COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 28A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 JANVIER 2026

N° RG 25/01434 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XBYM

AFFAIRE :

[K], [J] [Y]

C/

[OO], [V], [E] [I]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendue le 22 Janvier 2025 par le TJ de NANTERRE

N° RG : 24/01592

Expéditions exécutoires

ccc délivrées le : 08.01.2025

à :

M^e Eleusis CHARBONNEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (741)

M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES (628)

M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS (D62)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [K], [J] [Y]

[Adresse 33]

[Localité 22] PORTUGAL

Représentant : M^e Eleusis CHARBONNEAU, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 741 – N° du dossier E0008TDC

Plaidant : M^e Laurine VERSCHOORE du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Monsieur [OO], [V], [E] [I]

Es qualités de frères de [H]-[X] [I] né le [Date naissance 5] 1931 à [Localité 31], décédé à [Localité 35] (Portugal) le [Date décès 18] 2022

né le [Date naissance 2] 1943 à [Localité 30]

[Adresse 16]

[Localité 14]

Monsieur [KP], [MU] [I]

Es qualités de frères de [H]-[X] [I] né le [Date naissance 5] 1931 à [Localité 31], décédé à [Localité 35] (Portugal) le [Date décès 18] 2022

né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 30]

[Adresse 3]

[Localité 20]

Madame [T] [TX] épouse [G]

Es qualité d’ayants droit de [U], [W], [B] [I], née le [Date naissance 9] 1935 à [Localité 25], et décédée le [Date décès 15] 2024,

née le [Date naissance 8] 1964 à [Localité 20]

[Adresse 7]

[Localité 19]

Monsieur [L], [S], [D] [R]

Es qualité d’ayants droit de [U], [W], [B] [I], née le [Date naissance 9] 1935 à [Localité 25], et décédée le [Date décès 15] 2024,

né le [Date naissance 11] 1996 à [Localité 30]

[Adresse 7]

[Localité 19]

Monsieur [P], [S], [O] [R]

Es qualité d’ayants droit de [U], [W], [B] [I], née le [Date naissance 9] 1935 à [Localité 25], et décédée le [Date décès 15] 2024,

né le [Date naissance 4] 2000 à [Localité 30]

[Adresse 7]

[Localité 19]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43505

Plaidant : M^e Martine HERBIERE du barreau de Paris

Maître [F] [N]

administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral chargée d’administrer provisoirement la succession de [H], [X] [I]

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représentant : M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0062 – N° du dossier 4422

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

[H], [X] [I] est décédé le [Date décès 18] 2022 au Portugal où il se trouvait momentanément. Sa résidence était située [Adresse 10] à [Localité 20].

Il a laissé pour lui succéder ses frères et sa s’ur :

— [U] [I], décédée le [Date décès 13] 2024, laissant pour lui succéder :

— Mme [T] [TX] épouse [G], sa fille

— M. [L] [R], son petit-fils,

— M. [P] [R], son petit-fils,

— M. [OO] [I],

— M. [KP] [I].

Aux termes d’un testament authentique reçu le 14 avril 2022 par Maître [M] [KZ] [A], notaire au Portugal, rédigé en portugais, [H], [X] [I] a légué l’intégralité de ses biens mobiliers et immobiliers en pleine propriété à Mme [K] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2022, [U] [I], M. [OO] [I] et M. [KP] [I] ont fait assigner Mme [K] [Y] en nullité du testament, pour vice de forme, vice du consentement, dol et contrainte morale. L’affaire est pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par jugement du 16 décembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant selon la procédure accélérée au fond a notamment :

— désigné en qualité de mandataire successoral Maître [F] [N] avec pour mission de gérer tant activement que passivement la succession de [H], [X] [I] et notamment de :

— percevoir le montant de toutes ventes et toutes autres sommes à quelque titre que ce soit,

— régler tous comptes,

— rechercher les comptes bancaires,

— interroger le cas échéant le fichier Ciclade ainsi que les services Ficoba et Ficovie dépendant du Ministère de l’Economie et des Finances,

— retirer des mains, bureaux et caisses de toutes personnes, banques et administrations quelconques tous objets, papiers, titres, deniers et valeurs qui y auraient été déposés par le de cujus ou contenus dans tous coffres et qui seront ouverts à la requête dudit administrateur,

— faire vendre les titres et valeurs mobilières par l’établissement financier gestionnaire ou la Caisse des dépôts et consignations,

— aliéner monnaies et lingots par un intermédiaire agréé,

— payer toutes dettes et frais privilégiés de succession,

— régler tous comptes, en donner valablement quittances,

— payer ou remettre matériellement les legs particuliers dont la délivrance a été consentie volontairement ou ordonnée judiciairement,

— faire toutes déclarations de succession,

— payer tous droits de mutation à tous bureaux compétents,

— représenter tant en demande qu’en défense la succession dans toutes les instances dont l’objet entre dans la limite de ses pouvoirs d’administrateur, à l’exclusion de celles qui concernent le partage de la succession,

— faire tous actes d’administration nécessaires à la sauvegarde des droits de la succession administrée,

— dit que le mandataire successoral est désigné pour une durée de 18 mois,

— rejeté les demandes de Mme [K] [Y] tendant à voir autoriser le mandataire successoral à faire lever les scellés qui ont été apposés sur les portes de l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 20] et à voir dire que le mandataire successoral est autorisé à faire revenir Mme [K] [Y] dans ledit appartement.

Par acte de commissaire de justice délivré les 27 mai et 4 juillet 2024, Maître [F] [N] a fait assigner Mme [K] [Y], M. [OO] [I], M. [KP] [I], Mme [T] [TX], M. [L] [R] et M. [P] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir principalement la prorogation de sa mission.

Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond le 22 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— ordonné la prorogation de la mission de Maître [F] [N], ès qualités de mandataire successoral de la succession de [H], [X] [I], pour une durée de 18 mois à compter du 16 juin 2024,

— autorisé Maître [F] [N], mandataire successoral, à procéder à la vente des lots 24 et 70 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 20], au prix minimum de 1 030 000 euros, passer tout acte nécessaire à cette fin et encaisser le prix de vente devant servir par priorité au règlement des droits de succession, par application de l’article 814 alinéa 2 du code civil, ainsi que le mobilier inventorié par Maître [Z] [C], commissaire de justice, le 18 avril 2023 ;

— autorisé Maître [F] [N], mandataire successoral, à vendre la part indivise dépendant de la succession de [H], [X] [I] sur les parcelles de terres situées dans le département du Val d’Oise sur les communes de [Localité 29]/[Localité 32]/[Localité 28]/[Localité 23]/[Localité 26], soit une surface totale de 75ha 65a 09ca, et la moitié d’une parcelle de terre située à [Localité 34] (Val d’Oise), d’une contenance de 8ha 84a 64ca, et l’ensemble des terres du Calvados (1/4 indivis des terres situées sur la commune de [Localité 21]), d’une contenance de 15ha 79a 50ca, moyennant le prix global minimum 155 750 euros, régulariser tous actes à cet effet et encaisser le produit de la vente, par application de l’article 814 alinéa 2 du code civil ;

— dit irrecevable la demande de Maître [F] [N] tendant à voir Mme [K] [Y] condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— rejeté toute autre demande des parties ;

— dit que les dépens seront supportés par la succession de [H], [X] [I] ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 28 février 2025, Mme [K] [Y] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit irrecevable la demande de Maître [F] [N] tendant à voir Mme [K] [Y] condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [K] [Y] demande à la cour de :

'- infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 22 janvier 2025 en ce qu’il a :

— autorisé Maître [F] [N], mandataire successoral, à procéder à la vente des lots 24 et 70 dans l’immeuble [Adresse 10]), au prix minimum de 1 030 000 euros, passer tout acte nécessaire à cette fin et encaisser le prix de vente devant servir par priorité au règlement des droits de succession, par application de l’article 814 al 2 du code civil ainsi que le mobilier inventorié par Maître [Z] [C], commissaire de justice le 18 avril 2023 ;

— autorisé Maître [F] [N] ès qualités à vendre la part indivise dépendant de la succession de [H], [X] [I] sur les parcelles de terres sises dans le département du Val d’Oise sur les communes de [Localité 29]/ [Localité 32] / [Localité 28]/ [Localité 23] / [Localité 26], soit une surface total de 75ha 65a 09ca, et la moitié d’une parcelle de terre sise à [Localité 34] (Val d’Oise), d’une contenance de 8ha 84a 64ca, et l’ensemble des terres du Calvados (¿ indivis des terres sises sur la commune de [Localité 21]), d’une contenance de 15ha 79a 50ca, moyennant le prix global minimum de cent cinquante-cinq mille sept cent cinquante (155 750) euros, régulariser tous actes à cet effet et encaisser le produit de la vente, par application de l’article 814 alinéa 2 du code civil ;

— rejeté toute autre demande des parties ;

et, statuant de nouveau,

à titre principal,

— débouter Maître [F] [N] de sa demande d’autorisation de vendre l’appartement (lot n°24) et le parking (lot n°70) sis [Adresse 10] à [Localité 20], ainsi que le mobilier inventorié par Me [C], et la part indivise dépendant de la succession de Monsieur [H], [X] [I] sur les parcelles de terres sises dans le département du Val d’Oise sur les communes de [Localité 29] / [Localité 32] / [Localité 28] / [Localité 23] / [Localité 26] / [Localité 34] et l’ensemble des terres du Calvados,

à titre subsidiaire,

— autoriser Maître [F] [N] à procéder à la vente des biens suivants :

— les lots 24 et 70 sis [Adresse 10] à [Localité 20], moyennant un prix minimum de :

—  1 226 000,00 euros pour l’appartement (lot 24),

—  30 000,00 euros pour le parking (lot 70),

— la part indivise dépendant de la succession de Monsieur [H], [X] [I] sur les parcelles de terres sises dans le département du Val d’Oise sur les communes [Localité 29] / [Localité 32] / [Localité 28] / [Localité 23] / [Localité 26] / [Localité 34] et l’ensemble des terres du Calvados, moyennant minimum le prix de :

—  188 235,00 euros en cas de vente à un tiers,

—  169 411,50 euros (188 235,00 ' 10%) en cas de vente aux coindivisaires,

— les biens inventoriés par Maître [C],

— confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 22 janvier 2025 en ce qu’il a :

— ordonné la prorogation de la mission de Maître [F] [N], ès qualités de mandataire successoral de la succession de [H], [X] [I], pour une durée de 18 mois à compter du 16 juin 2024,

— dit que les dépens seront supportés par la succession de [H], [X] [I].'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [T] [TX], M. [L] [R], M. [P] [R], M. [OO] [I] et M. [KP] [I] demandent à la cour, au visa des articles 813-1, 813-9, 814 alinéa 2 du code civil, 6, 9 et 31 du code de procédure civile, de :

'- débouter Mme [K] [Y] de son appel tant à titre principal que subsidiaire du jugement rendu le 22 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant selon la procédure accélérée au fond ;

— confirmer ledit jugement en toutes ses dispositions ;

— condamner Mme [K] [Y] à payer aux consorts [I] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [K] [Y] aux dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Maître [F] [N] demande à la cour, au visa des articles 813 et suivants du code civil, 1380 du code de procédure civile, de :

'- dire et juger recevable et bien fondée Maître [F] [N] ès qualités en ses demandes, et conséquence y faisant droit,

—  1/ confirmer le jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 22 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre sur la prorogation de la mission de Maître [F] [N] en qualité de mandataire successoral chargé d’administrer provisoirement la succession de [H], [X] [I] par application des articles 813-1 et 813-9 du code civil, mais, pour une durée qu’il est proposé de fixer à trente-six (36) mois à compter du 16 juin 2024,

—  2/ confirmer le jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 22 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre sur l’autorisation donnée à Maître [F] [N] ès qualités à vendre de gré à gré ou par recours à la vente immointeractive par devant notaire les lots 24 et 70 dans l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 20] (92) moyennant le prix minimal de un million trente mille (1 030 000) euros, régulariser tous actes et encaisser le produit de la vente devant être affecté, par priorité, au règlement des droits de mutation après décès (selon un pourcentage de 45 % de l’actif net) par application de l’article 814 alinéa 2 du code civil, et aux enchères publiques le mobilier inventorié par Maître [Z] [C], commissaire-priseur judiciaire, le 18 avril 2023,

—  3/ confirmer le jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 22 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre sur l’autorisation donnée à Maître [F] [N] ès qualités à vendre la part indivise dépendant de la succession de [H], [X] [I] sur les parcelles de terres sises dans le département du Val d’Oise sur les communes de [Localité 29] / [Localité 32] / [Localité 28] / [Localité 23] / [Localité 26], soit une surface total de 75ha 65a 09ca, et la moitié d’une parcelle de terre sise à [Localité 34] (Val d’Oise), d’une contenance de 8ha 84a 64ca, et l’ensemble des terres du Calvados (¿ indivis des terres sises sur la commune de [Localité 21]), d’une contenance de 15ha 79 a 50ca, moyennant le prix global minimum de cent cinquante cinq mille sept cent cinquante (155 750) euros, régulariser tous actes à cet effet et encaisser le produit de la vente, par application de l’article 814 alinéa 2 du code civil,

—  4 / voir statuer ce que de droit quant aux dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la mission du mandataire successoral

Mme [K] [Y] sollicite le rejet de la demande d’autorisation de vendre les biens de l’indivision successorale sans développer de moyen au soutien de sa prétention.

Mme [K] [Y] sollicite à titre subsidiaire l’augmentation du prix minimal de vente de chaque bien considérant le fait que :

— sur les lots n°24 (appartement) et n°70 (parking) sis [Adresse 10] à [Localité 20], le jugement contesté s’est fondé sur l’estimation basse de l’agence [27], en date du 4 mars 2024, pour fixer le prix minimum de vente des lots susvisés à 1 030 000 euros alors que les éléments qu’elle produit au débat permettent de retenir un prix minimum de 1 226 000 euros pour l’appartement et 30 000 euros pour le parking.

— sur les droits indivis de la succession de [H], [X] [I] sur les parcelles de terres sises dans le département du Val d’Oise sur les communes de [Localité 29] / [Localité 32] / [Localité 28] / [Localité 23] / [Localité 26] / [Localité 34] et l’ensemble des terres du Calvados, le tribunal a autorisé la vente des parts au prix minimum de 155 750 euros alors qu’il résultait des pièces versées au débat que leur valeur a été estimée par la SAFER à hauteur de 188 235 euros, en cas de vente à un tiers, et 169 411,50 euros en cas de vente à un coindivisaire.

Mme [T] [TX], M. [L] [R], M. [P] [R], M. [OO] [I] et M. [KP] [I] font valoir que Mme [K] [Y] s’oppose par principe à la vente de ces biens immobiliers, sans en indiquer le motif et ce en dépit des termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile. Compte tenu du respect des intérêts de la succession, ils sollicitent la confirmation du jugement.

Me [F] [N] fait valoir que la vente de l’appartement s’avère indispensable pour régler les droits de mutation après décès.

Sur la fixation des prix minimaux, elle indique qu’il est toujours sollicité des autorisations visant le prix minimal des expertises, sans que les mandats de vente ne soient jamais signés, dans un premier temps, pour ces prix mais pour un montant supérieur, l’objectif consistant à ce que les cessions interviennent au meilleur prix dans l’intérêt de la succession. Elle ajoute que des prix trop ambitieux sont susceptibles d’empêcher les ventes.

Sur ce

Aux termes de l’article 814 du code civil, lorsque la succession a été acceptée par au moins un héritier, soit purement et simplement, soit à concurrence de l’actif net, le juge qui désigne le mandataire successoral en application des articles 813-1 et 814-1 peut l’autoriser à effectuer l’ensemble des actes d’administration de la succession. Il peut également l’autoriser, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations.

En l’espèce, sur le principe de l’autorisation de vendre les biens de l’indivision successorale, le premier juge a relevé de façon pertinente que : « L’actif successoral est constitué de liquidités, mais celles-ci ne suffisent pas à payer les droits de succession dus, que ce soit dans le cas d’une dévolution successorale ab intestat ou dans l’hypothèse où le testament serait déclaré valable (60 % de la valeur de l’actif ou 45 %, selon la solution qui sera retenue), soit une somme minimale de 1 730 867,01 euros.

Il est donc nécessaire, pour la bonne administration de la succession, d’autoriser la vente de l’appartement (et de son contenu), du parking ainsi que des terres agricoles afin de parvenir à régler les droits de succession.

Il est par conséquent fait droit à la demande de Maître [N] de procéder à la vente des lots 24 (et de son contenu) et 70 de l’immeuble situé [Adresse 10], à [Localité 20]. »

Dès lors, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties sur cette demande de sorte que l’ordonnance entreprise en sera confirmée.

S’agissant ensuite des prix minimaux de vente, il s’évince des éléments les plus pertinents versés au débat, concernant les lots 24 (contenu compris) et 70 de l’immeuble situé [Adresse 10], à [Localité 20], que leur valeur a été évaluée :

— entre 1 000 000 et 1 050 000 euros pour l’appartement et 30 000 euros pour le parking selon l’avis de valeur de l’étude [27] du 31 janvier 2024,

— à 1 226 000 euros pour le seul appartement selon l’estimation très détaillée [24] du 4 mars 2024,

— entre 1 232 262 et 1 423 475 euros pour le seul appartement selon l’estimation très sommaire Se Loger non datée.

Il en résulte que c’est de façon proportionnée que le premier juge a retenu un prix minimum de 1 030 000 euros pour la vente de ces lots en ce qu’il respecte un équilibre entre la maximisation des chances de réalisation de la vente et la préservation des intérêts de la succession.

Concernant les parts indivises des terres agricoles, le premier juge relève à juste titre que « Maître [N] sollicite l’autorisation de vendre au prix de 155'750 euros, qui correspond à une offre faite par les indivisaires sur les terres. Ce prix est inférieur à l’estimation de la SAFER compte tenu du fait que le bien est en indivision. Maître [N] est intervenu auprès du notaire de l’indivision afin d’obtenir une offre supérieure. Toutefois, il résulte de plusieurs pièces transmises au mandataire qu’en réalité, le bien est dévalué compte tenu de l’indivision et que le prix proposé est par conséquent justifié.

Compte tenu des impératifs de la succession ainsi que du fait que le bien est en indivision avec d’autres héritiers, il convient d’autoriser la vente des terres agricoles au prix de l’offre obtenue, c’est-à-dire à hauteur de 155'750 euros ».

Dès lors, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs qu’elle approuve, a retenu un prix minimal approprié.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé et Mme [K] [Y] sera déboutée de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Succombant, Mme [K] [Y] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens d’appel.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à Mme [T] [TX], M. [L] [R], M. [P] [R], M. [OO] [I] et M. [KP] [I] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel de sorte que Mme [K] [Y] sera condamnée à payer à Mme [T] [TX], M. [L] [R], M. [P] [R], M. [OO] [I] et M. [KP] [I] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris, en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [K] [Y] de ses demandes ;

Condamne Mme [K] [Y] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [K] [Y] à payer à Mme [T] [TX], M. [L] [R], M. [P] [R], M. [OO] [I] et M. [KP] [I] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente