COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 AVRIL 2026

N° RG 24/05662 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXE2

AFFAIRE :

S.C.I LOGIS FRANCE

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] représenté par Maître Philippe BLERIOT de la SELARL BLERIOT & ASSOCIE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 23/01781

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Maddy BOUDHAN,

M^e Julien SEMERIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE UN AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I LOGIS FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Maddy BOUDHAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : J130

APPELANTE

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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] représenté par Maître Philippe BLERIOT de la SELARL BLERIOT & ASSOCIE, demeurant [Adresse 2], ès qualités d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, désigné selon ordonnance du Tribunal Judiciaire de PONTOISE du 19 avril 2024 rectifiée le 15 mai 2024

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : M^e Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2024-009759 du 16/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉ

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCEDURE

La SCI LOGIS France est propriétaire, depuis le mois de février 2018, des lots n° 108, 149, 220, 223, 226, 261, 267, 637, 659 et 726, à savoir quatre studios, trois caves et trois parkings en sous-sol, dans la Résidence de l'[Etablissement 2] (95400), soumise au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier en date du 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI LOGIS France devant le Tribunal judiciaire de Pontoise afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 15 483,89 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022 avec intérêts au taux légal.

Suivant jugement rendu le 30 mai 2024, où la SCI LOGIS France était défaillante, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné la SCI LOGIS France à payer au syndicat des copropriétaires :

* 15 483,89 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, et capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil,

* 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

* 48 euros au titre des frais,

* 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le 21 août 2024, la SCI LOGIS France a interjeté appel du jugement du 30 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, par lesquelles la SCI Logis France, appelante, demande à la Cour de :

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre de son appel incident, à savoir la condamnation de la SCI LOGIS France au paiement de la somme de 20 358 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2025, assortie des intérêts au taux légal dus sur la somme de 10 234,05 euros à compter du 15 juin 2019,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dispenser la SCI LOGIS France de participer à cette dépense.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

— débouter la SCI LOGIS France de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement , mais seulement en ce qu’il a condamné la SCI LOGIS France à lui payer la somme de 15 483,89 euros au titre des charges arrêtées au 4ème T 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Et statuant de nouveau,

— condamner la SCI LOGIS France à payer une somme de 16 782,05 euros (après déduction des dommages et intérêts, sommes dues en application de l’article 700 du code de proédure civile et dépens de première instance) au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2025 assortie des intérêts au taux légal dus sur la somme de 10 234,05 euros à compter du 15 juin 2019, date de la sommation de payer par courrier recommandé AR en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— confirmer le jugement pour l’ensemble des autres dispositions,

— condamner la SCI LOGIS France à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'juger’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la condamnation au titre de l’arriéré des charges de copropriété et appels travaux et la demande incidente en paiement d’une somme de 16 782,05 euros (hors frais prévus dans le jugement) au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2025

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2)des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires réclame une créance de 16 782,05 euros (hors frais prévus dans le jugement) au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2025 assortie des intérêts au taux légal dus sur la somme de 10 234,05 euros à compter du 15 juin 2019, date de la sommation de payer.

Il verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI LOGIS France,

— le décompte des sommes dues par la SCI LOGIS France en ladite qualité, entre le 1er avril 2018 et le 1er octobre 2022, actualisé au 4 septembre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2018 à 2022 inclus,

— les appels de fonds depuis 2018 jusqu’au 3ème trimestre 2025 inclus,

Pour condamner la SCI LOGIS France à payer la somme de 15 483,89 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, capitalisés, le Tribunal a pris en compte, à juste titre, le solde de son relevé de son compte de copropriétaire, concordant avec les éléments établis par les pièces produites, lequel mentionne les 3 règlements effectués par l’appelante les 10 juillet 2020, 31 mars 2021 et 15 avril 2022 pour un montant total de 27 246,81 euros, alors que sa dette totale au 1er octobre 2022, y compris la régularisation des charges ordinaires 2018, s’élevait à 42 730,70 euros, donnant un solde débiteur de 15 483,89 euros.

Contrairement à ce que la SCI LOGIS France soutient, cette somme de 27 246,81 euros n’était pas supérieure aux charges de copropriété correspondant à cette période.

En appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande à la somme de 16 782,05 euros (hors frais prévus dans le jugement) au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2025.

Il produit des pièces au soutien de cette demande actualisée, en particulier :

— les appels de charges et travaux pour les années 2023 et 2024, ainsi que les décisions prises par l’administrateur judiciaire concernant la gestion de cette copropriété, en date des 28 novembre 2024, 6 novembre 2024 et 17 décembre 2024,

— les appels de charges pour les 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025,

— le relevé du compte de copropriétaire de la SCI LOGIS France arrêté au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre inclus.

Il ressort de l’analyse de ces documents, concordants, qu’à la date du 1er juillet 2025, la créance du syndicat des copropriétaires, hors frais prévus dans le jugement, s’élevait à 16 782,05 euros.

La SCI LOGIS France conteste, pour l’essentiel, en alléguant que certains de ses paiements n’auraient pas été pris en compte, ce qui est contredit par les mentions portées sur son relevé de compte de copropriétaire, et également en faisant valoir, sans l’établir par les pièces produites, que 'sa situation était si favorable que le syndic lui a rétrocédé (…) 1 000 euros le 27 novembre 2023 et 4 000 euros le 04 janvier 2024'.

Il ressort toutefois de la lecture du relevé bancaire qu’elle produit (sa pièce n°3) que le virement de 1 000 euros fait le 23 novembre 2023 a été rejeté le 27 novembre 2023 ainsi qu’en atteste la mention ' REJ syndicat des copropriétaires [Adresse 4]' portée sur son relevé bancaire. Quant au virement de 4 000 euros opéré le 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a fait l’objet d’un rejet, tandis que la SCI affirme que c’est le syndicat des copropriétaires, et non sa banque, qui l’aurait rejeté eu égard à sa 'situation favorable’ au plan comptable. Il ressort toutefois de l’analyse de son compte de copropriétaire, qu’à la date du 4 janvier 2024 à laquelle cette somme a été recréditée sur son compte bancaire, sa situation comptable était débitrice de plus de 4 000 euros, contrairement à ce qu’elle allègue. Dès lors, cette thèse sera écartée.

Il suit de tout ce qui précède, que la SCI LOGIS France doit être condamnée à payer une somme de 16 782,05 euros d’arriérés de charges selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre inclus.

S’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires concernant les intérêts applicables à cette somme :

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme soit assortie d’intérêts au taux légal sur la somme de 10 234,05 euros à compter du 15 juin 2019, date de la sommation de payer.

Toutefois, la pièce produite au soutien de cette demande (sa pièce n°4) n’est pas assortie d’une preuve d’envoi ou de réception. Cette demande sera rejetée.

Dès lors, par infirmation du jugement, cette somme de 16 782,05 euros d’arriérés de charges selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre inclus, sera assortie d’intérêts au taux légal sur la somme de 15 483,89 euros à compter du 17 mars 2023, date de l’assignation et pour le surplus, à compter du 6 février 2025 date de signification des premières conclusions au fond du syndicat des copropriétaires.

Les intérêts seront capitalisés si ils sont échus depuis une année entière au moins, selon les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil.

Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittance : en effet la SCI LOGIS France produit, en appel, deux avis de virements de 2 033,57 euros faits le 20 octobre 2025 et correspondant respectivement aux appels de charges des 1er et 2ème trimestres 2025 (sa pièce n°6), qui n’apparaissent pas sur le relevé de son compte de copropriétaire tel qu’arrêté au 1er juillet 2025.

Par voie de conséquence, seront rejetées la demande de la SCI LOGIS France tendant à l’infirmation totale de la condamnation à payer la somme de 48 euros au titre des frais nécessaires, qui était contestée au moyen d’un unique argument tenant à l’absence totale de dette

au 31 décembre 2022, ainsi que sa demande tendant à l’infirmation du jugement concernant sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LOGIS France, partie perdante, doit être condamnée aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

REFORME le jugement du 30 mai 2024 du Tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a condamné la SCI LOGIS France à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 483,89 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Statuant à nouveau du chef réformé,

CONDAMNE la SCI LOGIS France, RCS de Pontoise n° 832 294 912, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Orme sis [Adresse 3] à Villiers Le Bel (95400), représenté par la Selarl [F] & Associés en la personne de Maître [N] [F] demeurant [Adresse 2], ès-qualités d’administrateur judiciaire, la somme de 16 782,05 euros d’arriérés de charges selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 483,89 euros à compter du 17 mars 2023, et pour le surplus, à compter du 6 février 2025,

DIT que cette somme sera payée en deniers ou quittance,

ORDONNE que les intérêts soient capitalisés, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,

CONFIRME le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI LOGIS France, RCS de Pontoise n° 832 294 912, dont le siège social est [Adresse 6] sous Montmorency, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 3] à Villiers Le Bel (95400), représenté par la Selarl [F] & Associés en la personne de Maître [N] [F] demeurant [Adresse 8] Pontoise, ès-qualités d’administrateur judiciaire, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la SCI LOGIS France, RCS de Pontoise n° 832 294 912, dont le siège social est [Adresse 6] sous Montmorency, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT