Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société à responsabilité limitée (SARL) Garden Beach a demandé au tribunal administratif de Toulon d’annuler l’arrêté du 22 octobre 2020 par lequel le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a refusé de lui délivrer un permis de construire modificatif en vue de construire un ensemble immobilier de 3 bâtiments composés de 38 logements dont 11 logements sociaux, une piscine et 73 places de stationnement sur un terrain cadastré section CM n° 96, sur le territoire communal.

Par un jugement n° 2003238 du 15 septembre 2023, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête enregistrée le 3 novembre 2023, la SARL Garden Beach, représentée par M^e Parisi, demande à la Cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon du 15 septembre 2023 ;

2°) d’annuler l’arrêté du maire de Saint-Cyr-sur-Mer du 22 octobre 2020 ;

3°) d’enjoindre au maire de Saint-Cyr-sur-Mer de lui délivrer le permis de construire modificatif demandé, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer la somme de 5 000 euros, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le motif de refus fondé sur la méconnaissance des articles R 111-2 du code de l’urbanisme et UC12 du règlement du plan local d’urbanisme est illégal en l’absence d’exposition du projet au risque inondation et d’augmentation des capacités de stationnement en sous-sol ;

— c’est à bon droit que le tribunal administratif a considéré que les motifs liés à l’insuffisance de la desserte et de l’accès au projet en ce qu’il crée 12 logements supplémentaires et à la création de logements sociaux étaient illégaux, le maire s’étant en outre cru lié à tort par l’avis du CCAS.

Par lettre du 2 janvier 2024, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, les parties ont été informées de la date à partir de laquelle l’instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1 et le dernier alinéa de l’article R. 613-2 du même code.

Par ordonnance du 8 février 2024, la clôture de l’instruction a été fixée à cette date en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Un mémoire a été enregistré le 29 mai 2024, présenté pour la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, parvenu à la Cour après la clôture de l’instruction et non communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. d’Izarn de Villefort,

— les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

— et les observations de M^e Mothere, représentant la SARL Garden Beach, et de M^e Gonzales-Lopez, représentant la commune de Saint-Cyr-sur-Mer.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 5 mars 2018, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a délivré à la société Wif and Co un permis de construire un ensemble immobilier de 3 bâtiments comportant 26 logements, dont 8 logements sociaux, et 73 stationnements, créant une surface totale de plancher de 2 521,60 m², sur un terrain sis 11, allée du docteur A, cadastré section CM n° 96, sur le territoire communal. Par arrêté du 9 octobre 2018, il a autorisé le transfert de ce permis à la SARL Garden Beach. Celle-ci a déposé, le 10 août 2020, une demande de permis de construire modificatif portant sur le déplacement de la piscine, la modification des façades hors égouts et faîtages, la modification du calcul des arbres, emprises et espaces verts, l’agrandissement de l’aire de jeux, l’ajout de places de stationnement en surface, la pose de panneaux photovoltaïques, la pose de fenêtres de toit, la création de toitures techniques et le recoupement du sous-sol (portes coupe-feu). Par arrêté du 22 octobre 2020, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a refusé de lui délivrer le permis de construire modificatif demandé. La SARL Garden Beach relève appel du jugement du 15 septembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté.

2. En premier lieu, pour refuser la demande de permis de construire modificatif déposée par la SARL Garden Beach, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a notamment relevé une incohérence entre la composition du dossier et la notice descriptive, en l’absence d’acte de réservation des logements locatifs sociaux prévus. Il a aussi fait référence à l’avis du centre communal de l’action sociale du 8 septembre 2020 estimant que la répartition de la typologie des logements locatifs sociaux projetée n’est pas en adéquation avec les demandes de logement social enregistrées sur la commune.

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. D’une part, le formulaire CERFA de demande de permis de construire modificatif et la notice descriptive mentionnent la création de 11 logements locatifs sociaux. Si la notice précise que ce nombre est acté par la réservation des lots et qu’elle se réfère de façon erronée à un acte de vente qui n’est en réalité pas joint, cette dernière pièce n’est pas au nombre de celles qui doivent être produites à l’appui d’une telle demande et n’a donc pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. D’autre part, un motif reposant sur la typologie de ces logements au regard des besoins existants sur le territoire communal ne constitue pas un motif d’urbanisme et est donc à ce titre entaché d’une erreur de droit, alors même que le maire ne s’est pas cru lié à tort par l’avis du CCAS.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

6. Aux termes de l’article 8.2 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Cyr-sur-Mer, fixant les modalités d’application des articles 3 : « Un refus peut également être opposé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic ». Aux termes de l’article UC.3 du même règlement : « Desserte / Définition / Infrastructure carrossable () située hors de l’unité foncière et desservant un ou plusieurs terrains / Conditions de desserte / Les unités foncières doivent être desservies par des voies publiques ou privées, répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont édifiées / – dans le cas de voies existantes : les terrains doivent être desservis par des voies dont les caractéristiques techniques sont suffisantes au regard de l’importance et de la nature du projet (). Les voies de desserte doivent par ailleurs permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie () Accès / Définition / L’accès correspond à la partie de la limite de propriété permettant aux piétons ou aux véhicules de pénétrer sur le terrain depuis la voie / Conditions d’accès / L’accès correspond à la partie de la limite de propriété permettant aux piétons ou aux véhicules de pénétrer sur le terrain depuis la voie (). Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies. Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l’accès, de sa configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic () ».

7. La demande de permis de construire modificatif vise notamment à porter le nombre de logements que comportent les 3 immeubles de 26 à 38, par subdivision, le nombre d’habitants passant de 102 à 104, et à augmenter en conséquence le nombre d’emplacements de stationnement de 73 à 85, y compris les 13 emplacements réservés aux visiteurs. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est desservi par le chemin du docteur A, lequel est d’une largeur de 5 mètres et d’une longueur d’environ 200 mètres. Cette voie privée est en impasse et le stationnement y est interdit. Son tracé ne comporte qu’un virage à grand rayon et s’élargit au niveau de son débouché sur l’avenue de la Mer. Ni l’arrêté attaqué, ni les mémoires présentés par la commune en première instance ne précisent en quoi les conditions d’accès automobile au projet seraient insuffisantes. Le terrain d’assiette du projet est également accessible par deux passages piétons d’une largeur de 4 mètres. Eu égard à ces caractéristiques, le projet respecte les dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme. Pour les mêmes raisons, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a méconnu les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en opposant au pétitionnaire un motif de refus fondé sur les risques résultant des conditions d’accès et de desserte.

8. En troisième lieu, aux termes du dernier alinéa de l’article UC.12 du règlement du plan local d’urbanisme, résultant de la modification n° 1 approuvée par délibération du 17 décembre 2019 : « Le stationnement en sous-sol est interdit dans les zones concernées par les aléas submersions marines et inondation (aléa moyen, majeur ordinaire et majeur exceptionnel identifiées par l’Atlas des Zones Inondables), dont les cartographies sont annexées au plan local d’urbanisme ».

9. Pour refuser la demande de permis de construire modificatif en litige, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a constaté que le projet était situé dans le lit majeur ordinaire (zone bleu clair) du ruisseau la Barbarie répertorié sur l’atlas des zones inondables annexé au plan local d’urbanisme. Il en a déduit que le projet ne respectait pas les dispositions de l’article UC.12 du règlement du plan local d’urbanisme du fait de l’augmentation des capacités de stationnement en sous-sol (deux-roues et locaux vélos), laquelle était en outre de nature à porter atteinte à la sécurité des biens et des personnes au sens de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

10. Il ressort de la consultation de l’atlas des zones inondables annexé au plan local d’urbanisme de la commune que le terrain d’assiette du projet, qui longe le ruisseau la Barbarie, est situé dans le lit majeur ordinaire de ce ruisseau. Si la légende de cet atlas identifie le lit moyen, majeur ordinaire ou majeur exceptionnel de ce cours d’eau, cette délimitation correspond à la notion d’aléa moyen, majeur ordinaire ou majeur exceptionnel retenue par l’article UC.12 du règlement du plan local d’urbanisme. En se prévalant d’une étude hydraulique du terrain d’assiette réalisée en 2017 concluant, en cas de crue centennale, à l’absence de venues d’eau au niveau des bâtiments et de l’accès au parking souterrain, la SARL Garden Beach doit être regardée comme excipant de l’illégalité de ces dispositions en tant qu’elles se fondent sur l’atlas des zones inondables annexé au plan local d’urbanisme. Si elle soutient que la modélisation utilisée par les auteurs de cette étude permet de reconstituer l’aspect multidirectionnel d’une crue alors que la méthode utilisée pour élaborer cet atlas repose sur l’observation et l’interprétation du terrain naturel, eu égard à la marge d’appréciation de ce risque et de la définition des prescriptions figurant au règlement du PLU dont disposent ses auteurs, les dispositions de l’article UC.12 ne sont pas entachées d’une erreur manifeste d’appréciation.

11. Lorsqu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un plan local d’urbanisme régulièrement approuvé, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour la modification de cette construction, sous réserve de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, que si les travaux envisagés rendent l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s’ils sont étrangers à ces dispositions.

12. Au cas d’espèce, le permis de construire initial délivré le 5 mars 2018, devenu définitif, méconnaît les dispositions de l’article UC.12 du règlement du plan local d’urbanisme, telles qu’elles résultent de la modification n° 1 approuvée par délibération du 17 décembre 2019 en tant qu’il prévoit un stationnement en sous-sol dans une zone concernée par un aléa d’inondation majeur ordinaire identifié par l’Atlas des zones inondables. La notice jointe à la demande de permis de construire modificatif détermine que, en tenant compte d’un nombre de logements porté à 38, l’application de l’article 7 des dispositions générales du règlement de ce plan conduit à affecter au stationnement sécurisé des vélos une surface de 44,25 m² et à créer 13 emplacements affectés au stationnement des deux roues. Elle constate que les locaux et les surfaces déjà prévues par le projet autorisé par le permis de construire permettent le respect de ces prescriptions. Cependant, si le projet modifié n’implique donc pas un changement de la configuration du sous-sol, il n’en reste pas moins que les travaux entraînant la création de nouveaux logements ne sont pas étrangers aux dispositions de l’article UC.12 du règlement du plan local d’urbanisme interdisant le stationnement en sous-sol dans une zone concernée par un aléa d’inondation majeur ordinaire et en aggravent la méconnaissance. Ainsi, le motif correspondant invoqué par le maire de Saint-Cyr-sur-Mer pour refuser de délivrer le permis de construire modificatif n’est pas illégal. Il résulte de l’instruction que le maire aurait pris la même décision s’il avait retenu ce seul motif.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Garden Beach n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort, que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Ses conclusions à fin d’injonction doivent être rejetées par voie de conséquence.

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la SARL Garden Beach au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SARL Garden Beach une somme de 2 000 euros au titre des frais de même nature exposés par la commune de Saint-Cyr-sur-Mer.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Garden Beach est rejetée.

Article 2 : La SARL Garden Beach versera à la commune de Saint-Cyr-sur-Mer une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée Garden Beach et à la commune de Saint-Cyr-sur-Mer.

Délibéré après l’audience du 6 juin 2024, où siégeaient :

— M. Portail, président,

— M. d’Izarn de Villefort, président assesseur,

— M. Angéniol, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.