CIV. 1

IK

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 3 mai 2018

Cassation

M^me BATUT, président

Arrêt n° 466 F-D

Pourvoi n° H 17-16.657

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Hugues X…,

2°/ M^me Camille Y…, épouse X…,

tous deux domiciliés […] (États-Unis),

contre l’arrêt rendu le 17 février 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à la société Century 21 Immo Villiers 17, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 20 mars 2018, où étaient présentes : M^me Batut, président, M^me Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et M^me X…, de M^e Haas, avocat de la société Century 21 Immo Villiers 17, l’avis de M. Sudre, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, qui est recevable :

Vu l’article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;

Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, suivant contrat du 2 mai 2012, M. et M^me X… ont confié à la société Century 21 Immo Villiers 17 (l’agent immobilier), un mandat exclusif de vendre leur appartement au prix de 808 000 euros net vendeur, outre des honoraires de 32 000 euros à la charge de l’acquéreur ; que, le 26 juin 2012, l’agent immobilier les a informés avoir trouvé un acquéreur au prix du mandat, réparti à concurrence de 803 000 euros pour l’immeuble et 5 000 euros pour les biens meubles ; que M. et M^me X… ont refusé de signer la promesse de vente avec l’acquéreur et ont révoqué le mandat de l’agent immobilier ; que ce dernier les a assignés en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt énonce qu’il importe peu que M. et M^me X… n’aient pas donné pouvoir à l’agent immobilier de signer à leur place la promesse de vente, dès lors qu’ils s’étaient engagés irrévocablement à signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire, et qu’ils ont ainsi engagé leur responsabilité envers l’agent immobilier en refusant de respecter cet engagement ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 17 février 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ;

Condamne la société Century 21 Immo Villiers 17 aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X…

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR condamné in solidum M. et M^me X… à payer à la société Century 21 Immo Villiers 17 la somme de 25.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

AUX MOTIFS QUE suivant les dispositions de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées s’exécutent de bonne foi ; au cas d’espèce, le mandat signé par M. et M^me X… au chapitre « Clause pénale – Exclusivité : De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle la mandataire n’aurait pas accepté le présent mandat, le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti de prêt immobilier [

] avec tout acquéreur présenté par le mandataire » ; M. et M^me X… soutiennent que la société Century 21 Immo Villiers 17 ne leur a pas présenté un acquéreur aux prix, charges et conditions convenues dans la mesure où le compromis de vente signé avec M^me B… ne correspond pas au prix indiqué au mandat, dès lors qu’il ventile le prix entre meubles et immeubles ; toutefois, d’une part, la ventilation, à objectif purement fiscal, du prix de vente, ne concernant que l’acquéreur, ne modifie pas le prix global net perçu par les vendeurs, de sorte que l’agence a bien présenté à ses mandants un acquéreur au prix du mandat, soit 808.000 € net vendeur, d’autre part, il ressort des divers e-mails échangés entre les mandants et la société Century 21 Immo Villiers 17 (pièces 21 à 24 de l’appelante, 1 à 25, 27, 28, 30 et 31 des intimés) que M. et M^me X…, résidents à l’étranger, souhaitaient céder les meubles meublants en même temps que l’appartement objet du mandat, qu’ils ont adressé à cette occasion à l’agence une liste précise de ce mobilier avec le prix de chaque meuble ou équipement électro-ménager, le total des évaluations d’établissant à 5.000 €, prix retenu par la société Century 21 Immo Villiers 17 dans le compromis de vente, d’où il suit que c’est en accord total avec M. et M^me X…, qui étaient au demeurant disposés à baisser le prix de vente de leur bien à 795.000 € net vendeur, que le prix de vente a été ventilé par l’agence Century 21 entre l’appartement pour 803.000 € et les meubles pour 5.000 € ; par ailleurs, contrairement à ce que prétendent M. et M^me X…, il apparaît des mêmes échanges d’e-mails qu’ils ont eu communication du projet de compromis par un envoi du 24 mai 2012, dont M. X… a accusé réception le soir même, indiquant qu’il était en déplacement et en prendrait connaissance le lendemain matin ; il importe peu que M. et M^me X… n’aient pas donné pouvoir à la société Century 21 Immo Villiers 17 de signer à leur place le compromis, alors qu’ils étaient engagés irrévocablement à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire et ont engagé leur responsabilité envers l’agence Century 21 en refusant de respecter cet engagement, étant observé que le présent litige ne porte pas sur le point de savoir si la vente conclue par la société Century 21 Immo Villiers 17 avec M^me B… est ou non parfaite mais sur la bonne et loyale exécution du mandat par l’agence immobilière ; enfin, la circonstance que la société Century 21 Immo Villiers 17 n’ait pas informé ses mandants sur l’éventualité d’une loi de finances à venir, ayant pour effet d’aggraver la fiscalité des plus-values immobilières pour les résidents à l’étranger, ne caractérise aucune faute de la société Century Immo Villiers 17 qui aurait pour effet de la priver de son droit à dommages-intérêts, alors que l’agence n’avait aucune obligation de renseignement quant à la virtualité du vote des lois à venir, qui n’entrait pas dans le champ de son devoir de conseil et d’information ; en conséquence, le jugement sera infirmé et M. et M^me X… condamnés à payer in solidum à la société Century 21 Immo Villiers 17 la somme de 25.000 de dommages-intérêts correspondant à ses diligences, à la perte de crédit consécutive au refus de vendre de ses mandants une fois un acquéreur trouvé, ainsi que sa perte de chance de percevoir ses honoraires de 32.000 €, ce alors que l’indemnité réparatrice d’une perte de chance ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; s’agissant d’une indemnité, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et non de la mise en demeure ;

1) ALORS QU’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, même en présence d’une clause pénale destinée à le contraindre à signer, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que l’article 4 a du mandat conclu le 2 mai 2012 entre M. et M^me X… et la société Century Immo’Villiers 17 obligeait les mandants à signer, aux prix et conditions prévus, un compromis de vente avec tout acquéreur présenté par l’agence, sans pour autant autoriser cette dernière à les engager pour l’opération envisagée ; qu’en condamnant M. et M^me X… à payer à la société Century Immo’Villiers 17 la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts, pour avoir refusé de respecter cet engagement, la cour d’appel a violé l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 201-1707 du 30 décembre 2010 ;

2) ALORS subsidiairement QUE la preuve du contenu du mandat donné à un agent immobilier ne peut être rapportée que par un écrit ; que le mandat d’entremise donné, le 2 mai 2012, par les époux X… à la société Century Immo’Villiers 17 portait uniquement sur un bien immobilier estimé à 808.000 euros ; qu’en se fondant sur un échange de courriels et sur une liste de mobilier, prétendument établie et adressée par les époux X…, pour un total de 5.000 euros, postérieurement à la signature du mandat, pour dire qu’ils avaient accepté la cession des meubles meublants en même temps que l’appartement et la ventilation du prix de vente dans le compromis entre l’appartement pour 803.000 euros et le mobilier pour 5.000 euros, quand seul un acte sous seing privé complémentaire au mandat signé des époux X… et de l’agence pouvait autoriser cette dernière à procéder à la vente des meubles, la cour d’appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

3) ALORS QU’excède ses pouvoirs l’agent immobilier mandaté aux fins de vendre un bien qui présente aux vendeurs sans leur accord un acquéreur à un prix, des charges et des conditions différentes de celles fixées dans le mandat ; que le mandat d’entremise donné à la société Century 21 par les époux X… ne prévoyait pas la vente de meubles meublants mais portait uniquement sur un bien immobilier estimé à 808.000 euros ; que le compromis présenté à la signature le 3 juillet 2012 qui stipulait la vente du bien immobilier pour le prix de 803.000 euros et celle de meubles meublants pour le prix de 5.000 euros, différait sur la chose et sur le prix des conditions de vente fixées dans le mandat sans l’accord des époux X… ; qu’en affirmant, pour dire que l’agence avait présenté à ses mandants un acquéreur au prix du mandat, soit 808.000 euros net vendeur, que la ventilation, à objectif purement fiscal, du prix de vente, ne concernait que l’acquéreur, ne modifiait pas le prix global net perçu par les vendeurs, quand cette ventilation procédait d’une modification unilatérale des conditions du mandat, la cour d’appel a violé l’article 1989 du code civil ;

4) ALORS, en toute hypothèse, QUE l’agent immobilier, rédacteur d’acte, a le devoir de conseiller son client et de le mettre en garde sur la réglementation fiscale applicable à la vente ; qu’en l’espèce, les époux X… soulignaient que le mandat litigieux rappelait qu’il incombait au mandataire d’informer le mandant de tous les éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de vente, notamment en matière de prix ou de législation ; qu’ils faisaient valoir, preuve à l’appui, qu’à la date de l’intervention de la société Century 21, la réforme des plus-values immobilières applicable à la vente litigieuse était acquise (cf. concl. p. 16 à 22) ; qu’en se bornant à retenir, pour dire que la société Century 21 n’avait pas manqué à son devoir de conseil, que celle-ci n’avait aucune obligation de renseignement quant à la virtualité du vote des lois à venir, sans rechercher si, eu égard à l’avancement des travaux législatifs sur la fiscalité applicable aux plus-values immobilières de résidents français à l’étranger, à l’époque de l’intervention de la société Century 21 Immo’Villiers 17, il n’était pas certain que l’opération envisagée serait soumise à une taxation préjudiciable aux époux X…, de sorte qu’il lui incombait, soit de déconseiller l’opération litigieuse, soit, à tout le moins, d’avertir les époux X… de l’incidence de la réforme fiscale, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147, 1991 et 1992 du code civil ;

5) ALORS, en toute hypothèse, QUE la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; que dans leurs conclusions d’appel (p. 23), les époux X… expliquaient que la société Century 21 Immo Villiers 17 avait accepté de revoir à la baisse sa commission, d’un montant de 32.000 euros, ce dont témoignait le compromis établi par soin le 3 juillet 2012 avec M^me B… dont l’article X « négociation » mettait à la charge de l’acquéreur une somme de 22.000 euros ; qu’en affirmant, pour évaluer le préjudice de la société Century 21 Immo Villiers 17 qu’elle avait perdu une chance de percevoir des honoraires de 32.000 €, sans vérifier s’il ne ressortait pas du compromis qu’elle avait établi, qu’elle avait accepté de réduire de 10.000 euros le montant de ses honoraires, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1147, 1991 et 1992 du code civil.