Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A… B… a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values de cession d’immeubles autres que de terrains à bâtir et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2016, ainsi que des majorations et pénalités correspondantes ou, à défaut, de prononcer la réduction de ces cotisations supplémentaires.

Par un jugement n° 2106510 du 16 février 2024, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 11 avril 2024 et le 15 novembre 2024, M. B…, représenté par M^e Le Mentec, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values de cession d’immeubles autres que de terrains à bâtir et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2016, ainsi que des majorations et pénalités correspondantes ou, à défaut, de prononcer la réduction de ces cotisations supplémentaires ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat le versement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

 – les premiers juges ont omis de répondre à son moyen tiré de ce que, pour le calcul de l’exonération dont il doit bénéficier, le montant de la somme remployée dans l’acquisition de la résidence principale ne doit pas être limité à la quote-part acquise en pleine propriété, mais doit également tenir compte de la quote-part acquise en usufruit ;

 – le remploi du prix de cession d’un bien immobilier autre que la résidence principale dans l’acquisition de droits démembrés de la résidence principale plutôt que dans l’acquisition de celle-ci en pleine propriété ne fait pas obstacle au bénéfice des dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts ;

 – le paragraphe 200 de la doctrine administrative référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-30 ajoute une condition à la loi ayant pour effet de réduire le champ de l’exonération légale, en la conditionnant à l’acquisition en pleine propriété du logement affecté à l’habitation principale ; qu’un contribuable puisse être qualifié de propriétaire par la doctrine administrative lorsqu’il détient des droits démembrés sur un immeuble mais que cette même qualité lui soit refusée quand il procède à un remploi pour l’acquisition de droits de même nature sur un autre immeuble est incohérent et injustifié ;

 – subsidiairement, les frais et reliquats de prêt de 5 831 euros doivent être déduits de la plus-value nette de cession imposable, déterminée selon les modalités fixées aux articles 150 VA du code général des impôts et 41 duovicies H de l’annexe 3 à ce code ; par ailleurs, la fraction de la plus-value de cession remployée dans l’acquisition de la résidence principale en usufruit doit être prise en compte dans le calcul du montant du remploi, et donc déduite du montant de la plus-value imposable.

Par un mémoire en défense enregistré le 24 octobre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M^me Hameau,

 – les conclusions de M. Illouz, rapporteur public,

 – et les observations de M^e Le Mentec, représentant M. B….

Considérant ce qui suit :

1. M. B… a fait l’objet d’un contrôle sur pièces à l’issue duquel lui ont été notifiées, par une proposition de rectification du 30 septembre 2019, selon la procédure de rectification contradictoire, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values de cession d’immeubles autres que de terrains à bâtir, et de prélèvements sociaux, ainsi que des majorations et pénalités correspondantes, à raison de la remise en cause d’une partie de l’exonération qu’il a déclarée sur le fondement des dispositions du 1o bis du II de l’article 150 U du code général des impôts, de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’un appartement situé 83 rue Perronet à Neuilly-sur-Seine. Ces cotisations ont été mises en recouvrement le 29 janvier 2021. Par une réclamation préalable du 24 mars 2021, M. B… les a contestées. L’administration a, par une décision du 15 avril 2021, accepté partiellement sa réclamation et maintenu les impositions contestées pour un montant total de 29 092 euros. M. B… fait appel du jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise qui a rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions restant en litige.

Sur la régularité du jugement :

2. Si M. B… reproche aux premiers juges d’avoir omis de répondre à son moyen, tiré de ce que, pour le calcul de l’exonération dont il doit bénéficier, le montant de la somme remployée dans l’acquisition de la résidence principale ne doit pas être limité à la quote-part acquise en pleine propriété, mais doit également tenir compte de la quote-part acquise en usufruit, les premiers juges y ont répondu au point 4 du jugement, en précisant que la circonstance que l’acquéreur soit titulaire d’un droit réel immobilier sur le logement affecté à sa résidence principale fait obstacle au bénéfice de l’exonération de la plus-value litigieuse, à hauteur de la quotité de droits réels détenus sur ce logement.

Sur le bénéfice de l’exonération :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

3. Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts dans sa version applicable : " I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (…) II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / (…) 1° bis Au titre de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. / L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l’article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement ; (…) ". Il résulte du second alinéa du 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts, éclairé par les travaux préparatoires de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 dont il est issu, qu’en limitant l’application de l’exonération des plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, à la fraction du prix de cession remployée, dans un délai de vingt-quatre mois, à l’acquisition d’un logement affecté à l’habitation principale, le législateur a entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition en pleine propriété d’une résidence principale. Par suite, est exclue du bénéfice de cette exonération la fraction du prix de cession remployée dans l’acquisition, non en pleine propriété, mais en usufruit, d’un logement affecté à l’habitation principale.

4. Il résulte de l’instruction que M. B… a remployé le prix de cession du bien situé à Neuilly-sur-Seine, qui n’était pas sa résidence principale, dans l’acquisition, pour partie en pleine propriété et pour partie en usufruit, d’un autre bien situé à Levallois-Perret, qu’il a affecté à sa résidence principale. Alors, ainsi qu’il a été dit au point 3, que les dispositions du second alinéa du 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts réservent l’exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, à la fraction du prix de cession remployée à l’acquisition en pleine propriété d’un logement affecté à l’habitation principale, M. B… n’est pas fondé à soutenir qu’il aurait dû bénéficier de cette exonération à raison de la fraction du prix de cession qu’il a affectée à l’acquisition de l’usufruit d’une partie de son appartement levalloisien. Par suite, et sans que M. B… ne soit fondé à se prévaloir d’une contradiction avec les dispositions du premier alinéa du 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts, qui portent sur la nature des biens cédés entrant dans le champ d’application de l’exonération, distinctes de celles ici en cause relatives au remploi du prix de cession, c’est à bon droit que l’administration a limité l’application de l’exonération de la plus-value litigieuse à la fraction du prix de cession remployée par M. B… dans l’acquisition de sa résidence principale en pleine propriété, et en a exclu la fraction remployée dans son acquisition en usufruit.

En ce qui concerne la doctrine :

5. Le paragraphe 200 de la doctrine administrative référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-30 ne faisant pas de la loi fiscale une interprétation différente de celle exposée précédemment, M. B… ne peut utilement se prévaloir de sa prétendue illégalité.

Sur le montant de l’exonération :

6. Aux termes de l’article 150 VA du code général des impôts : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. (…). / III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession. ». Aux termes de l’article 41 duovicies H de l’annexe III à ce code : " Pour l’application du III de l’article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s’entendent exclusivement : /1° Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ; /2° Des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ; /3° Des indemnités d’éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation ; /4° Des honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ; /5° Des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble. "

7. Les frais dont M. B… se prévaut, afférents au remboursement d’un prêt, à des charges et travaux de copropriété, et à des copies d’actes auprès du service de publicité foncière, d’un montant total de 5 831 euros, n’étant pas, par nature, au nombre des frais limitativement énumérés par les dispositions réglementaires précitées, susceptibles d’être déduits, en vertu de l’article 150 VA du code général des impôts, du prix de cession à retenir afin de déterminer le montant de la plus-value de cession en litige, l’intéressé n’est pas fondé à en demander la déduction.

8. Par ailleurs, comme exposé au point 4, la fraction du prix de cession de l’appartement situé à Neuilly-sur-Seine à raison de laquelle M. B… peut bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U du code général des impôts n’étant que celle remployée à l’acquisition en pleine propriété d’une partie de l’appartement levalloisien qu’il a affecté à sa résidence principale, l’intéressé n’est pas fondé à soutenir que la fraction du prix de cession ayant été remployée dans l’acquisition de l’usufruit de l’autre partie du même appartement levalloisien devrait être prise en compte et ainsi déduite du montant de la plus-value imposable.

9. Il résulte de ce qui précède que M. B… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande de décharge ou de réduction des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2016. Par voie de conséquence, les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A… B… et au ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 19 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M^me C…, première vice-présidente, présidente de chambre,
M^me Marc, présidente-assesseure,
M^me Hameau, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juin 2026.

La rapporteure,
M. Hameau La présidente,

L. C…

La greffière,

C. Drouot La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N° 24VE00969 2