COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 347

Rôle N° RG 22/03500 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAFP

[N] [M]

[O] [V] épouse [M]

C/

[B] [Z]

[G] [U] épouse [Z]

[D] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS

SELARL LESCUDIER & ASSOCIES

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 22 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/11118.

APPELANTS

Monsieur [N] [M]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [O] [V] épouse [M]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [B] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e François-Matthieu ALBERTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [G] [U] épouse [Z]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e François-Matthieu ALBERTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [D] [S]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Cyril MELLOUL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

[N] [M] et [O] [M] née [V], ci-après les époux [M], sont propriétaires d’un fonds cadastré H [Cadastre 2] sis [Adresse 5] à [Localité 7], sur lequel est édifiée une maison d’habitation construite dans les années 1960, contigu à celui dont sont propriétaires [B] [Z] et [G] [U] épouse [Z], ci-après les époux [Z], cadastré H [Cadastre 3] et sur lequel ces derniers ont fait édifier une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 7];

Par acte du 5 octobre 2017, les époux [M] ont fait assigner les époux [Z] afin d’obtenir, avec exécution provisoire':

À titre principal, qu’il soit dit et jugé qu’ils ont acquis une servitude de vue sur le fonds [Z], à laquelle il a été porté atteinte par l’effet de la construction érigée par ces derniers, et, en conséquence, que soit ordonnée la démolition de cette construction sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et que soit prononcée la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 20 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance depuis le mois de mars 2016,

À titre subsidiaire, compte tenu de ce que la construction leur cause un trouble anormal de voisinage, que soient ordonnées les mêmes mesures mais de ce chef;

A titre infiniment subsidiaire, ils ont demandé la condamnation des époux [Z] à leur payer la somme de 330 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance; outre, en tout état de cause, la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’ article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens, distraits au profit de M^e Lasalarie.

Par ordonnance d’incident du 9 octobre 2018, le juge de la mise en état a notamment ordonné une expertise afin de mesurer la distance entre la fenêtre de la pièce à vivre des consorts [M] et la partie la plus proche du mur des consorts [Z], de préciser les vues et la date des obstacles, de décrire la fenêtre et de la dater, de décrire les éventuelles infiltrations dénoncées par les consorts [M] et leurs causes en rapport éventuel avec la construction des défendeurs.

Par ordonnance d’incident du 22 octobre 2019, le juge de la mise en état, a ordonné un complément d’expertise afin de décrire les fissures alléguées, en déterminer 1'origine et définir les travaux de reprise qu’elles nécessitent.

Mme [J] , architecte, expert judiciaire, a déposé son rapport le 24 juin 2020.

Par acte du 11 août 2020, les époux [Z] ont fait assigner [D] [S], architecte DPLG , maître d''uvre investi d’une mission de permis de construire, afin d’obtenir, après jonction avec l’instance principale, que le requis vienne concourir au débouté des demandes des époux [M],

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal devait faire droit aux demandes des époux [M], que soit dit et jugé que [D] [S] a engagé sa responsabilité contractuelle,

En conséquence , le condamner':

— à prendre en charge le coût de la démolition à laquelle seront condamnés les époux [Z] ainsi que 1'ensemble des conséquences financières afférentes à cette démolition (remise en état du logement [Z] notamment),

— à leur payer la somme de 320 000 € correspondant au préjudice financier induit par la modification de la configuration de leur maison,

— à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge à quelque titre que ce soit,

— à leur payer la somme de 30 000 € pour l’ indemnisation de leur préjudice moral du fait de leur déménagement,

En tout état de cause,

Condamner [D] [S] à prendre en charge le coût des travaux qui seront nécessaires pour la mise en conformité de la maison des époux [Z] avec les règles d’urbanisme,

Condamner [D] [S] au paiement de la somme de 20 000 € au titre du préjudice de jouissance subi par les époux [Z] le temps des travaux,

Le condamner au paiement de la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens, distraits au profit de M^e Soulas;

Par jugement du 22 février 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a’statué comme suit :

CONDAMNE in solidum [B] [Z] et [G] [U] épouse [Z] à payer à [N] [M] et [O] [M] née [V] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum [N] [M] et [O] [M] née [V] à déposer le coffre du store en ce qu’il empiète sur le fonds de [B] [Z] et [G] [U] épouse [Z];

D1T n’y avoir lieu à prononcer condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes que celles plus amples et contraires;

CONDAMNE in solidum [B] [Z] et [G] [U] épouse [Z] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens , le tribunal a retenu les motifs suivants':

— La construction des époux [Z] est mitoyenne de celle des époux [M];

— L’expert relève qu’au niveau de la véranda de ces derniers, un retrait de 119 cm a été opéré sur le fonds [Z] pour ne pas occulter complètement la fenêtre en PVC des époux [M] laissant un puits de lumière, dans lequel a été installée une climatisation adossée à la construction [Z] à 81 cm de la construction [M];

— Cette fenêtre en PVC a été posée en 2011 mais sur le cadre de l’ancienne baie qui aurait été créée en 1960;

— L’expert précise qu’ il n’y a pas d’entrée d’eau dans la construction des époux [M] dues à des malfaçons affectant l’étanchéité située entre les deux maisons, faite par les époux [Z];

— Il ressort de l’article 678 du Code civil qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur ou on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions;

— L’article 688 précise que les servitudes sont ou continues, ou discontinues; les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de 1'homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce; les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de 1'homme pour être exercées: tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

— L’ article suivant ajoute que les servitudes sont apparentes ou non apparentes; les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc ; les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée;

— L’article 690 dispose que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans;

— La servitude de vue, continue et apparente, peut s’acquérir par prescription trentenaire; tel est bien le cas d’espèce.

— En effet, il résulte d’un rapport en date du 20 décembre 1993 établi par [P] [C], géomètre expert, afin de déterminer si les limites du fonds [M] étaient conformes au plan de base de Messieurs [T] et [A] lors de la première division en 1958, que le bâtiment qui y était édifié en 1960 comportait une fenêtre côté Ouest en vue directe sur le fonds voisin.

— Cela est confirmé par la lettre de [I] [K], propriétaire de ce fonds entre 1960 et 1974, qui y indique avoir fait édifier ce bâtiment avec cette fenêtre donnant sur le fonds contigu,

— Ce témoignage est en cohérence avec les constatations de l’expert qui a relevé la présence d’un cadre en métal sous le cadre PVC, lequel correspond au style en vogue pendant ces années-là;

— Le fonds [M] a ainsi acquis par la création de cette ouverture en 1960 et son maintien pendant 30 ans, une servitude de vue par une prescription réunissant tous les caractères nécessaires pour être efficace;

— Son utilité ne peut être contestée, celle-ci se déduisant de la présence de 1'ouverture elle-même, peu importe l’objet ou l’ étendue du panorama qu’elle permet de découvrir;

— Cela induit en premier lieu qu’il ne peut être fait droit à la demande tendant à ce qu’elle soit obturée, et, en second lieu, l’impossibilité de construire à moins d’ 1,90 mètre à partir du mur dans lequel cette fenêtre est percée, ce qui est manifestement contraire aux faits de la cause, le mur de la construction érigée sur le fonds [Z] étant présent à 1,19 mètres du mur où est percée la fenêtre [M];

— Pour autant, il apparaît que le préjudice est limité, la fenêtre en cause donnant auparavant sur un fonds en friche, agrémenté d’un arbre ou d’arbustes bouchant totalement l’exercice d’une quelconque vue;

— Par ailleurs l’ avantage du recul de la construction du fonds [Z] par rapport au fonds [M] à cet endroit est de permettre à cette fenêtre de conserver la nature de vue sur l’étendue de ces 1,19 mètre, outre sa fonction de jour et d’aération;

— Aussi, compte tenu de ces éléments et de l’implantation d’un moteur de climatisation sur le mur édifié à 1,19 mètres de celui dans lequel la fenêtre est percée, il y a lieu d’allouer aux consorts [M] en réparation de la violation de cette servitude la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, tant pour le préjudice de jouissance subi que pour la perte de valeur de leur habitation;

— La demande tendant à obtenir la démolition de la construction au regard de la violation des règles de prospect ne peut aboutir car il n’apparaît pas que la construction érigée sur le fonds [Z] ait vu son permis, accordé le 17 décembre 2015, annulé, ni que ce dont la démolition est sollicité soit contraire aux termes de ce permis.

— Il reste en revanche que la construction en cause apparaît effectivement en contradiction avec l’alternative offerte par le règlement produit, suivant lequel les constructions sont soit érigées en limite de propriété, soit érigées à 3 mètres de celle-ci, suffisamment indemnisée par l’allocation des dommages et intérêts fixés ci-dessus;

— Il apparaît en outre qu’il ne résulte pas des éléments repris la présence d’infiltrations, de sorte que les demandes à ce titre apparaissent sans objet, l’expert ayant constaté cette absence de désordres justement après que soient survenues d’ importantes précipitations;

— Il ne peut qu’ être fait droit à la demande tendant à la destruction du coffre du store en ce que celui-ci empiète sur le fonds [Z], le mur duquel ce store dépasse constituant la limite séparative, si bien qu’il n’ ait nul besoin de bornage pour le savoir

— Sur la demande d’appe1 en garantie à l’ encontre de [D] [S], si elle ne peut être qualifiée d’irrecevable, rien ne permettant de déduire que les conditions générales du contrat d’architecte invoquées pour la justifier soient applicables en l’espèce, même par référence à des conditions particulières non produites, il ne peut y être fait droit;

— En effet, le préjudice en cause s’analyse comme la conséquence de la violation de la servitude de vue acquise par prescription, que le maître d''uvre ne pouvait supposer dans le cadre de la mission de dépôt de permis de construire qui lui était confiée, de la violation des règles alternatives de prospect que les consorts [Z] ont acceptée en toute connaissance de cause ainsi qu’ ils le déclarent eux-mêmes dans leurs écritures, et de la pose d’ un moteur de climatiseur dans laquelle il n’ est pour rien;

— Les demandes à son encontre, à ce titre, seront donc rejetées, ainsi que celles tendant à obtenir sa condamnation à prendre en charge le coût de la démolition, non ordonnée, les préjudices induits par la modification de la configuration de leur maison et leur déménagement, non nécessaires;

— Il n’apparaît en outre pas qu 'il y ait lieu de lui ordonner de prendre en charge le coût des travaux de mise en conformité de la maison des époux [Z] avec les règles d’urbanisme, ou de lui ordonner de prendre en charge leur déménagement suite à cette mise en conformité, s’agissant de préjudices hypothétiques que rien ne justifie aujourd’hui;

— Il n’est par ailleurs pas établi que les consorts [M] aient abusé de leur droit d’agir en justice en utilisant les voies de droit que la loi leur offre pour défendre ce qui leur semble juste;

Par déclaration du 8 mars 2022 les époux [M] ont ' interjeté appel de ce jugement:

L’instruction a été clôturée le 2 septembre 2025 .

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions des époux [M] notifiées le 27 mai 2022 tendant à':

Vu les articles 678 et suivants du code civil,

Vu le Plan Local d’Urbanisme de la Ville de [Localité 6],

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL

REFORMER le jugement du 22 février 2022 pour les motifs sus indiqués

JUGER que les consorts [M] ont acquis, par prescription acquisitive, une servitude de vue sur le fonds des époux [Z].

JUGER qu’en édifiant leur construction à une distance de 119,5 cm du mur de l’ habitation des consorts [M], Monsieur et Madame [Z] ont porté atteinte à ladite servitude.

JUGER que les époux [Z] ont violé l’article 7 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la Ville de [Localité 6], secteur UR2, applicable à la zone concernée par la construction litigieuse lors de son édification.

ORDONNER la démolition de la construction réalisée par les époux [Z] en deçà de la distance légale et réglementaire (soit 3 mètres en application du PLU de la Ville de [Localité 6] ou, à tout le moins, 1 mètre 90 en application de l’article 678 du Code Civil), sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

CONDAMNER les consorts [Z] au paiement de la somme de 20.000,00 € en réparation du préjudice de jouissance subi par les consorts [M] depuis le mois de mars 2016.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si, par extraordinaire, la Cour ne faisait pas droit à la demande de démolition formulée par les époux [M]:

CONDAMNER les consorts [Z] au paiement de la somme de 50.000,00 € en réparation du préjudice subi par les consorts [M] en raison de la présence de la construction litigieuse; ledit préjudice consistant à la fois dans le préjudice de jouissance subi et dans la dépréciation de la valeur vénale de leur bien immobilier.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER les consorts [Z] à réaliser, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux nécessaires à la reprise de la malfaçon de l’ étanchéité située entre les constructions [Z] / [M].

CONDAMNER les consorts [Z] au paiement de la somme de 10 000 00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER les requis aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise de l’ expert [J] distraits au profit de M^e Lasalarie, Avocat sur son affirmation de droit.

Vu les conclusions notifiées le 27 juillet 2022 par les époux [Z] tendant à':

Vu l’article 1231-1 du Code Civil,

Vu l’article L.480-13 du Code de l’Urbanisme,

Vu l’article 700 du CPC,

Vu l’article 905 du CPC,

Sur les demandes des époux [M]':

Sur les demandes principales de démolition et de condamnation au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts , pour violation de la servitude de vue et des règles d’urbanisme':

A titre principal,

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a reconnu une servitude de vue au profit des époux [M],

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [M] de leur demande de démolition et de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de démolition,

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a condamné les concluants au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [M] de leur demande de dommages et intérêts,

Sur la demande subsidiaire de condamnation au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts:

INFIRMER la décision entreprise,

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [M] de leur demande de dommages et intérêts,

Sur la demande de condamnation sous astreinte à procéder aux travaux de réfection de la toiture:

CONFIRMER la décision entreprise de ce chef,

DÉBOUTER les époux [M] de leur demande de ce chef,

Sur les demandes des époux [Z] à l’encontre des époux [M]:

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’obstruction de la fenêtre des époux [M],

En conséquence,

CONDAMNER les époux [M] sous astreinte de 200 € jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à procéder à la suppression de la fenêtre donnant sur le fonds des époux [Z], conformément aux travaux décrits par l’expert judiciaire dans son rapport,

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a condamné les époux [M] à déposer le coffre du store,

L’INFIRMER en qu’elle n’a pas assorti cette obligation d’une astreinte,

En conséquence,

CONDAMNER les époux [M] sous astreinte de 500 € par jour de retard à supprimer le coffre du store installé, et ce à compter de la signification de la décision qui sera rendue,

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive des époux [Z],

En conséquence,

CONDAMNER les époux [M] à payer aux concluants la somme de 10.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour procédure abusive,

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’article 700 des époux [Z] et en conséquence,

CONDAMNER les époux [M] à payer aux concluants la somme de 6.000 € au titre de l’article 700,

A l’encontre de monsieur [S]':

INFIRMER la décision entreprise et en conséquence,

DIRE ET JUGER que Monsieur [S] en sa qualité d’architecte des époux [Z] a engagé sa responsabilité contractuelle,

Le cas échéant, LE CONDAMNER à prendre en charge le coût de la démolition à laquelle seront condamnés les époux [Z] ainsi que l’ensemble des conséquences financières afférentes à cette démolition (remise en état du logement des époux [Z] notamment),

Le cas échéant, LE CONDAMNER au paiement de la somme de 320.000 € correspondant au préjudice financier induit par la modification de la configuration de la maison des époux [Z],

Le cas échéant, LE CONDAMNER au paiement de la somme de 30.000 € pour l’indemnisation du préjudice moral des époux [Z] du fait de leur déménagement,

LE CONDAMNER à relever et garantir les époux [Z] de toutes les condamnations qui pourraient être mises en leur charge , à quelque titre que ce soit, au bénéfice des époux [M],

Débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes fins et conclusions,

En tout état de cause,

Même dans l’hypothèse où le Tribunal devait rejeter les demandes des époux [M],

CONDAMNER Monsieur [S] à prendre en charge le coût des travaux qui seront nécessaires pour la mise en conformité de la maison des époux [Z] avec les règles d’urbanisme,

CONDAMNER Monsieur [S] au paiement de la somme de 20.000 € au titre du préjudice de jouissance subi par les époux [Z] du fait de leur déménagement pendant le temps des travaux,

LE CONDAMNER au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront distraits au profit de M^e Dorothée Soulas sur son affirmation de droit.

Vu les conclusions notifiées le 21 octobre 2022 par M [S] tendant à':

Vu les articles 9, 16 du code de Procédure Civile, 6-1 de la CESDH, 1353 du code civil, 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, 514 et 515 du code de procédure civile,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 22 Février 2022 en ce qu’il a mis hors de cause Monsieur [S],

Et pour cela,

JUGER qu’au terme du contrat type d’Architecte est prévue une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge,

JUGER qu’il n’est nullement démontré que cette procédure ait été mise en 'uvre,

JUGER également qu’il n’est nullement démontré qu’une autre procédure de règlement amiable ait été mise en 'uvre avant la saisine du juge,

En conséquence,

DÉCLARER irrecevables les demandes formulées à l’encontre du concluant,

SUR LE FOND,

A Titre Principal,

JUGER que Monsieur [S] n’ était pas parti à l’expertise de Madame [J],

JUGER que le principe du contradictoire n’est pas respecté,

JUGER que l’expertise de Madame [J] est inopposable à Monsieur [S],

JUGER que les droits de la défense n’ont pas été respectés,

En conséquence,

DÉBOUTER les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre Monsieur [S],

METTRE hors de cause Monsieur [S],

A Titre Subsidiaire,

JUGER que Monsieur [S] s’est vu confier une mission limitée au dépôt du permis de construire,

JUGER que le permis de construire a été accepté et ce dernier est purgée de tout recours des tiers,

JUGER que Monsieur [S] a parfaitement accompli sa mission très limitée,

JUGER que la prétendue faute de Monsieur [S], ni le lien de causalité direct, ni les prétendus préjudices n’ont été démontrés,

JUGER que les demandes de condamnations financières dirigées à l’encontre de Monsieur [S] qui sont injustifiées et infondées, correspondent à un véritable enrichissement sans cause,

En conséquence,

DÉBOUTER les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre Monsieur [S],

A Titre très Subsidiaire,

JUGER que Monsieur [S] fait l’objet d’un refus de garantie de la part de son assureur la Mutuelle des Architectes Français,

En conséquence,

RÉDUIRE à de plus juste proportion les demandes de condamnations financières dirigées à l’encontre du concluant,

En tout état de cause,

DÉBOUTER tout concluant de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre Monsieur [S],

CONDAMNER les consorts [Z] à payer à Monsieur [S] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les consorts [Z] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Joseph Magnan, lequel affirme y avoir pourvu.

MOTIVATION:

Sur la saisine de la cour':

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes «dire et juger» ou même « juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Sur l’existence d’une servitude de vue acquise par prescription:

L’article 678 du code civil prévoit qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Cette disposition impose au propriétaire d’un immeuble bâti de ne pas créer de vues sur l’héritage voisin, et s’entend comme une contrainte destinée à préserver l’intimité des immeubles voisins et non comme une source créatrice du droit à disposer d’une vue droite située a minima à 19 dm du fonds voisin.

L’article 688 du même code précise que les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de 1'homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de 1'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

L’article 689 ajoute que les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée;

L’article 690 dispose que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

Une servitude de vue est donc une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite.

Une servitude de vue, peut ainsi s’acquérir par prescription trentenaire.

En l’ espèce, il ressort du rapport d’ expertise de Mme [J] que la construction des époux [Z] est dans l’ensemble mitoyenne de celle des époux [M]. Au niveau de la véranda de la maison [M], un retrait de 119 cm a cependant été opéré sur le fonds [Z], pour ne pas occulter complètement la fenêtre en PVC latérale de la véranda donnant sur la propriété des intimés, ménageant un puits de lumière dans lequel a été installé, en hauteur, un groupe de climatisation adossé au mur de la maison des époux [Z] et qui se situe à 81 cm du mur de la maison des époux [M].

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la fenêtre en PVC latérale de la véranda transformée en pièce principale des époux [M] a été posée en 2011 sur le cadre d’une ancienne fenêtre qui aurait été créée en 1960, comme le laisse entendre la présence, sous le dormant de la fenêtre en PVC, d’ une cornière métallique ancienne présentant des traces de rouille, qui selon Mme [J] date probablement de la construction de la véranda, 'ce qui «'correspond au style de cette époque'».

Il résulte par ailleurs d’un rapport en date du 20 décembre 1993 établi par [P] [C], géomètre expert, afin de déterminer si les limites du fonds [M] étaient conformes au plan de base de Messieurs [T] et [A] dressé lors de la première division parcellaire en 1958, que le bâtiment qui a été édifié en 1960 sur la parcelle n° [Cadastre 2] comportait déjà une fenêtre côté Ouest en vue directe sur le fonds voisin.

Cette datation est confirmée par l’ attestation de [I] [K] datée du 20 décembre 1993, propriétaire de ce fonds entre 1960 et 1974, qui y indique avoir fait réaliser cette fenêtre donnant sur le fonds contigu en même temps que le bâtiment.

Le fonds [M] a ainsi acquis par la création de cette ouverture en 1960 et son maintien pendant 30 ans, une servitude de vue sur le fonds voisin, par une prescription réunissant tous les caractères nécessaires pour être efficace, à savoir une possession paisible, publique, ininterrompue, non équivoque et à titre de propriétaire.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’ une servitude de vue dont l’utilité ne saurait être sérieusement contestée, indépendamment du panorama qu’elle offrait sur la végétation d’un terrain en friche, alors qu’ aujourd’hui cette vue donne sur un mur situé à un peu plus d’un mètre de distance de la limite séparative.

Il convient en conséquence de débouter les époux [Z] de leur demande tendant à voir condamner les époux [M] à obstruer cette fenêtre.

Sur la demande de démolition:

Les époux [M] sollicitent la démolition de la construction réalisée par les époux [Z] en deçà de la distance légale et réglementaire, soit 3 mètres en application du PLU de la Ville de [Localité 6] ou, à tout le moins, 1 mètre 90 en application de l’article 678 du Code Civil, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Ils font valoir que les époux [Z] , outre la méconnaissance des dispositions de l’article 678 du code civil, ont méconnu les dispositions du Plan Local d’ Urbanisme de la ville de [Localité 6], article 7 applicable au secteur UR 2, zone concernée par la construction des époux [Z]. Selon ce texte, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, «'La distance mesurée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus proche des limites séparatives de la propriété est au moins égale aux deux tiers de la distance d’altitude entre ces deux points (DA), sans être inférieure à 3 mètres».

La maison des époux [M] étant implantée en limite de propriété, ces derniers considèrent que deux possibilités s’offraient aux époux [Z]':

— Édifier leur construction également en limite de propriété, option néanmoins impossible sans méconnaître la servitude de vue acquise.

— Édifier leur construction à une distance minimale de 3 mètres de la limite séparative, ce qu’ils n’ont pas fait.

Les appelants considèrent ainsi qu’en construisant une partie de leur villa à une distance de 119,5 cm de la maison des époux [M], les époux [Z] ont manifestement méconnu les règles d’urbanisme applicables à la zone concernée, à la période de la construction litigieuse, étant ajouté que selon eux les nouvelles dispositions du plan local d’urbanisme intercommunal, en vigueur depuis le 19 décembre 2019 imposeraient des règles plus restrictives s’opposant à toute mise en conformité .

Ils ajoutent, de manière contradictoire, que la demande de démolition n’ étant pas fondée sur la méconnaissance des règles d’urbanisme, mais sur la méconnaissance de l’article 678 du code civil, le tribunal ne pouvait rejeter cette mesure au motif que le permis de construire n’avait pas été annulé.

Les époux [Z] répliquent, au visa de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme, reprenant en cela le raisonnement du tribunal que la démolition ne peut être ordonnée sur le fondement de la violation des règles d’urbanisme , l’ouvrage réalisé étant conforme au permis de construire délivré qui n’a pas été annulé'; que si la construction n’a pas été construite ( entièrement) en limite de propriété, comme le prévoit le PLU, c’est pour ne pas obstruer la fenêtre des époux [M]'; qu’avant la construction de la maison des concluants , les époux [M] n’avaient une vue sur rien'; que la démolition n’est pas une sanction automatique dans une telle hypothèse, les juges du fond restant libres d’apprécier les modalités de réparation.

En l’occurrence , ils considèrent que le préjudice est inexistant. D’autant qu’en milieu urbain , la présence à proximité de sa propre habitation d’une construction voisine est habituelle, en l’occurrence , la règle est celle de la construction en mitoyenneté .

La démolition serait donc disproportionnée au but recherché.

Sur ce , si la démolition ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L 480-13 du code l’urbanisme pour méconnaissance des règles du PLU sur la distance entre la construction et les limites séparatives, à défaut d’avoir obtenu l’annulation du permis de construire, la démolition peut théoriquement être envisagée sur le fondement de l’article 678 du code civil . Elle pourrait l’ être également sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage moyen qui n’est plus expressément soutenu à hauteur d’appel.

Cependant, une telle mesure apparaît disproportionné au but recherché qui est de réparer le préjudice subi par les époux [M], d’autant plus disproportionné que la servitude de vue acquise au fil du temps procède d’un manquement des auteurs des époux [M] qui ont aménagé une ouverture dans un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui, là où seuls des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant étaient permis, comme le prévoient les articles 676 et 677 du code civil.

Dès lors , il convient de confirmer le jugement sur le rejet de la démolition demandée.

Sur le préjudice de jouissance':

C’est par une appréciation exacte des faits et du droit des parties que la cour fait sienne que le premier juge a retenu un préjudice de jouissance et une perte de valeur de l’habitation des époux [M] liée à la proximité du mur supportant un bloc de climatisation à moins d’un mètre quatre vingt dix de la fenêtre des époux [M] qui constitue le support de la servitude de vue acquise, à l’exclusion d’une perte d’ensoleillement non démontrée.

La réparation de ce préjudice sera cependant réévaluée et exactement réparé à hauteur de la somme de 10 000,00 euros .

Sur la suppression de l’empiétement sur le fonds des époux [Z]':

Pour le surplus, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [M] à supprimer le coffre de volet roulant qui empiète sur le fonds des époux [Z], cette empiétement étant incontestable au vu des constatations de l’expert judiciaire .

Le juge pouvant toujours assortir la condamnation d’une astreinte , les époux [M] seront condamnés à supprimer ce coffre de volet roulant qui empiète, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt , sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, l’astreinte courant pour une période de trois mois .

Sur l’étanchéité du Solin:

Au vu des conclusions du rapport d’expertise , il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux [M] concernant le solin qui n’est pas à l’origine d’une perte d’étanchéité , la survenue du désordre invoqué, non actuel, étant hypothétique.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [Z] pour résistance et procédure abusive':

Compte tenu de l’ issue du litige , le caractère abusif de l’action des époux [M] n’est nullement démontré. Cette demande est en conséquence rejetée .

Sur le recours en garantie des époux [Z] contre l’architecte M. [S]':

En application de l’article 16 du code de procédure civile, si un rapport d’expertise judiciaire n’est opposable à une partie que lorsqu’elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties , ce qui est le cas en l’espèce. Il ne peut fonder sa décision sur ce seul rapport, à l’égard de la partie qui n’a pas été appelée aux opérations d’expertise, et il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve. En l’espèce , les plans établis par l’architecte démontrent qu’il avait intégré l’existence d’une servitude de vue grevant le fonds des époux [Z], puisqu’il a tenu compte de la présence de la fenêtre litigieuse et défini le projet d’implantation de la maison de ses mandants, en conséquence .

Sur la recevabilité du recours en garantie des époux [Z] contre Monsieur [S], ce dernier produit un contrat type qui ne contient pas de conditions particulières et n’est pas le contrat signé par les époux [Z], de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer, comme il le soutient, que l’action en responsabilité contre le maître d''uvre impliquait une procédure préalable de conciliation ou de règlement amiable, prévue à peine d’irrecevabilité de l’action contentieuse, s’imposant aux époux [Z].

L’irrecevabilité de l’ action des époux [Z] contre M. [S] n’est donc pas établie.

Même si sa mission était cantonnée à l’établissement du dossier de permis de construire avec notamment la réalisation des esquisses et plans destinés à être soumis à l’autorité publique, celui-ci, en sa qualité de maître d’oeuvre, était néanmoins tenu d’une obligation d’information et de conseil qui l’obligeait à prévoir une implantation valide, au regard non seulement des règles d’urbanisme , mais également des droits des tiers pouvant résulter de l’application des règles du code civil, notamment en matière de jours et de vues. Or, il ressort des plans établis par M. [S] que celui-ci a bien pris en compte la présence de la fenêtre litigieuse qu’il a traitée comme une servitude de jour, en ménageant un puits de lumière, là où il devait envisager une distance minimale de retrait de la construction, d’ 1,90 m, conforme à la servitude de vue acquise par les époux [M], ce qui impliquait de modifier le projet. Il aurait dû dès lors alerter ses mandants sur la difficulté créée par la présence de cette fenêtre au regard du projet qu’il avait conçu, afin que ces derniers se positionnent, en connaissance de cause, sur le maintien de l’implantation projetée ou sa modification.

Débiteur d’ une obligation de conseil et d’information, il appartient à M [S] de rapporter la preuve qu’il a satisfait à cette obligation , ce qu’ il ne fait pas .

Sa responsabilité est par conséquent engagée par rapport aux époux [Z] qu’il devra garantir et relever indemnes des condamnations prononcées à leur encontre, à hauteur de 75 %, le préjudice de jouissance des époux [M] étant, pour le surplus, la conséquence de l’implantation dans le puits de lumière d’un groupe extérieur de climatisation , étranger à la mission de l’architecte .

Les époux [Z] seront déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires contre M [S], qui soit sont sans objet , soit visent à obtenir réparation d’un préjudice hypothétique, puisque la démolition de la partie de leur villa construite en infraction avec la servitude de vue acquise par les appelants n’est pas ordonnée.

Sur les demandes accessoires:

Compte tenu de l’ issue du litige, il convient de condamner les époux [Z] aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande de ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision, et de dire qu’ils seront garantis et relevés indemnes de cette condamnation , à concurrence de 75 %, par M [S].

Au regard de la position des parties et des circonstances de la cause , les époux [Z] sont condamnés à payer aux époux [M] une somme de 6000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamnation dont ils seront relevés indemnes par M. [S], à hauteur de 75 %.

M. [S] est en outre condamné à payer aux époux [Z] une somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles que ces derniers ont exposés et qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement, en ce qu’il a:

— condamné in solidum [B] [Z] et [G] [U] épouse [Z] à payer à [N] [M] et [O] [M] née [V] la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté le recours en garantie des époux [Z] contre M. [D] [S],

— écarté l’application de l’article 700 du code de procédure civile et statué sur les dépens,

Le confirme pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable le recours en garantie des époux [Z] contre M. [D] [S],

Condamne in solidum [B] [Z] et [G] [U] épouse [Z] à payer à [N] [M] et [O] [M] née [V] la somme de 10000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne [D] [S] à garantir et relever indemne [B] [Z] et [G] [U] épouse [Z] de la condamnation qui précède, à hauteur de 7500,00 euros,

Condamne les époux [Z] aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire et dit qu’ils seront garantis et relevés indemnes de cette condamnation, à concurrence de 75%, par [D] [S],

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux [Z] à payer aux époux [M] une somme de 6000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens,

Condamne [D] [S] à garantir et relever indemnes les époux [Z] de cette condamnation, à concurrence de 4500,00 euros,

Condamne [D] [S] à payer aux époux [Z] une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT