],

— dit que le compromis de vente du 25 juillet 2021, relatif à la vente du bien immobilier du [Adresse 5] à [Localité 10], est devenu caduque,

— débouté M. [G] de l’intégralité de ses demandes,

— débouté Mmes [T] et [B] [K] de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté M. [G] et les consorts [K] de leur demande réciproque au titre de l’article 700

du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du jugement,

— condamné M. [G] aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Dauchez, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte du 6 février 2024, M. [G] a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 27 juin 2024, de :

« infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Et, statuant à nouveau,

— dire et juger que les consorts [K] ont accepté purement et simplement son offre d’acquisition au prix de 400 000 euros,

— dire et juger que la rétractation de l’acceptation des consorts [K] postérieurement à la signature du compromis de vente est nulle et de nul effet,

— juger que la rétractation de l’acceptation des consorts [K] postérieurement à la signature du compromis de vente est nulle et de nul effet,

— prendre acte de l’accord de Mme [D] [K] de procéder à la régularisation de la vente du bien,

— juger parfaite la vente du bien immobiliser situé [Adresse 5] à [Localité 9],

déclarer nul tout acte portant sur l’acquisition dudit bien immobilier conclu avec un tiers en violation des droits de M. [G],

— condamner les consorts [K] à procéder à la régularisation d’un acte de vente dans un délai de trente jours à compter de la signification du jugement à intervenir, auprès du notaire de son choix,

— dire et juger qu’à défaut d’exécution des consorts [K] dans ledit délai, l’arrêt à intervenir tiendra lieu d’acte authentique de vente à son profit et qu’il sera publié au Bureau de la conservation des hypothèques compétent,

— condamner conjointement et solidairement Mmes [T] et [B] [K] à lui verser la somme de 19 984,24 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— condamner conjointement et solidairement Mmes [T] et [B] [K] à lui verser la somme de 90 018,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance,

— condamner conjointement et solidairement Mmes [T] et [B] [K] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa résistance abusive,

— débouter Mmes [T] et [B] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner conjointement et solidairement Mmes [T] et [B] [K] au paiement de la somme de 12 719 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et factures acquittées ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par dernières conclusions du 7 août 2024, Mme [T] [K] demande à la cour de :

« confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [G] de toutes ses demandes,

par conséquent, débouter M. [G] de toutes ses prétentions conduites en cause d’appel, comme étant irrecevables, en tout cas mal fondées,

— juger que la condition suspensive au compromis de vente relative à la mise en conformité du système d’assainissement n’a pas été levée,

— juger qu’elle a refusé à bon droit le coût des travaux de la mise en conformité du réseau d’assainissement avant que Mme [D] [K] n’accepte de prendre en charge le surcoût à hauteur de 11 000 euros, puis que M. [G] accepte aussi de prendre en charge en partie le coût de remise en état dans des conditions ignorées,

— juger que la condition suspensive n’a pas été levée avant le 4 décembre 2021, et qu’aucun avenant prorogeant la date de réitération n’a été signé,

— juger que la non-réalisation de la condition suspensive ne ressort pas d’une défaillance de sa part,

— juger par ailleurs que M. [G] a renoncé à acquérir l’immeuble indivis, cette renonciation ayant été acceptée, sans condition ni équivoque, par elle,

— juger qu’elle et M. [G] ne sont plus liés contractuellement,

par conséquent, débouter M. [G] de toutes ses demandes comme étant irrecevables et en tout cas mal fondées,

— rejeter les préjudices allégués par M. [G], lesquels ne sont ni démontrés, ni réalistes, ni proportionnés,

— juger également que, si préjudices il y a, ils sont la conséquence exclusive du comportement fautif de M. [G] qui doit seul en supporter la charge,

— débouter Mme [D] [K] de toutes demandes présentées à son encontre, comme étant irrecevables et en tout cas mal fondées,

— considérer que M. [G] n’a pas agi de bonne foi avec elle,

— juger que M. [G] a dégradé et volé le bien immobilier lui appartenant,

— juger par ailleurs que M. [G] s’est désisté de sa volonté d’acquérir l’immeuble indivis, désistement accepté sans condition par elle,

— par conséquent, juger que le compromis de vente signé le 25 juillet 2021 entre les parties est caduc et ne l’oblige plus,

— débouter par conséquent M. [G] de sa demande visant à la régularisation de l’acte de vente,

— juger en toutes hypothèses que M. [G] a adopté un comportement déloyal et frauduleux, empêchant toute poursuite d’une relation contractuelle sereine entre les parties,

— débouter M. [G] de toutes ses demandes, principales et accessoires,

— juger que M. [G] a, par son comportement fautif, provoqué la situation dommageable dont il se plaint désormais,

— juger qu’elle n’a adopté aucun comportement fautif, de nature à engager sa responsabilité,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes,

— condamner M. [G] à l’indemniser par son comportement fautif, et ce pour son préjudice moral et financier, du fait notamment de la perte de temps occasionnée, et des démarches inutiles, en lui versant des dommages et intérêts pour un montant de 20 000 euros,

— ordonner que la condamnation porte intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à venir,

— débouter toutes les parties de toutes prétentions contraires, comme étant irrecevables et en tout cas mal fondées,

— subsidiairement et si par impossible, il était jugé que le compromis de vente du 25 juillet 2021 n 'est pas caduc, ordonner qu’il soit réduit à 1 euro le montant de la pénalité qui serait due à M. [G] par les venderesses pour non réitération de la vente, et ce en raison du comportement fautif de M. [G] par application de l’article 1231-5 du code civil,

— en tout cas, condamner solidairement M. [G] et Mme [D] [K] le cas échéant, à lui payer une indemnité de procédure de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, de première instance et d’appel. »

Par dernières conclusions portant appel incident du 31 juillet 2024, Mme [D] [K] demande à la cour de :

« juger parfaite la vente du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 9] au bénéfice de M. [G],

— juger que M. [G] ne formule aucune demande indemnitaire à son encontre,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée avec M. [G] et Mmes [T] et [B] [K] de leur demande réciproque au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mmes [T] et [B] [K] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance,

— condamner solidairement Mmes [T] et [B] [K] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d’appel,

— condamner Mmes [T] et [B] [K] aux entiers dépens dont distraction. »

M. [G] a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions à Mme [B] [K] par actes du 19 mars et du 8 octobre 2024 remis à l’étude. Celle-ci n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir «dire et juger »,

« constater », et « donner acte », ne constituent pas, hormis les cas limitativement prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il n’est pas formé appel du chef de jugement ayant rejeté la demande de résolution du compromis de vente, de sorte que ce chef de dispositif est devenu irrévocable et la cour n’en est pas saisie.

Enfin, les demandes d’irrecevabilité présentées par M. [G], selon les formules « comme étant irrecevables, en tout cas mal fondées », ne sont aucunement étayées de moyens d’irrecevabilité ou motivées par des fins de non revoir, de sorte que la cour n’ est saisie d’aucune demande d’irrecevabilité.

Sur le caractère parfait de la vente et la demande de vente forcée

Le tribunal, reprenant l’historique des échanges relatifs à cette vente entre les parties et le notaire, a jugé sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1304 du code civil que la vente n’était pas parfaite en ce que d’une part, il n’avait pas été renoncé à la condition suspensive de la vente prévoyant un contrôle du système d’assainissement et l’absence de recommandation ou de nécessité de travaux et que d’autre part, les travaux aux frais du vendeur prévus par la condition suspensive n’avaient pas été effectués au jour de la vente, de sorte qu’il y avait lieu de considérer que la condition suspensive n’avait pas été levée. Les premiers juges ont relevé au regard de l’attitude de M. [G], interpellé par la police sur le terrain des venderesses sans avoir été autorisé à y pénétrer, sa volonté de renoncer à la vente avant une rétractation deux jours après, qu’il avait été difficile de trouver une solution entre les parties, Mmes [B] et [T] [K] maintenant leur refus de vendre, ce dont le notaire était informé dans toutes les phases de négociation. Le tribunal en a déduit que M. [G] n’était pas fondé à invoquer la responsabilité des venderesses dans l’absence de levée de la condition suspensive et que celui-ci n’avait pas fait preuve de loyauté dans l’exécution du compromis de vente.

Enfin il a jugé que le compromis de vente était devenu caduc, de sorte qu’il n’y avait pas lieu à résolution du compromis.

M. [G] soutient que le tribunal a commis une erreur d’appréciation en ce que la condition suspensive relative à la mise en conformité du système d’assainissement de la propriété a été stipulée dans son seul intérêt et qu’il y avait renoncé au bénéfice de cette condition suspensive. Il estime en effet, comme l’a rappelé le notaire le 21 juin 2024 que la conformité de l’installation d’assainissement constituait bien une condition suspensive stipulée à son seul bénéfice, et permettait à M. [G] de ne pas acheter si les travaux de mise aux normes lui semblaient trop coûteux ou trop complexes, mais qu’en revanche, la clause ne permettait pas aux vendeurs de se prévaloir d’une imperfection de leur bien pour refuser de le vendre. M. [G] soutient donc sur le fondement des articles 1582 et 1583 du code civil que la vente est parfaite dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix, à compter de la signature du compromis, sous réserves de la satisfaction des conditions suspensives.

Mme [T] [K] fait valoir qu’un conflit sur la prise en charge des travaux entre les s’urs a empêché la réalisation de la condition suspensive et que cette dernière avait été rédigée dans l’intérêt des deux parties à la vente. Elle soutient que l’attitude dolosive et impatiente de M. [G], ayant conduit, a minima, à son intrusion sur le terrain car elle le soupçonne par ailleurs de dégradations, et le risque d’éventuelles poursuites pénales à son encontre, est la seule cause qui a justifié la renonciation à la vente de ce dernier alors qu’il n’y avait plus d’obstacle à la vente puisque les travaux d’assainissement pouvaient être effectués. Elle explique son refus de vendre après le revirement de M. [G], qu’elle qualifie de girouette, car elle avait perdu toute confiance en lui, alors même qu’il avait été proposé de modifier les termes du contrat en prenant le cas échéant un surcoût de travaux à sa charge. Elle déduit de ces circonstances que M. [G] ne peut plus se prévaloir du compromis car la condition suspensive n’a pas été levée du fait de l’absence de travaux d’assainissement effectués d’une part et de l’accord à renoncer à la vente de toutes les parties d’autre part. Elle ajoute que le comportement fautif et peu fiable de M. [G] justifie que les obligations entre les parties soient annulées.

Au soutien de ses demandes de voir la vente réitérée, Mme [D] [K] considère cette dernière comme parfaite et rappelle qu’elle s’est présentée aux deux rendez-vous de notaire pour signer l’acte de vente, qu’elle a donc manifesté son intention de vendre et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée par M. [G].

Sur ce,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Par ailleurs, les articles 1582 et 1583 du code civil disposent que « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé » et « elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé »

En outre, il résulte des articles 1304 et suivants du code civil que « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation », et que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

En l’espèce, le compromis de vente stipule notamment « la vente est soumise à la condition suspensive suivante : concernant le système d’assainissement en place, le contrôle de l’installation qui sera effectué à la demande du VENDEUR, à ses frais, et produit au plus tard le jour de la réitération des présentes par acte notarié ne devra pas adresser de recommandations ou imposer la réalisation de travaux.

Cette condition est stipulée dans l’intérêt des deux parties et il ne pourra y être renoncé que par leur double consentement.

Si le contrôle adressait des recommandations ou imposait la réalisation de travaux, le VENDEUR aura la possibilité de faire procéder à ses frais à une mise en conformité de l’installation par une entreprise qualifiée. Dans ce cas, la condition suspensive sera considérée réalisée et la réalisation de la vente pourra être poursuivie.

La clause est claire et non équivoque : contrairement à ce que soutient M. [G], elle a été expressément rédigée dans l’intérêt des deux parties. La condition permettait en effet à l’acquéreur de ne pas acheter le bien si les travaux de mise aux normes lui semblaient trop coûteux ou complexes par exemple. Elle permettait également à M. [G] de faire lever la condition en prenant à sa charge les frais de travaux le cas échéant. Elle permettait par ailleurs aux venderesses, en cas de recommandations et de nécessité de travaux, de lever elles-mêmes cette condition en faisant procéder à des travaux, cette option étant considérée comme une simple possibilité aux termes de la clause.

La clause permettait donc tant à l’acheteur qu’aux vendeurs de se dédire de la vente en cas de travaux à effectuer, sauf à accepter d’acheter et de vendre sans que les travaux ne soient réalisés, ce qui nécessitait l’accord des deux parties ou à ce que les venderesses assument le coût des travaux.

Par ailleurs, cette clause ne peut être considérée comme potestative, étant précisé au demeurant qu’aucune nullité à ce titre n’est demandée par les parties, dès lors qu’une partie de la clause dépend d’un événement aléatoire tenant à l’éventuelle nécessité de travaux et plus particulièrement à la déclaration de l’absence de conformité de l’installation par un tiers. Il s’en déduit que cette clause est mixte.

Dès lors, un accord sur la prise en charge des travaux par les venderesses et leur réalisation devait pouvoir suffire à lever la condition suspensive précitée.

Or, il ressort du courrier du 27 juillet 2021 de l’entreprise intervenue pour contrôler la conformité des installations d’assainissement de la propriété que, si l’installation était bien raccordée au réseau public, elle comportait des anomalies qui la rendait non-conforme.

La clause suspensive mentionnait la nécessité d’un double consentement pour renoncer à la suspension de droit acquise en cas de non-conformité du système d’assainissement.

Si le consentement de M. [G] n’est pas produit, c’est alors la deuxième partie de la clause qui seule permettait de réaliser la condition suspensive, à savoir la possibilité des venderesses d’effectuer les travaux pour rendre parfaite la vente.

Or, plusieurs échanges avec l’agent immobilier se sont tenus, lequel a pris l’initiative d’obtenir des devis de mise en conformité et des rendez-vous pour la réalisation des travaux, alors que les devis initiaux ne recevaient pas l’assentiment de l’ensemble des s’urs. Après discussion houleuse entre les s’urs [M] et l’agence immobilière, l’un des devis de la société STPE pour les seuls travaux d’assainissement à hauteur de 18 863,22 euros a été revu à la baisse à hauteur de 8 973,90 euros (devis du 9 novembre 2021). Le conflit entre les s’urs sur la prise en charge des travaux et notamment le coût supérieur à 11 000 euros, n’a cependant pas d’effet sur la vente puisqu’il s’agit de démarches reposant uniquement sur les venderesses et à défaut pour M. [G] d’avoir indiqué vouloir prendre en charge lui-même ces travaux ou acheter malgré les travaux à effectuer (première partie de la clause). En revanche, une fois l’accord trouvé entre les s’urs sur le financement des travaux, la condition suspensive devait être considérée comme réalisée après la réalisation des travaux, et la vente pouvait être poursuivie.

Dès lors qu’il y avait un accord sur le prix et la chose vendue et que les autres conditions suspensives étaient levées, notamment celle ayant trait au financement de l’acquisition, ce qui n’est contesté par aucune partie, la vente devenait parfaite avec la réalisation des travaux pris en charge par les s’urs [K]. Elle devait être réitérée avant le 15 novembre 2021.

Toutefois, à cette date les travaux n’étaient pas encore effectués ni même lorsque le notaire a convoqué les parties le 4 décembre 2021, malgré l’accord trouvé. Les travaux n’avaient pu être faits tant au regard de la discussion sur les montants (problématique résolue le 9 novembre avec notamment l’édition d’un nouveau devis de 10 000 euros de moins environ), qu’en l’absence de disponibilité des venderesses pour transmettre les clés à l’entrepreneur, bien que les pièces produites aux débats ne permettent que de prouver l’absence de l’une des s’urs ([T]) la semaine du 1er novembre 2021, sans que l’indisponibilité des autres ne soit démontrée. Or la levée de la condition suspensive dépendait de l’exécution des travaux par les s’urs [K], et il ressort des éléments produits que les venderesses démontrent avoir incontestablement accepté un devis de travaux permettant de lever la condition suspensive avant l’échéance du 15 novembre, de sorte qu’il ne peut leur être reproché d’avoir fait preuve de mauvaise foi ou de déloyauté dans l’exécution du compromis ni même d’avoir empêché l’accomplissement de la clause dans le délai fixé par le compromis.

Par ailleurs, malgré la volonté de levée de la condition suspensive par les s’urs, le notaire en charge de la vente écrit le 12 novembre aux s’urs [K] : « compte-tenu des difficultés liées à la réalisation de la vente que vous consentez à M. [G], celui-ci souhaiterait se désengager. Je vous serais donc obligée (sic) de me faire savoir si vous seriez d’accord pour mettre un terme à cette vente, sans indemnité de part ni d’autre ».

Mme [T] [K] avait déjà informé l’entrepreneur le 29 octobre 2021 de sa plainte pour la dégradation du portail de la propriété. Elle a par ailleurs déposé plainte formellement le 13 novembre contre M. [G] à la suite d’intrusion et de dégradation du portail et du mur d’enceinte de la maison après avoir été informée de plusieurs intrusions sur le terrain par une voisine prenant des photos. Il ressort des échanges entre les s’urs qu’à la suite de leur appel à la police nationale le 11 novembre pour aller faire des constatations, une interpellation a eu lieu sur place de deux personnes se présentant comme les propriétaires, dont M. [G].

Mmes [T] et [B] [K] ont accepté la rétractation de M. [G], le 13 novembre par mails à 7h43 et 8h27 soit dès le lendemain de la demande de M. [G]. Mme [D] [K] ne précise pas si elle a accepté aussi, ou même refusé d’ailleurs, mais il est démontré par sa s’ur qu’elles ont échangé quant à cette rétractation. Ainsi dans un échange par SMS, Mme [D] [K] demande : « si M. [G] se retire de la vente, serait-il possible de ne pas porter plainte contre lui et est-ce qu’il pourrait récupérer son séquestre ' et il ne nous mètrerait pas non plus en jugement. Les courriers seront faits par le notaire » (sic). Pour autant, elle reste totalement taisante sur sa position en novembre 2021, même si elle indique souhaiter voir prononcer la vente forcée. Malgré les demandes de sa s’ur [T], Mme [D] [K] n’explique pas du tout pourquoi elle accepte de prendre à sa charge une somme de près de 7863 euros de surcoût de travaux, sans prendre le relais de sa s’ur alors indisponible pour permettre à l’entrepreneur de faire les travaux en novembre 2021. Elle ne produit en outre aucune pièce démontrant qu’elle a écrit au notaire pour refuser la rétractation de M. [G]. Il apparaît en revanche qu’elle craignait que M. [G] ne les assigne en justice et qu’elle a en conséquence fait le choix de se présenter devant le notaire pour une réitération de la vente après avoir reçu un message de ce dernier selon lequel l’officier public ministériel leur rappelle qu'« il est indispensable pour parvenir à la vente d’obtenir un certificat de conformité de l’installation d’assainissement, conformément au compromis de vente » et que « les intérêts et pénalités de retard sur les droits de mutation dus au titre de la succession de votre maman continuent de courir, et que vous risquez une mise en demeure de l’administration : il y a donc urgence à conclure cette vente ».

Dès lors, Mme [D] [K] ne prouve pas qu’elle s’est opposée à cette renonciation après l’échange avec ses s’urs.

Il se déduit de ces éléments que la rétractation de M. [G] faisait immédiatement suite à l’épisode de son interpellation et que les trois venderesses avaient accepté son retrait de la vente.

Ensuite, si M. [G] a souhaité revenir sur sa rétractation et poursuivre la vente après réflexion et en a informé le notaire le 16 novembre 2021, soit après l’expiration de la date prévue au compromis, il a aussi demandé à régulariser sous 15 jours et proposé de supporter le coût des travaux qui viendraient dépasser les montants des devis de l’entreprise STPE outre le remplacement à ses frais du portail dégradé.

Informées le 16 novembre à 14h par le notaire de la volonté de M. [G] de finalement poursuivre la vente, Mme [T] [K] a maintenu son accord à la rétractation le même jour à 14h18 et Mme [B] [K] a indiqué refuser la vente à M. [G] le 17 novembre 2021 à 14h39.

Que Mme [D] [K] ait été présente lors des rendez-vous postérieurs en décembre 2021 chez le notaire, alors que le notaire avait été informé du maintien de leur refus de vendre ne vient pas anéantir la rétractation de M. [G] acceptée par les venderesses le 13 décembre dans des conditions qui restent inconnues, mais influencées par la procédure pénale initiée à son encontre.

M. [G] qui a renoncé à acquérir le bien le 12 novembre, ne pouvait donc revenir sur sa rétractation sans l’accord de l’ensemble des venderesses et sans qu’un avenant au compromis ne soit signé. Or deux d’entre elles ont clairement exprimé, après avoir accepté la rétractation, le refus de poursuivre la vente avec M. [G] et de conclure un avenant prorogeant le compromis après le 15 novembre, date à laquelle le compromis était devenu caduc. Mme [D] [K], de son côté, n’indique pas ni ne justifie avoir souhaité à ce moment-là signer un avenant.

Ainsi, l’absence de réalisation de la clause suspensive du fait de l’absence de travaux effectués par les s’urs [K], fait non fautif de leur part au regard des circonstances de la négociation du devis de travaux d’une part, et de la rétractation de M. [G] acceptée avant l’expiration du délai de réitération de la vente et de la signature d’un avenant au compromis pour le prolonger d’autre part conduit à considérer que la vente n’était pas parfaite.

Dès lors, aucun droit du chef du compromis devenu caduc n’étant acquis, aucune vente forcée ne peut être prononcée et le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [G] de voir l’acte de vente régularisé.

Par ailleurs, indépendamment du fond de la demande de nullité invoquée par M. [G] quant à tout acte de vente portant sur le même bien, il n’est pas établi qu’un autre acte ait été conclu par les s’urs [K] sur le bien immobilier litigieux, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [G] de sa demande tenant à voir déclarer nul tout acte portant sur l’acquisition dudit bien.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [G]

Le tribunal a rejeté toutes les demandes de M. [G] du fait de la caducité du compromis de vente, de l’absence de négligence fautive d’une des parties au contrat et de l’accord sur l’absence d’indemnité de part et d’autre. Il a souligné que l’intrusion de M. [G] sur la propriété et ses revirements de position avait conduit à une perte de confiance et en définitive à la non- réitération de la vente.

M. [G] soutient que les venderesses, à l’exception de Mme [D] [K] qui s’est désolidarisée de ses s’urs, ont refusé de s’exécuter sans aucun motif légitime et ont manqué à leur obligation contractuelle de loyauté de sorte qu’il estime avoir subi plusieurs préjudices qu’il souhaite voir réparer : d’une part, un préjudice matériel issu du paiement d’échéances de prêts, d’échéances de loyers outre les frais d’avocat, d’huissier et d’assurances diverses pour le logement qu’il occupe à hauteur de 19 984,24 euros. D’autre part, il fait valoir que l’absence de vente lui a fait perdre une chance d’acquérir le bien dans des conditions avantageuses en particulier du fait de l’augmentation des taux d’emprunt et des coûts liés au financement du prêt entre 2021 et 2024 à hauteur de 90 018,96 euros.

M. [T] [K] répond que les demandes sont irréalistes et déraisonnables, que les préjudices ne sont pas prouvés et rappelle que ce sont les agissements de ce dernier qui ont entraîné son souhait de mettre fin à la vente outre le retard consécutif aux fluctuations sur le prix des travaux.

M. [D] [K] ne répond rien.

Sur ce,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Il incombe à celui qui l’allègue de démontrer la mauvaise foi de son cocontractant.

Or, les parties ayant retrouvé leur liberté de contracter après le 15 novembre 2021, du fait de la non-réalisation de la clause suspensive et de la rétractation de M. [G], ce dernier ne démontre pas la faute des venderesses susceptible d’engager leur responsabilité.

Que Mme [D] [K] se désolidarise de ses s’urs et confirme vouloir vendre la maison à M. [G] en janvier et février 2022, ne permet pas de caractériser une faute des s’urs [K] dans l’exécution du compromis. Il est rappelé qu’aucune des s’urs n’a commis de faute empêchant la réalisation de travaux avant que le compromis ne devienne caduc, et que le refus de convenir d’une prorogation des termes du compromis n’est pas fautif au regard de la confiance rompue par les actions que M. [G] ne conteste d’ailleurs nullement dans ses conclusions.

De la même manière, en l’absence de faute de la part des venderesses, la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance d’acquérir le bien dans des conditions avantageuses ne peut prospérer.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la résistance abusive de l’indivision [K]

Le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive de l’indivision [K], estimant qu’elle n’était pas démontrée.

M. [G] soutient que l’indivision a refusé de fournir la moindre explication à son souhait de se désengager de la vente, qu’elle a fait preuve de déloyauté en ne répondant pas à la mise en demeure de son conseil et que lui-même a été entretenu pendant quatre mois dans la croyance qu’il pourrait jouir du bien immobilier. Il estime donc avoir subi un préjudice moral en raison de cette résistance abusive qu’il estime à 10 000 euros.

Mme [T] [K] ne répond rien s’agissant de cette demande spécifique, indiquant simplement que c’est elle qui subit un préjudice moral et qu’en cas de condamnation elle demande à être garantie par sa s’ur [D] qui est, selon elle, à l’origine du retard pour les travaux.

Mme [D] [K] estime que c’est la résistance de ses s’urs qui est la cause de la procédure judiciaire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 32-1 du code de procédure civile précise que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Il est d’abord relevé que M. [G] formule deux demandes distinctes qu’il semble confondre : l’une au titre d’un « préjudice moral » sur le fondement d’une résistance abusive, alors qu’il a été vu plus haut qu’en l’absence de faute de l’indivision [K], sa demande d’indemnisation ne peut prospérer, l’un des éléments, à savoir la faute, manquant pour retenir l’engagement de la responsabilité des s’urs [K].

Ensuite, s’agissant de la demande formée au titre de la résistance abusive, il est rappelé que celle-ci, d’ordre procédural, suppose que soit démontré un abus dans l’exercice du droit d’agir en justice.

En l’espèce, au regard du sens de l’arrêt, confirmatif du jugement qui a retenu la légitimité de la demande de Mme [T] [K], membre de l’indivision [K], pour le rejet du caractère parfait de la vente, la demande est rejetée et le jugement confirmé.

Sur le préjudice moral de Mme [T] [K]

Le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation du préjudice moral allégué par Mme [K].

Mme [T] [K] soutient qu’elle subit un préjudice moral et financier car elle n’a pu vendre le bien après le désistement de M. [G] et que des droits de successions restent à payer et ne peuvent l’être que grâce à la vente de la maison. Elle considère qu’une condamnation à ce titre ne ferait pas doublon avec une constitution de partie civile dans le cadre de la procédure pénale.

M. [G] et Mme [D] [K] ne répondent rien sur cette demande

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Dans le cas présent, Mme [T] [K] a accepté la rétractation de M. [G] de la vente, sans indemnité de part et d’autre, alors que la vente, du fait de l’accord sur le nouveau devis de travaux du 9 novembre 2021 aurait pu devenir parfaite en l’absence de rétractation. Elle ne peut donc se prévaloir d’une faute de M. [G] dans l’inexécution de la vente, et ce quand bien même les circonstances ayant précédé cette rétractation font l’objet d’une plainte pénale.

Ainsi, elle est déboutée de sa demande et le jugement est confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 précité est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

Seules les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et concernant la demande de Mme [T] [K], sont infirmées, mais non pas celles des s’urs [K] entre elles et celle sur les dépens qui sont confirmées.

M. [G] succombant est condamné à verser à Mme [T] [K] la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

En revanche, l’équité commande de rejeter, comme en première instance, les demandes réciproques formulées par Mme [D] [K] et Mme [T] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] est également condamné aux dépens d’appel, dont distraction, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire,

Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en qu’il a débouté M. [G] et les consorts [K] de leur demande réciproque au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [G] à verser à Mme [T] [K] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles engagés en première instance et en appel,

Condamne M. [G] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,