Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière Construction Villas Champlain a demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée et des pénalités correspondantes qui lui ont été réclamés au titre des années 2016 et 2017.

Par un jugement n° 2106348 du 18 juin 2024, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 29 juillet 2024, le 17 mars et le 25 septembre 2025, la société Construction Villas Champlain, représentée par M^e Benoteau, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Toulouse du 18 juin 2024 ;

2°) à titre principal, la décharge des impositions supplémentaires mises à sa charge pour un montant total, en droit et pénalités, de 69 139 euros ; à titre subsidiaire, en cas de non-application du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge, de prononcer la décharge correspondant aux montants de la taxe déductible relative aux dépenses de construction ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- c’est à tort que l’administration a imposé la cession immobilière du 22 juin 2017 au régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix total ; au contraire, le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge était applicable dès lors que le bien cédé n’était pas achevé ;

- la taxe sur la valeur ajoutée déductible, correspondant à une obligation de faire liée au premier terrain cédé, s’élève à 30 000 euros, et doit être déduite du montant de la taxe collectée ;

- les pénalités de 40% pour manquement délibéré ne sont pas justifiées.

Par trois mémoires en défense, enregistrés le 6 décembre 2024 et les 11 avril et 2 octobre 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les conclusions tendant à l’annulation des pénalités sont irrecevables faute d’être assorties de moyens permettant d’en apprécier leur bien fondé et que les moyens soulevés par la société Construction Villas Champlain ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 26 septembre 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 26 novembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Crassus,

- et les conclusions de M^me Fougères, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière (SCI) Construction Villas Champlain, dissoute et radiée en juillet 2022, a été créée le 22 mai 2015 en vue de l’acquisition d’un terrain situé … à Toulouse (Haute-Garonne), de la construction de deux maisons d’habitation sur ce terrain et de la vente des immeubles construits. Elle a acquis, le 1er juillet 2015, les deux terrains composés des parcelles cadastrées section … qu’elle a revendus respectivement les 15 décembre 2016 et 22 juin 2017. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité, et par proposition de rectification en date du 23 janvier 2019, l’administration fiscale lui a notifié des rappels de taxe sur la valeur ajoutée, notamment au motif que la cession de l’immeuble en date du 22 juin 2017 aurait dû être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix total. Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté la demande de la société Construction Villas Champlain tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie. La société Construction Villas Champlain relève appel de ce jugement par l’intermédiaire de M. A…, son liquidateur.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

2. En premier lieu, le I de l’article 257 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux d’immeubles neufs, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. En vertu du b du 2 de l’article 266 du même code, l’assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : « Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». L’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit que : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir ou d’une opération mentionnée au 2° du 5 de l’article 261 pour laquelle a été formulée l’option prévue au 5° bis de l’article 260, si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; / b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués (…) ».

3. Les dispositions de l’article 268 du code général des impôts, qui doivent être interprétées à la lumière des objectifs de la directive du 28 novembre 2006 dont elles assurent la transposition en droit interne, permettent d’appliquer le régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien lorsque leur acquisition a été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe, que lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de taxe sur la valeur ajoutée qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. Il résulte toutefois de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne qu’en dehors de ces hypothèses, le régime de taxation sur la marge ne s’applique pas à des opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application, soit qu’elle s’en trouve exonérée.

4. Dans son arrêt du 30 septembre 2021 Icade Promotion SAS (aff. C-299/20), la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 392 de la directive 2006/112 doit être interprété en ce sens qu’il exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis non bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir, mais qu’il n’exclut pas l’application de ce régime à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz ou d’électricité. Dans son ordonnance du 10 février 2022 Ministre de l’économie, des finances et de la relance c. Les Anges d’Eux SARL, Echo 5 SARL et Cletimmo SAS (aff. C-191/21), la Cour de justice de l’Union européenne a précisé que le régime dérogatoire prévu à l’article 392 de la directive TVA s’applique aux seuls terrains à bâtir qui, définis comme tels par les Etats membres, sont achetés en vue de la revente et qu’ainsi, l’application du régime de la taxation sur la marge suppose, en vertu de cet article 392, une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu. Elle a ajouté qu’il s’agit dès lors de vérifier, en tenant compte des définitions prévues par la législation nationale et de toutes les circonstances dans lesquelles se sont déroulées les opérations en cause, si les biens acquis par le contribuable relèvent de la notion de « terrain à bâtir » au sens de l’article 12§3 de la directive TVA et, ainsi, du champ d’application de son article 392.

5. Il résulte également des dispositions de l’article 268 du code général des impôts, lues à la lumière de celles de la directive du 28 novembre 2006 dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l’objet d’une autorisation de division, ou d’une division effective, lors de l’acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l’acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment.

6. Il résulte de l’instruction que par un acte du 1er juillet 2015, la société requérante a acquis deux terrains nus correspondant aux parcelles cadastrées section … à Toulouse, respectivement situés aux …. Par acte du 22 juin 2017, la société Construction Villas Champlain a vendu à des particuliers la parcelle … composée d’un terrain et d’une maison à usage d’habitation édifiée. Pour contester le changement de qualification du bien acquis puis revendu, précédemment décrit, la société soutient que l’immeuble supportait une construction d’habitation inachevée, et devait être considéré comme étant un terrain à bâtir. Toutefois, il résulte de l’instruction, et notamment des mentions portées sur l’acte notarié de vente, que ce terrain avait été acquis nu en 2015 et qu’il est revendu alors qu’il supporte une maison à usage d’habitation. Si l’acte de vente précise que la construction est à « parachever », il ne résulte ni de cet acte ni des éléments de l’instruction que cette construction était hors d’eau ou hors d’air. Au contraire, l’acte notarié indique que le bien vendu est achevé depuis moins de cinq ans, et précise en outre que « son achèvement a été caractérisé, au sens de l’article 258 de l’annexe II au code général des impôts, par la réunion des conditions d’habitabilité survenue le 22 juin 2017. En conséquence, la présente mutation est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée qui est exigible sur le prix total et supportée par le vendeur ». Dans ces conditions, et alors même que la pose des compteurs d’eau n’a été effectuée qu’en février 2018, la condition, rappelée ci-dessus, tenant à l’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu, fait défaut. Dans ces circonstances, la société appelante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale a remis en cause l’application du régime de taxation de la valeur ajoutée sur la marge au motif que la cession du 22 juin 2017 portait sur un immeuble bâti qui, lors de son acquisition, avait le caractère d’un terrain à bâtir. L’administration était dès lors fondée à appliquer le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix total de cette cession et à procéder aux rappels litigieux.

7. En second lieu, aux termes du I de l’article 271 du code général des impôts : « 1. La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. / 2. Le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez le redevable. (…) / 3. La déduction de la taxe ayant grevé les biens et les services est opérée par imputation sur la taxe due par le redevable au titre du mois pendant lequel le droit à déduction a pris naissance ». Aux termes du 1 de l’article 287 du même code : « Tout redevable de la taxe sur la valeur ajoutée est tenu de remettre au service des impôts dont il dépend et dans le délai fixé par arrêté une déclaration conforme au modèle prescrit par l’administration ».

8. La société requérante demande, à titre subsidiaire, à déduire la taxe sur la valeur ajoutée grevant le coût de la construction de l’immeuble dans le cas où la cession devrait être soumise à cette taxe sur le prix de vente total. Il est constant que la société requérante n’a déposé aucune déclaration de taxe sur la valeur ajoutée mentionnant une taxe déductible ni aucune facture de travaux et se borne à soutenir, sans le justifier, qu’elle serait en droit de déduire un montant de 30 000 euros de taxe. En outre, en admettant qu’une taxe sur la valeur ajoutée de ce montant aurait été acquittée, les dépenses correspondantes auraient été engagées par l’acquéreur du bien et non par la société cessionnaire. Dans ces conditions, les conclusions présentées à titre subsidiaire par la société appelante ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les pénalités :

9. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’État entraînent l’application d’une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré ».

10. En l’espèce, la société civile immobilière appelante, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, ne pouvait ignorer la mention portée sur l’acte de cession selon laquelle la taxe sur la valeur ajoutée était calculée sur le prix total et les modifications apportées à la consistance du terrain entre son achat de sa revente. Dans ces conditions, l’administration fiscale était fondée à appliquer la majoration de 40 % correspondant à la pénalité prévue en cas de manquement délibéré, en ce qui concerne les rappels de taxe sur la valeur ajoutée en litige. Les conclusions tendant à la décharge des pénalités litigieuses doivent être rejetées sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense.

11. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la société Construction Villas Champlain n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal a rejeté sa demande tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée.

Sur les frais d’instance :

12. Les conclusions présentées par la société Construction Villas Champlain, partie perdante dans la présente instance, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, doivent être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Construction Villas Champlain est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A…, représentant et mandataire liquidateur de la société civile immobilière Construction Villas Champlain, et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Occitanie.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Faïck, président,

M. Lafon, président-assesseur,

M^me Crassus, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

La rapporteure,

L. Crassus

Le président,

F. Faïck

La greffière,

E. Ocana

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière en chef,