CIV.3

CH.B

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 12 juillet 2018

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 717 F-D

Pourvoi n° E 17-21.784

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Claude X…,

2°/ M^me Suzanne Y…, épouse X…,

domiciliés […] ,

contre l’arrêt rendu le 6 avril 2017 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e chambre civile A), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] , dont le siège est […] , représenté par son syndic la société CG immobilier, dont le siège est […] ,

2°/ à M. Z… A…, domicilié […] ,

3°/ à M. J… A…, domicilié […] ,

4°/ à M^me Anne A…, veuve B…, domiciliée […] ,

5°/ à M. K… A…, domicilié […] ,

6°/ à M. C… A…, domicilié […] ,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Dagneaux , conseiller rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Dagneaux , conseiller, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. et M^me X…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 avril 2017), que M. Z… A…, propriétaire indivis de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné M. et M^me X…, auquel le syndicat des copropriétaires avait vendu des parties communes en vue de les réunir à leurs lots, et ce syndicat, en annulation de l’acte de vente reçu le 10 janvier 2008 et condamnation de M. et M^me X… à remettre les lieux en état ; que M. J… A…, M^me Anne A…, épouse B…, MM. K… A… et C… A… sont intervenus volontairement à l’instance ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen :

Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du code civil ;

Attendu que, pour prononcer l’annulation de l’acte authentique du 10 janvier 2008, l’arrêt retient que la vente n’est pas parfaite car elle n’a pas été approuvée par les copropriétaires et que le syndic, malgré les énonciations de l’acte passé le 10 janvier 2008, n’était pas mandaté par le syndicat des copropriétaires pour signer la vente et apporter des modificatifs à l’état descriptif de division ;

Qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que l’assemblée générale du 15 septembre 2004 avait adopté une résolution prévoyant la vente par la copropriété à Mme et M. X… des parties communes du quatrième étage, avec une proposition de prix à 762,25 euros le m² et que l’assemblée générale du 28 novembre 2006 avait confirmé l’autorisation donnée, lors des assemblées générales précédentes, à M. X…, d’acheter les parties communes, en précisant qu’un projet de vente était déposé chez un notaire et le prix fixé à 762,25 euros le m², la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. et M^me X…, l’arrêt rendu le 6 avril 2017, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne MM. Z…, J…, K…, C… A… et M^me Anne A… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne MM. Z…, J…, K…, C… A… et M^me Anne A… à payer à M. et M^me X… la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé l’annulation de l’acte authentique du 10 janvier 2008, contenant vente par le syndicat des copropriétaires du […] au profit de M. et M^me X… des lots 13 à 17 de l’immeuble ;

AUX MOTIFS QUE

« sur la qualité des époux X…

Une partie des lots cédés aux époux X… dans l’acte authentique du 10 janvier 2008 a été revendue par eux le 19 décembre 2008 à M. E….

Les époux X… prétendent que faute pour les consorts A… d’avoir attrait ce dernier à la procédure leur action est irrecevable.

Toutefois, outre le fait que les époux X… sont restés propriétaires de deux lots sur les cinq vendus par le syndicat des copropriétaires, la recevabilité d’une action n’est pas subordonnée à la mise en cause d’autres parties que celles obligées par l’acte faisant l’objet de la contestation, à savoir l’acte du 10 janvier 2008 auquel M. E… est étranger.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée sera rejetée » ; (arrêt p. 6)

1) ALORS QUE nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que les juges du fond ne peuvent prononcer la nullité d’une vente immobilière, eu égard aux effets d’une telle annulation, sans que le sous-acquéreur auquel l’acquéreur initial a ensuite revendu son bien, ait été appelé à l’instance ; qu’en rejetant la fin de non-recevoir soulevée par les époux X…, tirée de l’absence de mise en cause de M. E… auquel ils avaient revendu partie des lots acquis par l’acte du 10 janvier 2008 dont les consorts A… sollicitaient l’annulation, au motif que la recevabilité de l’action n’était pas subordonnée à la mise en cause d’autres parties que celles obligées par l’acte faisant l’objet de la contestation, quand la nullité de la vente aurait nécessairement des effets sur la situation du sous-acquéreur, la cour d’appel a violé l’article 14 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE l’action en nullité d’une vente immobilière présente un caractère indivisible de sorte que toutes les parties dont les droits sont susceptibles d’être affectés par la nullité doivent être appelées à la cause ; que l’absence d’une partie à l’instance à laquelle elle aurait dû être appelée rend l’action irrecevable pour le tout ; qu’en rejetant la fin de non-recevoir soulevée par les époux X…, tirée de l’absence de mise en cause, par les demandeurs, de M. E… auquel les époux X… avaient revendu partie des lots acquis par l’acte du 10 janvier 2008 dont les consorts A… sollicitaient l’annulation, au motif que les époux X… étaient restés propriétaires de deux lots sur les cinq qu’ils avaient acquis par l’acte du 10 janvier 2008, la cour d’appel a violé l’article 14 du code de procédure civile, ensemble l’article 122 du même code.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir prononcé l’annulation de l’acte authentique du 10 janvier 2008, contenant vente par le syndicat des copropriétaires du […] au profit de M. et M^me X… des lots 13 à 17 de l’immeuble ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE

« Il est sollicité par les consorts A… l’annulation d’un acte authentique passé le 10 janvier 2008 qui contient modificatif à l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires […] et vente par celui-ci aux époux X….

Dans cet acte, le syndicat représenté par son syndic en exercice est mentionné comme « agissant en vertu d’une délibération prise en assemblée générale des copropriétaires en date du 28 novembre 2006 confirmant la résolution numéro 11 de l’assemblée générale ordinaire du 15 septembre 2004 »

Aux termes de celui-ci, il a été procédé, préalablement à la vente, au modificatif de l’état descriptif de division sur la base d’un dossier établi le 21 juin 2007 et modifié le 2 juillet 2007 par M. F…, géomètre expert.

Les modifications ont porté :

— sur le lot 4 (appartement du 3ème étage de M. et M^me X…) qui a été supprimé après avoir été divisé en trois lots 10, 11 et 12 (le 10ème étant un palier indivis entre les lots 11 et 12) ;

— sur les lots 8 et 9 qui ont changé de consistance ;

— sur la création des lots 13, 14, 15, 16 et 17 par prélèvements sur les parties communes,

— ce qui a entraîné passage du dénominateur des tantièmes de 1000 à 1047.

Ces nouveaux lots situés au 4ème étage sont ainsi définis :

— lot 8 une partie d’appartement comprenant partie de cuisine, douche, séjour-chambre ;

— lot 9 une partie d’appartement comprenant partie de séjour-chambre ;

— lot 13 une terrasse non couverte ;

— lot 14 une partie d’appartement à usage de WC ;

— lot 15 une partie d’appartement composé d’une entrée et d’une partie cuisine,

— lot 16 une partie d’appartement composé d’une partie séjour chambre WC cuisine et douche ;

— lot 17 une terrasse non couverte.

Ont été vendus aux époux X… les lots 13, 14, 15, 16 et 17 représentant 87 centiares (soit 87 m²).

La vente a été conclue pour un prix de 7.852 € sur la base de 762,25 € le m² appliqué à la superficie privative des lots vendus à l’exception des terrasses (soit 10,30 m²).

Après cette vente a été établi un second modificatif de l’état descriptif de division, l’acte authentique précisant en page 15 que « aux termes de la délibération d’assemblée susvisée des copropriétaires en date du 28 novembre 2006, (…), le syndicat des copropriétaires a approuvé le projet de modificatif de l’état descriptif de division ».

Le propriétaire (M. X…) a entendu modifier l’état descriptif modifié avant la vente :

— en réunissant les lots 8, 13, 14 et 15 en un seul lot portant le n° 18 ;

— en réunissant les lots 9, 16 et 17 afin de les réunir en un seul lot portant le n° 19.

Selon ce nouvel état descriptif :

— le lot 18 est désormais constitué d’une partie d’appartement comprenant partie de cuisine, douche, séjour-chambre (lot 8), d’une terrasse non couverte (lot 13), d’une partie d’appartement à usage de WC (lot 14) et d’une partie d’appartement composé d’une entrée et d’une partie cuisine (lot 15)

— et le lot 19 est quant à lui constitué d’une partie d’appartement comprenant partie de séjour-chambre (lot 9) d’une partie d’appartement composé d’une partie séjour chambre WC cuisine et douche (lot 16) et d’une terrasse non couverte (lot 17).

Les consorts A… prétendent que cet acte authentique est nul, faute d’accord donné par l’assemblée des copropriétaires.

Les époux X… font valoir au contraire, au vu des résolutions prises par plusieurs assemblées, qu’ils ont des droits acquis sur les parties communes litigieuses, que la vente était définitive et que l’absence de décision majoritaire sur la division des parties communes ne saurait entraîner la nullité de la cession.

Le syndicat des copropriétaires prétend quant à lui que l’acte du 10 janvier 2008 est la simple mise à exécution par le syndic de plusieurs assemblées et que le nouvel état descriptif de division n’est qu’un document technique indépendant de la vente.

Il convient donc d’examiner les différentes résolutions adoptées par le syndicat.

Lors d’une première assemblée générale du 13 septembre 2000, à laquelle n’était ni présents ni représentés les consorts A…, ont été adoptées à l’unanimité deux résolutions non numérotées ainsi rédigées

« Lots 8 et 9

Les copropriétaires cèdent à M. et M^me X… la jouissance à leur usage exclusif des parties communes au dernier étage de l’immeuble jouxtant leurs lots 8 et 9. Ces parties communes représentent une superficie de 12 m². Les parties communes constitueront un nouveau lot affecté de 12 millièmes supplémentaires. Le total général des tantièmes sera porté à 1012 millièmes. Il déterminera la répartition des charges communes.

[…]

Les copropriétaires autorisent M. et M^me X… à diviser en deux lots distincts leur lot n° 04 »

Lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2003 à laquelle étaient présents ou représentés l’ensemble des copropriétaires a été reporté le vote des résolutions 11, 12, 13 14, et 15 qui prévoyaient : « Vente par la copropriété à Mme et M. X… d’une partie du palier du quatrième étage au prix d’un euro par lot pour « modificatif état descriptif de division » ci-joint, pour création de deux nouveaux lots supplémentaires soit lot n° 12 pour 5/1012 tantièmes et lot treize pour 7/1012 tantièmes soit un total général porté à 1012 tantièmes au lieu de 1000 actuellement."

L’assemblée générale du 15 septembre 2004 a adopté à l’unanimité la résolution 11 suivante :

« Vente par la copropriété à Mme et M. X… de parties communes du quatrième étage et création des lots de copropriété. Une première proposition a été établie à 762,25 € le m². Le syndic fera établir un devis pour la révision des tantièmes ainsi que M. X…. »

Lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2006, dans le cadre des questions diverses,

« Une discussion s’est engagée sur l’affaire concernant l’achat des parties communes par M. et M^me X…. (..) Les copropriétaires demandent qu’une assemblée générale extraordinaire soit convoquée (

) pour prendre une décision ferme et définitive concernant l’achat des parties communes par M et M^me X…."

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2006 contient la résolution 11 suivante :

« Suite au courrier reçu de Monsieur A…, décision à prendre éventuellement d’ester en justice Monsieur X… à la suite de l’appropriation indûment faite par celui-ci de certaines parties communes de l’immeuble.

L’assemblée générale après en avoir délibéré refuse d’ester Mr X… en justice.

L’assemblée générale après en avoir délibéré donne l’autorisation à ce dernier d’acheter les parties communes comme il en avait déjà été décidé lors des deux dernières assemblées générales.

Un protocole de vente est déposé chez -C… L… notaire à Aix-en-Provence, projet de vente fixé au prix de 762,25 euros le m².

Mr X… fait la remarque qu’une erreur s’est glissée dans le premier protocole qui avait été remis ; il n’a jamais été question qu’il s’approprie la partie de l’escalier ainsi que le palier donnant accès à la toiture côté Place H… au 4e étage."

Au vu de l’ensemble de ces éléments, si l’assemblée des copropriétaires du 13 septembre 2000 a effectivement autorisé la cession à titre grâcieux aux époux X… des combles parties communes, avec la création d’un lot et la modification subséquente du total des tantièmes à hauteur de 1012 millièmes au lieu de 1000, il s’avère que les assemblées postérieures en date des 15 octobre 2003, 15 septembre 2004 et 24 janvier et 28 novembre 2006 ont décidé de réexaminer cette opération.

Ces quatre dernières assemblées qui sont définitives empêchent les époux X… de se prévaloir utilement de droits acquis tirés de la première assemblée qui n’avait pas été exécutée.

La preuve en est que ni le syndicat des copropriétaires ni les époux X… n’ont entendu mettre en oeuvre la décision prise le 13 septembre 2000 puisque l’acte du 10 janvier 2008 comporte non pas cession gratuite mais vente des parties communes litigieuses et une modification de tantièmes et de lots différente de celle qui avait été votée initialement par l’assemblée.

Concernant les assemblées de 2003, 2004 et 2006 et comme l’a, à juste titre, retenu le tribunal :

— aucune d’entre elles n’a donné son accord sur le prix de vente global, sur la superficie et la consistance exactes de la chose cédée ;

— la révision des tantièmes consécutive à la vente, dont il n’est pas contesté qu’elle est en est distincte, devait faire l’objet d’un devis, l’étude par géomètre expert commandée par le syndic n’ayant quant à elle nullement été soumise au vote des copropriétaires ;

— le nombre de lots et de tantièmes qui y sont évoqués est différent de ceux mentionnés dans l’acte du 10 janvier 2008.

Il résulte ainsi de ces assemblées, d’une part, que la vente n’était pas parfaite comme n’ayant pas été approuvée par les copropriétaires, que les époux X… ne peuvent donc se prévaloir de droits acquis et, d’autre part, que le syndic, malgré les énonciations de l’acte passé le 10 janvier 2008 par Maître L…, n’était nullement mandaté par le syndicat pour signer la vente et apporter modificatifs à l’état descriptif de division. L’acte du 10 janvier 2008 ne peut donc qu’être annulé » ; (arrêt p. 7 à 9)

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE

« Le Syndicat des copropriétaires soutient que l’acte du 10 janvier 2008 est parfaitement régulier en ce qu’il résulte de l’exécution, par le Syndic de la copropriété, de la décision prise au cours des assemblées générales de 2000, 2004 et 2006 de vendre les parties communes à Monsieur et Madame X… et que le nouvel état descriptif de division qui en découle n’est qu’un document technique n’ayant aucune valeur conventionnelle et ne peut entraîner annulation de l’acte du 10 janvier 2008 qui est dépourvu d’effet mais pas nul pour autant.

Monsieur et Madame X… soutiennent pour leur part avoir un droit acquis sur les parties communes :

— soit par les décisions des assemblées générales, les copropriétaires ayant pris un engagement définitif de leur vendre les parties communes et ce droit ne pouvant être remis en cause ;

— soit par l’effet de l’usucapion, les terrasses contestées faisant l’objet d’une jouissance privative plus que trentenaire.

Lors de l’assemblée générale du 13 septembre 2000, à laquelle n’était ni présents ni représentés les consorts A…, ont été adoptées à l’unanimité deux résolutions non numérotées ainsi rédigées :

Lots 8 et 9

Les copropriétaires cèdent à Monsieur et Madame X… la jouissance à leur usage exclusif des parties communes au dernier étage de l’immeuble, jouxtant leurs lots 8 et 9. Ces parties communes représentent une superficie de 12m². Les parties communes constitueront un nouveau lot affecté de 12 millièmes supplémentaires. Le total général des tantièmes sera porté à 1.012 millièmes. Il déterminera la répartition des charges communes.

[…]

Les copropriétaires autorisent Monsieur et Madame X… à diviser en deux lots distincts leur lot n° 4.

Lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2003 à laquelle étaient présents ou représentés l’ensemble des copropriétaires, a été reporté le vote des résolutions 11, 12, 13 14, et 15 qui prévoyaient : « Vente par la copropriété à Madame et Monsieur X… d’une partie du palier du quatrième étage au prix d’un euros par lot pour « modificatif état descriptif de division » ci-joint, pour création de deux nouveaux lots supplémentaires soit lot n° 12 pour 5/ l 012 tantièmes et lot treize pour 7/1012 tantièmes soit un total général porté à 1012 tantièmes au lieu de 1000 actuellement.

Lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2004 a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires la résolution 11 ainsi rédigée :

« Vente par la copropriété à Madame et Monsieur X… de parties communes du quatrième étage et création des lots de copropriété. Une première proposition a été établie à 762€25 le m². Le syndic fera établir un devis pour la révision des tantièmes ainsi que M. X… ».

Lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2006, dans le cadre des questions diverses a été abordée « l’affaire concernant l’achat des parties communes par Monsieur et Madame X…. Monsieur et Madame G… confirment leur accord pour la proposition que leur avait fait Monsieur et Madame X…. Les copropriétaires demandent qu’une assemblée générale extraordinaire soit convoquée (…) pour prendre une décision ferme et définitive concernant l’achat des parties communes par Monsieur et Madame X… ».

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2006 contient la résolution n° 11 suivante : « suite au courrier reçu de Monsieur A…, décision à prendre éventuellement d’ester en justice Monsieur X… à la suite de l’appropriation indûment faite par celui-ci de certaines parties communes de l’immeuble.

L’assemblée générale après en avoir délibéré refuse d’ester Mr X… en justice.

L’assemblée générale après en avoir délibéré donne l’autorisation à ce dernier d’acheter les parties communes comme il en avait déjà été décidé lors des deux dernières assemblées générales.

Un protocole de vente est déposé chez Marie-C… L… notaire à Aix-en-Provence ; projet de vente fixé au prix de 762,25 euros le m².

Monsieur X… fait la remarque qu’une erreur s’est glissée dans le premier protocole qui avait été remis ; il n’a jamais été question qu’il s’approprie la partie de l’escalier ainsi que le palier donnant accès à la toiture côté Place H… au 4ème étage ».

Le 10 janvier 2008, le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice

« agissant en vertu d’une délibération prise en assemblée générale des copropriétaires en date du 28 novembre 2006 confirmant la résolution numéro 11 de l’assemblée générale ordinaire du 15 septembre 2004 » a signé l’acte intitulé :

« MODIFICATIF ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

VENTE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU QUATRE PLACE H…/X… »

Aux termes de cet acte, il a été procédé, préalablement à la vente, au modificatif de l’état descriptif de division sur la base d’un dossier établi le 21 juin 2007 et modifié le 2 juillet 2007 par Monsieur F…, géomètre expert.

Les modifications ont porté :

— sur le lot 4 (appartement du 3ème étage de Monsieur et Madame X…) qui a été supprimé après avoir été divisé en trois lots 10, 11 et 12 (le 10ème étant un palier indivis entre les lots 11 et 12) ;

— sur les lots 8 et 9 qui ont changé de consistance ;

— sur la création des lots 13, 14, 15, 16 et 17 par prélèvements sur les parties communes, ce qui a entraîné passage du dénominateur des tantièmes de 1000 à 1047.

Ces nouveaux lots situés au quatrième étage sont ainsi définis :

— lot 8 une partie d’appartement comprenant partie de cuisine, douche, séjour-chambre ;

— lot 9 une partie d’appartement comprenant partie de séjour-chambre ;

— lot 13 une terrasse non couverte ;

— lot 14 une partie d’appartement à usage de WC ;

— lot 15 une partie d’appartement composé d’une entrée et d’une partie cuisine ;

— lot 16 une partie d’appartement composé d’une partie séjour chambre WC cuisine et douche ;

— lot 17 une terrasse non couverte.

Ont été vendus à Monsieur et Madame X… les lots 13, 14, 15, 16 et 17 représentant 87 centiares (soit 87 m²).

La vente a été conclue pour un prix de 7.852 euros sur la base de 762,25 euros le m² appliqué à la superficie privative des lots vendus à l’exception des terrasses (soit 10,30 m²).

Après cette vente a été conclu un second modificatif de l’état descriptif de division. L’acte indique en page 15 « aux termes de la délibération d’assemblée susvisée des copropriétaires en date du 28 novembre 2006, (…) le Syndicat des copropriétaires a approuvé le projet de modification de l’état descriptif de division ».

Le propriétaire (Monsieur X…) a entendu modifier l’état descriptif modifié avant la vente :

— en réunissant les lots 8, 13, 14 et 15 en un seul lot portant le n° l8 ;

— en réunissant les lots 9, 16 et 17 afin de les réunir en un seul lot portant le n° 19.

Selon cet état descriptif, le lot 18 est désormais constitué d’une partie d’appartement comprenant partie de cuisine, douche, séjour-chambre (lot 8), d’une terrasse non couverte (lot 13), d’une partie d’appartement à usage de WC (lot 14) et d’une partie d’appartement composé d’une entrée et d’une partie cuisine (lot 15), et le lot 19 est désormais constitué d''une partie d’appartement comprenant partie de séjour-chambre (lot 9), d’une partie d’appartement composé d’une partie séjour chambre WC cuisine et douche (lot 16) et d’une terrasse non couverte (lot 17).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments :

— que le principe de la vente des parties communes à Monsieur et Madame X… a certes été adopté dès l’assemblée générale de 2000 mais que, par la suite, aucune des assemblées générales n’a donné son accord ni sur le prix de vente, ni sur la superficie des surfaces vendues ni sur leur contenu exact,

— que l’assemblée générale du 15 septembre 2004 avait donné mandat au syndic de faire établir un devis pour la révision des tantièmes et qu’en aucun cas ne lui a été donné mandat de choisir un géomètre-expert et de lui commander une étude, de donner son aval à son étude sans la soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires, et de signer un acte portant double modification de l’état descriptif de division étant relevé, de manière plus que superfétatoire, qu’en tout état de cause, aucune des données mentionnées dans l’acte du 10 janvier 2008 ne correspond aux projets envisagés lors des assemblées générales de 2000, 2004 et 2006 (autorisation de diviser le lot 4 en deux lots et non en 3 en 2000, les parties communes devaient en 2000 constituer un nouveau lot affecté de 12 millièmes supplémentaires, puis en 2006 constituer deux lots et non 5 et le total général des tantièmes devait être porté à 1.012 millièmes et non à 1.083 millièmes).

Il en ressort que le syndic ne pouvait certainement pas agir « en vertu d’une délibération prise en assemblée générale des copropriétaires en date du 28 novembre 2006 confirmant la résolution numéro 11 de l’assemblée générale ordinaire du 15 septembre 2004 » aucune des délibérations de ces assemblées générales ne lui ayant conféré mandat de signer un acte comportant :

— préalablement à la vente des parties communes, un modificatif de l’état descriptif de division sur la base d’un dossier établi par un géomètre expert qui n’a jamais été soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— la vente des parties communes, alors que si le principe de cette vente était acquis ses modalités restaient à définir et étaient encore en 2006 à l’état de « projet » ;

— un nouveau modificatif de l’état descriptif de division pour répondre aux demandes de Monsieur X….

En conséquence et sans qu’il y ait lieu de rechercher si les terrasses faisaient l’objet d’une jouissance privative plus que trentenaire (étant toutefois relevé que Monsieur et Madame X… n’étaient propriétaires des lots 8 et 9 que depuis 1981), il convient de constater que le syndic qui représentait le Syndicat des copropriétaires n’avait pas été habilité pour signer l’acte du 10 janvier 2008 et qu’il convient en conséquence de prononcer l’annulation de cet acte.

Il est donné acte à Monsieur Z… A… qui, dans son assignation, avait sollicité la condamnation sous astreinte de Monsieur et Madame X… à remettre les lieux en l’état afin d’en restituer la jouissance aux copropriétaires, du retrait de cette demande » ;

1) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix ; que s’agissant de la vente de parties communes d’un immeuble à l’un des copropriétaires, il suffit que l’objet de la vente soit déterminable ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations des juges du fond que l’assemblée générale des copropriétaires avait autorisé la vente d’un objet parfaitement déterminable aux époux X…, à savoir « les parties communes au dernier étage de l’immeuble, jouxtant leurs lots 8 et 9 » et que le prix de cette vente avait été arrêté, par assemblée générale du 28 novembre 2006, à la somme de 762,25 euros le m², conformément au protocole de vente déposé chez Maître L…, notaire à Aix en Provence, cette résolution ayant été adoptée à l’unanimité des copropriétaires ; qu’il résultait de ces constatations que l’assemblée générale des copropriétaires avait autorisé la vente d’un objet parfaitement déterminable aux époux X…, à savoir « les parties communes au dernier étage de l’immeuble, jouxtant leurs lots 8 et 9 » et que le prix de cette vente avait été arrêté, par assemblée générale du 28 novembre 2006, à la somme de 762,25 euros le m² ; qu’énonçant cependant que la vente n’était pas parfaite comme n’ayant pas été approuvée par les copropriétaires, au motif qu’aucune assemblée générale n’avait donné son accord sur le prix de vente global, sur la superficie et la consistance exactes de la chose cédée, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences qui s’évinçaient de ses propres constatations et violé l’article 1583 du code civil, ensemble les articles 1129 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2) ALORS QU’en énonçant qu’aucune des décisions d’assemblée générale n’avait donné son accord sur le prix de vente global, sur la superficie et la consistance exactes de la chose cédée, cependant qu’elle constatait que, lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2006, les copropriétaires avait adopté la résolution suivante : « l’assemblée générale après en avoir délibéré donne l’autorisation à ce dernier d’acheter les parties communes comme il en avait déjà été décidé lors des deux dernières assemblées générales. Un protocole de vente est déposé chez Marie-C… L… notaire à Aix-en-Provence, projet de vente fixé au prix de 762,25 euros le m² », ce dont il résultait que l’accord des copropriétaires sur la cession litigieuse avait été donné et les conditions de la vente fixées dans un projet d’acte authentique, la cour d’appel a dénaturé le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2006, violant ainsi le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ;

3) ALORS QUE la décision de céder des parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété est prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, lorsque cette cession ne contrevient pas à la destination de l’immeuble ou ne résulte pas d’obligations légales ou réglementaires ; qu’en l’espèce, après une première décision d’assemblée générale prévoyant la cession aux époux X… « des parties communes au dernier étage de l’immeuble, jouxtant leurs lots 8 et 9 », les copropriétaires avaient, lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2004, adopté à l’unanimité la résolution suivante : « Vente par la copropriété à Madame et Monsieur X… de parties communes du quatrième étage et création des lots de copropriété. Une première proposition a été établie à 762€25 le m². Le syndic fera établir un devis pour la révision des tantièmes ainsi que M. X… », puis ils avaient, lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2006, adopté la résolution suivante : « l’assemblée générale après en avoir délibéré donne l’autorisation à ce dernier d’acheter les parties communes comme il en avait déjà été décidé lors des deux dernières assemblées générales. Un protocole de vente est déposé chez C… L… notaire à Aix-en-Provence, projet de vente fixé au prix de 762,25 euros le m² » ; qu’en annulant cependant l’acte authentique conclu le 10 janvier 2008 au motif que le syndic n’était nullement mandaté par le syndicat pour signer la vente, la cour d’appel a violé, par refus d’application, l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

4) ALORS QUE l’accord portant sur la cession d’un lot créé au sein d’une copropriété est indépendant de la modification de l’état descriptif de division qui doit être dressé pour créer ce lot ; que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne subordonne nullement la validité de la décision de céder des parties communes d’un immeuble en copropriété à la rédaction d’un modificatif de l’état descriptif de division ; qu’en annulant l’acte authentique conclu le 10 janvier 2008 aux motifs inopérants que l’étude par géomètre expert commandée par le syndic n’avait pas été soumise au vote des copropriétaires et que le syndic n’était nullement mandaté par le syndicat pour apporter des modificatifs à l’état de descriptif de division, la cour d’appel a ajouté à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 une condition que celui-ci ne comporte pas et violé cet article, par refus d’application.