COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°57

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 3 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00732 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W7Y6

AFFAIRE :

[V] [Y] [W] épouse [M]

C/

[B] [X] Assisté de son curateur, l’association tutélaire des Yvelines [Adresse 1]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par le Tribunal de proximité de RAMBOUILLET

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 24-00057

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03/02/2026

à :

M^e Liliane POH MANZAM

M^e Guillaume GUERRIEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [V] [Y] [W] épouse [M]

née le 29 Mai 1945 à [Localité 1]

de nationalité Française

Demeurant à la [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Liliane POH MANZAM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 777

****************

INTIMES

Monsieur [B] [X] Assisté de son curateur, l’association tutélaire des Yvelines [Adresse 4] , [Localité 3] [Adresse 5]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : M^e Guillaume GUERRIEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 641 – N° du dossier 000059

Association ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELYNES Curateur de Monsieur [B] [X]

N° SIRET : 391 000 130

[Adresse 7]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée à personne morale

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence SCHARRE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat de bail en date du 9 juin 2006, Mme [V] [W] épouse [M], ci-après désignée Mme [W], a donné en location à M. [B] [X] un studio situé au rez-de-chaussée du [Adresse 8], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel alors fixé à la somme de 510 euros, outre la somme mensuelle de 25 euros au titre de la provision sur charges.

Par jugement en date du 1er octobre 2020, le juge des tutelles du tribunal de proximité de Rambouillet a maintenu M. [X] sous le régime de la curatelle renforcée, désignant pour curateur l’association tutélaire des Yvelines.

Invoquant les plaintes des voisins de son locataire relatives à des nuisances olfactives se dégageant de l’appartement, une accumulation de déchets de toutes sortes et une dégradation des parties communes, Mme [W] a, par acte de commissaire de justice délivré le 20 juin 2024, assigné M. [X], ainsi que l’association tutélaire des Yvelines, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— juger que ces agissements constituent des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles,

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts,

— ordonner son expulsion des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— le condamner à quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [X],

— le condamner au paiement d’une somme de 700 euros mensuelle à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la parfaite libération des lieux et ce à titre d’indemnité d’occupation,

— le condamner à lui verser la somme de 22 437, 80 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la remise en état du bien dégradé, somme à parfaire le cas échéant,

— le condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 17 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté Mme [W] de sa demande de résiliation du contrat de bail consenti à M. [X] le 9 juin 2006 concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 4],

— débouté Mme [W] de sa demande de dommages-intérêts pour remise en état du bien dégradé,

— débouté Mme [W] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [W] aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Par déclaration reçue au greffe le 27 janvier 2025, Mme [W] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 septembre 2025, Mme [W], appelante, demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté et,

Y faisant droit :

— infirmer le jugement prononcé par le tribunal de proximité de Rambouillet le 17 décembre 2024 en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande de résiliation du contrat de bail consenti à M. [X] le 9 juin 2006 concernant le logement situé [Adresse 9],

— l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour remise en état du bien dégradé,

— l’a déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens,

— a rejeté le surplus des demandes,

— a rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Statuant de nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire aux torts de M. [X] du contrat de bail qu’elle lui a consenti le 9 juin 2006,

— ordonner l’expulsion de M. [X] des lieux qu’il occupe sis [Adresse 6] à [Localité 6], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

— condamner M. [X] à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [X],

— condamner M. [X] au paiement d’une somme de 700 euros mensuelle de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation,

— condamner M. [X] à lui verser la somme 22 437,80 euros au titre de dommages-intérêts, pour remise en état du bien dégradé, somme à parfaire le cas échéant,

— condamner M. [X] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la somme de 2 000 euros sollicitée dans le cadre de la procédure devant le tribunal de proximité de Rambouillet, soit 5 000 euros au total,

— condamner M. [X] aux entiers dépens.

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 avril 2025, M. [X], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, lui accorder un délai de 18 mois pour le départ de son domicile,

En tout état de cause,

— débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [W] à régler à M. [X] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie appelante aux dépens.

L’association tutélaire des Yvelines n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mars 2025, la déclaration d’appel lui a été signifiée à personne morale. Par acte de commissaire de justice délivré, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt rendu sera donc réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

Sur la résiliation judicaire du contrat de bail et la demande d’expulsion

Le premier juge a considéré que les éléments versés au dossier, s’ils permettaient de justifier de ce que M. [X] n’usait pas raisonnablement des locaux loués (odeurs nauséabondes insupportables nécessitant de garder la porte d’entrée de l’immeuble ouverte), n’étaient cependant pas constitutifs d’un trouble du voisinage suffisamment grave en raison de ce que le locataire avait pu justifier avoir fait procéder au désencombrement et à la désinfection des lieux loués en septembre 2024 par une entreprise spécialisée.

Mme [W], qui poursuit l’infirmation du jugement, expose que M. [X] est une personne vulnérable, victime du syndrome de Diogène et qu’il est dans l’incapacité d’entretenir son logement. Le nettoyage, contemporain à la procédure de première instance, n’a pas permis de régler le problème puisque le syndic, qui a été saisi par les voisins, continue d’évoquer des nuisances olfactives, des dégradations du bien et un état d’insalubrité persistant. Elle conclut que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les odeurs nauséabondes sont toujours présentes et que le comportement de M. [X] est dès lors constitutif d’un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux.

M. [X], intimé qui sollicite à titre principal la confirmation du jugement, considère que les troubles qui lui sont reprochés sont imprécis, non continus et non datés de sorte qu’ils ne peuvent être qualifiés de troubles excessifs justifiant une procédure d’expulsion. Il reproche à la bailleresse de tenir des propos discriminatoires à son égard, supposant un mauvais état de l’appartement, du seul fait qu’il est malade. Il conclut que le trouble ponctuel a disparu et, qu’aidé par sa curatrice, il met tout en 'uvre pour éviter toutes les mauvaises odeurs. Il conteste avoir pu refuser, comme soutenu par Mme [W], l’accès à son appartement.

Réponse de la cour :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, applicables au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, repris au bail de l’espèce, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

La charge de la preuve pesant sur le bailleur, la cour examine donc les pièces versées aux débats :

En l’espèce, Mme [W] justifie les faits qu’elle impute à M. [X] par la production aux débats de douze attestations de voisins de M. [X] et notamment:

celles de M. [I] [F] des 6 février 2023 et 2 avril 2025, qui indique se plaindre «d’odeurs d’urine, de poubelles et d’excréments causés par M. [X], nous sommes obligés de laisser la porte d’entrée (de l’immeuble) ouverte tellement l’odeur est forte et intenable . Nous avons des inquiétudes concernant la sécurité des résidents celle de M. [X] qui fume au milieu des détritus entassés chez lui » ;

celle de Mme [J] [G] du 7 décembre 2023, qui mentionne « l’été, les odeurs s’accompagnent de mouches » ;

celle de Mme [K] [L] du 4 décembre 2023, qui évoque rendre visite régulièrement à ses parents et avoir été « confrontée aux odeurs pestilentielles quand on entre dans le hall de l’immeuble au point de me boucher le nez car cela me donne des hauts le c’ur. Cette odeur est très forte au rez-de-chaussée ce qui m’amène à dire que cela provient de l’appartement occupé par une personne du rez-de-chaussée que croisée et qui dégage une odeur insupportable».

Celle de M. [O] [U], voisin immédiat de M. [X], qui précise en parlant de ce dernier « il accumule chez lui des déchets alimentaires ce qui provoque une odeur insoutenable dans tout le hall, nous sommes obligés et contraints d’utiliser tous types de spray désinfectant pour réduire les moisissures, c’est encore pire lorsque M. [X] quitte son appartement puisqu’il laisse sa porte ouverte ce qui laisse entrevoir l’état désastreux (déchets alimentaires, matières fécales') de son appartement. J’ai dû renforcer l’isolation de la porte de mon appartement pour atténuer l’odeur » ;

Celles de Mmes [C] [T] du 3 avril 2025, [R] [Q] du 5 juillet 2025 et [A] [S] du 8 avril 2025 qui évoquent à cette date la persistance des nuisances olfactives émanant du logement de M. [X] et qui se propagent dans tout l’immeuble ;

Une photographie (pièce 13), dont M. [X] ne conteste pas qu’elle concerne son appartement, qui montre des détritus amoncelés dans des sacs d’un volume tel qu’il est impossible d’atteindre la fenêtre du logement. L’authenticité de cette photographie ne peut être contestée puisqu’elle a également été jointe au devis de désencombrement produit aux débats.

Les résidents de l’immeuble, dont le cadre de vie est ainsi dégradé par le comportement de M. [X], ont saisi le syndic de l’immeuble, en la personne du cabinet Foncia par courrier en date du 18 avril 2023, demandant à Mme [E] d’engager une procédure à l’encontre de son locataire afin de faire cesser les désagréments causés aux autres résidents de l’immeuble. La société Foncia a saisi le même jour l’association tutélaire des Yvelines, gérant la mesure de curatelle de M. [X].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 janvier 2024, le conseil de Mme [W] a mis également en demeure l’association tutélaire des Yvelines et M. [X] de fixer, dans ces conditions et dans les plus brefs délais, un rendez-vous pour organiser son départ volontaire des lieux loués.

Le diagnostic social et financier, en vue de l’audience en première instance du 15 octobre 2024 dans le cadre de la présente procédure, mentionne le fait que l’accompagnement de M. [X] est rendu difficile par le fait qu’il se refuse à accomplir toute démarche administrative, « que son appartement a été désinfecté à plusieurs reprises mais que les symptômes reprennent », « l’appartement a été désencombré et désinfecté fin septembre 2024, une visite à domicile a été organisée le 10 octobre, de fait il n’y a plus de mauvaise odeurs dans les parties communes. M. ([X]) se présente dans le couloir et refuse de nous donner accès à son logement. Vu depuis l’extérieur il a conservé un vieux matelas et des cageots sont posés à même le sol. La fenêtre de la cuisine n’a plus de vitre, M. ([X]) semble vivre dans des conditions de grand dénuement. Une voisine explique qu’il se nourrit de poubelles. Il n’a toujours pas rencontré son médecin pour mettre en place son AAH. M.([X]) a l’aspect physique d’un sans-abri ».

Mme [W] verse en appel de nouvelles pièces qui démontrent que le syndic, qui avait programmé des travaux de rénovation énergétique dans la copropriété, n’a pas pu pénétrer dans le logement de M. [X].

Elle produit également un mail de l’association tutélaire, en date du 10 mars 2025, par lequel l’association reconnaît qu’il est compliqué d’entrer en contact avec le majeur protégé et que, même si son argent de poche a été réduit, pour limiter ses dépenses courantes et le contraindre à solliciter l’aide de l’association, cette démarche a été vaine.

La cour observe qu’il résulte des éléments constants du dossier que, par son comportement, M. [X] contrevient gravement à ses obligations tant contractuelles que légales, étant observé qu’il a décliné toutes aides de sa curatrice qui est manifestement, du fait de la réticence de M. [X], impuissante à remédier aux troubles qu’il provoque dans l’immeuble qu’il occupe.

L’attitude de M. [X], qui persiste à perturber la tranquillité de son voisinage immédiat en dépit des rappels à ses obligations par des mises en demeure et des remarques de ses voisins, constitue une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n’importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit, et ce d’autant qu’il existe des risques élevés pour la sécurité et la salubrité de l’ensemble de l’immeuble par l’effet d’une part de la survenance d’un incendie du fait des papiers amoncelés dans le logement et d’autre part par la propagation possible de nuisibles.

La gravité des faits est donc de nature à justifier la résiliation du bail aux torts du locataire, le jugement étant infirmé sur ce point.

Il y a lieu en conséquence de prononcer l’expulsion de M. [B] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement qu’il occupe, dans les formes du dispositif de la présente décision et ce, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte comme sollicité par l’appelante.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant, non pas à la somme de 700 euros comme il est demandé, mais à une somme égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et de condamner M. [B] [X] à son paiement jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion de M. [X], soit par la remise des clés du logement.

Sur la demande subsidiaire de M. [X] afin de bénéficier d’un délai pour quitter les lieux

M. [X] sollicite pour la première fois devant la cour, au visa des dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de 18 mois pour quitter les lieux, faisant état de son état de santé et de ses difficultés à se reloger dans ses conditions normales.

Mme [W] ne répond pas sur ce point.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article L 412 -3 du code des procédures civiles d’exécution « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation(…) ».

Aux termes de l’article 412-4 du code des procédures civiles d’exécution « la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, de la santé, la qualité de sinistrés par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement (….)

En l’espèce, au regard de la gravité de la situation dont il est lui-même à l’origine, des délais dont il a amplement bénéficié depuis plusieurs années et de l’absence de pièce relative à l’état de santé invoqué, M. [X] sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts formulée par Mme [W]

Mme [W] expose qu’elle ignore dans quel état elle retrouvera son logement et a procédé au chiffrage de la remise en état de celui-ci. Elle sollicite la condamnation de M. [X] au paiement de la somme de 22 437,80 euros à titre de dommages-intérêts.

M. [X] s’oppose à cette demande considérant que le devis produit ne se fonde sur aucun élément probant.

Réponse de la cour :

La demande indemnitaire ainsi sollicitée se fonde sur un seul devis et sur un préjudice hypothétique dont la matérialité ne sera établie que lors de la libération des lieux.

Il convient donc, par confirmation du jugement, de débouter Mme [W] de cette demande.

Sur les frais du procès

M. [B] [X] doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant donc infirmées.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu 17 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté Mme [V] [W] épouse [M] de sa demande de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail du 9 juin 2006 liant Mme [V] [W] épouse [M] à M. [B] [X] et portant sur un logement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 8], à [Localité 6], et ce, aux torts exclusifs de M. [B] [X] ;

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de M. [B] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 8], à [Localité 6], objet dudit bail, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelle que, par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [B] [X] à verser à Mme [V] [W] épouse [M], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés ;

Déboute M. [B] [X] de sa demande de délais pour libérer les lieux ;

Déboute les parties de leur demande respective formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [X] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président