Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société par actions simplifiée Alteus Capital a demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler la décision du 24 septembre 2020 par laquelle le maire de Cannes a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de la réalisation d’une maison individuelle, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 23 novembre 2020.

Par un jugement n° 2101174 du 25 avril 2024, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.

Par une requête et un mémoire enregistrés les 24 juin 2024 et 27 août 2025, la société Alteus Capital, représentée par M^e Nguyen, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice du 25 avril 2024 ;

2°) d’annuler par voie de conséquence l’arrêté du maire de Cannes du 24 septembre 2020 et la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

3°) d’enjoindre au maire de Cannes de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Cannes une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

le certificat d’urbanisme délivré le 27 novembre 2018 devait respecter les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme modifiées par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

le certificat d’urbanisme ne mentionnait aucune possibilité de sursis à statuer ;

les dispositions applicables au projet sont dès lors celles, cristallisées par le certificat d’urbanisme, du plan local d’urbanisme antérieur à sa révision approuvée le 18 novembre 2019 ;

en tout état de cause, les conditions d’un sursis à statuer posées par l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme n’étaient pas remplies à la date du certificat d’urbanisme ;

les travaux d’élaboration du futur plan local d’urbanisme n’étaient pas suffisamment avancés ;

le projet n’était pas par lui-même de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du plan local d’urbanisme ;

le futur règlement du plan local d’urbanisme ne pouvait légalement prévoir une interdiction totale de construire sur les terrains non bâtis en zone urbaine ;

l’annulation de l’arrêté de refus implique nécessairement qu’il soit enjoint au maire de lui délivrer le permis de construire sollicité.

Par des mémoires en défense enregistrés les 14 juillet et 30 septembre 2025, la commune de Cannes, représentée par M^e Paloux, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société Alteus Capital une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Hameline, rapporteure,

- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

- et les observations de M^e Nguyen, avocat de la société Alteus Capital.

Considérant ce qui suit :

1. La société Alteus Capital est propriétaire d’une parcelle non bâtie cadastrée AP n° 536, d’une surface de 952 m², située sur le territoire de la commune de Cannes à flanc de la colline de La Croix-des-Gardes et desservie par le boulevard Leader. Elle a obtenu pour ce terrain un certificat d’urbanisme informatif édicté par le maire de Cannes le 22 novembre 2018 et qui lui a été notifié le 27 novembre 2018. Le 17 avril 2020, la société Alteus Capital a formé une demande de permis de construire en vue de réaliser une maison d’habitation de 228,85 m² avec piscine sur ce terrain. Par un arrêté du 24 septembre 2020, le maire de Cannes a refusé de lui délivrer le permis de construire au motif que les dispositions du plan local d’urbanisme approuvé le 18 novembre 2019 classant le terrain en zone UFc ne permettaient pas la réalisation d’une construction nouvelle. Après avoir formé en vain un recours gracieux contre cette décision de refus le 23 novembre 2020, la société Alteus Capital a demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler l’arrêté du 24 septembre 2020 et la décision implicite de rejet de son recours gracieux. Elle relève appel du jugement du 25 avril 2024 par lequel le tribunal administratif a rejeté sa demande.

Sur la légalité des décisions du maire de Cannes :

En ce qui concerne le cadre juridique applicable au litige :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; / (…)/ Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. / Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’État, les certificats d’urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu’un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. (…) ».

3. Si, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, l’avant-dernier alinéa de cet article a été complété par la phrase suivante : « Le certificat d’urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l’article L. 424-1 permettraient d’opposer le sursis à statuer. », ces dispositions n’étaient pas encore applicables à la date du 22 novembre 2018 à laquelle le maire de la commune de Cannes a édicté le certificat d’urbanisme demandé par la société Alteus Capital. Elles ne peuvent dès lors être utilement invoquées par la société dans le présent litige. La circonstance que le certificat d’urbanisme ait été notifié à cette dernière à une date postérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 demeure à cet égard sans influence.

4. D’autre part, aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme dans sa version applicable au litige : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis (…). / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus (…) aux articles L. 153-11 et L. 311-2 du présent code (…) ». Aux termes de l’article L. 153-11 du même code : « (…) L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables ».

5. Il résulte de ces dispositions qu’un certificat d’urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de sa délivrance, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques. Figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées à l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme. Une telle possibilité vise à permettre à l’autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme (PLU). Lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable.

En ce qui concerne les moyens tirés de l’application illégale au projet des dispositions du plan local d’urbanisme approuvé le 18 novembre 2019 :

6. Le maire de Cannes a notifié à la société Alteus Capital le 27 novembre 2018 un certificat d’urbanisme daté du 22 novembre 2018 sur le fondement du a) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme. Contrairement à ce que soutient la société requérante, ce certificat indiquait en son cadre 11 « Observations » : « (…) 2) Suite à la délibération du conseil municipal (n° 39) en date du 28 avril 2014 il pourra être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation d’urbanisme », et mentionnait ainsi expressément la possibilité d’un sursis à statuer conformément aux exigences de l’article L. 410-1 alors applicables. La société Alteus Capital a déposé une demande de permis de construire le 17 avril 2020, soit avant l’expiration du délai de dix-huit mois prévu par ce même article. A cette date était entré en vigueur le nouveau plan local d’urbanisme approuvé par le conseil municipal de la commune de Cannes le 18 novembre 2019 et classant la parcelle en litige non plus en zone UFa mais en zone UFc ne permettant pas de constructions nouvelles sur les terrains non bâtis.

7. Il ressort des pièces du dossier qu’à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, le projet de révision du plan local d’urbanisme de Cannes était en cours d’élaboration depuis le 28 avril 2014. Un débat avait déjà eu lieu le 16 octobre 2017 sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) qui, dans sa rédaction alors envisagée, contenait une orientation n° 1 visant à sanctuariser les hauteurs de la colline de La Croix-des-Gardes constituant un espace à fort enjeu de protection, et affirmait le principe d’une gradation croissante du niveau de protection contre l’urbanisation depuis le bas de la colline jusqu’à son sommet. A cet égard, il résulte notamment du relevé de décisions de la réunion de présentation du diagnostic territorial et de validation des grandes orientations du PADD du 15 janvier 2016 que le secteur de La Croix-des-Gardes était considéré comme « à protéger de manière forte à très forte » « avec une progressivité en montant vers le sommet », « en tenant compte de la proximité du rivage, de la topographie du site et des perspectives de vue », tout en laissant une « marge de manœuvre » telle qu’« une pièce de vie supplémentaire avec une superficie maximum à définir ». Il ressort également des termes de la délibération du 16 octobre 2017 donnant acte du débat sur les orientations du PADD que la commune de Cannes avait la volonté d’instituer une protection renforcée sur la partie haute des collines dont celle de La Croix-des-Gardes « où seules les améliorations du bâti existant seront permises ». Par ailleurs, le document cartographique établi le 24 mai 2016 et comportant un projet d’orientations du zonage à venir classait la colline de La Croix-des-Gardes en « espaces à très fort enjeu de protection » sur ses pentes et en « espaces à enjeux de sanctuarisation », sur sa partie sommitale, la parcelle AP n° 536 étant située sur les hauteurs de la colline à la limite entre ces deux zones. Dans ces conditions, les orientations et le degré de précision du projet de plan local d’urbanisme en cours d’élaboration étaient suffisants à la date de délivrance du certificat d’urbanisme pour permettre au maire d’opposer un sursis à statuer à un projet concernant cette parcelle.

8. Le projet faisant l’objet de la demande de permis de construire de la société Alteus Capital prévoit la réalisation d’une villa d’une surface de 228,85 m² avec piscine sur une parcelle encore à l’état naturel, située à une altitude élevée sur la pente de la colline de La Croix-des-Gardes en limite de la zone naturelle à fort enjeu du sommet de la colline constituant un espace remarquable au titre de la loi Littoral. Il ressort des pièces du dossier de demande et il n’est pas utilement contredit que la construction envisagée a un impact visuel, notamment depuis le rivage, dans un secteur sensible du point de vue paysager, en dépit des limitations du projet résultant du règlement du plan local d’urbanisme antérieur en zone UFa impliquant le respect d’une enveloppe en volume et le maintien d’espaces verts sur 75 % du terrain d’assiette. Dans ces conditions, le maire de Cannes a pu légalement estimer que le projet envisagé était de nature à compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme et qu’il justifiait ainsi, à la date du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme.

9. Enfin, un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur plan local d’urbanisme pourrait légalement prévoir. En vertu de l’article L. 151-5 du code de l’urbanisme, le PADD définit notamment « les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques » et « fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain ». Aux termes de l’article L. 151-9 du même code : « Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger./ Il peut préciser l’affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l’interdiction de construire./ Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées ». Aux termes de l’article R. 123-5 de ce code : « Les zones urbaines sont dites « zones U ». Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ».

10. Il appartient à l’autorité locale de définir les partis d’urbanisme que traduit le plan local d’urbanisme dans le respect des dispositions du code de l’urbanisme. Dès lors, la légalité des prescriptions d’un PLU ayant pour effet d’interdire dans une zone urbaine la plupart des constructions nouvelles s’apprécie au regard du parti d’urbanisme retenu, défini notamment par les orientations générales et par les objectifs du PADD.

11. En l’espèce, le secteur correspondant aux parties hautes des pentes de la colline de La-Croix-des-Gardes a été reconnu à très fort enjeu de protection au titre des orientations n° 1 et 2 du PADD débattu le 16 octobre 2017, ainsi qu’il a été précédemment indiqué au point 7. Compte tenu de l’objectif clairement affirmé par les auteurs du plan local d’urbanisme de graduer la protection des versants de la colline en accentuant les restrictions à la construction dans les parties hautes telles que le secteur du terrain en litige qui borde la partie sommitale destinée à être totalement sanctuarisée, le règlement du futur PLU pouvait légalement prévoir d’appliquer à ces secteurs précis des prescriptions ayant pour effet de n’autoriser que les extensions modérées des constructions existantes, tout en conservant le classement des terrains concernés en zone urbaine.

12. Il résulte de ce qui a été dit aux points 6 à 11 que le plan local d’urbanisme en cours d’élaboration aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme à la société Alteus Capital, que soit opposé un sursis à statuer à une demande de permis de construire. Dès lors, en vertu des principes rappelés au point 5, le maire a légalement pu appliquer à la demande de permis de construire formée par la société le 17 avril 2020 les dispositions issues du nouveau PLU approuvé le 18 novembre 2019 et entré en vigueur dans le délai de validité du certificat.

13. En dernier lieu, l’article 1.2 du règlement de la zone urbaine du PLU de la commune de Cannes approuvé le 18 novembre 2019 prévoit que : « […] dans la zone UF, secteurs UFc et UFp, seules les extensions et les annexes des constructions existantes et légalement autorisées à destination d’habitation sont autorisées dès lors que celles-ci n’excèdent pas un maximum de 40 m² d’emprise au sol en une seule fois à la date d’approbation du PLU ».

14. Pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 11, les dispositions de l’article 1.2 du règlement de la zone urbaine du nouveau PLU ne sont pas entachées d’erreur de droit en tant qu’elles restreignent la possibilité de construire dans le secteur UFc à la seule extension mesurée des constructions existantes. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que le classement de la parcelle AP n° 536 dans ce même secteur UFc où le droit de construire est soumis aux plus fortes restrictions ne pouvait pas être légalement, adopté eu égard à ses caractéristiques précédemment décrites. Par suite, à supposer que la société requérante ait entendu également invoquer par voie d’exception, contre la décision de refus de permis de construire qui lui a été opposée, l’illégalité du PLU approuvé le 18 novembre 2019, ce moyen doit être également écarté.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la société Alteus Capital n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement contesté, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Par suite, sa requête doit être rejetée en toutes ses conclusions y compris celles présentées à fin d’injonction, sous astreinte, de délivrance d’un permis de construire.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Cannes, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, au titre des frais exposés par la société requérante et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la société Alteus Capitale une somme à verser à la commune de Cannes sur le fondement des mêmes dispositions.

D É C I D E

Article 1er : La requête de la société Alteus Capital est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Cannes sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Alteus Capital et à la commune de Cannes.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026, où siégeaient :

- M. Portail, président,

- M. Hameline, présidente-assesseure,

- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 avril 2026.