COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MAI 2026

N° RG 22/04498

N° Portalis DBV3-V-B7G-VJVD

AFFAIRE :

[I] [C]

C/

[M] [A]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juin 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre

N° RG : 19/00113

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Philippe CHATEAUNEUF

M^e David SILVA

M^e Thierry VOITELLIER

M^e Alain CLAVIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [I] [C]

[Adresse 1],

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643

Plaidant : M^e Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES, vestiaire : 49

****************

INTIMÉES

Madame [M] [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e David SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J065

S.A.R.L. AGENCE [P]

N° RCS de [Localité 3] : 380 86 0 742

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : M^e Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

Plaidant : M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES, vestiaire : 93

S.A. AXA FRANCE IARD

N° RCS de [Localité 5] : 722 057 460

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

Plaidant : M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES, vestiaire : 93

S.A. MMA IARD

N° RCS de [Localité 7] : 440 048 882

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport et Madame Séverine ROMI, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 14 juin 2008, Mme [I] [C] a fait l’acquisition auprès de la SCI San toal bistoat d’une maison d’habitation en cours de construction située [Adresse 7] à Jugon-Les-Lacs (22) au prix de 60 000 euros. L’acte de vente précisait que le bien, non alimenté en électricité, comprenait deux chambres, une cuisine ouverte sur séjour, un WC, une salle de bain et un garage. Le chalet avait été édifié par M. [W] [E], gérant de la SCI, en qualité d’auto-constructeur, suite à un permis de construire délivré en 1997.

Mme [C] a, le 24 mai 2008, obtenu un permis de construire pour rénover cette « maison inachevée », les locaux étant affectés à usage d’habitation secondaire.

Elle a rénové ce bien à l’aide de son compagnon entre 2010 et 2012. Les travaux ont été déclarés conformes au permis de construire le 26 décembre 2014.

Par acte authentique du 23 janvier 2015, Mme [C] a revendu ce bien désigné dans l’acte comme une « maison en ossature bois, sous tôles bac acier, de plain-pied comprenant : une salle à manger, cuisine aménagée et équipée ('), arrière-cuisine, trois chambres, salle de bain avec baignoire et douche, WC, salon, WC et dégagement, poêle à bois et chauffage électrique par convecteurs » à Mme [J] [A] au prix de 135 000 euros.

En mars 2015, l’acquéreur a déclaré un sinistre à son assureur, la société CIC assurances (CIC), constatant des bruits anormaux, la présence de nombreuses fissures et la dissociation de plusieurs plaques de plâtre constituant le plafond de la maison.

Un expert mandaté par l’acquéreur et un expert technique missionné par l’assureur se sont rendus sur place. Par courrier du 28 mai 2015, la société CIC a dénié ses garanties.

Mme [A] a saisi le Conseil médiations et assistance aux usagers de l’habitat ([G]) qui a, le 15 avril 2015, conclu à une « tromperie » sur la vente.

Par courrier du 30 juin 2015, le conseil de Mme [A] a signalé à Mme [C] des désordres, notamment « fissures, humidité, infiltrations, rétractations du bois et présence de champignons » et réclamé la démolition et la reconstruction de la maison outre l’indemnisation des préjudices évalués à 290 000 euros.

Par acte du 15 décembre 2015, elle l’a assignée en référé expertise et le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo a fait droit à sa demande par ordonnance du 21 janvier 2016.

Le 12 mai 2016, les opérations d’expertise ont été rendues communes aux sociétés :

— Agence [P] ([P]), agence immobilière,

— [R], diagnostiqueur, et son assureur la société MMA Iard (MMA).

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 27 octobre 2017.

Par actes des 10 septembre 2018, 3 et 4 janvier 2019, Mme [A] a fait assigner Mme [C] et les sociétés [R], MMA, [P] et Axa aux fins d’indemnisation de ses préjudices à hauteur de 278 150 euros, à défaut 273 950 euros.

Par jugement contradictoire du 2 juin 2022 (12 pages), le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné in solidum Mme [C] et les sociétés [P] et Axa à payer à Mme [T] les sommes de :

—  224 800 euros TTC en réparation du préjudice matériel, avec actualisation selon l’indice BT01 à compter du 27 octobre 2017 jusqu’au jugement,

—  9 824 euros au titre de son préjudice professionnel, outre les intérêts légaux,

—  7 950 euros au titre des frais de location et de déménagement, outre les intérêts légaux,

— fixé un partage de responsabilité entre Mme [C] et la société [P] à hauteur de la moitié chacune,

— condamné Mme [C] à garantir les sociétés [P] et Axa à hauteur de 50 % de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

— condamné la société [P] à garantir Mme [C] à hauteur de 50 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

— condamné in solidum Mme [C] et les sociétés [P] et Axa, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement :

— de la somme de 6 000 euros à Mme [A],

— de la somme de 4 500 euros aux sociétés [R] et MMA,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

— condamné in solidum Mme [C] et les sociétés [P] et Axa aux dépens, en ce compris notamment les frais d’expertise et de la procédure en référé,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a rappelé qu’en application des articles 1792 et 1792-1 du code civil, une présomption de responsabilité sans faute était opposable aux locateurs d’ouvrage, le constructeur de l’ouvrage pouvant être une personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Il a estimé qu’il ressortait de l’acte de vente que Mme [C] avait acquis le bien immobilier en 2008, moyennant le prix de 60 000 euros et que plusieurs travaux avaient été déclarés par le vendeur entre l’année 2010 et 2013.

Il a jugé que Mme [C], qui avait acquis une maison inachevée en 2008 et effectué, entre 2010 et 2012 divers travaux de toiture, isolation de plafonds et des murs, électricité, raccordements, plomberie, s’était engagée à terminer certains travaux avant la vente, soit la pose du bardage en bois du sous-bassement de la maison et le tubage du conduit de cheminée et qu’elle devait être considérée, au regard de l’ampleur des travaux, comme constructeur.

Il a considéré que le délai de garantie courait à compter de l’achèvement des travaux.

Il a adopté les conclusions de l’expert et retenu que Mme [C] avait effectué de lourds travaux, non adaptés à la structure, et que les charges supplémentaires s’étaient traduites par des mouvements débouchant sur des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage.

Le tribunal a jugé que la responsabilité de la société [P], agent immobilier, devait également être engagée en raison de son absence de vérifications supplémentaires attendues d’un professionnel, constituant un manquement au devoir de conseil.

Il a estimé que la responsabilité de la société [R] ne pouvait être engagée, celle-ci n’étant pas tenue de signaler l’existence de facteurs favorisant une infestation parasitaire qu’elle n’a pas constatée.

Il a confirmé le devis validé par l’expert s’agissant de l’indemnisation du préjudice matériel, apprécié le préjudice professionnel au regard de l’activité de Mme [A] et estimé le préjudice personnel au regard de la location d’une maison d’habitation pendant 9 mois et des frais de déménagement.

Il a considéré, en application de l’article L. 124-3 du code des assurances, que la société MMA, assureur de la société [R] ne pouvait être condamnée mais que la société Axa, assureur de la société [P] devait être condamnée in solidum avec cette dernière.

Enfin, il a jugé que Mme [C] et la société [P] ayant toutes deux fait preuve de négligence, la part de responsabilité de chacune devait être fixée à 50 %.

Par déclaration du 7 juillet 2022, Mme [C] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 31 janvier 2023 (15 pages), Mme [C] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de :

— à titre principal, débouter Mme [A] ou toutes autres parties de toutes demandes dirigées contre elle,

— subsidiairement, débouter Mme [A] de sa demande au titre d’une démolition /reconstruction,

— réduire à de plus justes proportions les sommes sollicitées par Mme [A] et limiter sa condamnation au paiement des travaux chiffrés en rapport avec les travaux exécutés à savoir 7 465,43 euros,

— condamner les sociétés MMA, [P] et Axa à la garantir intégralement de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— en tout état de cause, débouter toute partie de toutes conclusions plus amples ou contraires ou de tout appel incident,

— condamner toute partie succombante au paiement d’une indemnité de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens, dont distraction au profit de M^e Chateauneuf, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n°1 remises au greffe le 12 janvier 2023 (27 pages), Mme [A] forme appel incident et demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [C] et les sociétés [P] et Axa à lui payer les sommes de :

—  224 800 euros TTC en réparation de son préjudice matériel, avec actualisation selon l’indice BT01 à compter du 27 octobre 2017 jusqu’au jugement,

—  9 824 euros en réparation de son préjudice professionnel, outre les intérêts,

—  7 950 euros en réparation des frais de location et de déménagement avec intérêts,

—  6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [C] et les sociétés [P] et Axa à payer aux sociétés [R] et Axa la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société [R],

— en conséquence, juger que Mme [C] doit être considérée comme constructeur-vendeur au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, que les désordres affectant sa demeure rendent l’ouvrage impropre à sa destination et le compromettent dans sa solidité et que la responsabilité de Mme [C] est engagée sur le fondement de ces dispositions,

— condamner Mme [C] à réparer le préjudice qu’elle a subi, sur le fondement de la présomption de responsabilité contenue aux articles 1792 et suivants du code civil,

— subsidiairement, si la cour venait à considérer que les désordres affectant sa demeure ne présentaient le caractère de gravité décennale, condamner Mme [C] à réparer les préjudices résultants des désordres affectant la demeure qui lui a été vendue, sur le fondement des dommages intermédiaires,

— en toute hypothèse, juger que la responsabilité de la société [R] est engagée pour faute au titre de l’établissement du diagnostic d’état parasitaire,

— en conséquence, condamner in solidum la société [R] et son assureur, la société MMA, à réparer le préjudice qu’elle a subi,

— juger que la responsabilité de la société [P] est engagée pour faute dans le cadre de la vente consentie entre elle et Mme [C],

— en conséquence, condamner in solidum les sociétés [P] et Axa, à réparer le préjudice qu’elle a subi,

— dire et juger que le dommage qu’elle a subi est la conséquence des fautes respectives et indivisibles de chacune des parties à la procédure, chacune des fautes ayant concouru à le causer tout entier,

— en conséquence, condamner in solidum Mme [C], la société [R] et son assureur la société MMA, la société [P] et son assureur, la société Axa, à lui verser les sommes suivantes :

—  224 800 euros au titre de la démolition-reconstruction, avec indexation de l’indice BT 01 de la construction,

—  30 975 euros au titre du préjudice professionnel, avec intérêts au taux légal,

—  22 375 euros au titre du préjudice personnel avec intérêts au taux légal,

— subsidiairement, si la cour venait à écarter la solution de démolition/reconstruction retenue par l’expert judiciaire, il lui est alors demandé de condamner in solidum l’ensemble des défendeurs à lui verser les sommes de :

—  273 950,99 euros au titre des travaux de reprise, suivants devis présentés, avec indexation de l’indice BT 01 de la construction,

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 16 janvier 2023 (15 pages), la société MMA demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a écarté sa responsabilité et débouté les parties de leurs demandes dirigées contre elle,

— condamner Mme [C] ou toute partie succombante à lui payer une indemnité de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— subsidiairement, condamner Mme [C] à la garantir de toute éventuelle condamnation prononcée contre elle, par application de l’article 1792 du code civil.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°2 remises au greffe le 8 août 2025 (29 pages), les sociétés [P] et Axa forment appel incident et demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de débouter les autres parties de leurs appels principal et incidents,

— d’infirmer le jugement et déclarer que la société [P] n’était pas tenue à des investigations techniques relatives à la structure du bien, qu’elle n’a manqué à aucune obligation dont son obligation de conseil aussi bien à l’égard de Mme [A] qu’à l’égard de Mme [C] et que la responsabilité de la société [P] ne peut être engagée,

— d’infirmer le jugement et débouter Mme [A] et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes,

— subsidiairement, d’infirmer le jugement et déclarer que la société [P] ne saurait être tenue du préjudice lié à l’ensemble des désordres constatés dans la maison alors qu’il ne lui est reproché qu’un manquement à son devoir de conseil,

— d’infirmer le jugement et débouter :

— Mme [A] et Mme [C] de toutes demandes en tant que les demandes indemnitaires de Mme [A] ne sont pas justifiées (sic),

— Mme [A] de ses demandes indemnitaires ou, à tous les moins, les réduire à de plus justes proportions,

— Mme [C] de ses demandes indemnitaires ou, à tous les moins, les réduire à de plus justes proportions,

— toutes parties de toutes demandes de condamnation solidaire ou in solidum,

— Mme [A] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société [P],

— Mme [C] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société [P],

— d’infirmer le jugement et condamner Mme [A] et Mme [C] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux dépens y compris les frais d’expertise,

— subsidiairement, d’infirmer le jugement en tant que Mme [C] n’a pas délivré une information loyale à la société [P] et, en conséquence, déclarer celle-ci recevable en sa demande en garantie dirigée à l’encontre de Mme [C], et la condamner, à relever et garantir la société [P] de toutes condamnations et au paiement de toutes sommes auxquelles elle serait condamnée,

— condamner Mme [C] et Mme [A] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, au titre de la procédure de première instance,

— d’imiter (sic) les parties de l’ensemble de leurs prétentions formulées devant la cour,

— de juger que la cour n’est saisie que dans les limites de l’appel incident de Mme [A] et en conséquence la débouter de ses prétentions tendant à une augmentation des indemnités sollicitées au titre des préjudices personnels et professionnels ainsi que de toutes autres prétentions,

— de débouter toutes parties de toutes prétentions dirigées contre elles,

— de condamner toutes parties, in solidum, au paiement une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 février 2026 et elle a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de l’appel incident de Mme [A]

Comme le relèvent à juste titre les sociétés [P] et Axa, Mme [A] a réclamé dans ses conclusions la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de la mise hors de cause de la société [R]. Il en résulte que son appel incident ne porte que sur ce dernier point et qu’elle n’est pas recevable à réclamer une augmentation des indemnisations accordées dont elle a préalablement sollicité la confirmation.

Sur la garantie décennale de Mme [C]

Mme [A] recherche la garantie décennale de sa venderesse ayant, selon elle, la qualité de constructeur et soutient que cette dernière ne peut se retrancher derrière les éventuels défauts d’un support pour tenter d’échapper à sa responsabilité.

Mme [C] s’oppose à la motivation du jugement, soutenant qu’elle n’a pas la qualité de constructeur, qu’elle n’a réalisé que des travaux d’aménagement mais qu’elle n’est pas à l’origine des travaux structurels de fondation de cet immeuble réalisés il y a plus de 10 ans, que le tribunal n’a pas précisé les travaux incriminés et qu’elle ne peut engager sa responsabilité pour des travaux qu’elle n’a pas exécutés. Elle estime que cette affaire se résume à la distorsion entre les attentes de l’acheteur et le bien vendu. Elle souligne la disproportion de l’indemnisation réclamée au regard du faible nombre de désordres et de l’absence de démonstration d’une gravité décennale. Elle ajoute que les documents techniques unifiés (DTU) n’ont pas été contractualisés.

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage : (…)

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (').

Le constructeur concerné par des désordres relevant de la garantie décennale engage sa responsabilité de plein droit, sans que soit exigée la démonstration d’une faute, à l’égard du maître de l’ouvrage ou de l’acquéreur, sauf s’il établit que les désordres proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans sa sphère d’intervention, étant précisé que la mission de chaque intervenant à l’acte de construire s’interprète strictement.

Ainsi, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est soumise à cette garantie dont sont bénéficiaires les acquéreurs successifs, et sans qu’y puissent faire obstacle les stipulations de l’acte de vente.

Il est également admis que le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers son acquéreur des désordres de nature décennale, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bâtiment litigieux, à ossature bois, a été édifié en 1997 par M. [E] qui a entrepris de transformer ce chalet en maison d’habitation avant de le revendre « inachevé », en 2008, ce dont Mme [C] avait parfaitement connaissance puisque, le 24 mai 2008, elle a obtenu un permis de construire pour la « reprise d’une maison inachevée, avec modification du permis existant à la date de 1997, avec aménagement de deux chambres à l’étage et la suppression d’une chambre au rez-de chaussée », les locaux étant affectés à usage d’habitation secondaire et qu’entre 2010 et 2013, Mme [C] a, avec son compagnon, réalisé les travaux suivants :

— en 2010 : doublage et isolation des murs intérieurs en placoplâtre et laine de verre, doublage en placoplâtre et isolation des plafonds, électricité intérieure, plomberie, remise en état de l’évacuation d’eau et réalisation d’un balcon extérieur,

— en 2011 : toiture bac acier du bâtiment principal et peinture,

— en 2012 : pose d’un poêle à bois, raccordements au réseau ERDF, cuisine aménagée, aménagement du garage en jardin d’hiver.

En outre, il doit être souligné que l’acte de vente du 23 janvier 2015 précise, concernant l’état du bien (page 13) : « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. » S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur s’est comporté comme un constructeur.

Sur l’existence des travaux (page 17), l’acte de vente liste les travaux effectués par le vendeur, l’existence d’un permis de construire non contesté et la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire et rappelle expressément les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil. Il souligne l’absence de souscription par le vendeur d’une assurance dommages-ouvrage et d’une assurance décennale et des conséquences en découlant.

L’expert a relevé (page 33) que Mme [C] n’avait rien changé aux bardages et à la structure primaire mais qu’elle avait « effectué de lourds travaux pour finir de transformer complètement le chalet en bois en véritable maison d’habitation ». Il a qualifié de « travaux structurels » une charpente nouvelle avec une couverture bac acier, de « travaux très importants » les doublages périphériques et les faux plafonds et de « travaux techniques lourds » la mise en 'uvre du système électrique, la réfection de la plomberie et la mise en place d’une cuisine aménagée.

C’est par conséquent à juste titre que le tribunal a estimé qu’au regard de l’ampleur des travaux effectués, Mme [C] devait être considérée comme constructeur.

Il est admis que dans ce cas, le point de départ de la garantie décennale se situe au jour de l’achèvement des travaux.

Pour engager cette garantie décennale, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve d’un dommage effectif à l’ouvrage, non apparent, certain et présentant une ampleur et une gravité décennale, c’est-à-dire portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. En outre, le désordre doit être imputable à l’intervention du constructeur, et donc de Mme [C].

La présomption de responsabilité consacrée par l’article 1792 du code civil a pour objet d’alléger la charge de la preuve pour le bénéficiaire en le dispensant d’établir l’existence d’une faute du constructeur à l’origine du désordre. Mais elle suppose tout de même d’établir l’existence d’un lien de causalité entre l’intervention du constructeur et le dommage dont il est demandé réparation.

Il ressort du rapport du [G] (pièce 2) que Mme [A] a invoqué, dans les quinze jours de son occupation des lieux, des bruits anormaux, de nombreuses fissures sur le carrelage de la cuisine, une dissociation des plaques de plâtre au droit du conduit de fumée.

Le [G] a procédé à divers constats et estimé que « des sondages étaient nécessaires pour définir les premiers symptômes constatés, qui caractérisent de futurs désordres » et « démontrer avec précision la tromperie sur la vente ».

L’expert judiciaire a, dans le cadre de sa mission, examiné les quatorze désordres répertoriés dans ce rapport non contradictoire. Il en ressort que :

— le carrelage de la cuisine présente de nombreuses fissures et que le sol carrelé s’affaisse (écart plinthe-sol). La cour note cependant que le carrelage a été posé par l’ancien propriétaire avant 2008 et ne relève pas des travaux réalisés par Mme [C] ;

— les plaques du plafond, au droit du conduit de fumée, sont dissociées ;

— les fondations sont, pour un premier volume, sur vide sanitaire et sur un deuxième volume, sur dalle en terre-plein et que le niveau hors-gel n’est pas respecté. Il a constaté également, après avoir créé une petite trappe accédant au vide sanitaire, que le plancher reposait sur un solivage maintenu sur des chutes de planchettes, que l’isolation laine de verre était incomplète et que le vide sanitaire n’était pas ventilé, ce qui constituait un manquement au DTU31.2. Il a ajouté que la partie dallage en terre-plein n’était pas stable. Selon lui, « sans pouvoir émettre d’avis plus précis en l’absence d’accès suffisant, il existe un sérieux doute » sur la stabilité du plancher et l’isolation. Néanmoins, la cour note que les fondations datent de l’origine de la construction en 1997 et ne relèvent pas des travaux réalisés par Mme [C] ;

— la toiture bac acier du second bloc a une pente insuffisante. La cour note toutefois que cette partie de toiture ne relève pas des travaux réalisés par Mme [C] ;

— les eaux pluviales (EP) sont récupérées par une gouttière pendante, sans regard au sol et s’écoulent à la base du bâtiment. La cour note cependant que cette partie de toiture ne relève pas des travaux réalisés par Mme [C] ;

— les façades extérieures sont insuffisamment ventilées et non munies de grille anti-rongeurs en partie basse ;

— l’expert n’a pas pu vérifier les désordres allégués concernant la plomberie sanitaire ni l’origine des deux tâches du plafond de la salle de soins ;

— le sol en parquet de la salle de soins produit un bruit de craquement à chaque mouvement de pas.

La cour relève, de plus, que l’expert évoque le collecteur en passage sous fondation, la dissociation de plaques du plafond au droit du conduit de fumée et les combles sans constater de désordre décennal en résultant.

Après avoir effectué des sondages destructifs, l’expert a conclu (pages 24-32) :

— à l’absence de couverture du voile de contreventement par un film pare-pluie, soit une non-conformité au DTU et à l’absence d’une ventilation haute des murs à ossature bois ;

— à l’absence de désordre sur la sous-face du plancher, support du carrelage litigieux ;

— à l’absence de désordre parasitaire sur les solives bois, malgré une humidité assez élevée ;

— que le carrelage présentait un porte à faux entre le panneau bois du plancher et le rail support du placoplâtre, qu’il était « dans le vide en rive » et que le plancher, comme les fondations, ne sont pas conformes au DTU 31.2 ;

— que les fondations, non conformes au DTU 20.1, n’avaient jamais été envisagées pour une maison et expliquaient les fissurations du carrelage ;

— que le second doublage avait été mis en 'uvre par Mme [C] sans déposer le premier.

Il a estimé en conclusion que la structure primaire n’avait pas été prise en compte par M. [E] puis par Mme [C] pour effectuer de lourds travaux, dans le désordre, sur une structure qui n’avait jamais été conçue pour cela et que cette absence de prise en compte constituait le fait générateur des désordres. Selon lui, la construction à ossature bois, qui doit être à l’abri de l’action de l’eau sous toutes ses formes, n’est pas conforme au DTU 31.2 et les fondations sont totalement inadaptées et ne répondent à aucune règle constructive.

Mme [C] a soumis à l’expert judiciaire un dire technique rédigé par M. [B] [H], ingénieur de l’École supérieur du bois et expert près la cour d’appel de Rennes. Mme [A] n’a émis aucune contestation sur ce dire.

M. [H] a souligné, concernant le carrelage, que les non-conformités retenues n’avaient pas provoqué de désordres, que les désordres se limitaient à la fissuration du carrelage mis en 'uvre sur un support trop flexible, que ces fissurations étaient anciennes depuis la construction en 1997 et apparentes lors de la vente, qu’une seule fissure était désaffleurante, les autres étant esthétiques sans impropriété à destination.

Concernant l’isolation des murs, il a noté que le risque de condensation évoqué par l’expert était très faible et nécessiterait une étude technique.

Il a estimé que la légère fissure du faux plafond, visible à la vente, était un désordre esthétique provenant d’un défaut de mise en 'uvre.

Concernant les fondations non conformes, il a noté l’absence de désordre et de fissuration du gros 'uvre et d’atteinte à la solidité de l’immeuble et estimé qu’elles n’avaient pas évolué avec le temps d’épreuve de plus de vingt ans.

Selon lui, les non-conformités du vide sanitaire n’ont provoqué aucun désordre malgré l’ancienneté de l’ouvrage et aucun mouvement n’a été constaté sur la partie dallage sur terre-plein. Il en est de même pour les non-conformités des murs ossature bois.

Il note que la pente du second bloc n’a pas été mesurée par l’expert et que le DTU 40.35 impose une pente minimale de 5 % appliquée en l’espèce.

S’agissant du bardage, il souligne que Mme [C] n’a mis en 'uvre que le bardage haut du pignon et qu’il n’a été constaté aucun désordre.

Il a estimé que le défaut de ventilation de la couverture bac acier était non conforme mais suffisante comme en témoignait l’absence de désordre de condensation. Il a observé que le moteur de la VMC était éteint.

Au final, il a conclu que seules trois non-conformités en lien avec les travaux réalisés par Mme [C] pouvaient justifier des travaux réparatoires au niveau du bardage pignon haut, création d’une sortie en toiture pour la VMC et la ventilation du plénum de la couverture.

L’expert judiciaire n’a pas opposé de contradiction sérieuse à « l’analyse technique et très détaillée » de M. [H], sauf à maintenir sa position sur le pare-pluie et sur le risque de coupure sur le carrelage, même sur un seul point unique. Dans ses conclusions récapitulatives (page 78), il énonce « les désordres compromettent la solidité et la pérennité de l’ouvrage » sans qu’il ne soit possible d’identifier précisément ces désordres, qui se distinguent nécessairement des non-conformités, ni de les imputer à Mme [C].

Il est de principe que le juge n’est lié ni par les constatations d’un expert judiciaire ni par ses conclusions. La cour rappelle qu’en l’absence de désordre, les vices et les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas dans le champ d’application de la garantie décennale. Il est également constaté que Mme [A] invoquait des désordres limités affectant le carrelage et des craquements du parquet et que l’expert ne s’est pas positionné sur la datation du désordre concernant le carrelage et n’a démontré aucun désordre en lien avec les travaux de Mme [C] et présentant une gravité décennale et survenu dans le délai décennal. Ainsi aucun désordre n’est associé aux non-conformités relevées par l’expert.

Dans ces conditions, le jugement est infirmé et il est jugé que la garantie décennale de Mme [C] n’est pas engagée.

Sur la responsabilité de Mme [C] au titre des désordres intermédiaires

Mme [A] fait valoir, à titre subsidiaire, que dans l’hypothèse où les désordres ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et n’atteignent pas sa solidité, il doit être considéré que Mme [C] a commis des fautes constructives et qu’elle n’a pas respecté les normes du DTU.

Mme [C] rétorque que l’application de DTU n’a pas été contractualisée et qu’en l’absence de désordre, le non-respect des normes qui ne sont rendues obligatoires ni par la loi, ni par le contrat, ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur.

Il est admis que les désordres non apparents à la réception, qui ne revêtent pas la gravité nécessaire à la mise en jeu de la garantie décennale peuvent engager la responsabilité pour faute du constructeur en application de l’article 1240 du code civil.

Ainsi la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, étant réputée constructeur, est tenue d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires.

Néanmoins, le non-respect des normes constructives qui ne sont rendues obligatoires ni par la loi ni, en l’espèce, par le contrat, ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur.

Il appartient au demandeur de faire la preuve que ce désordre se rattache bien à une faute personnellement commise par le constructeur et il ne suffit pas de constater que l’ouvrage est affecté de vices pour engager la responsabilité du vendeur.

En l’espèce, dans ses conclusions (page 34), l’expert écrit « on a sur-construit » dans le désordre sur un petit bâtiment (') sans se poser la question sur ses fondations. On a donc reporté sur ces dites fondations, totalement inadaptées et ne répondant à aucune règle constructive, des charges supplémentaires qui se traduisent aujourd’hui par des mouvements débouchant sur un certain nombre de désordres comme par exemple les fissurations observées contradictoirement sur le carrelage ».

La cour constate que l’expert ne précise pas quels travaux effectués par Mme [C] auraient engendré des désordres intermédiaires, étant rappelé que le carrelage de la cuisine avait été mis en 'uvre par M. [E] et que les fissurations sont en lien avec les fondations initiales.

Il est rappelé que Mme [C] a entrepris les travaux suivants : doublage et isolation des murs intérieurs en placoplâtre et laine de verre, doublage en placoplâtre et isolation des plafonds, électricité intérieure, plomberie, remise en état de l’évacuation d’eau et réalisation d’un balcon extérieur, toiture bac acier du bâtiment principal et peinture, pose d’un poêle à bois, raccordements au réseau ERDF, cuisine aménagée, aménagement du garage en jardin d’hiver.

L’expert n’explicite pas lequel de ces travaux aurait généré un désordre intermédiaire.

Mme [A] affirme que Mme [C] « a commis des fautes », sans préciser lesquelles ni les caractériser.

Dans ces conditions, les demandes sur ce fondement sont rejetées.

Sur la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière

Mme [A] recherche la responsabilité délictuelle de la société [P] faisant valoir que le bien qu’elle a acquis ne constitue nullement une « maison ossature bois » comme décrite dans le compromis mais un simple « petit chalet en bois » que Mme [C] et son compagnon ont tenté de transformer en maison d’habitation. Elle s’en remet aux conclusions de l’expert et estime que l’agent immobilier avait parfaitement connaissance, en professionnel de l’immobilier, du fait que les fondations du bien n’étaient pas conformes puisque non enterrées. Elle ajoute que si elle avait été correctement informée, elle n’aurait vraisemblablement pas acquis ce bien.

Mme [C] conteste toute dissimulation d’information auprès de l’agent immobilier et soutient qu’elle n’a pas été informée de l’état des fondations. Elle fait valoir que l’agence immobilière a une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur et du vendeur.

La société [P] conteste toute responsabilité et souligne que le tribunal a bien retenu qu’elle avait satisfait à ses obligations d’information et de conseil dans le compromis de vente et qu’elle n’est pas un professionnel de la construction mais un spécialiste du négoce immobilier. Elle estime néanmoins que la définition de l’obligation retenue par le tribunal est insuffisante et imprécise.

Elle fait valoir qu’elle est un simple intermédiaire, qu’il ne lui appartient pas de procéder à des investigations techniques, notamment sur la structure du bien, qu’aucune faute n’est démontrée à son encontre, que le notaire a repris la terminologie du compromis et qu’il n’est pas indiqué la terminologie qui aurait dû être retenue.

Elle s’oppose aux conclusions de l’expert qui a outrepassé sa mission et n’a procédé à aucun constat technique.

Il est admis que l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment et de la construction et qu’il est tenu, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, d’un devoir de conseil à l’égard de l’acquéreur. Néanmoins, il n’est pas tenu d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres non apparents dont il n’a pas eu connaissance ni de procéder à des investigations techniques relatives à la structure du bien.

Il doit s’assurer que le bien vendu par ses soins est conforme à la description faite aux acquéreurs et que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Il incombe à celui qui invoque sa responsabilité d’établir le lien de causalité entre le préjudice invoqué et la faute de l’agent immobilier.

En l’espèce, le bien a été désigné dans le compromis de vente du 7 novembre 2014 comme une maison à ossature bois, ce qui s’avère exact. Aucune faute technique n’est démontrée sur ce point, d’autant que le terme « petit chalet en bois » ne correspond pas à une typologie qui s’imposerait pour cette construction. Aucune dissimulation d’information n’est démontrée à l’encontre du vendeur. La régularité de la transaction n’est pas remise en cause.

La cour constate également que le compromis de vente comporte une désignation précise du bien, de son origine, des permis de construire accordés et des travaux effectués et de leur conformité aux prescriptions du permis de construire. Il précise également l’absence d’assurances décennales et dommages-ouvrage par le vendeur, les dispositions relatives à la garantie décennale et les recours envisageables contre le vendeur.

À ce titre, le jugement est confirmé en ce qu’il a jugé que l’agent immobilier avait satisfait à son obligation d’information et de conseil.

Il convient de relever que sur cette question, l’expert s’est contenté de reprendre, en la citant, l’argumentation de Mme [A], sans aucune démonstration, et qu’il a estimé, sans aucun fondement, que l’agent immobilier serait un sachant en termes de bâtiment (page 38). En outre, ses considérations sur la définition du rôle de l’agent immobilier ne relevaient pas de ses compétences ni de sa mission et doivent être écartées.

C’est à tort que le tribunal a considéré que la société [P], qui n’est pas professionnelle de la construction, aurait dû procéder à des vérifications supplémentaires puisqu’elle n’avait aucune obligation technique pour déceler les malfaçons. En outre, contrairement à ce qu’affirme Mme [A], rien n’établit que l’agent ait eu « parfaitement connaissance du fait que les fondations n’étaient pas conformes puisque non enterrées ».

Dans ces conditions Mme [A] n’est pas fondée à se prévaloir d’un quelconque manquement au devoir de conseil ni d’une faute à l’origine de son préjudice et le jugement est infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société [P].

Sur la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur

Mme [A] estime qu’elle n’a pas été correctement informée sur l’état parasitaire. Elle fait valoir que la société [R] n’a pas respecté la norme NFP 03.200 d’avril 2003 et qu’elle aurait dû réaliser un examen plus précis et alerter le vendeur sur les désordres susceptibles de favoriser la dégradation du bois d’autant qu’ils étaient visibles. Elle ajoute que l’expert a relevé précisément ses manquements et estimé qu’ils allaient au-delà du simple devoir de conseil. Selon elle, « si elle avait été correctement informée sur l’état parasitaire du bien vendu, elle ne l’aurait vraisemblablement pas acquise, indépendamment de tout désordre visible par un profane lors de la visite du bien ».

La société [R] conteste tout manquement et toute faute. Elle souligne que les poutraisons bois, non infestées, étaient visibles de tout profane, que la norme applicable ne concerne pas les rongeurs qui ne sont pas des agents biologiques du bois, que la présence d’une grille anti-rongeur est sans lien avec un diagnostic parasitaire et que la situation hors gel et l’audit des fondations n’entrent pas dans sa mission, ni les raccordements des descentes EP.

Elle ajoute qu’il n’existe, en toute hypothèse, aucun lien de causalité entre sa mission et les réclamations de démolition/reconstruction ou les désordres structurels.

Selon l’expert, le constat de l’état parasitaire est une procédure strictement normative régie par la norme NFP 03.200 d’avril 2003, qui n’est pas imposée mais recommandée par les notaires, particulièrement en Bretagne et Normandie.

En l’espèce, le rapport du 27 octobre 2014 a été effectué à la demande du vendeur et suit, selon l’expert, les recommandations de la norme et se conclut pas l’inexistence de tout désordre.

L’expert reproche au diagnostiqueur « de ne pas avoir soulevé la présence d’une poutraison bois visible entre parpaing béton à l’extérieur de la propriété, de ne pas avoir observé l’inexistence d’une grille anti rongeur, ni la situation hors gel des fondations ni les écoulements d’EP non raccordées ». Selon lui, ces constats de zones à risque, « parfaitement visibles » sans sondage destructif, sont générateurs de désordres parasitaires.

Pour autant, comme l’a relevé le tribunal, l’expertise n’a démontré aucune infestation parasitaire ni aucune dégradation biologique des bois de la construction édifiée en 1997, soit durant plus de vingt ans.

Le tribunal a rappelé les réglementations applicables et la nécessaire appréciation de la responsabilité au regard de la mission qui lui a été dévolue par le vendeur, ce qui ne fait pas débat.

Il est admis que le diagnostic a pour objectif de sécuriser la vente et que le devoir de conseil du diagnostiqueur immobilier s’étend au périmètre de sa mission, étant rappelé que la présence de bois dans un bien suffit à elle seule à être génératrice d’une infestation parasitaire potentielle et que le but d’un tel diagnostic n’est pas d’indiquer qu’il existe un risque parasitaire mais s’il existe ou non une infestation parasitaire. La mission dévolue à la société [R] n’était pas de signaler l’existence de facteurs favorisant ni d’alerter l’acheteur sur des malfaçons constructives ou des désordres structurels. Le diagnostiqueur n’a pas une obligation générale d’information et n’a pas été missionné pour réaliser un audit de la construction. Il devait seulement alerter sur la présence ou non de dégradation biologique du bois. Ainsi, les reproches listés par l’expert sont sans lien avec la mission du diagnostiqueur.

En l’espèce, en l’absence d’infestation parasitaire confirmée par l’expertise, aucune faute ne peut être reprochée à l’encontre du diagnostiqueur.

Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [A] qui succombe en ses demandes, est condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Mme [A] à payer au titre des frais irrépétibles :

— à Mme [C] une somme de 2 000 euros,

— à la société [P] et à son assureur la société Axa, une somme de 1 500 euros,

— à la société MMA une somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites des appels interjetés, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dit que l’appel incident de Mme [A] ne porte que sur la mise hors de cause de la société [R] ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes à l’encontre de la société [R] et de son assureur la société MMA IARD ;

Statuant de nouveau,

Dit que la garantie décennale de Mme [I] [C] n’est pas engagée ;

Dit que la responsabilité pour faute de Mme [I] [C], au titre des dommages intermédiaires, n’est pas engagée ;

Déboute Mme [J] [A] de toutes ses demandes à l’encontre de Mme [I] [C] et à l’encontre de la société Agence [P] et de son assureur la société Axa France IARD ;

Rappelle que Mme [J] [A] est redevable de plein droit du remboursement des sommes perçues de Mme [I] [C], de la société Agence [P] et de son assureur la société Axa France IARD en exécution des dispositions du jugement qui sont infirmées ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction aux avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [A] à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile :

— à Mme [I] [C] une somme de 2 000 euros,

— à la société Agence [P] et à son assureur la société Axa France IARD, une somme de 1 500 euros,

— à la société MMA IARD une somme de 1 500 euros.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,