CIV.3

FB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 12 juillet 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 715 F-D

Pourvoi n° R 17-21.518

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par Daniel X…, ayant été domicilié […] , décédé, aux droits duquel viennent ses héritières :

1°/ M^me Charlotte Y…, domiciliée […] ,

2°/ M^me Catherine X…, épouse Z…, domiciliée […] ,

ayant déclaré reprendre l’instance par mémoire déposé au greffe le 11 avril 2018,

contre l’arrêt rendu le 17 mai 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du […] , dont le siège est […] , représenté par son syndic, le cabinet Warren et associés, dont le siège est […] ,

défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me A…, conseiller rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me A…, conseiller, les observations de la SCP Caston, avocat de M^mes Y… et Z…, ès qualités d’héritières de Daniel X…, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat du syndicat des copropriétaires du […] , et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M^me Y… et à M^me Z… de leur reprise d’instance ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 17 mai 2017), que le syndicat des copropriétaires du […] a assigné M. X…, propriétaire de trois lots dans l’immeuble, en paiement de charges de copropriété ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de le condamner à payer une certaine somme au titre de ces charges ;

Mais attendu qu’ayant retenu, par des motifs non critiqués, que le lot n° 1, appartenant à M. X…, devait participer aux charges communes générales dont faisaient partie les travaux relatifs aux murs des courettes de l’immeuble et que la modification du règlement de copropriété intervenue le 9 novembre 1970 n’avait pas fait sortir ce lot de la copropriété et relevé que le syndicat des copropriétaires produisait les décomptes des sommes dues à la date où elles étaient réclamées, les appels de fonds correspondants, le relevé général des dépenses et les procès-verbaux des assemblées générales, définitives, approuvant les comptes des années pour lesquelles les charges étaient réclamées et que les appels de fonds, qui comprenaient les travaux de ravalement des murs des courettes, adressés à M. X…, étaient conformes aux stipulations du règlement de copropriété, la cour d’appel, qui n’a pas énoncé que M. X… ne pouvait pas contester son décompte individuel de charges et qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de le condamner à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires ;

Mais attendu, d’une part, que, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que M. X… s’abstenait, depuis près d’une dizaine d’années, de payer les charges de copropriété alors que les appels de fonds étaient conformes au règlement de copropriété et retenu que les manquements systématiques et répétés de M. X… à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété étaient constitutifs d’une faute qui causait à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M^mes Y… et Z…, aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M^mes Y… et Z…, et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour M^mes Y… et Z…, ès qualités d’héritières de Daniel X….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné M. X… à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 78.703,56 € au titre de charges impayées arrêtée au 9 novembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris sur la somme de 42.653,66 €, et à compter de l’arrêt pour le surplus ;

AUX MOTIFS QUE, sur le règlement de copropriété, le règlement de copropriété modifié le 9 novembre 1970 fait une description de l’immeuble qui consiste en un terrain de 419 m², sur lequel sont construits trois bâtiments A, B et C et deux cours « a » et « b » ; qu’il dit ensuite que les propriétés voisines présentent en mitoyenneté sur la rue […] un premier bâtiment à droite de deux étages […] ), et un deuxième bâtiment à gauche de six étages (le […] ) et que « les murs séparatifs sont en principe mitoyens, au moins dans la hauteur des héberges, sauf titres ou revendications contraires » ; que l’article 2 du chapitre 2 de la deuxième partie du règlement, intitulé « choses et parties communes », stipule : « Les choses et parties communes sont réparties différemment entre les copropriétaires, suivant qu’elles appartiennent à la totalité d’entre eux, sans exception, ou à des groupes de copropriétaires seulement (suivant la situation des lots considérés, ou l’usage des divers éléments d’équipement).

1. – Choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception :

Toutes ces choses et parties communes, placés sous le régime de l’indivision forcée, resteront toujours affectées à leur usage actuel et appartiennent à chacun des copropriétaires dans la proportion des millièmes indiqués dans l’état descriptif et de division de l’article 3, et le tableau qui y fait suite et répété dans le tableau de l’article 7.

A titre énonciatif et non limitatif, les parties communes générales comprendront : -la totalité du sol non bâti ; -les murs de clôture et de séparation ; -les mitoyennetés acquises ou à acquérir, ainsi que les servitudes actives ou passives pouvant présentement exister ou être crées dans l’avenir ; -les locaux de la conciergerie et des services communs à l’ensemble de la copropriété, y compris les postes d’eau collectifs des deux cours, les water-closets dans la cour (b) du fonds et un débarras dans la première cour ; -l’entrée cochère de l’immeuble ; -les compteurs généraux et les canalisations et branchements généraux, jusqu’au départ des canalisations propres à chaque bâtiment » ; que la suite de l’article se rapporte aux choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment qui ne sont pas en litige ; que la répartition entre les copropriétaires des charges communes de l’immeuble est fixée par l’article 7 du chapitre 4 du règlement qui a fait l’objet de la modification du 9 novembre 1970 ; que cette répartition des charges tient à ce que l’immeuble a été divisé par ses anciens propriétaires, dès le début, en fonction de la destination de ses éléments, utilisés à des fins différentes et fonctionnant séparément : -dans le bâtiment A se trouve le commerce d’hôtellerie (lots n° 1, 2 et 33, ce dernier étant un bâtiment annexe), appartenant désormais à M. X…, qui occupe tout le bâtiment, à l’exception : -au rez-de-chaussée, à gauche de l’hôtel, du passage cocher donnant accès à la cour « a », et à droite de l’hôtel, d’une boutique dont l’atelier se prolongeait dans le bâtiment B, -au 1er étage, d’une seule pièce, située au-dessus de la boutique ; -dans les bâtiments B et C, se trouvent les appartements qui appartiennent aux autres copropriétaires ; que l’article 7 du règlement stipule : « Les charges communes à l’ensemble ou à des groupes de copropriétaires sont énumérées et réparties conformément au tableau ci-dessous qui comprend 4 colonnes.

COLONNE I – Toutes les charges qui sont communes à l’ensemble des copropriétaires sans exception. Elles sont réparties entre eux au prorata des millièmes généraux, elles comprennent : 1) les impôts, contributions et taxes, sous quelque dénomination que ce soit auxquelles sont ou seront assujetties toutes les choses et parties communes de l’immeuble et même ceux afférents aux parties privées tant qu’ils n’auront pas été répartis par les services administratifs entre les divers copropriétaires ; 2) les frais afférents au fonctionnement des services généraux de l’immeuble ; 3) les primes d’assurances sauf les surprimes qui resteront à la charge des copropriétaires dont l’activité en sera la cause ; 4) la rémunération du syndic et les frais afférents au fonctionnement du syndicat de copropriété ; 5) enfin, l’énonciation ci-dessous n’étant pas limitative, toutes dépenses s’appliquant aux choses et parties communes.

COLONNE II – Toutes les charges afférentes aux parties et choses communes à l’ensemble des copropriétaires, à l’exception du lot n° 1 : 1) le nettoyage des choses et parties communes de l’immeuble ; 2) la rémunération de la concierge et toutes charges en découlant ; 3) les frais afférents à l’entretien et à la réparation des postes d’eau collectifs et des WC collectifs ; 4) les frais de consommation d’eau ; 5) les frais d’éclairage ; 6) les frais de remise en état et d’entretien de la loge ;

COLONNE III – Toutes les charges afférentes à l’escalier.

COLONNE IV – Toutes les charges afférentes aux choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment. Elles sont réparties entre eux par millièmes à l’intérieur de chaque bâtiment.

Elles comprennent : 1) les frais nécessaires au maintien en bon état, à la réparation et à la réfection des choses et parties communes du bâtiment ; 2) les frais de ravalement des façades y compris ceux afférents aux parties privées ; 3) les honoraires d’architecte correspondant » ; qu’il résulte de l’article 8 du règlement intitulé « tableau de répartition des charges communes » que les lots n° 1, 2 et 33 appartenant à M. X… supportent les charges générales mentionnées dans la colonne I à proportion de 325 millièmes pour le lot 1, 6 millièmes pour le lot n° 6 et 4 millièmes pour le lot n° 33 (un bâtiment annexe) ; que le lot n° 2 participe aux charges de la colonne II à proportion de 9 millièmes et le lot n° 33 à proportion de 6 millièmes ; que le lot n° 1 supporte les charges de la colonne IV à proportion de 812 millièmes et le lot n° 2 à proportion de 14 millièmes ; que les trois lots de M. X… ne participent pas aux charges de la colonne III ; que le litige entre M. X… et le syndicat des copropriétaires vient de ce que le premier prétend qu’il ne doit pas payer les appels de fonds et solde de travaux émis concernant les travaux de ravalement des murs mitoyens des courettes de l’immeuble en faisant valoir que l’immeuble du […] ne dispose pas d’une mitoyenneté avec les immeubles voisins ; qu’en réalité, la position de M. X… est contraire aux stipulations indiquées plus haut du règlement de copropriété ; qu’en effet, de première part, le règlement dit que les propriétés voisines présentent en mitoyenneté sur la rue […]un premier bâtiment à droite de deux étages […] ) et un deuxième bâtiment à gauche de six étages (le […] ) et que « les murs séparatifs sont en principe mitoyens, au moins dans la hauteur des héberges, sauf titres ou revendications contraires » ; que le règlement instaure donc un principe de mitoyenneté avec les immeubles voisins des […] ; que de deuxième part, l’article 7 précité stipule qu’à « titre énonciatif et non limitatif, les parties communes générales comprendront : -la totalité du sol non bâti ; -les murs de clôture et de séparation ; -les mitoyennetés acquises ou à acquérir, ainsi que les servitudes actives ou passives pouvant présentement exister ou être crées dans l’avenir… » ; que de troisième part, le règlement stipule que la liste des charges communes à tous les copropriétaires figurant dans la colonne l « n’étant pas limitative, toutes dépenses s’appliquant aux choses et parties communes » relèvent donc de ces charges dues par tous les copropriétaires sans exception ; qu’il ressort en outre du plan parcellaire de la ville de Paris que tous les murs de l’immeuble du […] sont mitoyens, notamment entre l’immeuble du 15 de la même rue et celui du 17 bis de cette rue ; que la modification du règlement de copropriété initial le 9 novembre 1970 n’a pas eu pour effet de faire sortir l’Hôtel d’Espagne de la copropriété du […] ; que le lot n° 1 en particulier reste redevable de toutes les charges communes générales figurant dans la colonne I, n’étant dispensé que des charges relevant de la colonne II, à savoir le nettoyage des parties communes, la rémunération de la concierge et les charges en découlant, les frais afférents à l’entretien et à la réparation des postes d’eau collectifs et des WC collectifs, les frais de consommation d’eau, les frais d’éclairage et les frais de remise en état et d’entretien de la loge, étant observé que cette liste est, elle, limitative ; qu’il ressort de ce qui précède que les travaux relatifs aux murs des courettes de l’immeuble doivent être réglés, pour moitié, par l’ensemble des copropriétaires, sans exception, du […] , y compris par le propriétaire du lot n° 1, s’agissant de charges communes relevant de la colonne I et non pas de la colonne IV ; que M. X… est donc redevable, en application du règlement, des sommes dues au titre de ces travaux relatifs aux murs de clôture et des mitoyennetés car il s’agit de charges communes à l’ensemble des copropriétaires (colonne I), et non pas de charges afférentes aux choses et parties communes aux copropriétaires d’un même bâtiment (colonne IV) ; que, sur la demande du syndicat en paiement des charges, aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; que selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; que cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ; qu’en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : -1 : matrice cadastrale, -2 et 17 : décompte des sommes dues au 1er octobre 2012 hors frais (42.653,66 €) et 9 novembre 2016 (36.066,42 €, dont 16,52 € de frais), -3 et 18 : appels de fonds du 4 octobre 2009 au 26 mars 2013 et du 16 décembre 2014 au 12 septembre 2016, -7 à 10 et 19 : relevé général des dépenses des années 2011 à 2015, -4 à 6 et 20 à 25 : procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2009 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2006, du 1er janvier au 31 décembre 2007 et du 1er janvier au 31 décembre 2008), 8 septembre 2010 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2009), 5 septembre 2011 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2010), 25 juin 2013 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2011 et du 1er janvier au 31 décembre 2012), 7 juillet 2015 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2013 et du 1er janvier au 31 décembre 2014 et vote du budget 2016) et 16 novembre 2016 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2015 et vote du budget 2017) ; que l’ensemble des comptes annuels des périodes considérées a été approuvé par des assemblées générales devenues définitives ; que les appels de fonds, qui comprennent les travaux de ravalement des murs mitoyens, à savoir les murs des courettes, adressés à M. X… sont conformes aux stipulations du règlement de copropriété analysées plus haut ; qu’il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat au titre des charges de copropriété impayées s’élève à la somme de 42.653,66 € arrêtée au 18 octobre 2012 + (36.066,42 € – 16,52 €) = 78.703,56 € arrêtée globalement au 9 novembre 2016 ; qu’aucun justificatif n’est produit concernant les frais dont le paiement est sollicité à hauteur de 16,52 € (relance du 14 mai 2014 non produite, frais d’affranchissement du 9 novembre 2015 et frais d’envoi chèque du 9 novembre 2016 non justifiés) ; qu’il n’y a donc pas lieu de retenir la somme de 16,52 € à la charge de M. X… ; que le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges ; que M. X… doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 78.703,56 € au titre des charges impayées arrêtée au 9 novembre 2016, avec intérêt au taux légal à compter du jugement sur la somme de 42.653,66 €, et à compter de l’arrêt pour le surplus, en application de l’article 1231-7 nouveau du code civil (v. arrêt, p. 4 à 7) ;

1°) ALORS QUE les juges ne peuvent se déterminer par référence aux pièces versées aux débats dont ils ne livrent aucune analyse, même sommaire ; qu’en se bornant, pour condamner M. X… au paiement de charges de copropriété, à viser les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, avant d’affirmer que les comptes annuels des périodes considérées avaient été approuvés par des assemblées générales devenues définitives et que les appels de fonds étaient conformes au règlement de copropriété, sans se livrer à la moindre analyse de ces pièces pour justifier que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires et contestées par M. X… étaient bien dues, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ; qu’au demeurant, en se fondant sur la circonstance que les comptes annuels des périodes considérées avaient été approuvés par des assemblées générales devenues définitives, quand cela n’interdisait pas à M. X… de contester ses décomptes individuels, la cour d’appel a violé l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné M. X… à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme 8.000 € à titre de dommages-intérêts :

AUX MOTIFS QUE, sur la demande de dommages-intérêts, depuis près d’une dizaine d’années, M. X… s’abstient de payer les charges de copropriété alors que les appels de fonds sont conformes au règlement de copropriété ; que les manquements systématiques et répétés de M. X… à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; que M. X… doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € de dommages-intérêts, le jugement devant être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat de ce chef (v. arrêt, p. 7 et 8) ;

1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef ayant condamné M. X… au paiement de charges de copropriété entraînera, par voie de conséquence, celle du chef l’ayant condamné également à payer une somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire ; qu’en toute hypothèse, en condamnant M. X… à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts, en ce qu’il avait manqué à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, ce qui constituait une faute ayant causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, sans constater la mauvaise foi de M. X…, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1153, devenu 1231-6, du code civil ;

3°) ALORS QUE les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire ; qu’au demeurant, en se déterminant de la sorte quand la désorganisation de la trésorerie du syndicat des copropriétaires consécutive au défaut de paiement des charges de copropriété n’était pas un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation de paiement, la cour d’appel a violé l’article 1153, devenu 1231-6, du code civil.