Vu la procédure suivante

Procédure contentieuse antérieure :

L’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. B… E…, M^me G… F…, M. J… C…, M. K… H… et M. A… I… ont demandé au tribunal administratif d’Orléans d’annuler l’arrêté du 4 août 2022 par lequel le maire de Chartres a délivré un permis de construire à la SNC les Chemins de l’Eure portant sur la construction d’un immeuble de 43 logements, d’une maison individuelle, d’une piscine et la démolition de deux maisons, d’un atelier et d’un garage au 8, rue des Perriers ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ainsi que l’arrêté du 28 juin 2023 accordant un permis de construire modificatif portant sur la suppression d’un niveau, la modification de façades, de la surface plancher et du nombre de logements.

Par un jugement n° 2300314 du 1er février 2024, le tribunal administratif d’Orléans n’a pas admis l’intervention de M. H… et de M. I…, a rejeté la demande en tant qu’elle est présentée par M. H… et M. I…, a annulé les arrêtés du 4 août 2022 et du 28 juin 2023 ainsi que la décision de rejet du recours gracieux en tant que le projet méconnaît les dispositions de l’article USB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chartres et a rejeté le surplus des conclusions de la demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 29 mars, 21 août, 21 octobre 2024, 3 et 15 janvier 2025, l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. B… E…, M^me G… F… et M. J… C…, représentés par M^e Galy, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement en ce qu’il n’a prononcé qu’une annulation partielle sur le seul fondement de l’article USB 11 ;

2°) d’annuler entièrement les arrêtés du 4 août 2022 et du 28 juin 2023 sans possibilité de régularisation ;

3°) de leur allouer la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

-

leur requête est recevable ;

- les premiers juges ont omis de répondre au moyen tiré de la méconnaissance des articles USB 11.10, 11.11 et 11.12 du règlement du plan local d’urbanisme ;

-

ils abandonnent le moyen tiré de l’illégalité externe des permis de construire ;

- les arrêtés attaqués méconnaissent l’article USB 11.3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet litigieux crée un effet de rupture de volumes avec les constructions mitoyennes ;

- le projet est également en contradiction avec l’objectif énoncé en préambule du règlement de zone qui indique que l’objectif de la zone USB est de permettre de légères évolutions dans le tissu bâti existant ;

-

les arrêtés attaqués méconnaissent les articles USB 11.10, 11.11 et 11.12 du règlement du plan local d’urbanisme, dès lors que l’esthétique de la construction projetée n’est pas en rapport avec celle des constructions avoisinantes ;

- ils méconnaissent les articles USB 3-2 alinéa 3, USBb 6.8 et USB 12 de ce même règlement en raison de l’implantation des rampes d’accès et du parking de stationnement ;

- ils méconnaissent l’article USB 11.3 du règlement du plan local d’urbanisme et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en raison de l’absence d’accès des engins de services d’incendie et de secours sur les façades est, ouest et nord de la construction ;

- ils méconnaissent l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en raison des risques d’inondation des parkings souterrains de la construction projetée ;

- ils méconnaissent les articles R. 111-2 et R. 111-26 du code de l’urbanisme du fait de la gestion non conforme des eaux pluviales.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 juillet et 11 octobre 2024, la commune de Chartres, représentée par M^e Carré, demande, par la voie de l’appel incident, la réformation du jugement en ce qu’il a annulé partiellement les arrêtés du 4 août 2022 et du 28 juin 2023, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M. E…, de M^me F… et de M. C… la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- ni l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, ni M. E…, M^me F… et M. C… n’ont qualité leur donnant intérêt pour agir dans la présente instance ;

- c’est à tort que les premiers juges ont considéré que les arrêtés litigieux méconnaissaient l’article USB 11 du règlement du plan local d’urbanisme, alors qu’une stricte identité de hauteur n’est pas exigée par ces dispositions et que le volume R+3 n’est pas sans rapport avec les constructions situées sur les parcelles mitoyennes ;

- les moyens soulevés par l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. E…, M^me F… et M. C… ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 décembre 2024 et 6 janvier 2025, la société Adval, venant aux droits de la SNC Les chemins de l’Eure, représentée par M^e Dalibard, demande, par la voie de l’appel incident, la réformation du jugement en ce qu’il a annulé partiellement les arrêtés du 4 août 2022 et du 28 juin 2023, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M. E…, de M^me F… et de M. C… la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- ni l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, ni M. E…, M^me F… et M. C… n’ont qualité leur donnant intérêt pour agir dans la présente instance ;

- le jugement attaqué est entaché de contradiction de motifs, d’erreur d’appréciation et de dénaturation des pièces du dossier ;

- c’est à tort que les premiers juges ont considéré que les arrêtés litigieux méconnaissaient l’article USB 11 du règlement du plan local d’urbanisme, alors que le quartier Saint Brice ne présente pas un intérêt architectural particulier, qu’une stricte identité de hauteur n’est pas exigée par ces dispositions et que le volume R+3 n’est pas sans rapport avec les constructions situées sur les parcelles mitoyennes ;

- les moyens soulevés par l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. E…, M^me F… et M. C… ne sont pas fondés.

Par un arrêt du 12 février 2025, la cour a jugé que les permis de construire litigieux méconnaissaient les dispositions de l’article USB 3-1 du règlement du plan local d’urbanisme seulement, a sursis à statuer sur la demande de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M. E…, de M^me F… et de M. C…, ainsi que sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et a imparti à la commune de Chartres et à la société Adval un délai de six mois à compter de la notification de cet arrêt pour notifier à la cour et aux requérants un permis de construire régularisant les illégalités tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article USB 3-1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chartres.

Par des mémoires des 12 août et 15 septembre 2025, la société Adval a indiqué que deux permis de construire modificatifs ont été délivrés les 11 juin et 18 août 2025, qui ont régularisé l’irrégularité tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article USB 3-1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chartres.

Par un mémoire, enregistré le 12 septembre 2025, l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. B… E…, M^me G… F… et M. J… C… persistent dans leurs conclusions.

Ils soutiennent que :

l’arrêt du 12 février 2025 doit être annulé, dès lors que la cour a statué au terme d’une procédure irrégulière en décidant de surseoir à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ;

cet arrêt est de plus insuffisamment motivé et entaché d’une erreur de droit dans l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, dans la mesure où la cour a omis de se prononcer explicitement sur le moyen d’annulation qui avait été accueilli par le tribunal administratif ;

cet arrêt est également insuffisamment motivé et entaché d’une erreur de droit dans la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il n’indique pas les motifs pour lesquels les autres moyens invoqués par les requérants devaient être écartés ;

l’arrêt du 12 février 2025 a omis de viser un septième moyen, qui n’était pas exactement le même que celui portant sur les articles USB 11.10, 11.11 et 11.12 en ce qui concerne les façades et les ouvertures, et qui était quant à lui tiré de la méconnaissance de l’article USB 11.1 concernant l’insertion du projet dans les lieux avoisinants.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Pham,

- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,

- les observations de M^e Galy, pour l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres et autres, et celles de M^e Leeson substituant M^e Dalibard pour la société Adval, en la présence de M. D….

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 4 août 2022, le maire de Chartres a accordé à la SNC les Chemins de l’Eure, aux droits de laquelle vient la société Adval, un permis de construire sur un terrain situé au 8, rue des Perriers sur le territoire de la commune de Chartres (Eure-et-Loir) portant sur la construction d’un immeuble de 43 logements, d’une maison individuelle, d’une piscine et d’un abri de jardin ainsi que la démolition de deux maisons, d’un garage et d’un atelier. L’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. B… E…, M^me G… F… et M. J… C…, ont formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, qui a été rejeté par décision du maire de Chartres du 28 novembre 2022. Par un arrêté du 28 juin 2023, le maire de Chartres a accordé un permis de construire modificatif concernant ce projet. L’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. B… E…, M^me G… F… et M. J… C…, M. K… H… et M. A… I… ont demandé l’annulation des arrêtés des 4 août 2022 et 28 juin 2023 et de la décision du 28 novembre 2022. Par un jugement n° 2300314 du 1er février 2024, le tribunal administratif d’Orléans n’a pas admis l’intervention de M. H… et de M. I…, a rejeté la demande en tant qu’elle était présentée par M. H… et M. I…, a annulé les arrêtés du 4 août 2022 et du 28 juin 2023 ainsi que la décision de rejet du recours gracieux en tant que le projet méconnaît les dispositions de l’article USB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chartres et a rejeté le surplus des conclusions de la demande. Par un arrêt du 12 février 2025, la cour a jugé que les permis de construire litigieux méconnaissaient les dispositions de l’article USB 3-1 du règlement du plan local d’urbanisme seulement, a sursis à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur la demande de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M. E…, de M^me F… et de M. C…, ainsi que sur les conclusions de la commune de Chartres et de la société Adval tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, et a imparti à la commune de Chartres et à la société Adval un délai de six mois à compter de la notification de cet arrêt pour notifier à la cour et aux requérants un permis de construire régularisant les illégalités tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article USB 3-1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chartres. La commune de Chartres a délivré à la société Adval deux permis de construire modificatifs en date du 11 juin 2025 et du 18 août 2025, dont la cour doit apprécier s’ils sont de nature à régulariser les vices des permis de construire initiaux.

Sur les moyens tirés de l’irrégularité de l’arrêt du 12 février 2025 et ceux tirés de l’illégalité du permis de construire initial du 4 août 2022 :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-2 du même code : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ». A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire-droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

Les moyens soulevés par les requérants, tirés de l’insuffisance de motivation de l’arrêt du 12 février 2025 et de ce que cet arrêt aurait été rendu sans le recueil préalable de leurs observations, s’ils peuvent être soulevés à l’appui d’un pourvoi en cassation formé à l’encontre de cet arrêt, sont en revanche inopérants dans la présente instance. Il en va de même des moyens tirés de l’irrégularité du permis de construire initial du 4 août 2022. Ces moyens doivent donc être écartés.

Sur la légalité des arrêtés du 4 août 2022 et du 28 juin 2023, et la régularisation du vice retenu par l’arrêt avant dire-droit :

D’une part, il est constant que les façades est, ouest et nord de l’immeuble litigieux sont accessibles seulement par une allée de 2,50 mètres de largeur desservant la maison d’habitation attenante. La cour a sursis à statuer au motif qu’une telle situation ne permet pas le passage d’outils d’incendie et de secours, dès lors que l’accès de cette allée à partir de la rue est clôturé et qu’en outre, des arbres et une clôture seront implantés à la jonction des parcelles d’assiette de la maison d’habitation et du logement collectif. Etaient également prises en compte la nature et la configuration du bâtiment, soit un logement collectif comprenant 40 logements d’habitation, composé de trois corps de bâtiments collés les uns aux autres s’avançant vers le fond de parcelle et d’une longueur totale de plus de trente mètres.

Il ressort des pièces du dossier que la commune de Chartres a délivré à la société Adval deux permis de construire modificatifs en date du 11 juin 2025 et du 18 août 2025. La notice de sécurité du permis de construire du 11 juin 2025 prévoit expressément que les façades est et ouest à l’arrière du bâtiment seront accessibles aux moyens de secours par le chemin praticable de la maison individuelle qui s’ouvre sur la rue Saint Brice, que depuis ce chemin, deux accès d’une largeur de 1,80 mètres mèneront vers les jardins des façades est et ouest, que le chemin de la maison privative sera fermé par un portail déverrouillable par une clé tricoise et que les jardins du logement collectif et de la maison individuelle seront séparés entre eux par des clôtures légères en panneau de grillage rigide de 1,20 mètre de hauteur facilement sécables. L’article 3 du permis de construire du 18 août 2025 indique que les prescriptions émises par le service départemental d’incendie et de secours d’Eure-et-Loir dans son avis du 4 avril 2025 devront être strictement respectées. Ce dernier avis préconise de permettre au service d’incendie et de secours d’atteindre les logements situés sur les flancs est et ouest par l’intermédiaire d’un cheminement praticable à proximité de la maison individuelle et de deux accès d’1,80 mètre de largeur, situés au niveau de la limite nord de l’immeuble (un accès pour chaque façade) et d’installer soit des portillons entre les différents jardins du premier étage, soit des clôtures facilement sécables ou démontables. Ces prescriptions sont entièrement suivies dans le dossier de demande de permis de construire afférent.

D’autre part, le permis de construire modificatif du 11 juin 2025 a supprimé le niveau supérieur de l’immeuble collectif, ainsi qu’une partie du niveau supérieur sur le fond de construction, ce qui a porté le nombre de logements à 35 au lieu de 40. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le passage des services d’incendie et de secours par le chemin de la maison individuelle et l’emploi d’une clé tricoise pour ouvrir les portillons ne caractérisent pas un fonctionnement anormal des services de lutte contre l’incendie.

Enfin, les requérants ne peuvent invoquer utilement le contenu de la partie « Analyse » de l’avis du SDIS du 4 avril 2025, tant en ce qui concerne les chemins d’accès que les bornes incendie, dès lors que cette partie n’indique pas les prescriptions à suivre, mais constitue une simple analyse des textes existants.

Par suite, il y a lieu de constater que le vice relevé au point 15 de l’arrêt du 12 février 2025 est régularisé.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d’annulation de l’Association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres et autres doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Il résulte des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont les requérants étaient fondés à soutenir qu’elle était illégale et dont ils sont, par leur recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à leur charge ou à rejeter les conclusions qu’ils présentent à ce titre.

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M. B… E…, de M^me G… F… et de M. J… C… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la société Adval et de la commune de Chartres présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, représentante unique des requérants, en application des articles R. 411-5 et R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Chartres et à la société Adval.

Délibéré après l’audience du 8 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Etienvre, président de chambre,

M. Pilven, président-assesseur,

M^me Pham, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

La rapporteure,

C. Pham

Le président,

F. Etienvre

La greffière,

S. Diabouga

La République mande et ordonne au préfet d’Eure-et-Loir en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.