MINUTE N° 470/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 21 novembre 2024

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02747 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H4GW

Décision déférée à la cour : 1er Juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Saverne

APPELANTS :

Monsieur [T] [A] et

Madame [J] [U]

demeurant tous deux [Adresse 2] à

[Localité 4]

représentés par M^e Julie HOHMATTER, avocat à la cour

INTIMÉS et APPELANTS SUR APPELS INCIDENTS :

Monsieur [V] [B] et

Madame [K] [O] épouse [B]

demeurant tous deux [Adresse 1] à [Localité 6]

représentés par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

La S.A.R.L. CHRISTELLE CLAUSS IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal audit siège

ayant siège [Adresse 5] à [Localité 7]

représentée par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère, et Monsieur Christophe LAETHIER, vice-président placé, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Monsieur Christophe LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 17 février 2017, M. [V] [B] et Mme [K] [O] épouse [B] (les époux [B]) ont vendu à M. [T] [A] et Mme [J] [U] (les consorts [A]-[U]) une maison d’habitation située à [Localité 8] par l’intermédiaire de l’agence immobilière Christelle Clauss Immobilier, moyennant le prix de 398 500 euros dont 19 900 euros pour les meubles et objets mobiliers.

Les consorts [A]-[U] ont fait état de désordres découverts postérieurement à la vente affectant notamment la toiture, le traitement des eaux fluviales, la plomberie et l’électricité.

Par courrier du 28 juin 2017, ils ont mis en demeure les époux [B] de leur régler la somme de 100 000 euros correspondant au prix estimé des travaux de remise en état, de la perte de valeur de la maison et à l’indemnisation du préjudice subi.

Par courrier en réponse du 18 juillet 2017, les époux [B] ont opposé une fin de non-recevoir à la réclamation, faisant valoir les dispositions contractuelles, en particulier l’engagement pris de prendre le bien dans son état, sans recours possible contre le vendeur.

Par acte du 22 décembre 2017, les consorts [A]-[U] ont fait assigner les époux [B] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saverne aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 5 mars 2018, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [L] [P], architecte.

Par ordonnance du 5 novembre 2018, les opérations d’expertise ont été étendues à la Sarl Christelle Clauss Immobilier.

L’expert a déposé son rapport le 14 mai 2019.

Par actes d’huissier délivrés les 29 novembre et 10 décembre 2019, les consorts [A]-[U] ont fait assigner les vendeurs et l’agence immobilière devant le tribunal de grande instance de Saverne aux fins de voir annuler la vente, sur le fondement du dol ou des vices cachés, subsidiairement voir condamner solidairement

les défendeurs à leur payer la somme de 143 484 euros au titre du préjudice matériel et 70 799,74 euros au titre des travaux de réfection et en tout état de cause, les condamner au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral, la somme de 5 450 euros au titre des frais d’expertise judiciaire et 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La maison ayant été revendue en cours d’instance, les consorts [A]-[U] ont renoncé à solliciter l’annulation de la vente et maintenu leurs demandes indemnitaires.

Les défendeurs ont conclu au rejet des prétentions des consorts [A]-[U], invoquant l’existence d’une clause d’exonération de responsabilité stipulée à l’acte de vente et la connaissance par les acquéreurs de l’état du bien, et leur condamnation au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 1er juillet 2022, le tribunal judiciaire de Saverne a :

— débouté les consorts [A]-[U] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné les consorts [A]-[U] au paiement de la somme de 1 500 euros aux époux [B] et de la somme de1 500 euros à la Sarl Christelle Clauss immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté les plus amples demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la clause exonératoire de responsabilité stipulée à l’acte de vente devait produire ses effets dès lors que la vente intervenait entre des particuliers et que la qualité d’ancien charpentier du vendeur ne permettait pas de remettre en cause la force obligatoire du contrat.

Le tribunal a considéré que les vendeurs avaient pris possession des lieux préalablement à la finalisation de la vente sans faire état de difficulté.

S’agissant du dol allégué, les premiers juges ont retenu que la qualité de charpentier retraité du vendeur ne permettait pas de considérer que ce dernier connaissait nécessairement les vices invoqués, que l’expert judiciaire faisait état d’une charpente ne manifestant pas de fléchissement anormal et dont les sections de bois employées sont usuelles et conformes à leur emploi, que les acquéreurs connaissaient l’état réel de l’installation électrique au vu du diagnostic réalisé et que les désordres allégués présentaient un caractère notoire.

En ce qui concerne la garantie des vices cachés, le tribunal a indiqué qu’elle ne pouvait prospérer au regard des dispositions contractuelles et des constats évidents et notoires effectués préalablement à la vente.

Les consorts [A]-[U] ont interjeté appel à l’encontre de ce jugement par déclaration adressée au greffe par voie électronique le 15 juillet 2022.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 23 janvier 2024, les consorts [A]-[U] demandent à la cour de :

— déclarer leur appel bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris,

— juger que les intimés sont auteurs de dol à l’encontre des appelants,

— juger que le bien immobilier acquis le 17 février 2017 est affecté de vices cachés et connus des vendeurs,

— constater la perte de valeur du bien immobilier subie par les appelants,

— débouter les intimés de l’intégralité des leurs demandes, fins et conclusions,

— déclarer l’appel incident formé par la société Christelle Clauss Immobilier mal fondé,

En conséquence,

— condamner solidairement les intimés au paiement d’une somme de 201 484 euros au titre du préjudice matériel,

— condamner solidairement les intimés au paiement des sommes de 20 000 euros au titre du préjudice moral,

— les condamner au paiement de la somme de 5450 euros au titre des frais d’expertise judiciaire,

— condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants font valoir, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, que le jugement déféré est insuffisamment motivé dans la mesure où il ne rend pas compte du travail d’analyse de l’affaire portée devant les premiers juges.

Ils indiquent que les conclusions du rapport d’expertise militent en faveur d’une dissimulation fautive d’informations au détriment des acheteurs qui n’ont pu que constater, au fil du temps de leur occupation de la maison, l’état réel de celle-ci.

Ils affirment avoir emménagé dans la maison le 28 janvier 2017 au motif que la signature de l’acte de vente était initialement fixée au 24 janvier 2017 et qu’ils avaient planifié leur déménagement, précisant qu’ils n’ont pu constater l’ampleur des désordres avant la signature de la vente.

Les appelants soutiennent que l’expert a constaté l’existence de différents désordres, notamment des fenêtres présentant des dysfonctionnements, des désordres électriques, des défauts de ventilation, de sécurisation des portes et de jointure, une entrée d’eau dans la chambre d’enfant détériorant le plancher, une toiture défectueuse et la charpente à renforcer, des écarts au niveau des conduits de fumée, des fissures du dallage du plancher au rez-de-chaussée.

Concernant la charpente, ils affirment que l’expert a déclaré qu’elle ne présentait pas de fléchissement anormal mais également que le remplacement de la couverture par une couverture en tuiles nécessitait de renforcer la charpente.

Ils indiquent que le coût total des travaux est estimé par l’expert à 70 799,74 euros, soit 20 % du prix de la vente initiale.

Les consorts [A]-[U] font valoir que M. [B], charpentier de métier, connaissait parfaitement l’état de la charpente et de la maison et que les désordres affectant la maison, qu’ils ont découvert postérieurement à la vente, leur ont été

dissimulés. Ils ajoutent que l’expert a évoqué une « auto-construction » de la maison par M. [B] sans respect des règles de l’art et que cette auto-construction est établie par l’existence d’un permis de construire déposé le 22 mai 1982 par M. [B] consistant en l’extension de la maison, la faisant passer d’une surface habitable de 66 à 177 m².

Ils invoquent également l’inopposabilité de la clause exonératoire de responsabilité dans la mesure où M. [B] doit être assimilé à un vendeur professionnel et qu’il avait connaissance des vices cachés affectant la maison.

Les appelants indiquent que l’agence immobilière a rédigé une annonce affichant un prix de 420 000 euros alors que la maison a été estimée les 4 mai et 14 octobre 2019 par d’autres agences immobilières entre 300 000 euros 320 000 euros et que la maison a finalement été revendue au prix de 315 000 euros. Ils soutiennent que l’agence immobilière se devait de réaliser une inspection technique du bien immobilier et qu’elle a volontairement dissimulé aux acheteurs la juste estimation qui en avait été faite à l’époque, entre 330 000 et 360 000 euros.

Les appelants expliquent qu’ils ont subi un préjudice matériel à hauteur de 201 484 euros qui se décompose comme suit :

— perte de valeur foncière d’un montant de 156 500 euros résultant de la diminution du prix par rapport à l’acquisition initiale (83 500 euros) et de la perte de chance de réaliser une plus-value (73 000 euros),

— frais d’agence de 23 000 euros,

— frais d’actes de 21 984 euros.

Ils font également état d’un préjudice moral, évalué à 20 000 euros, en raison du stress causé par cette vente, l’attitude déloyale des vendeurs et la longueur de la procédure judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 5 avril 2023, les époux [B] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel irrecevable, sinon mal fondé,

— débouter les consorts [A]-[U] de leur demande tendant à l’infirmation du jugement,

A toutes fins,

— débouter les appelants de leurs demandes tendant à :

— constater la perte de valeur du bien immobilier et la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer 143 484 euros au titre du préjudice matériel, 70 799,74 euros au titre des travaux de réfection, 15 000 euros au titre du préjudice moral, 5450 euros au titre des frais d’expertise judiciaire,

— dire et juger que les époux [B] sont auteurs de dol à leur encontre,

— la condamnation des intimés à leur payer : 201 484 euros au titre du préjudice matériel, 2 000 euros au titre du préjudice moral, 5 450 euros au titre des frais d’expertise judiciaire, 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Sur appel incident,

— débouter la Sarl Christelle Clauss Immobilier de ses fins et conclusions tendant à leur condamnation à :

— prendre en charge exclusive les sommes qui seraient accordées à titre de dommages et intérêts,

— la moitié des frais d’expertise,

— En tout état de cause, de sa demande de condamnation des époux [B] à la garantir de toute condamnation pouvant être mise à sa charge, outre l’indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner conjointement et solidairement les consorts [A]-[U] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Les époux [B] font valoir que la clause de renonciation à recours figurant dans l’acte de vente rend les revendications des acheteurs irrecevables.

Ils indiquent que l’agence immobilière qu’ils ont mandatée a fait visiter les lieux aux consorts [A]-[U] à trois reprises et que ces derniers ont pu vérifier le moindre recoin de la maison puisqu’ils ont emménagé dès le 28 janvier 2017, alors que la signature de l’acte de vente est intervenue le 17 février suivant.

Les intimés soutiennent que les appelants ne démontrent pas l’existence de man’uvres dolosives, précisant que l’ancienne profession de charpentier est sans incidence et que la connaissance d’un défaut par le vendeur, à la supposer établie, ne suffit pas à caractériser le dol.

Ils ajoutent que la maison a été édifiée il y a plus de 40 ans, qu’aucun désordre n’a été relevé par les vendeurs et que les quelques défauts visibles relevés au cours de l’expertise ne sauraient conduire à écarter les dispositions contractuelles. Ils se réfèrent au constat d’huissier établi en septembre 2017 à la demande des acheteurs pour en conclure que certains désordres allégués étaient clairement apparents.

Ils soutiennent que les appelants font croire que la charpente est à changer alors que selon le rapport d’expertise, ce n’est que le remplacement de la couverture par une couverture en tuile qui nécessite de renforcer la charpente.

Les époux [B] contestent l’existence de vices cachés, précisant que M. [B] n’a réalisé que des travaux d’entretien et « pourvu à la construction de l’agrandissement » et qu’il est incorrect d’affirmer que M. [B] aurait « auto-construit » en grande partie l’immeuble.

Ils considèrent disproportionnés les montants sollicités par les appelants au titre de leurs préjudices matériel et moral, estimant que le préjudice matériel ne pourrait, en tout état de cause, pas être supérieur à la différence entre les prix d’acquisition et de revente, soit 83 500 euros, et que le préjudice moral est inexistant et infondé.

Enfin, sur l’appel incident de la société Christelle Clauss Immobilier tendant à mettre à leur charge les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, ils indiquent que l’agence disposait de toutes les informations concernant la maison et qu’il lui incombait d’évaluer le prix de vente au regard d’un vice dont l’immeuble aurait pu être affecté et d’inviter les vendeurs à procéder à des diagnostics et contrôles particuliers.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 29 septembre 2023, la Sarl Christelle Clauss Immobilier demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [A]-[U] de leurs demandes et les a condamnés à payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chaque défendeur,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la demande tendant à obtenir l’indemnisation d’une perte de chance de pouvoir vendre leur maison à un prix de 471 500 euros est mal fondée et constater qu’au maximum la perte financière qui pourrait être réclamée est de 83 500 euros,

— débouter les consorts [A]-[U] de leur demande au titre du préjudice financier et en tout état de cause de limiter leur préjudice financier à la somme de 45 000 euros,

— débouter les consorts [A]-[U] de leur demande au titre du préjudice moral et en tout état de cause de réduire la somme qui serait accordée à de plus justes proportions,

— débouter les consorts [A]-[U] de leur demande concernant le remboursement des frais d’agence payés et des frais d’actes notariés,

— mettre à la charge exclusive des époux [B] les sommes qui seraient accordées au titre des dommages et intérêts,

— condamner les consorts [A]-[U] et les époux [B] à payer chacun la moitié des frais d’expertise et mettre hors de cause la Sarl Christelle Clauss Immobilier,

— réduire le montant sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et mettre à la charge exclusive des époux [B] le montant qui serait accordé aux demandeurs,

En tout état de cause,

— condamner les époux [B] à tenir quitte et indemne la Sarl Christelle Clauss Immobilier de toute condamnation qui serait mise à sa charge,

— condamner les consorts [A]-[U] à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner les consorts [A]-[U] à payer l’intégralité des frais et dépens de la procédure.

L’intimée fait valoir, à titre principal, qu’aucun dol n’est caractérisé et qu’il n’y a pas de vices cachés puisque les désordres allégués par les acheteurs étaient apparents.

Subsidiairement, elle soutient que les acheteurs ont revendu leur maison et qu’ils ne peuvent donc pas solliciter l’annulation de la vente, ni la restitution du prix, pas plus que le remboursement des frais d’agence et des frais de notaire qui font partie de la vente. Elle ajoute que les appelants ne sont pas fondés à solliciter des dommages et intérêts au titre des travaux chiffrés par l’expert judiciaire, compte tenu de la revente de la maison.

L’intimée conteste l’évaluation faite par les appelants de leur préjudice, considérant qu’il ne saurait excéder la somme de 83 500 euros correspondant à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente du bien immobilier.

Elle indique que le prix de la maison ne peut être fixé à 471 500 euros, comme indiqué par les appelants, alors qu’elle a été évaluée entre 300 000 et 320 000 par l’agence Eckert en tenant compte des travaux évalués par l’expert à hauteur de 70 000 euros.

Elle ajoute qu’elle avait elle-même évalué le bien entre 330 000 et 360 000 euros selon mandat de vente et que les consorts [A]-[U] ont librement consenti à acquérir le bien à un montant supérieur à son estimation. Elle en conclut que le préjudice matériel des appelants se situe donc entre 15 000 (si la maison valait 330 000 euros en 2017) et 45 000 euros (si la maison valait 360 000 euros en 2017), précisant que l’expert a chiffré les désordres non apparents à la somme de 45 000 euros.

L’intimée soutient que toute condamnation doit être supportée par les époux [B] dans la mesure où la maison a été estimée entre 320 000 et 360 000 euros, que ce sont les vendeurs qui ont décidé de vendre à un prix supérieur, que toute perte de valeur leur est imputable car les travaux de toiture ont été réalisés par M. [B], charpentier de profession, et que les époux [B] ont encaissé le prix, de sorte qu’il leur appartient d’en restituer une partie.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens de l’appelante, la cour se réfère aux dernières conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 7 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au préalable, la cour rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger », « donner acte » ou « constater », en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de l’appel des consorts [A]-[U] :

Les époux [B] ne développant aucun moyen à l’appui de leur demande d’irrecevabilité de l’appel des consorts [A]-[U] et en l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, il y a lieu de déclarer cet appel recevable.

Sur le dol :

Il résulte des termes de l’article 1137 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, que le dol se définit comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol, fût-il par réticence, suppose toujours un élément intentionnel. Il repose sur une faute intentionnelle, l’auteur des manoeuvres, mensonges ou réticences, doit avoir agi intentionnellement pour tromper le contractant.

En l’espèce, les acquéreurs invoquent le dol des vendeurs au titre des désordres révélés postérieurement à la vente qui leur ont été dissimulés par M. [B], charpentier de métier qui a effectué d’importants travaux en auto-construction, notamment sur la

charpente, et qui ne pouvait ignorer l’état réel de la maison. Les acquéreurs précisent que les vendeurs ont usé de man’uvres dolosives en les rassurant sur leur prétendue bonne foi avec la promesse de leur offrir à la vente la grange située sur le terrain mitoyen de la maison.

Il est établi que M. [B] a exercé la profession de charpentier et qu’un permis de construire lui a été accordé en 1982 par la commune d'[Localité 8] en vue de l’extension de la maison dont la superficie initiale de 66 m² est alors passée à 177 m².

Il résulte également des conclusions du rapport d’expertise judiciaire que, selon l’expert, « tout, en l’état des constatations, laisse à penser que les agrandissements et modifications ont été intégralement menés en auto-construction ».

Cependant, ces éléments sont insuffisants à caractériser l’existence d’une dissimulation intentionnelle imputable aux vendeurs quant à l’existence des désordres mis en évidence par l’expert judiciaire, compte tenu notamment de l’ancienneté des travaux d’agrandissement réalisés par M. [B].

En outre, la promesse alléguée concernant la vente de la grange est sans incidence sur la caractérisation du dol et ne permet nullement d’établir l’existence d’une volonté de dissimulation des vendeurs.

Par conséquent, les acquéreurs échouent à démontrer l’existence d’un dol imputable aux vendeurs.

Sur la clause d’éviction de la garantie des vices cachés :

Le sort des clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés est réglé par l’article 1643 du code civil selon lequel le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Celui qui a réalisé lui-même des travaux de réhabilitation doit être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble (3e Civ., 15 juin 2022, pourvoi n° 21-21.143).

En l’espèce, l’acte de vente comprend en page 6 une clause d’éviction de la garantie des vices cachés.

Cependant, comme précédemment indiqué, l’expert judiciaire a retenu que tout, en l’état de ses constatations, laisse à penser que les agrandissements et modifications apportées à la maison ont été intégralement menés en auto-construction et M. [B], charpentier de métier, reconnaît avoir « pourvu à la construction de l’agrandissement ».

Si M. [B] estime illégitime et incorrect d’affirmer qu’il aurait auto-construit l’extension de l’immeuble, il n’apporte aucune précision concernant l’auteur des travaux d’agrandissement et ne produit aucun élément susceptible de contredire les constatations effectuées par l’expert.

Par conséquent, la cour retient que M. [B] a réalisé lui-même les travaux d’agrandissement de la maison, de sorte qu’il doit être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble.

Il en résulte que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d’éviction de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte notarié pour les désordres non apparents qui relèvent des travaux d’extension de la maison.

Ces désordres, d’un montant total de 59 962,87 euros TTC, sont les suivants :

— Sous-sol : l’expert a constaté que le sous-sol avait été agrandi au travers d’une structure bois surmontée d’une toiture en tuiles mécaniques et que le raccord de rive latéral n’avait pas été traité d’où les entrées d’eau. Il indique qu’il y a lieu de poser une bande d’équerre avec solin, que ce point ne pouvait être perçu par un non professionnel et chiffre le coût estimatif des travaux est de 167,75 euros TTC.

— Cave à vin : l’expert a constaté la détérioration du dessus de la rehausse en béton en support du châssis aluminium faisant office de séparation avec la cave du fait de la mauvaise qualité du béton. Il a préconisé la mise en place d’une prise d’air sur l’extérieur et dans la cave en balayage et a estimé le coût des travaux à 214,50 euros TTC.

— Terrasse : l’expert a relevé que la lame pourrie du plancher en bois du balcon était existante avant la vente, mais susceptible d’avoir été cachée au vu de sa faible taille. Il a chiffré le coût estimatif du remplacement de la lame à la somme de 159,50 euros TTC.

— Toiture : l’expert a d’abord constaté que les bardeaux de l’agrandissement, non insérés dans la continuité du calepinage des anciens bardeaux et de taille différente, étaient à déposer et qu’une nouvelle couverture devait être posée au versant sud et nord de l’agrandissement. Il a précisé que le problème était apparent mais ne relevait pas de la compétence d’un non professionnel. L’expert a chiffré le coût estimatif des travaux à la somme de 11 926,20 euros TTC. Il a ensuite constaté, à l’issue d’une seconde réunion d’expertise, que le remplacement à neuf du versant nord de la toiture devait être envisagé et que le coût estimatif des travaux était de 34 333,42 euros TTC. Enfin, il a préconisé la mise en place d’un renforcement en soutien de l’extrémité de la panne sablière (858 euros TTC), le remplacement du poteau central (1 133 euros TTC) et des travaux de stabilisation de la fenêtre et du lambris du pignon ouest (1 886,50 euros TTC).

— Conduit de fumée : l’expert a relevé qu’un chevron de la charpente se trouvait à moins de 15 cm de l’intérieur du conduit de fumée, ce qui est contraire au DTU, de sorte que le chevron est à décaler par la création d’un chevêtre. Il a chiffré le coût estimatif des travaux à la somme de 440 euros TTC.

— Récupérateur d’eau : l’expert a constaté que la gouttière du versant arrière de la toiture n’était pas raccordé au tout à l’égout, ce qui est contraire au PLU. Il a précisé que l’absence de raccordement ne pouvait être perçue par les acheteurs et a chiffré le coût estimatif des travaux à la somme de 1 617 euros TTC.

— Palissade sur rue : l’expert a relevé que la palissade en bois à lames verticales n’était pas de hauteur constante, ce qui a été révélé par la suppression des sapins par M. [A]. Pour y remédier, l’expert a préconisé la dépose de 6 mètres de palissade et sa réfection à neuf à la même hauteur que celle en amont. Il a chiffré le coût estimatif des travaux à la somme de 1 188 euros TTC.

— Conduit de fumée : l’expert a indiqué que deux générateurs à feu de bois étaient raccordés sur un même conduit à intervalle de 2,40 m, ce qui est contraire au DTU, et que le raccordement de la cuisinière à feu continu sur le conduit à l’usage de l’insert était interdit. Il a chiffré le coût estimatif des travaux à la somme de 3 839 euros TTC.

— Régularisation des modifications apportées au projet : l’expert a précisé qu’un dossier de permis de construire devait être régularisé et a chiffré son coût estimatif à la somme de 2 200 euros.

Pour le surplus des désordres constatés d’un montant total de 10 836,87 euros, la clause d’éviction de la garantie des vices est opposable aux acheteurs, ces désordres étant apparents et/ou sans lien avec les travaux d’extension de la maison.

Sur la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil énonce que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

L’article 1644 permet à l’acquéreur, à son choix, soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, soit de garder la chose et de se faire restituer une partie du prix.

Selon l’article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En revanche, s’il connaissait les vices, « il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur » en vertu de l’article 1645 du même code.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que les vendeurs étaient réputés connaître les vices affectant l’immeuble, de sorte qu’ils sont tenus, dans leurs rapports avec les acquéreurs, de les indemniser selon les dispositions de l’article 1645 du code civil.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté les consorts [A]-[U] de leur demande d’indemnisation.

Sur l’indemnisation des préjudices des consorts [A]-[U] :

— Sur le préjudice matériel :

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les consorts [A]-[U] ont revendu la maison le 7 août 2020 par l’intermédiaire de l’agence immobilière Eckert au prix de 315 000 euros dont 10 600 euros pour les meubles.

Ce prix de revente est conforme aux évaluations concordantes réalisées le 4 mai 2019 par l’agence Eckert et le 14 octobre 2019 par l’agence IPM Immobilier dont il résulte un prix oscillant entre 300 000 euros et 320 000 euros nets vendeur.

Ces évaluations tiennent compte de l’état de la maison et du coût des travaux à réaliser, l’acte de revente du 7 août 2020 mentionnant par ailleurs que l’acquéreur a été informé de l’existence des désordres affectant le bien immobilier.

Au regard de ces éléments, les appelants ne sont pas fondés à prétendre qu’ils auraient pu revendre leur maison au prix de 471 500 euros en l’absence de désordres.

Leur préjudice, au titre de la garantie des vices cachés issus des travaux d’extension de la maison, est constitué par la perte de valeur du bien immobilier soit la somme de 83 500 euros, dont il convient de déduire le coût des désordres apparents et/ou sans lien avec les travaux d’extension de la maison pour lesquels la clause d’éviction de la garantie des vices est opposable.

Il en résulte un préjudice de 72 663,13 euros (83 500 ' 10 836,87 euros).

Les appelants ne justifient d’aucun préjudice résultant de la perte de chance de réaliser une plus-value, compte tenu de la revente de la maison à la date du 14 octobre 2019, seule constituant une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Enfin, les frais d’agence et les frais d’acte étant liés à la vente, ils ne constituent un préjudice indemnisable au titre de la garantie des vices cachés.

— Sur le préjudice moral :

L’inquiétude résultant des désordres affectant le bien immobilier et les tracas occasionnés par le litige et la procédure judiciaire ont généré pour les appelants un préjudice moral, qui sera entièrement réparé par l’allocation d’une indemnité de 2 000 euros, que les époux [B] seront condamnés à leur payer.

Sur la responsabilité de l’agence :

Les appelants invoquent la négligence de l’agence immobilière au motif qu’elle n’a procédé à aucun examen ni inspection technique du bien immobilier avant de le mettre en vente à un prix de 420 000 euros. Ils lui reprochent également d’avoir volontairement dissimulé le juste prix de la maison qu’elle reconnaît avoir évalué entre 330 000 et 360 000 euros.

Il est constant que la Sarl Christelle Clauss Immobilier a reçu des époux [B] un mandat de vendre la maison située [Adresse 3] à [Localité 8] (67) le 3 octobre 2016.

A l’égard des acquéreurs tiers au mandat, le mandataire répond de ses fautes sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

L’agence immobilière, dont la compétence est circonscrite à la vente, ne peut être tenue pour responsable des vices cachés inhérents aux travaux d’extension de la maison et elle n’avait aucunement l’obligation de faire procéder à une inspection technique du bien immobilier comme le soutiennent les acheteurs.

Par ailleurs, aucune faute ne peut lui être imputée relativement à son obligation d’information quant à la désignation et aux caractéristiques du bien vendu.

Enfin, concernant le prix de vente, le propriétaire qui propose un bien immobilier à la vente est libre de fixer le prix qui lui paraît adapté et l’agence immobilière n’a pas d’obligation de conseil à l’égard de l’acquéreur, de sorte que l’évaluation réalisée par l’agence, d’un montant inférieur au prix proposé par les vendeurs, ne constitue pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leur demande de condamnation solidaire à l’encontre de la Sarl Christelle Clauss Immobilier.

Sur l’appel en garantie de M. et Mme [B] par la société Christelle Clauss Immobilier :

Il a été précédemment démontré que les conditions de la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière n’étaient pas réunies, de sorte que l’appel en garantie est sans objet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré seront infirmées en ce qui concerne les dépens.

En considération de la solution du litige et du fait que les demandes des appelants ont été partiellement rejetées, les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge des consorts [A]-[U] à concurrence de la moitié et à la charge des époux [B] à concurrence de l’autre moitié, à l’exception des frais d’expertise qui seront mis à la charge exclusive des époux [B].

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné les consorts [A]-[U] au paiement d’une somme de 1 500 euros aux époux [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et confirmé en ce qu’il les a condamnés au paiement de la même somme au bénéfice de la Sarl Christelle Clauss Immobilier.

En ce qui concerne les frais irrépétibles exposés en appel, M. et Mme [B] seront déboutés de leur demande et condamnés au paiement d’une somme de 5 000 euros au bénéfice des consorts [A]-[U]. Ces derniers seront condamnés au paiement d’une somme de 2 000 euros à la Sarl Christelle Clauss Immobilier.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’appel recevable,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Saverne en date du 1er juillet 2022 sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [T] [A] et Mme [J] [U] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Sarl Christelle Clauss Immobilier,

— condamné M. [T] [A] et Mme [J] [U] au paiement de la somme de 1 500 euros à la Sarl Christelle Clauss Immobilier,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉCLARE inopposable à M. [T] [A] et Mme [J] [U] la clause d’éviction de la garantie des vices cachés en ce qui concerne les désordres non apparents en lien avec les travaux d’extension de la maison,

CONDAMNE in solidum M. [V] [B] et Mme [K] [O] épouse [B] à payer à M. [T] [A] et Mme [J] [U] la somme de 72 663,13 euros (soixante-douze mille six cent soixante-trois euros et treize centimes) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

CONDAMNE in solidum M. [V] [B] et Mme [K] [O] épouse [B] à payer à M. [T] [A] et Mme [J] [U] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

CONDAMNE in solidum M. [T] [A] et Mme [J] [U] à supporter la moitié des dépens de première instance et d’appel et M. [V] [B] et Mme [K] [O] épouse [B] à en supporter l’autre moitié,

CONDAMNE in solidum M. [V] [B] et Mme [K] [O] épouse [B] au paiement des frais d’expertise,

DÉBOUTE M. [V] [B] et Mme [K] [O] épouse [B] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [B] et Mme [K] [O] épouse [B] à verser à M. [T] [A] et Mme [J] [U] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [T] [A] et Mme [J] [U] à verser à la Sarl Christelle Clauss Immobilier la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,