TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Expropriation

N° RG 23/00111 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YZHZ

Jugement du :

29 Juillet 2024

Affaire :

S.A.S. PIERRE ET PATRIMOINE

C/

E.P.I.C. EPORA

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 29 Juillet 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 08 avril 2024 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

la S.A.S. PIERRE ET PATRIMOINE

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de

ET :

E.P.I.C. EPORA

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 7]

représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & ASSOCIES (SENSEI AVOCATS), avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [W] [Y]

Page /EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 20 janvier 2022, Monsieur [U] [S] a consenti à la SCI PIERRE ET PATRIOINE une promesse unilatérale de vente portant sur la maison d’habitation à rénover et le terrain dont il était propriétaire au [Adresse 3] à BRINDAS (69126), parcelle cadastrée section AR, n° [Cadastre 1], au prix de 630 000,00 euros.

Par décision en date du 27 avril 2022, l’Etablissement Public Foncier de l’Ouest Rhône-Alpes (l’EPORA) a exercé son droit de préemption urbain sur ce bien.

Par jugement en date du 30 mars 2023 (n° 2204899), le Tribunal administratif de LYON a notamment :

annulé l’arrêté de préemption du 27 avril 2022 de la directrice générale de l’EPORA ;

enjoint à l’EPORA de proposer à Monsieur [U] [S], ancien propriétaire du bien, d’acquérir le bien, dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement, puis, en cas de refus de sa part, à la SCI PIERRE ET PATRIMOINE, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.

Monsieur [U] [S] a refusé de racheter son bien.

Par courrier en date du 19 septembre 2023, l’EPORA a offert à la SCI PIERRE ET PATRIMOINE d’acquérir le bien préempté au prix de 630 000,00 euros.

Par mémoire reçu au greffe le 13 décembre 2023, la SCI PIERRE ET PATRIMOINE a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation du prix d’acquisition du bien dont la préemption a été annulée.

Par ordonnance rendue le 18 décembre 2023, notifiée aux parties le 21 décembre 2023, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 08 avril 2024 à 09h00, et celle de l’audience a été fixée au même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 08 avril 2024.

A l’audience foraine du même jour, la SCI PIERRE ET PATRIMOINE, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 2, déposé au greffe le jour de l’audience et demandé de :

fixer le prix de la parcelle bâtie cadastrée section AR, n° [Cadastre 1], sise [Adresse 3] à [Localité 11], à la somme de 430 000,00 euros ;

condamner l’EPORA à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’EPORA, également représentée par son avocat, a développé oralement son mémoire en réponse, déposé au greffe le 24 janvier 2024, et entend voir :

fixer le prix de la parcelle bâtie cadastrée section AR, n° [Cadastre 1], sise [Adresse 3] à [Localité 11], à la somme de 630 000,00 euros ;

condamner la SCI PIERRE ET PATRIMOINE à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions n° 2, transmises au greffe le 18 mars 2024, et souhaite voir fixer le prix du bien litigieux à la somme de 630 000,00 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 29 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du prix d’acquisition

L’article L. 213-11-1, alinéa 2, in fine, du code de l’urbanisme énonce : « A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, conformément aux règles mentionnées à l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, alinéa 1, du code de l’urbanisme précise : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. ».

L’article L. 331-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Lorsqu’un texte législatif prévoit la fixation d’un prix ou d’une indemnité comme en matière d’expropriation, ce prix ou cette indemnité est, sauf disposition législative contraire, fixé, payé ou consigné selon les règles du présent code. »

Il résulte de ces textes que la procédure et les modalités de fixation, par le juge de l’expropriation, du prix d’acquisition du bien ayant fait l’objet de la décision de préemption annulée, correspondent, sauf disposition législative contraire, à celles applicables à la fixation des indemnités d’expropriation.

Sur la consistance du bien

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien

L’article L. 213-4, alinéa 3, du code de l’urbanisme renvoyant, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition du bien préempté, aux règles applicables en matière d’expropriation, il conviendrait de faire application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dont il découle que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et que les améliorations de toute nature faites dans le but d’obtenir un prix plus élevé ne donnent lieu à aucune indemnité.

Ce nonobstant, la procédure de préemption ne donne pas lieu à un transfert de propriété par ordonnance, de sorte que la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date du jugement, à l’instar de l’appréciation de la consistance des biens expropriés lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue au jour du jugement (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010).

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance du bien doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section AR, n° [Cadastre 1], sise [Adresse 3] à [Localité 11], présente une surface de 1 304 m² et une forme quasi rectangulaire.

Le [Adresse 12] est une voie étroite, à double sens de circulation, mais ne permettant le croisement de véhicules légers qu’au niveau de certains élargissements. La parcelle se trouve à proximité immédiate du centre du village.

La parcelle est délimitée :

côté rue (Ouest) : au Sud du portail, par un mur de clôture vraisemblablement en pisé, avec soubassement en pierres maçonnées, couvertines en tuiles de terre cuite et enduit en mauvais état ; un portail ajouré en fer forgé en mauvais état ; au Nord du portail, par un mur de clôture d’aspect plus récent et en bon état, en pierres maçonnées, avec couvertinescouvertines en pierres plates ;

côté Sud et Est : par un grillage souple sur piquets métalliques et, selon les endroits, des haies plantées sur la parcelle ou les parcelles contiguës ;

côté Nord : par un mur vraisemblablement en pisé, sur soubassement en pierres maçonnées, avec couvertines en tuiles, en mauvais état, partiellement envahi par la végétation et écroulé ;

La partie nue de la parcelle manque d’entretien et accueille des buissons, arbustes et arbres divers, principalement d’agrément ou fruitiers. Elle dispose d’un bassin aux parois empierrées.

La partie bâtie est constituée, à l’entrée du jardin, à main droite, d’une remise en mauvais état, ainsi que d’une maison de 150 m² selon la déclaration d’intention d’aliéner. Elle bénéficie, outre des pièces intérieures, d’une terrasse au premier étage servant de porche à l’entrée située au rez-de-chaussée.

Depuis l’extérieur :

la peinture des volets est inexistante, exposant le bois et les ferronneries aux intempéries (rouille, pourrissement) ;

l’enduit des façades apparaît vétuste et présente des traces de remontées capillaires ou de rejaillissement des eaux de pluie aux pieds des façades ;

deux fissures verticales importantes barrent la façade Sud, du sommet du pignon jusqu’aux linteaux des deux fenêtres Sud du deuxième étage ; une fissure verticale importante part de la double panne faîtière jusqu’au niveau du sommet des portes fenêtres donnant sur la terrasse du premier étage ;

le nez de la dalle de la terrasse et le pied de la rambarde maçonnée de celle-ci sont en mauvais état ;

La maison est composée :

au rez-de-chaussée : entrée donnant accès à un escalier conduisant dans les étages et aux dépendances du rez-de-chaussée, à savoir un garage, à porte en bois faisant face au portail donnant sur le [Adresse 12], ainsi que des caves. Le niveau du sol du garage et des caves n’est pas homogène, composé pour l’essentiel de terre battue, le reste étant cimenté. Les murs sont en béton brut et les plafonds en hourdis bétons sur poutres de même nature. La chaudière à gaz du bâtiment, qui occupe une partie du local, est en panne. L’humidité est importante, l’installation électrique faible ;

au premier étage, un couloir donnant sur :

deux chambres avec radiateurs et fenêtres, sol en moquette ;

une salle de bain avec douche, lavabo et bidet, radiateur et fenêtre, le tout en relativement bon état malgré l’ancienneté de la faïence ;

un WC ;

une cuisine, disposant d’un évier en faïence ancien, sur meuble en mauvais état, chauffe-eau à gaz ancien, radiateur, fenêtre et porte fenêtre donnant sur la terrasse ; sol carrelé ;

◦salle à manger, avec radiateurs, deux fenêtres, une porte-fenêtre permettant d’accéder à la terrasse, au sol carrelé ;

au deuxième étage, un couloir donnant sur :◦

cinq chambres, avec fenêtres mais dépourvues de radiateurs, sols en parquet, murs avec papiers peints. Elles présentent des traces d’infiltrations au niveau des plafonds et de certains murs, principalement côté Ouest de la maison, parfois avec développement de moisissures. Une fissure notable suit un mur et traverse le plafond d’une chambre parallèlement au mur de façade de la maison ;

WC avec lavabo.

De manière générale, les fenêtres ne disposent que de vitrages simples, l’installation électrique et les embellissements datent de la fin des années 1960 et sont vétustes, les infiltrations d’eau au deuxième étage démontrent la nécessité de reprendre la couverture.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, le bien est libre de toute occupation.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien et aux possibilités de construction

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La Demanderesse affirme que le PLU actuel a été approuvé le 27 janvier 2014 et a classé la parcelle en zone Ub, de sorte qu’il conviendrait de retenir cette date comme référence.

L’EPORA et le commissaire du gouvernement retiennent pour leur part le 27 juin 2016, date de la dernière modification du PLU.

Il appert que cette modification a notamment porté sur l’ajout ou la modification de normes applicables en zone Ub, dont relève la parcelle depuis l’adoption du PLU du 27 janvier 2014, si bien qu’elle en a modifié les caractéristiques (Civ. 3, 28 janvier 2009, 08-10.333 ; Civ. 3, 19 septembre 2019, 18-18.834 ; Civ. 3, 12 octobre 2022, 21-19.070).

Aucune des parties n’ayant précisé à quelle date la modification du PLU adoptée le 27 juin 2016 était devenue opposable aux tiers, elle sera retenue comme date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien préempté par son propriétaire.

Sur l’usage effectif du bien et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

La date de référence résultant de l’application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467).

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], n° [Cadastre 1], était située en zone Ub du PLU, qui correspond à un secteur aux tissus urbains de centralité élargie : le bâti est plus hétérogène, il comprend du collectif, des ensembles pavillonnaires, ce secteur compte tenu de sa position participant au centre peut être amené à se densifier.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe en bordure de rue, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Par conséquent, il sera retenu que le bien litigieux recèle, en dépit de présence actuelle d’une maison, un potentiel de constructibilité.

Sur la fixation du prix d’acquisition du bien

L’article L. 213-11-1, alinéas 1 et 2, du code de l’urbanisme énonce : « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité.

Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, conformément aux règles mentionnées à l’article L. 213-4. »

Aux termes de l’article L. 213-4, alinéa 1, du code de l’urbanisme : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. […] » et l’alinéa 3 ajoute : « Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. »

A ce titre, l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En l’espèce, la SCI PIERRE ET AVENIR expose qu’elle avait pour projet de détacher une parcelle de terrain à bâtir de la parcelle cadastrée section AR, n° [Cadastre 1], et de revendre séparément la maison d’habitation et la parcelle de terrain à bâtir. Elle ajoute que le coût du financement de l’achat de ces deux biens a augmenté pour ses éventuels acquéreurs, le taux nominal de crédit étant passé de 1% à plus de 4% sur vingt ans entre le début d’année 2022 et le printemps 2024. Elle estime que le financement d’une somme de 630 000,00 euros sur cette durée représenterait désormais un coût de 286 244,00 euros au lieu de 65 389,00 euros il y a deux ans, de sorte que la valeur du bien devrait être réduite à 430 000,00 euros. Elle note encore que la promesse dont elle bénéficiait était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’une déclaration préalable de lotissement et d’un permis de construire purgés de tout recours, ce qui ne sera plus le cas et diminuerait la valeur du fonds.

L’EPORA fait valoir que la SCI PIERRE ET AVENIR ne remet pas en cause la valeur vénale du bien, mais allègue d’un préjudice lié à la perte de chance de réaliser une plus-value en fonction d’hypothétiques divisions parcellaires et de conditions de financement, grief relevant de la compétence du juge administratif. Elle poursuit en affirmant que les termes de comparaison sur lesquels elle se fonde et de récentes évaluations des domaines font ressortir un prix moyen au mètre carré de 4 679,00 euros et que les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter sur le territoire de la commune de [Localité 10] depuis le début d’année 2022.

Le Commissaire du gouvernement rappelle les termes de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, ainsi que la jurisprudence administrative, et avance que le prix fixé devrait restituer les parties dans la situation antérieure à la préemption annulée, ce qui exclurait de tenir compte de l’évolution du marché immobilier et des taux d’intérêts.

*****

En premier lieu, le prix d’un bien résulte de la rencontre d’une offre et d’une demande, de sorte qu’il dépend notamment de la nature et des caractéristiques du bien, ainsi que du contexte économique dans lequel a lieu la transaction et de l’urgence pour les parties de céder ou d’acquérir le bien, le prix n’étant pas toujours représentatif de la valeur vénale de la chose vendue.

Or, le prix devant être proposé par le titulaire du droit de préemption pour le bien ayant fait l’objet de la préemption annulée doit permettre de replacer l’acquéreur évincé dans une situation aussi proche que possible de celle de la cession à laquelle l’exercice illégal de ce droit a fait obstacle.

Il a ainsi été retenu par les juridictions administratives que ce prix doit correspondre à celui de la déclaration d’intention d’aliéner, le cas échéant majoré du coût des travaux indispensables à la conservation du bien que la collectivité publique a supporté et de la variation de la valeur vénale du bien consécutive aux travaux utiles d’amélioration ou de démolition réalisés à la suite de la préemption litigieuse, ou bien diminué des dépenses que l’acquéreur devrait exposer pour remettre le bien dans l’état dans lequel il se trouvait initialement, ceci sans tenir compte, dans la fixation de ce prix, des facteurs étrangers à la consistance et à l’état du bien qui ont modifié sa valeur vénale, notamment des évolutions du marché immobilier postérieures à la décision de préemption (CE, 29 décembre 2004, 259855 ; CE, 31 décembre 2008, 293853 ; CAA [Localité 15], 18 juin 2010, [Numéro identifiant 2] ; CAA [Localité 16], 18 juillet 2016, [Numéro identifiant 4]).

Bien que l’article L. 213-11-1, alinéa 2, du code de l’urbanisme prévoie qu’à défaut d’accord amiable le prix du bien soit fixé conformément aux règles de l’article L. 213-4 du même code, et donc en fonction de sa valeur vénale, la seconde phrase de l’alinéa doit s’interpréter au regard de la première, de sorte que la fixation judiciaire du prix doit, elle aussi, poursuivre l’objectif de rétablissement des conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.

La vente étant caractérisée par le consentement réciproque des parties sur la cession et l’acquisition d’une chose à un certain prix, le rétablissement des conditions de la transaction implique, d’une part, d’avoir pour base le prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner et, d’autre part, de l’actualiser en fonction des modifications apportées à la chose vendue.

En effet, s’il a été vu que le prix du bien ne correspond pas nécessairement à sa valeur vénale, le montant indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner constitue de manière incontestable l’une des conditions fondamentales de la vente à laquelle la préemption a fait échec.

De plus, les modifications de la nature, de l’état ou des caractéristiques du bien ayant fait l’objet de la décision de préemption annulée, qui l’ont amélioré ou altéré, étant de nature à en faire évoluer la valeur vénale mais aussi le prix que l’acquéreur évincé en aurait donné, doivent être prises en compte pour écarter tout enrichissement injustifié de l’une des parties et rétablir, autant que possible, les conditions de la transaction initiale.

Enfin, les évolutions du marché immobilier et du contexte économique et financier dans lesquels s’inscrit la transaction sont étrangères à la consistance du bien vendu et ne constituent que des facteurs extrinsèques de détermination de son prix. N’étant pas des conditions de la transaction mais des éléments de son environnement, la fixation du prix n’a pas pour objet d’en compenser les effets lorsque ces éléments n’ont pas été érigées en conditions contractuelles.

Il en résulte que la maison d’habitation à rénover et le terrain situés [Adresse 3] à BRINDAS (69126), parcelle cadastrée section AR, n° [Cadastre 1], n’ayant subi aucune amélioration ou altération depuis la préemption, le rétablissement des conditions de la transaction doit être fondé sur le prix de la déclaration d’intention d’aliéner, sans qu’il n’y ait lieu de tenir compte de l’évolution des taux de crédit immobilier et des conditions de financement des sous-acquéreurs éventuels de la SCI PIERRE ET PATRIMOINE.

En deuxième lieu, le renchérissement rapide et temporaire du crédit a pour incidence première de restreindre le panel d’acheteurs potentiels et de rallonger la durée des emprunts, plutôt que de modifier le prix des biens, qui n’évolue que plus lentement.

De surcroît, outre les facteurs précités qui retardent l’ajustement des prix, l’augmentation des taux d’intérêts n’emporte pas une diminution de la capacité d’emprunt d’un montant identique à l’augmentation du coût total du crédit, comme le sous entend le raisonnement de la Demanderesse.

A titre d’exemple et hors tout autre facteur :

l’emprunt de 315 000,00 euros au taux fixe de 1% sur vingt ans représente une échéance mensuelle de 1 448,66 euros, avec un coût total des intérêts de 32 680,09 euros ;

l’emprunt de 315 000,00 euros au taux fixe de 4% sur vingt ans représente une échéance mensuelle de 1 908,83 euros, avec un coût total des intérêts de 143 121,12 euros ;

la différence de coût entre ces emprunts est de 110 441,03 euros ;

l’emprunt de 240 000,00 euros au taux fixe de 4% sur vingt ans représente une échéance mensuelle de 1 454,35 euros ;

la différence de capacité d’emprunt sur vingt ans entre des taux de 1% et de 4% est d’environ 75 000,00 euros.

Les calculs avancés par la SCI PIERRE ET PATRIMOINE sont donc erronés et tributaires de facteurs aléatoires, dont un seul est retenu par elle.

Dès lors, au delà du fait que l’évolution des conditions de financement des sous-acquéreurs ne constitue pas une condition de la vente à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle et n’a pas à être prise en considération, la complexité et l’aléa entourant l’incidence de l’augmentation du coût du crédit sont tels qu’ils interdiraient de la retenir comme facteur déterminant du prix du bien.

En troisième lieu, s’il est indéniable que l’acquisition par la SCI PIERRE ET PATRIMOINE de la parcelle cadastrée section AR, n° [Cadastre 1], auprès de l’EPORA ne sera pas assortie de la condition suspensive qui avait été stipulée dans la promesse consentie par Monsieur [U] [S], force est de constater que la clause lui imposant de conserver la maison déjà édifiée (p. 13) sera également absente de l’acte.

La disparition de ces conditions fait peser sur la Demanderesse un risque inhérent à l’aléa de l’obtention des autorisations administratives d’aménagement et de construction, mais lui permet aussi d’envisager la démolition du bâtiment existant pour disposer d’un terrain à bâtir de 1 304 m². En sa qualité de marchand de biens, professionnel de l’immobilier, le fait de pouvoir disposer à sa guise du fonds acquis constitue un avantage supérieur à l’inconvénient lié à l’incertitude entourant ses droits à construire, ses compétences lui permettant de maîtriser le risque qui en découle et d’adapter ses projets.

En quatrième et dernier lieu, l’office du juge de l’expropriation étant, dans le cadre du présent contentieux, de fixer le prix permettant de rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle, il n’y a pas lieu de déterminer la valeur vénale du bien, que ce soit par la méthode des termes de comparaison ou celle de la charge foncière, cette valeur vénale étant étrangère aux conditions qu’il s’agit de rétablir.

Par conséquent, le prix de la maison d’habitation à rénover et le terrain situés [Adresse 3] à [Localité 11], parcelle cadastrée section [Cadastre 9], n° [Cadastre 1], sera fixé à 630 000,00 euros.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, l’EPORA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que l’EPORA soit condamnée aux dépens, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles, de sorte que les deux parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition de la maison d’habitation à rénover et le terrain situés [Adresse 3] à [Localité 11], parcelle cadastrée section AR, n° [Cadastre 1], appartenant à l’Etablissement Public Foncier de l’Ouest Rhône-Alpes à 630 000,00 euros (SIX CENT TRENTE MILLE EUROS) ;

DEBOUTE la SCI PIERRE ET PATRIMOIE de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier de l’Ouest Rhône-Alpes aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 14], le 29 juillet 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT