COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 MAI 2026

N° RG 25/03375 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XHFH

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], représentée par son syndic la SARL PASS’IMMO

C/

SCI [Adresse 2], anciennement dénommée la SCI [L]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Janvier 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 23/00676

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Guillaume [Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], représentée par son syndic la SARL PASS’IMMO dont le siège social est [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032

APPELANT

****************

SCI [Adresse 2], anciennement dénommée la SCI [L], DA siginifiée le 29/08/25 – PV 659 CPC

[Adresse 5]

[Localité 4]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SCI [Adresse 2] (anciennement SCI [L]) est propriétaire des lots (bâtiment A) dans un immeuble sis à Toury (Eure-et-Loir), [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété. Des charges étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a obtenu une ordonnance d’injonction de payer, rendue par le juge des contentieux de la protection de Chartres le 29 décembre 2021, qui a enjoint à la SCI [L] de lui payer la somme de 6 316,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021, outre 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI [L] a formé opposition à cette ordonnance le 8 février 2023.

Par jugement en date du 14 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de Chartres a :

— déclaré recevable l’opposition ;

— mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 29 décembre 2021 ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété ;

— dit que la saisie-attribution dénoncée le 12 janvier 2023 est inopérante ;

— ordonné au syndicat des copropriétaires de procéder aux formalités requises auprès du service de publicité foncière [de publication du nouveau règlement de copropriété] dans les trente jours, sous astreinte journalière de 25 euros, durant trois mois ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [L] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l’essentiel, que l’assemblée générale du 4 mars 2017 avait accepté, en deux résolutions, la demande de la SCI [L] de quitter la copropriété et la scission de celle-ci, et approuvé le nouveau règlement de copropriété, et que même si ce dernier n’était pas encore publié, cela ne remettait pas en cause le principe de la scission. Le Tribunal en a déduit que les charges postérieures à celle-ci n’étaient pas dues par la SCI [L].

Par déclaration en date du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 5 août 2025, il fait valoir :

— qu’une scission de copropriété se déroule en plusieurs étapes : approbation à la majorité de tous les copropriétaires, puis vote sur les conditions matérielles, juridiques et financières de celle-ci, et enfin adoption d’un nouveau règlement de copropriété et de l’état de répartition des charges ;

— qu’en l’espèce, une assemblée générale du 4 mars 2017 a approuvé le projet du futur règlement de copropriété mais il s’agissait d’un simple projet ;

— que le notaire n’a pas rédigé le règlement de copropriété modificatif ;

— que toute publication du règlement de copropriété au service de publicité foncière est impossible, car aucune version définitive de ce document n’a été remise au syndic ;

— qu’il en résulte que la soi-disante scission n’a pu produire ses effets à compter du 30 septembre 2017 ;

— qu’il s’ensuit que la SCI La Maison blanche a toujours la qualité de copropriétaire ;

— que sa créance était justifiée et c’est pour cela que le juge des contentieux de la protection avait délivré l’ordonnance d’injonction de payer ;

— que l’intimée a continué à bénéficier des prestations assurée par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement dont appel ;

— débouter la SCI [Adresse 2] de ses demandes ;

— condamner la SCI La Maison blanche au paiement de la somme de 10 429,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 septembre 2023 ;

— déclarer valable la saisie-attribution réalisée le 5 janvier 2023 ;

— ordonner à la SCI [Adresse 2] de procéder aux formalités de publication du nouveau règlement de copropriété dans les trente jours, sous astreinte journalière de 25 euros ; dire qu’il pourra solliciter du juge de l’exécution la liquidation de cette astreinte provisoire et en solliciter une autre, définitive ;

— condamner la SCI La Maison blanche au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Bien que s’étant vue signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 29 août 2025, dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 2] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS

Malgré l’absence de la SCI La Maison blanche il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur les conséquences de la scission de copropriété

En application de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable :

I.-Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

II.-Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :

1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil ;

2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

(…)

Au cas d’espèce, lors de l’assemblée générale du 4 mars 2017, une résolution n° 13 a été adoptée, selon laquelle le retrait de la copropriété du bâtiment A était accepté (dans lequel se trouve les lots de la SCI [Adresse 2]). Restait à adapter le règlement de copropriété et l’état de répartition des charges consécutifs à la scission. Or si l’assemblée générale du 24 mars 2018, en sa résolution n° 9, a validé le projet de règlement de copropriété et donné mandat au syndic pour signer l’ensemble des documents nécessaires à sa publication, force est de constater que ledit règlement de copropriété n’est toujours pas rédigé à ce jour, et a fortiori, non publié, et ce, malgré des relances faites par le syndic auprès du notaire les 28 septembre 2018 et 5 septembre 2020. Partant, la SCI La Maison blanche reste redevable des charges échues ce jour.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le décompte des sommes dues par la SCI [Adresse 2] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 30 septembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mars 2017, 24 mars 2018, 19 juin 2021, 26 mars 2022, et 6 mai 2023, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, ainsi qu’une attestation du syndic selon lequel elles n’ont pas été contestées en justice,

— les appels de fonds sur la période allant jusqu’au 21 septembre 2023 inclus,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté à cette date.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement et la SCI La Maison blanche sera condamnée au paiement de la somme de 10 429,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 septembre 2023.

Sur la saisie-attribution

Déclarant agir en vertu d’une ordonnance d’injonction de payer rendue par le juge des contentieux de la protection de Chartres le 29 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a le 5 janvier 2023 dressé un procès-verbal de saisie-attribution entre les mains de la société CRCAM Brie Picardie et à l’encontre de la SCI [L], pour avoir paiement de la somme de 8 534,82 euros ; cette saisie-attribution sera dénoncée à la débitrice le 12 janvier 2023. Une autre saisie-attribution avait été régularisée entre les mains de la société Crédit Lyonnais le 5 octobre 2022, pour avoir paiement de la somme de 7 303,22 euros.

Selon l’article R 121-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, en matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence. Et l’article L 213-6 alinéa 1er du code de l’organisation judiciaire dispose que ce magistrat connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. Il s’ensuit que le Tribunal judiciaire, et la Cour d’appel dans le cadre de la présente instance d’appel, n’ont aucune compétence pour statuer sur le sort de la saisie-attribution en cause. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que la saisie-attribution dénoncée le 12 janvier 2023 est inopérante ; le syndicat des copropriétaires et/ou la SCI [Adresse 2] seront invités à saisir le juge de l’exécution ainsi qu’ils aviseront.

Sur les demandes relatives à la publication du règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour d’ordonner à la SCI La Maison blanche de procéder aux formalités de publication du nouveau règlement de copropriété dans les trente jours, sous astreinte journalière de 25 euros. Cette publication est pour l’instant impossible, vu que le nouveau règlement de copropriété n’est toujours pas rédigé. En outre, selon l’article R 711-18 dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation, pour chacun des syndicats de copropriétaires issus de la division, c’est le notaire chargé de publier au fichier immobilier ou au livre foncier son état descriptif de division et son règlement de copropriété qui effectue la déclaration d’immatriculation dans un délai de deux mois à compter de cette publication. Cette demande sera ainsi rejetée.

Par ailleurs, le jugement sera infirmé en ce qu’il a ordonné au syndicat des copropriétaires de procéder aux formalités requises auprès du service de publicité foncière [de publication du nouveau règlement de copropriété] dans les trente jours, sous astreinte journalière de 25 euros, ladite astreinte devant courir durant trois mois ; en effet cette publication ne peut être faite tant que le nouveau règlement de copropriété n’est pas établi.

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [L] une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SCI [Adresse 2], qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 14 janvier 2025 en toutes ses dispositions sauf celles ayant :

* déclaré recevable l’opposition ;

* mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer datée du 29 décembre 2021 ;

* rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE la SCI La Maison blanche à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 10 429,21 euros au titre des charges de copropriété échues au 21 septembre 2023 ;

— DEBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à procéder aux formalités requises auprès du service de publicité foncière ;

— Se DECLARE incompétente pour statuer sur le sort de la saisie-attribution du 5 janvier 2023, et INVITE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et/ou la SCI La Maison blanche à saisir le juge de l’exécution ainsi qu’ils aviseront ;

— CONDAMNE la SCI [Adresse 2] aux dépens de première instance ;

— CONDAMNE la SCI La Maison blanche à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI [Adresse 2] aux dépens d’appel ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT