CIV. 1

IK

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 24 octobre 2018

Cassation partielle

M^me BATUT, président

Arrêt n° 1011 F-D

Pourvoi n° W 17-16.739

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Jimmy X…,

2°/ M^me Karine Y…, épouse X…,

tous deux domiciliés […] ,

contre l’arrêt n° RG 15/00621 rendu le 30 janvier 2017 par la cour d’appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société SCP Jean-Michel et Olivier D…, société civile professionnelle, dont le siège est 6 place du président Thomas Z…, […] ,

2°/ à M. Christophe A…, domicilié […] , pris en qualité de mandataire liquidateur de la société SCI Résidence Le Cordat,

3°/ à la Banque CIC Ouest, dont le siège est […] , anciennement dénommée Crédit industriel de l’Ouest,

4°/ à la société Crédit industriel et commercial, société anonyme, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

La société Banque CIC Ouest a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 25 septembre 2018, où étaient présentes : M^me Batut, président, M^me B…, conseiller référendaire rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me B…, conseiller référendaire, les observations de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat de M. et M^me X…, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société G… et Olivier H…, de M^e I… , avocat de la société Banque CIC Ouest, l’avis de M. C…, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. et M^me X… du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. A…, en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI Résidence Le Cordat, et la société Crédit industriel et commercial ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, suivant acte authentique dressé le 25 juin 2004 par la SCP Jean-Michel et Olivier D… (le notaire), M. et M^me X… (les acquéreurs) ont acquis de la SCI Résidence Le Cordat (le vendeur) un lot de copropriété en l’état futur d’achèvement, destiné à la location et permettant de réaliser une opération de défiscalisation ; que cette acquisition a été financée au moyen d’un prêt immobilier souscrit auprès de la société Crédit industriel de l’Ouest, devenue la société Banque CIC Ouest (la banque) ; que, les travaux n’ayant jamais été achevés, les acquéreurs ont assigné le vendeur, puis son liquidateur, le notaire et la banque en annulation de la vente, en responsabilité et en indemnisation ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que ce moyen n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche, qui est recevable comme étant de pur droit :

Vu l’article 1153, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu que les intérêts au taux légal d’une somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l’annulation du contrat en application duquel elle avait été versée, ont pour point de départ le jour de la demande en justice, équivalant à la sommation de payer ;

Attendu qu’après avoir prononcé l’annulation du prêt litigieux, consécutivement à l’annulation de la vente, l’arrêt condamne les acquéreurs à restituer à la banque le capital restant dû, majoré des intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds sur leur compte ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses deuxième et troisième branches :

Vu les articles 2114, devenu 2393, et 2461 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la banque tendant au maintien du privilège de prêteur de deniers et de l’hypothèque conventionnelle, l’arrêt retient que, si les garanties en considération desquelles le prêt a été consenti subsistent tant que l’obligation de restitution n’est pas éteinte, c’est à la condition qu’elles n’aient pas été prises sur le bien pour lequel le contrat de vente a été annulé et dont la réintégration dans le patrimoine du vendeur a été ordonnée ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé ou résolu demeurant tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée ou résolue, les sûretés réelles prises en garantie du prêt subsistent jusqu’à l’extinction de cette obligation, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu’il y a lieu de mettre hors de cause, sur sa demande, le notaire, dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la première branche du second moyen du pourvoi principal ni sur la première branche du moyen unique du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe au jour du versement des fonds sur le compte de M. et M^me X… le point de départ des intérêts au taux légal sur le capital restant dû à la société Banque CIC Ouest et en ce qu’il rejette la demande de la société Banque CIC Ouest tendant au maintien du privilège de prêteur de deniers et de l’hypothèque conventionnelle, l’arrêt n° RG 15/00621 rendu le 30 janvier 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Riom, autrement composée ;

Met hors de cause la SCP Jean-Michel et Olivier D… ;

Condamne la société Banque CIC Ouest aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR rejeté la demande de M. et M^me X… tendant à voir constater que la SCP Jean-Michel et Olivier D… avait manqué à son devoir d’information et de conseil et à la voir condamnée à réparer les préjudices subis en conséquence ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’aucune irrecevabilité n’est soulevée par le notaire contre les demandes des appelants dans le dispositif de ses écritures, bien qu’il ait soulevé le caractère nouveau des demandes de M. et M^me X… liées à la perte de chance d’obtenir un rendement de 4% sur le placement d’une somme équivalente au prix de l’acquisition du bien pendant 11 ans et aux frais et honoraires versés au notaire ; qu’en tout état de cause, les demandes de M. et M^me X… s’analysent nécessairement comme l’accessoire inévitable à la nullité du contrat de vente : s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leurs côtés le dispensent de cette obligation ; que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, est tenu d’une part d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d’autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ; en outre que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l’acte reçu par le notaire est l’aboutissement d’une négociation personnellement menée par lui, ou que l’économie de l’acte a été arrêté directement entre les parties sans son intervention; que c’est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; que le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente à la fin de l’année 2002 et au cours de l’année 2003, les premiers actes authentiques ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement, M. et M^me X…, dans le présent dossier, ont passé la vente devant le notaire le 25 juin 2004 ; qu’il s’agit donc de savoir si, à cette date, le notaire connaissait, ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c’est de cela dont il s’agit, la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l’arrêt du projet ; que plus précisément les appelants M. et M^me E… soutiennent devant la cour d’appel que le notaire, ayant déjà en d’autres occasions accompagné « des opérations de défiscalisation ratées du fait de manquements à son obligation de conseil », n’a pas dans le cas présent respecté de manière fautive son devoir de conseil à leur égard en omettant de les informer sur : le risque encouru en cas d’inachèvement des travaux et de l’absence de livraison des immeubles « le plaçant dans l’impossibilité de rembourser ses échéances en l’absence de perception de loyers » ; le retard de l’opération pour certaines ventes ; l’absence de paiement des loyers par l’exploitant ; l’impossibilité éventuelle de se voir garantir le rachat des murs par la SCI venderesse ; la portée juridique dans l’acte authentique du « pacte de préférence » totalement différente de celle de la « promesse de vente » préalablement signée par les parties « dont il [le notaire] était nécessairement informé » ; l’absence réelle de garanties au regard de la perte des loyers et du rachat des murs, dont il [le notaire] avait nécessairement connaissance, s’agissant d’assurances qui n’ont jamais été souscrites puisque ne pouvant l’être par des organismes non habilités pour ce faire ; qu’il n’est pas possible d’affirmer d’emblée que le notaire, puisqu’il avait précédemment reçu des actes lors de programmes immobiliers, pouvait ou devrait savoir que celui-ci échouerait, alors en outre que de l’acte de vente dont il s’agit a été passé au mois de juin 2004 ; qu’une telle affirmation supposerait une collusion générale et frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n’est absolument pas soutenu, ni encore moins démontré ; qu’en effet les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu’à la date de signature de l’acte authentique de vente le 25 juin 2004, le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d’autres programmes immobiliers sur le territoire national ; qu’il n’est pas démontré l’existence de faits portés à la connaissance de l’étude notariale avant la régularisation de l’acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter les acquéreurs sur les risques pesant sur l’opération et les objectifs fiscaux poursuivis autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière ; que concernant « le risque inhérent aux investissements situés en zone de revitalisation rurale dont le succès dépend de la pérennité de l’exploitant et de la rentabilité locative », qui n’aurait pas été suffisamment mis en évidence par le notaire, le tribunal a parfaitement objecté que pour ces questions qui ressortissent du pur bon sens et de la plus élémentaire prudence, les acquéreurs, même sans compétence particulière en la matière, pouvaient parfaitement se renseigner eux-mêmes, au besoin en se déplaçant pour vérifier in situ l’objet du projet ; que la cour ajoute que même sans procéder à un coûteux voyage, les acquéreurs éloignés pouvaient sans difficulté prendre auprès de professionnels locaux, grâce aux moyens modernes de télécommunication, tous renseignements utiles sur l’attractivité touristique du lieu, le climat, le potentiel locatif et de loisirs ; qu’il convient par ailleurs de constater qu’il n’est nullement démontré que la SCP Jean-Michel et Olivier D… ait été associée de quelque manière à la phase de commercialisation ou à la rédaction des contrats de réservation ; qu’elle n’a en effet été requise que pour recevoir les actes authentiques de vente en l’état d’autorisations administratives en cours de validité, et notamment du permis de construire délivré le 12 août 2002 lequel avait autorisé la restructuration et l’extension des bâtiments existants à destination d’une résidence de tourisme au vu d’un projet architectural conforme aux dispositions alors applicables en la matière ; qu’il apparaît par ailleurs qu’elle n’est nullement intervenue dans la signature du bail commercial établi entre les acquéreurs et la SARL de Gestion Les Hauts du Cordat le 30 décembre 2006 ; que l’acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l’ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; qu’à ce titre il ne saurait être reprochée à l’étude de notaires d’avoir failli à son devoir de conseil alors que l’acte de vente précisait le nécessaire classement de l’ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d’un bail commercial et le rappel des dispositions fiscales en la matière ; qu’il en va de même pour le risque d’inachèvement des travaux, avec toutes les conséquences détaillées par les appelants dans leurs griefs à l’égard du notaire, dont rien ne démontre que celui-ci pouvait le soupçonner à l’époque de l’acte de vente que de ce chef également la cour observe qu’il s’agit d’un aléa possible, comme tant d’autres événements indésirables, que par principe n’importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer ; que rien ne démontre que le notaire avait connaissance, ou pouvait avoir connaissance, avant la signature de l’acte authentique de vente au mois de juin 2004, des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Company of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d’une part le règlement des loyers, d’autre part le rachat du bien à l’issue d’une période de 12 années, ces documents s’étant révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n’avait aucune capacité pour exercer une activité d’assureur sur le territoire français ; que de même rien dans le dossier ne prouve que le notaire avait connaissance ou pouvait avoir connaissance d’une « attestation de garantie locative » établie unilatéralement par la société venderesse, impliquant comme garant mais de manière tout aussi illusoire une société « TRM » ; que dans ces conditions la mention d’un « pacte de préférence » dans l’acte authentique de vente, dont les modalités et la signification sont au demeurant parfaitement claires, ne saurait être reprochée au notaire ; que la cour observe enfin qu’il n’est pas du tout certain, ni encore moins démontré, que le consentement des acquéreurs lors de la présente vente aurait été particulièrement déterminé, à titre d’exemple, par le nombre exact des logements en construction (137 ou 166), par la subtile différence entre « rénovation » et « construction », ou encore par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives et communes, plutôt à leur avantage d’ailleurs ; qu’il paraît au contraire que ces éléments, parmi d’autres, n’auraient eu en réalité aucune importance pour eux, ou très peu, si in fine le projet avait été mené avec succès et s’ils avaient pu en retirer sur le long terme tous les bénéfices escomptés ;

ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE l’action en responsabilité du notaire se fonde à bon droit sur les dispositions de l’article 1382 du code civil et qu’il appartient aux époux Jimmy X… – Karine Y… de rapporter la preuve – d’une faute du notaire – de l’existence d’un préjudice réparable, – d’un lien de causalité entre la faute et le dommage ; que la mise en jeu de la responsabilité du notaire suppose donc que le préjudice subi soit la conséquence du manquement qui lui est reproché ; que cette responsabilité ne pourrait dès lors être consacrée si les difficultés rencontrées n’ont pas relevé de celles que l’obligation d’information et de conseil avait pour objet d’éviter ; que le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, est tenu, d’une part, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, et d’autre part, de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ; que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l’acte reçu par le notaire est l’aboutissement d’une négociation personnellement menée par lui, ou selon que l’économie de l’acte a été arrêté directement entre les parties sans son intervention, et que c’est également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le tribunal doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; qu’il résulte des pièces du dossier que la SCP Jean-Michel et Olivier D… a accompagné le groupe Simbiosis sur d’autres projets immobiliers similaires de créations de résidences de tourisme, et qu’elle a été présente dans la plupart des actes notariaux impliquant ce groupe, aussi bien à l’achat qu’à la revente, de sorte qu’elle s’est située dans une situation de quasi-subordination, l’obligeant d’autant plus à vérifier les conditions de son intervention auprès des acquéreurs ; que, plus particulièrement pour l’espèce : – le 18 avril 2003, elle a reçu l’acte d’achat de l’ensemble Immobilier Les Hauts de Cordat par la Sci Résidence le Cordat, – en novembre 2003, elle a interrogé la mairie de Laprugne sur d’éventuels recours contre le permis de construire délivré le 12 août 2002, – à la suite d’un courrier de la mairie de Laprugne du 28 novembre 2003 l’alertant sur une possible pollution des sols par hydrocarbure, elle a pris l’initiative de faire intervenir la société SEDIM qui a procédé au nettoyage d’une pollution par fioul ; – le 09 janvier 2004, elle a reçu l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence les Hauts de Cordat – entre 2004 et 2008, elle e reçu tous las actes authentiques de vente des logements de cette résidence ; – elle n’ignorait rien des objectifs de défiscalisation des investisseurs, puisque l’opération, qui consistait en la réhabilitation totale d’un site, était conçue à cet effet ; que l’opération économique à laquelle les époux Jimmy X… – Karine Y… ont souscrit était destinée à leur procurer des avantages substantiels en matière fiscale et que, comme toute opération financière, elle comportait nécessairement un aléa ; qu’il ne peut toutefois qu’être relevé (et sans qu’il n’y ait lieu de rentrer dans la discussion de savoir si la résidence de tourisme relevait ou non du secteur dit « protégé » de l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation ou si elle en était exclue au regard du caractère commercial des locaux) que la Sci Résidence de Cordat a fourni aux acquéreurs une garantie d’achèvement par la CEGC, conformément à l’article R. 261-17 du Code de la construction et de l’habitation, et que cette garantie a été assortie de l’obligation [pour eux, mentionnée dans l’acte authentique, de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la Fortis Banque, permettant un contrôle de leur utilisation par la CEGC et devant donc leur garantir cette bonne utilisation, notamment en cas de défaillance de la Sci Résidence le Cordat ]; que le succès de l’opération dépendait de l’achèvement des travaux permettant ensuite le classement en résidence de tourisme et la location des biens rénovés ; que la question à laquelle le tribunal doit répondre est donc de déterminer si cette opération présentait des risques particuliers pouvant sérieusement compromettre le but recherché par les investisseurs, et si le notaire a commis des fautes ayant permis ou favorisé la réalisation du risque ; Sur les manquements reprochés : 1) sur le défaut de conformité du permis de construire ; que la SCP Jean-Michel et Olivier D… fait valoir avec pertinence que le permis de construire délivré le 18 août 2002 n’a pas mentionné le nombre de logements à créer ; qu’il n’en est pas moins acquis qu’entre le date de délivrance de ce permis de construire et celle du dépôt en l’étude notariale le 09 janvier 2004 de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, il a été procédé par la Sci Résidence le Cordat et par l’architecte F… à un réaménagement du bâtiment B – Le Bourbon [ayant entraîné une augmentation totale des logements passé de 72 à 100 pour ce bâtiment, et de 137 à 166 pour l’ensemble immobilier ; que s’il est vrai pour la SCP Jean-Michel et Olivier D… de dire que ce réaménagement n’a pas entraîné d’augmentation de surface pour les logements, puisque le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008 mentionne une augmentation de la SHOB et de la SHON uniquement pour la partie en extension (piscine et salles de conférence) et que cette seule modification n’impliquait pas la délivrance d’un nouveau permis de construire ; qu’il est par contre inexact pour la SCP Jean-Michel et Olivier D… de dire qu’elle n’a pas entraîné de modification de l’aspect extérieur des logements puisque ceci est précisé dans le permis modificatif qui devait donc être requis ; qu’en toute hypothèse, la situation a été régularisée par le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008, qu’il n’en subsiste donc aucun grief pour les époux Jimmy X… – Karine Y… comme pour les autres acquéreurs ; que c’est donc vainement, en l’absence de tout dommage actuel en relation de causalité avec un tel manquement, qu’ils reprochent au notaire de n’avoir pas vérifié la conformité du permis de construire aux caractéristiques de l’immeuble ; 2) sur le défaut de classement en résidence de tourisme ; [que par courrier en date des 17 octobre 2002 et 09 janvier 2003, la Sci Résidence Le Cordat a demandé à la préfecture de l’Allier le classement provisoire des biens en résidence de tourisme ; que toutefois en l’absence de disposition législative ou réglementaire prévoyant un tel classement à titre provisoire, aucune suite favorable n’a été réservée à cette demande ; qu’il a d’ailleurs été jugé par un arrêt rendu le 12 janvier 2012 par la Cour administrative d’appel de Lyon, saisi d’un recours de la Sci Résidence Le Cordat, qu’une circulaire ministérielle reprenant une directive de la direction générale des impôts relative au remboursement de la TVA, n’avait pu avoir pour effet d’instaurer un dispositif d’agrément provisoire des résidences de tourisme que le ministre, auteur de cette circulaire, n’était pas compétent pour instituer ; que le classement ne pouvait donc être délivré que lorsque tous les travaux auraient été terminés et qu’il est acquis aux débats que le classement définitif du bâtiment B –Le Bourbon- a été refusé à la Sci Résidence Le Cordat le 22 juin 2009 au seul motif de travaux inachevés avec des locaux ni meublés, ni équipés et de l’absence d’exploitation effective comme résidence de tourisme ; que c’est donc tout aussi vainement, en l’état du droit positif applicable que les époux Jimmy X… – Karine Y… reprochent au notaire de n’avoir pas vérifié que d’autres conditions requises pour la délivrance de cet agrément n’auraient pas été réunies au jour de la vente, ce qui n’est nullement démontré ; qu’un tel manquement ne peut donc être retenu à la charge du notaire ; ] 3) sur l’existence des garanties de loyers et de rachat et la solvabilité de la société garante : qu’aucun document déposé au rang des minutes du notaire le 09 janvier 2004 n’a fait mention des garanties de loyers et de rachat, [ou de la promesse synallagmatique de vente] ; que l’existence de ces garanties n’est en outre apparu : – ni dans le contrat de réservation qui ne fait état que d’une pacte de préférence, par ailleurs repris dans l’acte notarié de vente, – ni dans le bail commercial passé entre la Sci Résidence le Cordait et la Sarl Gestion les Hauts de Cordat, – ni dans les baux commerciaux conclu entre la Sarl Gestion les Hauts de Cordat et les époux Jimmy X… – Karine Y… ; que les époux Jimmy X… – Karine Y… ne rapportent pas la preuve que d’autres documents faisant état de ces garanties facultatives aient pu être portés à la connaissance du notaire ; [qu’ils n’allèguent même pas le fait qu’ils aient eux-mêmes porté à sa connaissance les documents en leur possession, -comme la promesse synallagmatique de vente conclue le 04 juin 2004 -ou ceux allégués en leur possession mais non nominatifs – comme le dossier de présentation des garanties de loyers et de rachat, dit « pack du vendeur » à l’en tête de la Sci Résidence Le Cordat ]; en outre que la SCP Jean-Michel et Olivier D… a notifié aux époux Jimmy X… – Karine Y… le 04 juin 2004 le projet d’acte de vente, ainsi que le cahier des conditions générales contenu dans le titre UN du document annexe ayant valeur contractuelle entre eux et leur vendeur ; que ce document a également été exempt de toute mention ou de toute référence à ces garanties au titre de celles qui y ont été énumérées à l’article VI, ce qui n’a pourtant suscité aucune réclamation de leur part sur un élément pourtant présenté comme ayant été déterminant de leur consentement ; qu’en l’absence de toute preuve que la SCP Jean-Michel et Olivier D… ait pu être informée de l’existence des prétendues garanties de loyers ou de rachat, le grief qui lui est fait de n’avoir pas vérifié leur efficacité ne peut être admis ; 4) sur la confusion sur l’objet du contrat : construction ou rénovation : que l’obligation d’information et de conseil pesant sur le notaire ne dispense pas l’acquéreur, même non professionnel, de son devoir de prudence et de diligences ; qu’en l’espèce les époux Jimmy X… – Karine Y… n’ont pas estimé utile de se rendre sur les lieux du bien qu’ils se proposaient d’acquérir et qu’ils se sont privés de la possibilité de vérifier par eux-mêmes l’état des constructions ; qu’en outre, en présence de la garantie apportée par la CEGC, il n’appartenait pas au notaire rédacteur de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement de s’assurer par lui-même de l’état d’avancement des travaux, ce qui incombait à l’architecte d’exécution, et que c’est sans faute de sa part que la SCP Jean-Michel et Olivier D… a reçu l’acte de vente des époux Jimmy X… – Karine Y… sur la base de l’attestation délivrée le 12 décembre 2003 par l’architecte F…, faisant état d’un stade « hors d’eau » du bâtiment B – Le Bourbon, autorisant la perception du prix de vente à hauteur de 70% ; que, de plus, la mise hors d’eau a été textuellement confirmée dans l’acte par les époux Jimmy X… – Karine Y… eux-mêmes de qui se devaient donc de la vérifier ; enfin, que si l’acte authentique reprend les termes de « réalisation d’une résidence de tourisme »

ou de « opération de construction » qui ne sont pas incompatibles avec une projet de réhabilitation, le document annexe qui a été porté à la connaissance des époux Jimmy X… – Karine Y… avant la signature de l’acte authentique ne laissait aucun doute sur la nature de l’opération, puisqu’il y a été précisé, notamment au titre des conditions particulières formant les titres Il et III de ce document annexe, que la Sci Résidence le Cordat s’était rendue propriétaire de l’ensemble immobilier et que le permis de construire autorisait la restructuration, le réaménagement et l’extension de cet ensemble immobilier ; que les époux Jimmy X… – Karine Y… ne peuvent donc être suivis lorsqu’ils prétendent que le notaire a pu leur laisser croire qu’ils se portaient acquéreur d’un immeuble sortant de terre et aux qualités substantielles différentes de celui qu’ils ont acheté pour le conduire au paiement immédiat 70 % du prix de vente ; 5) sur la privatisation des parties communes : que si le titre II du document annexe a précisé dans son chapitre V que le projet d’aménagement prévoyait que l’ensemble des équipements nécessaires à l’exploitation de la résidence de tourisme (hall d’accueil, bureau de direction, sanitaire, barri restaurant salle de gymnastique, piscine …) forme des parties communes, le règlement de copropriété dont les époux Jimmy X… – Karine Y… ont reconnu avoir pris connaissance avant la signature de l’acte authentique a de manière très claire précisé que l’ensemble de ces locaux de service était regroupé sous le lot n° 167 avec les 10.227/100.000èmes des parties communes générales de l’immeuble ; que les époux Jimmy X… – Karine Y… n’ont donc pu être trompés sur la caractère privatif de ce lot au sens de la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 ; que l’argument selon lequel la Sci Résidence le Cordat aurait pu exiger le versement d’un loyer pour la mise à disposition de ce lot n° 167 ne repose sur aucun élément et n’est que pure allégation ; que, de plus, la seule circonstance que ce lot privatif ait eu vocation à un service commun que la Sci Résidence le Cordat était tenue de laisser à la disposition de la Sarl Gestion les Hauts de Cordat pour l’exploitation de la résidence, n’a été génératrice d’aucun dommage pour les acquéreurs des appartements qui, bien au contraire, étaient ainsi dispensés des charges d’entretien de ces locaux à usage commun ; 6) sur les risques technologiques ou de pollution : que l’existence même d’un risque technologique ou de pollution par hydrocarbure ne relève que d’une pure allégation et qu’un éventuel manquement à une obligation d’information ou de conseil n’a pu avoir aucune conséquence dommageable ; 7) sur les difficultés du Groupe Simbiosis et celles du programme : qu’il n’est nullement démontré que la SCP Jean-Michel et Olivier D… ait pu avoir connaissance, en 2004, des difficultés que pouvaient rencontrer le groupe Simblosis et la Sci Résidence le Cordat dont les liquidations judiciaires ne sont intervenue que six années plus tard ; que rien ne permet donc de dire qu’au jour de la signature de l’acte de vente, elle disposait d’éléments dont il aurait pu être déduit que la déconfiture de la Sci Résidence le Cordat, ou celle de la Sarl Gestion Les Hauts de Cordat était prévisible ; qu’en outre la SCP Jean-Michel et Olivier D… n’était pas tenue de procéder à des investigations sur la solvabilité des parties ou sur l’opportunité économique de l’opération, ni de se livrer à une étude comptable approfondie relevant du conseil en matière fiscal ; que de telles démarches auraient excédé les limites de sa mission d’officier ministériel ; 8) sur les erreurs de plume : que les erreurs de plumes sont anecdotiques et n’entachent ni la validité ni l’efficacité de l’acte authentique ;

1°) ALORS QUE les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu’en jugeant au contraire que le notaire, qui a rédigé et signé en qualité de mandataire des acquéreurs un acte de vente en l’état futur d’achèvement, n’aurait pas d’obligation d’information sur les risques représentés par l’opération et notamment sur les conséquences fiscales et financières d’un inachèvement des travaux, au prétexte que ces risques seraient inhérents à l’opération immobilière envisagée, prétexte qui n’était pas de nature à écarter l’obligation d’information et de conseil du notaire, la cour d’appel a violé l’article 1382 aujourd’hui 1240 du code civil ;

2°) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours quand bien même l’engagement aurait procédé d’un accord antérieur ; qu’en retenant que l’étude notariale n’aurait pas assumé d’obligation d’information et de conseil sur les risques de l’acte de vente qu’il avait rédigé aux prétextes inopérants que cet acte faisait suite à un contrat de réservation que le notaire n’avait pas rédigé et s’inscrivait dans une opération plus globale de défiscalisation, la cour d’appel a retenu un motif inopérant et violé l’article 1382 aujourd’hui 1240 du code civil ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, en écartant tout manquement de la SCP Jean-Michel et Olivier D… à son obligation d’information, comme à son obligation de vérifier la validité des garanties de paiement des loyers et de rachat des lots, au prétexte que son rôle se serait limité à la rédaction de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si son implication dans l’opération n’était pas bien plus globale et si en conséquence elle ne devait pas assumer une obligation d’information sur l’ensemble de cette opération dont elle connaissait tous les aspects puisque, d’abord, elle avait rédigé l’acte initial de cession de l’immeuble à la SCI Les Hauts de Cordat, puisque, ensuite, elle apparaissait dans la plaquette de présentation du projet comme étant le notaire de l’opération, membre de l’équipe de maîtrise d’ouvrage et de conception, puisque, encore, elle avait reçu les montants versés par les acquéreurs lors de la signature des contrats de réservation, puisque, de plus, elle avait rédigé le règlement de copropriété et puisque, enfin, elle avait été chargée de la rédaction de la totalité des actes de vente en l’état futur d’achèvement, pour la signature desquels elle était mandatée par les acquéreurs pour les représenter, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 aujourd’hui 1240 du code civil ;

4°) ALORS QUE le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours ; qu’en jugeant que le notaire aurait rempli son obligation de conseil et d’information par les mentions de l’acte de VEFA relatant les conditions auxquelles était soumise l’opération pour bénéficier des avantages fiscaux, sans constater, comme il le lui était demandé, que ces mentions auraient permis aux acquéreurs d’être informés sur les risques pris en cas d’impossibilité d’exploiter la résidence, quant à la perte des avantages fiscaux et aux difficultés à assumer le remboursement de l’emprunt souscrit en l’absence de versement des loyers, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 aujourd’hui 1240 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR dit que la condamnation des emprunteurs à restituer immédiatement à la société CIC Ouest le capital restant dû en exécution du prêt résolu serait majorée des intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds sur leur compte ;

AU MOTIF QUE comme il(s) en convien(nen)t, les appelants devront restituer à la banque le capital restant dû, majoré des intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds sur leur compte, déduction faite des intérêts conventionnels et frais versés par eux ;

1°) ALORS QUE l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que les emprunteurs n’ont pas convenu qu’ils seraient débiteurs des intérêts au taux légal sur les sommes à restituer à l’établissement bancaire à compter du déblocage de leurs fonds ; qu’en retenant le contraire, la cour d’appel a dénaturé les conclusions sur lesquelles elle prétendait se fonder et violé l’article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE les intérêts au taux légal d’une somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l’annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ le jour de la demande en justice, équivalant à la sommation de payer ; qu’en condamnant les emprunteurs à payer des intérêts au taux légal sur le capital qu’ils devaient restituer en conséquence de l’annulation du contrat de prêt à compter du déblocage des fonds, la cour d’appel a violé l’article 1153 al. 3 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.

Moyen produit, au pourvoi incident, par M^e I… , avocat aux Conseils, pour la société CIC Ouest

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté le CIC Ouest de sa demande de maintien des garanties de privilège de vendeur (sic) et d’hypothèque conventionnelle inscrits sur le bien litigieux.

AUX MOTIFS QU’en raison de l’effet rétroactif attaché tant à la résolution qu’à l’annulation du contrat principal, le contrat de prêt est censé n’avoir jamais existé ; qu’en conséquence le contrat de prêt est anéanti de plein droit lorsque le contrat disparaît du fait d’une annulation ou d’une résolution ; que la cour prononce par conséquent l’annulation du contrat de prêt comme conséquence nécessaire de l’annulation du contrat de vente, ce qui entraînera la restitution à la banque par les emprunteurs du montant du capital restant dû, majoré des intérêts légaux à compter du déblocage des fonds sur son compte, déduction faite des intérêts conventionnels, cotisations d’assurance et frais versés par elle.

ET AUX MOTIFS QUE le CIC Ouest sollicite le maintien du privilège du vendeur et l’hypothèque conventionnelle prise sur le bien litigieux ; que cependant, si les garanties en considération desquelles le prêt a été consenti subsistent tant que l’obligation n’est pas éteinte, c’est à la condition qu’elles n’aient pas été prises, comme en l’espèce, sur le bien pour lequel le contrat de vente a été annulé et dont la réintégration dans le patrimoine du vendeur a été ordonnée.

ALORS, D’UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige dont ils saisis ; que dans ses conclusions notifiées le 9 septembre 2016 (p 52 § 10), le CIC Ouest a demandé à la cour d’appel de juger que le privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle souscrits par M et M^me X… en garantie du prêt conserveront leurs effets au profit de la banque jusqu’à la parfaite exécution par les emprunteurs de leurs obligations de restitution inhérentes à une éventuelle annulation de l’acte de prêt ; qu’en affirmant que le CIC Ouest sollicitait le maintien du privilège du vendeur et en déboutant celui-ci de sa demande de maintien de garantie qu’elle qualifie de privilège du vendeur, la cour d’appel a violé l’article 4 du code de procédure civile.

ALORS D’AUTRE PART QUE, lorsque les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de la convention annulée, l’obligation de restitution inhérente au contrat de prêt demeure valable et les garanties en considération desquelles le prêt a été consenti subsistent tant que cette obligation n’est pas éteinte ; que le privilège de prêteur de deniers suit l’immeuble grevé dans quelques mains qu’il passe ; que pour rejeter la demande du CIC Ouest tendant au maintien du privilège de prêteur de deniers garantissant le remboursement du prêt accordé aux emprunteurs pour financer l’acquisition du bien immobilier auprès de la sci Résidence Le Cordat, l’arrêt retient, après avoir annulé le contrat de vente, que le bien immobilier a réintégré le patrimoine du vendeur, pour en déduire que le privilège du vendeur garantissant le prêt, lui-même annulé par voie de conséquence de l’anéantissement de la vente, ne pouvait subsister ; qu’en statuant de la sorte, quand le privilège de prêteur de deniers inscrit sur l’immeuble objet du contrat de vente suit l’immeuble dans quelque mains qu’il passe tant que l’emprunteur n’a pas exécuté l’obligation de restituer les sommes prêtées consécutives à l’annulation de l’emprunt, la cour d’appel a violé l’article 2461 du code civil.

ALORS, ENFIN, QUE l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l’hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation ; que pour rejeter la demande du CIC Ouest en maintien de l’hypothèque conventionnelle, l’arrêt retient que celle-ci a été inscrite sur le bien pour lequel le contrat de vente a été annulé et dont la réintégration dans le patrimoine du vendeur a été ordonnée ;