CIV.3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 22 septembre 2016

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1005 F-D

Pourvoi n° S 15-20.913

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M^me J… P…, épouse B…, domiciliée […] ,

contre l’arrêt rendu le 26 mars 2015 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chênes, dont le siège est […] , représenté par son syndic la société J et P Brygier, domicilié […] ,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 5 juillet 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Odent et Poulet, avocat de M^me P…, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chênes, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 mars 2015), que M^me P…, propriétaire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, d’un lot auquel est attachée la jouissance exclusive et perpétuelle d’un jardin, bordé par une haie de cyprès, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chênes (le syndicat) en annulation de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 21 mai 2012 ayant refusé de prendre en charge le remplacement de la haie de cyprès morts et en condamnation du syndicat à les remplacer et à pourvoir à leur entretien ;

Attendu que M^me P… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété stipulait que « l’entretien des arbres de haute futaie qui sont dans les jardins privatifs seront à la charge de la copropriété » et que « les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, terrasses, devront les maintenir en parfait état entretien » et constaté que les cyprès ne constituaient pas des arbres de haute futaie, la cour d’appel a souverainement retenu que l’entretien de la végétation courante était à la charge du copropriétaire ayant la jouissance privative du jardin et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M^me P… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M^me P… et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chênes la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M^me P….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

II est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement qui avait débouté M^me B… de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande d’annulation de la résolution n° 10 votée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence […] , le 21 mai 2012 ;

AUX MOTIFS QUE saisi d’une demande d’annulation d’une résolution d’une assemblée générale, le juge ne peut statuer en opportunité et, selon les moyens qui sont soumis à son examen, il doit se borner à vérifier que le vote est régulier, que les résultats du vote sont conformes au vote, que la disposition attaquée est conforme au règlement de copropriété, que l’assemblée générale n’a pas commis d’abus de majorité ; que la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 21 mai 2012 est ainsi libellée : «L’assemblée générale décide du remplacement de la haie de cyprès morts du jardin de M^me B…, et ce suivant devis Dagliotti pour un montant de 1 783, 37 € TTC » ; que M^me P… affirme que l’assemblée générale a commis un abus de majorité ; que le fait que cette résolution a été rejetée par 6 667 0/00 sur 6 986 0/00 présents ou représentés, seule M^me B… ayant voté pour et un autre copropriétaire s’étant abstenu, est à lui seul insuffisant pour caractériser un abus de majorité ; qu’il n’est ni démontré ni soutenu que cette résolution est contraire à l’intérêt commun des copropriétaires et a été prise dans le seul but de nuire ou préjudicier à M^me P… ; qu’en conséquence, l’abus de majorité n’étant pas établi, la résolution objet du litige ne peut être annulée sur ce fondement ; que M^me P… allègue également la violation d’une disposition du règlement de copropriété qui stipule page 49 que : « Constituent des parties communes celles de l’immeuble bâti affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux : elles comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative et pour autant que les choses énumérées s’y trouvent : – la totalité du sol bâti et non bâti du terrain tel que désigné… – les clôtures, les haies et murs séparatifs en tant qu’ils dépendent de la copropriété, – les jardins et espaces intérieurs avec leurs plantations et leurs équipements » ; que M^me P… prétend que la haie de cyprès constitue une haie commune qui, en tant que telle, doit être entretenue par le syndicat des copropriétaires ; que toutefois, il ressort de son titre de propriété et du règlement de copropriété portant état descriptif de division (page 28) qu’à l’appartement représentant le lot 80 de la copropriété, est attachée la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle d’un jardin d’environ 40 m2 ; qu’il en résulte que le jardin constitue une partie commune, dont la jouissance privative et exclusive a été attribuée au propriétaire du […] et que la haie de cyprès est implantée dans le jardin dont M^me P… a la jouissance privative ; que s’ils y contribuent, ces cyprès n’en forment pourtant pas la clôture, matérialisée par un grillage séparant ce jardin de l’allée commune permettant d’accéder à l’entrée de l’immeuble ; qu’ils ne peuvent donc pas être considérés comme constituant une haie commune au sens des dispositions susvisées du règlement de copropriété ; qu’en effet, quand bien même ils auraient été plantés par le promoteur, ce qui n’est pas formellement établi par les éléments que M^me P… soumet à la cour, ces cyprès, qu’elle envisage de changer pour des leylandis (devis constituant sa pièce n°8), participent à son seul agrément, puisqu’ils l’isolent de la circulation afférente à l’allée commune ; que dès lors, aucune violation du règlement de copropriété n’est mise en évidence ; que la résolution attaquée ne peut être annulée de ce chef;

1°) ALORS QUE la propriété du sol emporte celle du dessus et qu’il en résulte que le propriétaire du sol est propriétaire des plantations qui y sont édifiées ; que la cour d’appel a constaté que le jardin était une partie commune dont la jouissance privative avait été attribuée au propriétaire du lot […] et que la haie de cyprès était implantée dans ce jardin ; qu’en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, d’où il résultait que la haie de cyprès, appartenait à la copropriété, qui était propriétaire du sol sur lesquels ils étaient plantés, et ne pouvaient appartenir à M^me B…, propriétaire du lot n°

80, la cour d’appel a violé les articles 551, 552, 555 et 712 du code civil ;

2°) ALORS QUE et subsidiairement, en n’ayant pas répondu aux conclusions de M^me B… soutenant que « la propriété du sol emportant celle du dessus et du dessous, dans la mesure où le jardin à jouissance privative est une partie commune, les arbres et haies pérennes qui y sont plantés sont communs », (conclusions d’appel p. 9, 2eme §), la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile, et partant, l’article 6 § 1 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales ;

3°) ALORS QUE le règlement de copropriété mentionne de manière claire et précise que constitue une partie commune, outre celles de l’immeuble bâti affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, « la totalité du sol bâti et non bâti du terrain » ; qu’en retenant que la haie de cyprès implantée dans la partie non bâtie du terrain, précisément dans le jardin commun dont M^me B… avait la jouissance privative, ne pouvait être considérée comme « constituant une haie commune » et qu’elle ne constituait pas une partie commune, la cour d’appel a dénaturé le règlement de copropriété en violation de l’article 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

II est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté M^me B… de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à remplacer et entretenir la haie de cyprès implantée sur le jardinet, partie commune dont la jouissance exclusive était attachée au lot n° 80 ;

AUX MOTIFS QUE sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à remplacer les cyprès et à pourvoir à leur entretien, s’agissant de l’entretien des jardins privatifs, le règlement de copropriété indique : – en sa page 54 : «… L’entretien des arbres de haute futaie qui sont dans les jardins privatifs seront à la charge de la copropriété, au même titre que ceux se trouvant dans le jardin commun….Le tout devra être entretenu en bon état et aux frais de chacun des copropriétaires… » ; – en sa page 60 paragraphe 6° : «… Les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, terrasses, devront les maintenir en parfait état d’entretien » ; que bien que ce règlement de copropriété soit laconique relativement à l’entretien des deux jardins communs à jouissance privative exclusive, interprétées a contrario et au regard de celles de la page 60, les stipulations de la page 54 ci-dessus rappelées laissent l’entretien de la végétation courante à la charge de celui qui a la jouissance privative du jardin ; que cela est conforme à l’application traditionnelle de la loi du 10 juillet 1965, aux termes de laquelle, dans le silence du règlement de copropriété, il incombe au bénéficiaire du droit d’usage privatif d’entretenir et maintenir en bon état les arbres et végétaux implantés dans ces jardins, à l’exception des arbres de haute futaie, dont l’entretien échoit au syndicat des copropriétaires, en raison de l’agrément qu’ils apportent à la copropriété dans son ensemble ; qu’au vu des photographies versées aux débats, il ne peut sérieusement être soutenu que ces cyprès constituent des arbres de haute futaie, qualificatif qui s’entend d’arbres d’essences particulières atteignant ou dépassant les 6 mètres de haut ; qu’en conséquence, M^me P… doit être déboutée de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à remplacer et entretenir cette haie de cyprès ; que cette solution s’impose d’autant qu’en décider autrement irait à rencontre des propres intérêts de M^me P…, en la privant de la libre disposition et du libre choix d’une partie des plantations agrémentant son jardin à jouissance privative et exclusive ;

1°) ALORS QUE la cour d’appel a constaté que le jardin était une partie commune, dont la jouissance privative avait été attribuée au propriétaire du lot […] et que la haie de cyprès était implantée dans ce jardin ; qu’en ne tirant pas les conséquences de ses propres constatations, d’où il résultait que le remplacement de cette haie, commune et appartenant à la copropriété, qui participait de surcroît et surabondamment à l’harmonie de l’ensemble immobilier, ne pouvait être mis à la charge du copropriétaire bénéficiaire d’un droit de jouissance exclusive sur le jardin commun dans lequel elle était plantée, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE il résulte des dispositions claires et précises du règlement de copropriété selon lesquelles « l’entretien des arbres de haute futaie qui sont dans les jardins privatifs seront à la charge de la copropriété au même titre que ceux se trouvant dans le jardin commun….Le tout devra être entretenu en bon état et aux frais de chacun des copropriétaires… » que l’entretien des haies qui, si elles ne sont pas taillées, peuvent atteindre des hauteurs importantes, incombe à la copropriété ; qu’en décidant que l’entretien des cyprès, arbres qui peuvent atteindre une hauteur très importante s’ils ne sont pas taillés, n’incombait pas à la copropriété, la cour d’appel a violé le règlement de copropriété et, partant, l’article 1134 du code civil.