CIV.3

CH.B

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 juin 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 532 F-D

Pourvoi n° R 18-12.184

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ la société Financière B… et fils, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

2°/ M. R… A…, domicilié […] ,

contre l’arrêt rendu le 14 décembre 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 9), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Meridional Europa SL, société de droit espagnol, dont le siège est […] (Espagne),

2°/ à M^me Y… L…, domiciliée […] , membre de l’association L… O…-L…,

défenderesses à la cassation ;

La société Meridional Europa SL a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l’appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 14 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la société Financière B… et fils et de M. A…, de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de M^me L…, de la SCP Gaschignard, avocat de la société Meridional Europa SL, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 14 décembre 2017), que la société Meridional Europa SL a consenti à la société Financial B… et fils et à M. A… une promesse de cession des parts sociales et comptes courants de la société civile immobilière Consortium 132 Haussmann (la SCI), sous condition suspensive que les documents juridiques, fiscaux et comptables ne révèlent aucun élément de nature à augmenter le coût d’acquisition et moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 600 000 euros ; qu’invoquant le fait que leur avait été dissimulée la demande de la Ville de Paris de procéder au ravalement de l’immeuble appartenant à la SCI, la société Financial B… et fils et M. A… ont engagé une action en restitution de l’indemnité d’immobilisation contre la société Meridional Europa SL, qui a appelé en garantie M^me L…, avocat, titulaire d’un mandat de vente ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que la société Financial B… et fils et M. A… font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes contre la société Merdional Europa SL et d’ordonner le versement de l’indemnité d’immobilisation à celle-ci ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que les parties avaient renoncé au délai fixé au 12 décembre 2013 pour l’expiration de la promesse et retenu que, malgré la rétractation, le 13 décembre 2013, de leur engagement par la société Financière B… et fils et M. A…, il ressortait de plusieurs échanges en janvier et février 2014 que ceux-ci avaient souhaité poursuivre l’acquisition et que la société Méridional Europa SL avait accepté de continuer à négocier, la cour d’appel a pu en déduire, sans dénaturation de la lettre du 13 décembre 2013, que la renonciation des bénéficiaires n’était pas définitive et que les parties considéraient que la promesse était toujours en cours ;

Attendu, d’autre part, que le moyen, en ce qu’il se prévaut d’une caducité de plein droit de la promesse à la date du 13 décembre 2013, est contraire à la thèse soutenue par la société Financial B… et fils et M. A… devant les juges du fond, faisant état de la poursuite de pourparlers pour en assurer la réalisation jusqu’au 10 février 2014 ;

D’où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n’est pas fondé pour le surplus ;

Sur le deuxième et le troisième moyen du pourvoi principal, réunis, ci-après annexés :

Attendu que la société Financial B… et fils et M. A… font le même grief à l’arrêt ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la provision de 420 000 euros pour le ravalement figurait dans les comptes au 31 juillet 2013 dont les acquéreurs avaient connaissance, que les prestations matérielles comprenant le nettoyage et le remplacement des pierres, ainsi que la restauration de la maçonnerie, représentaient une somme peu éloignée dans les devis Eurogip et Thomann Hardy et qu’il fallait déduire du premier divers honoraires, ainsi que des prestations complémentaires, la cour d’appel, qui n’a pas statué par affirmation ni par motifs dubitatifs en retenant souverainement que le montant du devis Eurogip ne pouvait constituer une référence certaine sur le prix du ravalement à opérer et que, quand bien même le devis Thomann Hardy ne serait pas complet, son prix se rapprochait de la somme provisionnée dans le bilan, a pu déduire de ces seuls motifs, dénués d’insuffisance comme de contradiction, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que la société Financière B… et fils n’établissait pas que le coût du ravalement prévu avait été minoré par le cédant et a justifié sa décision excluant l’existence d’un dol ou d’une charge augmentative du prix ;

Attendu, d’autre part, que, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident, qui n’est qu’éventuel :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Financière B… et fils et M. A… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Financière B… et fils et M. A… à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Meridional Europa SL ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Financière B… et fils et M. A….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

LE POURVOI REPROCHE A L’ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUE D’AVOIR débouté la société B… et M. R… A… de l’ensemble de leurs demandes et notamment de celle tendant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 600 000 € et D’AVOIR ordonné le versement à la société MERIDIONAL EUROPA S.L. de la somme de 600.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation détenue par M^e J…, notaire à Nice outre intérêts à compter du 25 novembre 2014 et D’AVOIR condamné les exposants à payer diverses sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE Sur la renonciation de la société Financière B… et de Monsieur A… au bénéfice de la promesse : La société Financière B… fait valoir que la promesse a été prorogée le 12 décembre 2013 d’un mois au 12 janvier 2014, les conditions suspensives n’étant pas levées ; qu’elle ajoute que les parties ont expressément accepté, dans un échange de mails, de proroger la signature de l’acte à une date comprise entre le 20 et le 24 janvier ; que la société Financière B… soutient que c’est au cours de la prorogation qu’elle a pris la décision de se rétracter conformément aux dispositions conventionnelles ; que le délai de 15 jours prévu dans la promesse n’a selon elle jamais commencé à courir ; que la société Meridional fait valoir que la dénonciation de la promesse n’a pas été faite dans les délais prévus dans l’acte ; que l’ensemble des conditions suspensives a été réalisée et les bénéficiaires de la promesse ne pouvaient plus y renoncer sans perdre l’indemnité d’immobilisation ; que la cour relève qu’aux termes de la promesse de cession de parts signée le 3 octobre 2013, la promesse était consentie pour un délai expirant le 12 décembre 2013 à 16h ; que cependant, l’acte stipulait que « si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu’à la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder un délai d’un mois à partir de la date ci-dessus fixée ». ; que la promesse était faite sous certaines conditions suspensives et notamment que « les documents fiscaux, juridiques et comptables ne révèlent aucun élément de nature à déprécier sensiblement la valeur des biens ainsi que de nature à augmenter le coût d’acquisition (…) Si, contre toute attente ces documents révélaient de telles dépréciations, le bénéficiaire aura la faculté de renoncer à la réalisation de la promesse de vente » ; qu’étaient joints à la promesse le bilan financier pour 2012, un projet de bilan pour 2013 ainsi que la copie du Grand Livre comptable ; qu’enfin, il était stipulé que pour profiter de la faculté de renonciation le bénéficiaire devra faire connaître cette renonciation au promettant par LRAR dans les 15 jours de la date à laquelle les documents comptables auront été portés à sa connaissance ; que par courriel du 21 novembre 2014 Maître J…, le notaire, indiquait à la société Financière B… qu’il avait obtenu de Monsieur H…, dirigeant de la société Méridional, cédante, que la signature pourrait intervenir dans la semaine du 20 au 24 janvier 2014, soit dans le délai de deux mois après affichage de la décision et à l’expiration du délai de recours des tiers ; qu’un tel délai supplémentaire n’était pas prévu dans la promesse ; que cependant il a été accepté par les deux parties ; que la société Financière B… pouvait donc légitimement penser que le délai expirant le 12 décembre 2013 n’était plus d’actualité ; que par courrier du 13 décembre 2013, soit un jour après l’expiration du délai d’expiration de la promesse, les conseils de la société Financière B… informaient le notaire ainsi que la société Méridional que cette dernière et Monsieur A… mettaient un terme à leur engagement et demandaient la restitution de l’indemnité d’immobilisation aux motifs d’une part qu’elle avait découvert qu’un ravalement devait être effectué à la demande de la mairie de Paris et que selon un devis établi en 2009, le coût serait d’environ 1 million d’euros et d’autre part qu’elle ne pourrait poursuivre les crédits en cours de la société 132 Consortium consentis par le Crédit Foncier alors que la banque avait déjà pris cette décision avant signature de la promesse, décision qui lui avait été cachée, produisant ainsi un surcoût de 500.000 euros ; que la cour constate que malgré cette rétractation, les parties ont continué à négocier en vue de la finalisation de l’acquisition ; qu’ainsi, dans un courrier du notaire du 21 janvier 2014 il apparaît que la société Financière B… a souhaité poursuivre l’acquisition et que la société Méridional a accepté de continuer à négocier sous réserve du versement par Financière B… du prix d’acquisition minoré du prix du ravalement litigieux dans l’attente de la résolution de ce problème ; que dans un courriel du 3 février 2014 Monsieur (en réalité Madame) C…, pour le compte de Meridional proposait à Monsieur B… un rendez-vous « pour réussir la vente de la SCI le plus tôt possible » ; qu’enfin, dans un courrier du 11 février 2014 la société Méridional reconnaissait la prorogation du délai de signature de l’acte définitif au 20 janvier 2014 ; qu’il ressort de ces divers échanges que les parties considéraient que la promesse de vente était toujours en cours ; qu’elles avaient donc clairement renoncé au délai expirant le 12 décembre 2013 ; qu’ayant renoncé à ce délai la cour considère que la société Financière B… n’a pas définitivement renoncé à la promesse dans son courrier du 13 décembre 2013 puisqu’elle a continué à négocier ; que cependant, la vente n’était pas réalisée même après prorogation de la promesse et les circonstances de la non-réalisation de la promesse déterminent le sort de l’indemnité d’immobilisation de 600.000 euros (arrêt, pages 10 et 11)

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE la provision pour le ravalement figurait dans les comptes au 31 juillet 2013 dont FINANCIERE B… et M. A… avaient connaissance ; que ces derniers ne démontrent pas que cette provision aurait été insuffisante pour couvrir le coût du ravalement, que dès lors ils ne peuvent valablement invoquer le fait que les documents comptables auraient révélé un élément de nature à déprécier sensiblement la valeur des biens (jugement du 1er avril 2015, page 5) ;

1°) ALORS D’UNE PART QU’ aux termes d’un courrier du 13 décembre 2013, adressé au notaire chargé de la vente, le conseil des exposants a expressément indiqué : « je me vois dans l’obligation de mettre un terme à l’engagement de mes clients » en demandant, par voie de conséquence, au notaire « de bien vouloir restituer l’indemnité d’immobilisation de 600 000 € », motif pris notamment de ce que l’examen des documents fiscaux, juridiques et comptables afférents à l’immeuble et communiqués aux bénéficiaires de la promesse avait révélé que le coût d’acquisition serait finalement augmenté du fait de la nécessité de procéder à son ravalement ; Qu’en estimant dès lors, que la société exposante n’a pas définitivement renoncé à la promesse dans son courrier du 13 décembre 2013, au prétexte qu’elle a continué à négocier, la cour d’appel, a dénaturé les termes clairs et précis ainsi que le sens et la portée de ce courrier et a violé l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu 1103 du code civil) ;

2°) ALORS D’AUTRE PART QUE la validité et le bien-fondé de la décision du bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive dont est assorti le contrat s’apprécient à la date à laquelle cette décision est notifiée au promettant, sans que les circonstances postérieures à cette notification soient de nature à en remettre en cause la portée ; Qu’en l’espèce, il est constant qu’aux termes d’un courrier du 13 décembre 2013, adressé au notaire chargé de la vente, le conseil des exposants a expressément indiqué : « je me vois dans l’obligation de mettre un terme à l’engagement de mes clients » en demandant, par voie de conséquence, au notaire « de bien vouloir restituer l’indemnité d’immobilisation de 600 000 € » ; Que, dès lors, en relevant que postérieurement à ce courrier, la société B… avait continué à négocier la cession litigieuse, pour en déduire que le courrier susvisé du 13 décembre 2013 n’emportait pas renonciation définitive de l’intéressée au bénéfice de la promesse, et qu’ainsi les circonstances de la non-réalisation de la promesse, qui déterminent le sort de l’indemnité d’immobilisation, devaient s’apprécier au regard des évènements postérieurs à ce courrier, la cour d’appel, qui se détermine par un motif inopérant, a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu 1103 et 1193 du code civil) ;

3°) ALORS DE TROISIEME PART QUE la décision du bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive dont est assorti le contrat entraîne nécessairement la caducité de la promesse et, partant, lorsque les conditions fixées au contrat en sont réunies, la restitution de l’indemnité d’immobilisation, sans priver les parties de la faculté de poursuivre des négociations et éventuellement de contracter à nouveau ; Qu’en l’espèce, il est constant qu’aux termes d’un courrier du 13 décembre 2013, adressé au notaire chargé de la vente, le conseil des exposants a expressément indiqué : « je me vois dans l’obligation de mettre un terme à l’engagement de mes clients » en demandant, par voie de conséquence, au notaire « de bien vouloir restituer l’indemnité d’immobilisation de 600 000 € » ; qu’il résulte des termes clairs et précis de ce courrier que le bénéficiaire de la promesse entendait tirer les conséquences de la défaillance de la condition suspensive emportant, conformément aux termes du contrat, caducité de la promesse et restitution de l’indemnité d’immobilisation, sans que la poursuite des pourparlers en vue, le cas échéant, de conclure la cession du bien, soit de nature à remettre en cause cette décision ni ses conséquences juridiques ; Que, dès lors, en relevant que postérieurement à ce courrier, la société B… avait continué à négocier la cession litigieuse, pour en déduire que le courrier susvisé du 13 décembre 2013 n’emportait pas renonciation définitive de l’intéressée au bénéfice de la promesse, et qu’ainsi les circonstances de la non réalisation de la promesse, qui déterminent le sort de l’indemnité d’immobilisation, devaient s’apprécier au regard des évènements postérieurs à ce courrier, la cour d’appel, qui se détermine par un motif inopérant, a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu 1103 et 1193 du code civil) ;

4°) ALORS DE QUATRIEME PART QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; Qu’ainsi la décision du bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente exposant sa volonté de se prévaloir expressément de la défaillance de la condition suspensive dont est assorti le contrat entraîne nécessairement la caducité de la promesse et est exclusive de toute renonciation de l’intéressé à cette caducité, sans préjudice de la poursuite des pourparlers aux fins de conclure le contrat, une telle démarche ne pouvant, à elle seule, valoir renonciation au bénéfice de la caducité de la promesse et de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, ni prorogation du délai imparti pour l’accomplissement de la condition suspensive ; Que, dès lors, en estimant au contraire que la société B… n’a pas – par son courrier du 13 décembre 2013 – définitivement renoncé à la promesse puisqu’elle a continué à négocier, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

LE POURVOI REPROCHE A L’ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUE D’AVOIR débouté la société B… et M. R… A… de l’ensemble de leurs demandes et notamment de celle tendant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 600 000 €, D’AVOIR ordonné le versement à la société MERIDIONAL EUROPA S.L. de la somme de 600.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation détenue par M^e J…, notaire à Nice outre intérêts à compter du 25 novembre 2014 et d’avoir condamné les exposants à payer diverses sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE Sur la renonciation de la société Financière B… et de Monsieur A… au bénéfice de la promesse : La société Financière B… fait valoir que la promesse a été prorogée le 12 décembre 2013 d’un mois au 12 janvier 2014, les conditions suspensives n’étant pas levées ; qu’elle ajoute que les parties ont expressément accepté, dans un échange de mails, de proroger la signature de l’acte à une date comprise entre le 20 et le 24 janvier ; que la société Financière B… soutient que c’est au cours de la prorogation qu’elle a pris la décision de se rétracter conformément aux dispositions conventionnelles ; que le délai de 15 jours prévu dans la promesse n’a selon elle jamais commencé à courir ; que la société Meridional fait valoir que la dénonciation de la promesse n’a pas été faite dans les délais prévus dans l’acte ; que l’ensemble des conditions suspensives a été réalisée et les bénéficiaires de la promesse ne pouvaient plus y renoncer sans perdre l’indemnité d’immobilisation ; que la cour relève qu’aux termes de la promesse de cession de parts signée le 3 octobre 2013, la promesse était consentie pour un délai expirant le 12 décembre 2013 à 16h ; que cependant, l’acte stipulait que « si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu’à la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder un délai d’un mois à partir de la date ci-dessus fixée ». ; que la promesse était faite sous certaines conditions suspensives et notamment que « les documents fiscaux, juridiques et comptables ne révèlent aucun élément de nature à déprécier sensiblement la valeur des biens ainsi que de nature à augmenter le coût d’acquisition (…) Si, contre toute attente ces documents révélaient de telles dépréciations, le bénéficiaire aura la faculté de renoncer à la réalisation de la promesse de vente » ; qu’étaient joints à la promesse le bilan financier pour 2012, un projet de bilan pour 2013 ainsi que la copie du Grand Livre comptable ; qu’enfin, il était stipulé que pour profiter de la faculté de renonciation le bénéficiaire devra faire connaître cette renonciation au promettant par LRAR dans les 15 jours de la date à laquelle les documents comptables auront été portés à sa connaissance ; que par courriel du 21 novembre 2014 Maître J…, le notaire, indiquait à la société Financière B… qu’il avait obtenu de Monsieur H…, dirigeant de la société Méridional, cédante, que la signature pourrait intervenir dans la semaine du 20 au 24 janvier 2014, soit dans le délai de deux mois après affichage de la décision et à l’expiration du délai de recours des tiers ; qu’un tel délai supplémentaire n’était pas prévu dans la promesse ; que cependant il a été accepté par les deux parties ; que la société Financière B… pouvait donc légitimement penser que le délai expirant le 12 décembre 2013 n’était plus d’actualité ; que par courrier du 13 décembre 2013, soit un jour après l’expiration du délai d’expiration de la promesse, les conseils de la société Financière B… informaient le notaire ainsi que la société Méridional que cette dernière et Monsieur A… mettaient un terme à leur engagement et demandaient la restitution de l’indemnité d’immobilisation aux motifs d’une part qu’elle avait découvert qu’un ravalement devait être effectué à la demande de la mairie de Paris et que selon un devis établi en 2009, le coût serait d’environ 1 million d’euros et d’autre part qu’elle ne pourrait poursuivre les crédits en cours de la société 132 Consortium consentis par le Crédit Foncier alors que la banque avait déjà pris cette décision avant signature de la promesse, décision qui lui avait été cachée, produisant ainsi un surcoût de 500.000 euros ; que la cour constate que malgré cette rétractation, les parties ont continué à négocier en vue de la finalisation de l’acquisition ; qu’ainsi, dans un courrier du notaire du 21 janvier 2014 il apparaît que la société Financière B… a souhaité poursuivre l’acquisition et que la société Méridional a accepté de continuer à négocier sous réserve du versement par Financière B… du prix d’acquisition minoré du prix du ravalement litigieux dans l’attente de la résolution de ce problème ; que dans un courriel du 3 février 2014 Monsieur (en réalité Madame) C…, pour le compte de Meridional proposait à Monsieur B… un rendez-vous « pour réussir la vente de la SCI le plus tôt possible » ; qu’enfin, dans un courrier du 11 février 2014 la société Méridional reconnaissait la prorogation du délai de signature de l’acte définitif au 20 janvier 2014 ; qu’il ressort de ces divers échanges que les parties considéraient que la promesse de vente était toujours en cours ; qu’elles avaient donc clairement renoncé au délai expirant le 12 décembre 2013 ; qu’ayant renoncé à ce délai la cour considère que la société Financière B… n’a pas définitivement renoncé à la promesse dans son courrier du 13 décembre 2013 puisqu’elle a continué à négocier ; que cependant, la vente n’était pas réalisée même après prorogation de la promesse et les circonstances de la non-réalisation de la promesse déterminent le sort de l’indemnité d’immobilisation de 600.000 euros (arrêt, pages 10 et 11) ; que les appelants soutiennent en effet qu’ils pouvaient renoncer à la promesse sans perdre l’indemnité d’immobilisation en raison du dol dont ils ont été victimes ou d’un défaut d’information du promettant ; Sur le dol et sur le défaut d’information : Les appelants font valoir que l’obligation de ravalement était une certitude et qu’elle leur a été dissimulée ; que certes le projet de bilan 2013 mentionnait une provision de 420.000 euros mais en l’absence de pièces comptables produites ce document ne pouvait être pris en compte ; que de plus le coût du ravalement était de 960.000 euros soit un différentiel de 500.000 euros ; qu’ils soutiennent également qu’il était certain que le bénéficiaire aurait à supporter une pénalité de 500.0000 euros au titre du remboursement anticipé du prêt augmentant ainsi le prix d’acquisition car le promettant savait que la banque allait refuser la subrogation ; que la promesse doit donc être annulée et l’indemnité d’immobilisation de 600.000 euros doit leur être restituée ; que les appelants font valoir que dans le cas où la promesse ne serait pas annulée, le promettant a failli à son obligation d’information ; que la société Meridional expose qu’elle a remis une clef USB à Maître L… en sa qualité de mandataire en transaction qui contient une data room électronique et notamment tous les fichiers relatifs à ce ravalement ; qu’elle expose que le ravalement n’a fait l’objet que d’une simple invitation de la mairie de Paris et qu’il ne s’agit pas d’une obligation ; que sur le refus de subrogation du Crédit Foncier, la société Meridional fait valoir que les appelants savaient qu’il existait un risque de paiement d’une indemnité de remboursement anticipé du prêt ; que par ailleurs, la société Financière B… a sollicité un nouveau montage avec un prêt de 4 millions d’euros auprès du Crédit Foncier en même temps que le remboursement anticipé du prêt ; qu’ainsi, l’indemnité demandée était effectivement incertaine ; que la cour rappelle qu’il résulte des dispositions de l’article 1116 du code civil que le dol est une cause de nullité des conventions lorsqu’il existe des manoeuvres destinées à vicier le consentement de l’autre partie sans lesquelles l’autre partie n’aurait pas contracté ; que le dol peut être constitué par la dissimulation d’une information qui si cette information avait été connue aurait empêché l’autre partie de contracter ; que la charge de la preuve repose sur celui qui soulève l’existence d’un dol ; que la cour relève en premier lieu qu’aucune pièce probante n’est produite qui établirait que Maître L… avait remis une clef USB à la société Financière B… lors de la signature de la promesse chez le notaire et que, quand bien même une telle clef aurait été communiquée, son contenu n’est pas établi ; que l’argument de la société Meridional selon lequel certains documents produits maintenant par la société Financière B… ne peuvent provenir que de la clef USB n’est qu’une simple affirmation insuffisante à établir la remise et le contenu de cette clef ; qu’il convient à l’instar des premiers juges de constater que la société Meridional avait provisionné dans ses comptes une somme de 420.000 euros en vue de ce ravalement ; que les acquéreurs n’ignoraient donc pas qu’un ravalement devait avoir lieu et ils ne le contestent pas ; qu’ils n’en contestent que le coût ; qu’ils s’appuient sur le devis du cabinet d’architecte Eurogip de 960.000 euros TTC qui avait été demandé par la SCI et qui incluait outre le nettoyage des pierres, le remplacement des bois et menuiseries en façade, l’éclairage des façades, les travaux de peinture des serrures et menuiseries et la remise en état des zingueries et éléments plomb existant ; que le coût du ravalement selon ce devis est une charge augmentative du prix qui justifie une renonciation à acheter ; que la société Meridional produit un autre devis de la société Thomann Hanry pour un montant de 158.000 euros HT afin de démontrer que la somme qu’elle avait provisionnée n’était pas manifestement incorrecte dans le seul but de tromper la société Financière B… ; qu’il ressort de ce devis comparé à celui d’Eurogip que les prestations matérielles sont apparemment identiques puisqu’elles comprennent outre le nettoyage des pierres, la restauration de la maçonnerie et le remplacement des pierres ; que certaines prestations ne sont effectivement pas comprises telles les menuiseries, l’électricité, la rénovation des éléments de toiture ou les honoraires de l’architecte et de l’assureur ; que si l’on exclut les honoraires divers de ce devis, le montant HT est de 630.000 euros, soit une somme peu éloignée de celle du devis de Thomann Hanry si l’on déduit par ailleurs certaines prestations complémentaires ; que la cour relève également que contrairement à ce que la société Financière B… soutient, la mairie de Paris n’avait que recommandé la vérification de certains éléments tels que les gouttières ou chéneaux mais sans aucune obligation ; que la cour considère en conséquence que d’une part le montant du devis d’Eurogip ne peut constituer une référence certaine sur le prix du ravalement à opérer et d’autre part que quand bien même le devis de Thomann Hanry ne serait pas complet, son prix se rapproche de la somme provisionnée par la société Meridional dans son bilan ; que la cour note à ce propos que si le bilan définitif 2013 comporte une provision de 960.000 euros pour le ravalement alors que le bilan provisoire ne comportait qu’une provision de 420.000 euros, il résulte du bilan 2014 que la provision est revenue à 420.000 euros ; que les arguments de la société Financière B… et de Monsieur A… sur ce point ne sont donc pas pertinents et ne démontrent pas l’intention de tromper du cédant ; qu’enfin, il résulte de la promesse de vente, page 5, une mention relative à une dette contestée envers le cabinet Eurogip dont le cédant déclare faire son affaire personnelle ; que la cour note que la société Méridional n’a pas caché ce contentieux avec Eurogip qui aurait du alerter le futur acquéreur de la question du ravalement ; que d’une manière générale la cour constate que la société Financière B… est une holding notamment d’une SCI dont l’activité est la location de biens immobiliers ; qu’elle agit donc dans le domaine immobilier et ne peut ignorer les obligations de ravalement des immeubles parisiens ni leur coût ; qu’en sa qualité de professionnelle elle doit en tout état de cause s’informer des contraintes d’une acquisition immobilière ; que quant à Monsieur A…, il est expert-comptable et il lui appartenait également d’examiner les comptes et les provisions y figurant afin de s’assurer qu’elles reflétaient bien la réalité de la situation ; que la cour rappelle que le simple manquement à une obligation d’information ne suffit pas à caractériser le dol sauf à établir que le défaut d’information a eu pour effet de vicier le consentement du cocontractant ; qu’en l’espèce, la société Financière B… savait qu’un ravalement devait avoir lieu ; qu’elle n’établit pas que le coût prévu du ravalement par le cédant est minoré par rapport au coût réel et aurait constitué une charge augmentative du prix ; qu’enfin, quand bien même cela serait exact, ce qui n’est pas démontré, il n’est pas établi que la société Meridional aurait minoré sciemment le coût du ravalement dans le seul but de tromper la société Financière B… afin de l’amener à contracter ; qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement attaqué sur ce point ; que pour ce qui concerne le dol relatif à l’indemnité de remboursement du prêt, la cour relève que la promesse de vente comporte une clause relative au prêt consenti par le Crédit Foncier ; que cette clause prévoit notamment que « dans le cas où le Crédit Foncier n’accepterait pas comme associé le Bénéficiaire, la cession des parts pourra entraîner l’exigibilité immédiate du solde du prêt restant dû, conformément au contrat de prêt dont le Bénéficiaire reconnaît avoir pris connaissance. Dans ce cas les parties conviennent expressément que le Bénéficiaire fera son affaire personnelle du remboursement dudit crédit en ce compris de l’indemnité de remboursement anticipé qui pourra être exigé par ledit établissement » ; que cette clause est claire et elle a été acceptée par les cessionnaires qui ne produisent aucune pièce établissant qu’il s’agissait d’une clause de pure forme ; qu’au contraire, dans un courriel adressé à Maître L… le 26 juillet 2013 la société Financière B… précise avoir pris note qu’en cas de refus de subrogation par le Crédit Foncier une somme de 500.000 euros s’ajouterait au prix de vente ; qu’il n’y a donc pas de prix complémentaire caché comme l’écrit le conseil des cessionnaires à Maître J…, notaire, le 13 décembre 2013 ; que la cour considère en conséquence que cette indemnité ne constitue pas une charge augmentative de prix imprévisible ni une réticence dolosive justifiant le remboursement de l’indemnité d’immobilisation ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la société Financière B… et Monsieur A… de leurs demandes relatives au dol et au manquement au devoir d’information ; que l’indemnité d’immobilisation est donc acquise à la société Meridional Europa SL (arrêt, pages 10 à 14) ;

1°) ALORS D’UNE PART QUE dans leurs conclusions d’appel (page 11), les exposants avaient fait valoir que la provision pour ravalement n’avait pas été renseignée dans la promesse ni dans ses annexes et, partant, n’avait pas été prise en considération pour calculer le prix des parts mentionné dans cet acte, de sorte que le coût de ce ravalement, quel qu’en fut le prix, était évidemment « de nature à augmenter le coût de l’acquisition », au sens de la condition suspensive stipulée dans l’acte du 3 octobre 2013 et, par conséquent, à justifier la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation ; Que, dès lors, à supposer qu’elle se soit déterminée par la circonstance que la provision mentionnée au projet de bilan 2013 au titre du ravalement de l’immeuble était d’un montant supérieur au coût réel de ces travaux, pour en déduire que les exposants ne sont pas fondés à réclamer la restitution de cette indemnité, la Cour d’appel qui n’a pas recherché, comme elle y était invitée, si du fait de l’absence de référence faite, dans la promesse, au ravalement, le coût de celui-ci, quel qu’en fut le prix, révélé postérieurement à la signature de l’acte, n’autorisait pas le bénéficiaire de la promesse à en invoquer la caducité en application de la condition suspensive stipulée dans l’acte du 3 octobre 2013 et à réclamer la restitution de l’indemnité d’immobilisation, la cour d’appel a privé sa décision toute base légale au regard de l’article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu 1103 et 1193 du code civil ;

2°) ALORS D’AUTRE PART et en tout état de cause QUE les juges du fond ne peuvent se déterminer par des motifs contradictoires ; Qu’après avoir retenu que si l’on exclut les honoraires divers (de l’architecte, de l’assureur

) du devis EUROGIP, le montant HT est de 630.000 euros, « soit une somme peu éloignée de celui du devis de THOMANN HANRY si l’on déduit par ailleurs certaines prestations complémentaires », ce dont il ressortait qu’en ajoutant au devis Thomann Hanry « certaines prestations complémentaires » celui-ci atteignait « une somme peu éloignée » de 630.000 euros HT, hors honoraires de l’architecte et de l’assureur, la Cour d’appel qui énonce que « quand bien même le devis Thomann Hanry ne serait pas complet, son prix se rapproche de la somme provisionnée par la société MERIDIONAL dans son bilan », soit 420.000 euros, s’est prononcée par des motifs contradictoires en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS DE TROISIEME PART et en tout état de cause QUE le juge ne peut se prononcer par voie d’affirmation péremptoire ; qu’après avoir retenu que si l’on exclut les honoraires divers (de l’architecte et de l’assureur) du devis EUROGIP, le montant HT est de 630.000 euros, « soit une somme peu éloignée de celui du devis de THOMANN HANRY si l’on déduit par ailleurs certaines prestations complémentaires », ce dont il ressortait qu’en ajoutant au devis Thomann Hanry « certaines prestations complémentaires » celui-ci atteignait « une somme peu éloignée » de 630.000 euros HT, hors honoraires de l’architecte et de l’assureur, la Cour d’appel qui se borne à affirmer que « quand bien même le devis Thomann Hanry ne serait pas complet, son prix se rapproche de la somme provisionnée par la société MERIDIONAL dans son bilan », sans nullement justifier une telle affirmation péremptoire a violé les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS DE QUATRIEME PART QU’après avoir retenu que si l’on exclut les honoraires divers (de l’architecte et de l’assureur) du devis EUROGIP, le montant HT est de 630.000 euros, « soit une somme peu éloignée de celui du devis de THOMANN HANRY si l’on déduit par ailleurs certaines prestations complémentaires », ce dont il ressortait qu’en ajoutant au devis Thomann Hanry « certaines prestations complémentaires » celui-ci atteignait « une somme peu éloignée » de 630.000 euros HT, hors honoraires de l’architecte et de l’assureur et relevé que « la Mairie de Paris n’avait que recommandé la vérification de certains éléments tels que les gouttières ou chéneaux mais sans aucune obligation », la Cour d’appel qui se borne à énoncer que « quand bien même le devis Thomann Hanry ne serait pas complet, son prix se rapproche de la somme provisionnée par la société MERIDIONAL dans son bilan », soit 420.000 euros, sans nullement préciser ni la nature, ni le montant des prestations matérielles liées au ravalement litigieux qui devaient être prises en compte pour « compléter » utilement le devis de Thomann Hanry afin de déterminer le coût réel du ravalement, ni s’il y avait lieu de tenir compte de tout ou partie des honoraires divers visés dans le devis EUROGIP (honoraires d’architecte, assurance, coordinateur SPS

), n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle et n’a pas légalement justifié sa décision au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

5°) ALORS DE CINQUIEME PART et en tout état de cause QUE le juge ne peut se déterminer par des motifs dubitatifs, comme laissant persister un doute sur un point de fait sur lequel il était tenu de procéder à une constatation certaine ; Qu’après avoir retenu que si l’on exclut les honoraires divers (de l’architecte et de l’assureur) du devis EUROGIP, le montant HT est de 630.000 euros, « soit une somme peu éloignée de celui du devis de THOMANN HANRY si l’on déduit par ailleurs certaines prestations complémentaires », ce dont il ressortait qu’en ajoutant au devis Thomann Hanry « certaines prestations complémentaires » celui-ci atteignait « une somme peu éloignée » de 630.000 euros HT, hors honoraires de l’architecte et de l’assureur, la Cour d’appel qui énonce que « quand bien même le devis Thomann Hanry ne serait pas complet, son prix se rapproche de la somme provisionnée par la société MERIDIONAL dans son bilan », soit 420.000 euros, s’est prononcée par un motif dubitatif comme laissant subsister un doute quant au fait que le prix de ce devis « complété » et partant le « coût réel » du ravalement, n’excédait pas la somme provisionnée au bilan, et a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS DE SIXIEME PART QUE prive sa décision de base légale la cour d’appel qui n’indique pas l’origine des constatations de fait sur lesquelles elle fonde sa décision ; Qu’en l’espèce, pour statuer comme elle l’a fait, la cour d’appel a relevé que si le bilan définitif 2013 de la société venderesse comporte une provision de 960 000 € pour le ravalement de l’immeuble, il résulte du bilan 2014 que la provision est revenue à 420 000 € ; Qu’en statuant ainsi, sans préciser l’origine de ces constatations de fait, alors qu’il ne ressort ni des conclusions du 3 octobre 2017 de la société Meridional visées par l’arrêt attaqué (p 7) ni du bordereau de communication de pièces annexé auxdites conclusions que cette pièce avait été régulièrement communiquée ni invoquée, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

7°) ALORS DE SEPTIEME PART et en tout état de cause QUE tenu, en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, le juge ne peut fonder sa décision sur un élément de fait qui n’a été invoqué par aucune partie au litige, sans soumettre ledit élément à la discussion contradictoire des parties ; Que, dès lors, en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, que si le bilan définitif 2013 de la société venderesse comporte une provision de 960 000 € pour le ravalement de l’immeuble, il résulte du bilan 2014 que la provision est revenue à 420 000 €, sans inviter les parties à débattre contradictoirement de ce dernier élément qu’aucune d’entre elles n’avait invoqué ni même évoqué dans ses conclusions, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

8°) ALORS DE HUITIEME PART QU’ il résulte des pièces de la procédure et notamment du jugement du 1er avril 2015 dont appel (jugement, page 2)

que l’assignation de la société venderesse par les exposants a été délivrée le 22 août 2014 ; Que, dès lors, en se fondant sur les données du bilan de l’exercice 2014, nécessairement établi et publié postérieurement, pour en déduire que la provision qui y figure au titre du ravalement était de nature à couvrir le coût de ces travaux, de sorte que l’acquéreur ne pouvait, de ce chef, être exposé à une augmentation du coût d’acquisition, la cour d’appel qui s’est déterminée par un motif inopérant, a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1134 ancien du code civil ;

9°) ALORS ENFIN QUE dans leurs conclusions d’appel (pages 22 et 23) les exposants ont souligné que dans le cadre d’un protocole transactionnel en date du 1er mars 2012, passé avec son locataire, la société venderesse, pour justifier ses demandes à l’encontre de ce dernier, avait elle-même entendu se prévaloir, au titre du ravalement dont elle réclamait au locataire une participation à hauteur de 320 000 € HT, d’une part de l’injonction de la ville de Paris à cet égard, d’autre part d’un devis global d’un montant de 960 041,58 € TTC, qui correspond au devis de la société EUROGIP, ce dont il résulte qu’elle ne pouvait prétendre, dans le cadre du présent litige, avoir couvert le coût de ces travaux par une provision de 420 000 € ; Que, dès lors, en relevant, pour statuer comme elle l’a fait, que le montant du devis de la société EUROGIP ne peut constituer une référence certaine sur le prix du ravalement à opérer, sans répondre à ce chef péremptoire des conclusions d’appel des exposants, démontrant au contraire que ce devis avait été invoqué par la venderesse elle-même pour servir de base de négociation avec son locataire, dans le cadre de la transaction susvisée, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

LE POURVOI REPROCHE A L’ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUE D’AVOIR débouté la société B… et M. R… A… de l’ensemble de leurs demandes et notamment de celle tendant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 600 000 €, D’AVOIR ordonné le versement à la société MERIDIONAL EUROPA S.L. de la somme de 600.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation détenue par M^e J…, notaire à Nice outre intérêts à compter du 25 novembre 2014 et d’avoir condamné les exposants à payer diverses sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur la renonciation de la société Financière B… et de Monsieur A… au bénéfice de la promesse : La société Financière B… fait valoir que la promesse a été prorogée le 12 décembre 2013 d’un mois au 12 janvier 2014, les conditions suspensives n’étant pas levées. Elle ajoute que les parties ont expressément accepté, dans un échange de mails, de proroger la signature de l’acte à une date comprise entre le 20 et le 24 janvier. La société Financière B… soutient que c’est au cours de la prorogation qu’elle a pris la décision de se rétracter conformément aux dispositions conventionnelles. Le délai de 15 jours prévu dans la promesse n’a selon elle jamais commencé à courir. La société Meridional fait valoir que la dénonciation de la promesse n’a pas été faite dans les délais prévus dans l’acte. L’ensemble des conditions suspensives a été réalisée et les bénéficiaires de la promesse ne pouvaient plus y renoncer sans perdre l’indemnité d’immobilisation. La cour relève qu’aux termes de la promesse de cession de parts signée le 3 octobre 2013, la promesse était consentie pour un délai expirant le 12 décembre 2013 à 16h. Cependant, l’acte stipulait que « si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu’à la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder un délai d’un mois à partir de la date ci-dessus fixée ». La promesse était faite sous certaines conditions suspensives et notamment que « les documents fiscaux, juridiques et comptables ne révèlent aucun élément de nature à déprécier sensiblement la valeur des biens ainsi que de nature à augmenter le coût d’acquisition (…) Si, contre toute attente ces documents révélaient de telles dépréciations, le bénéficiaire aura la faculté de renoncer à la réalisation de la promesse de vente. » ; Etaient joints à la promesse le bilan financier pour 2012, un projet de bilan pour 2013 ainsi que la copie du Grand Livre comptable. Enfin, il était stipulé que pour profiter de la faculté de renonciation le bénéficiaire devra faire connaître cette renonciation au promettant par LRAR dans les 15 jours de la date à laquelle les documents comptables auront été portés à sa connaissance. Par courriel du 21 novembre 2014 Maître J…, le notaire, indiquait à la société Financière B… qu’il avait obtenu de Monsieur H…, dirigeant de la société Méridional, cédante, que la signature pourrait intervenir dans la semaine du 20 au 24 janvier 2014, soit dans le délai de deux mois après affichage de la décision et à l’expiration du délai de recours des tiers. Un tel délai supplémentaire n’était pas prévu dans la promesse. Cependant il a été accepté par les deux parties. La société Financière B… pouvait donc légitimement penser que le délai expirant le 12 décembre 2013 n’était plus d’actualité. Par courrier du 13 décembre 2013, soit un jour après l’expiration du délai d’expiration de la promesse, les conseils de la société Financière B… informaient le notaire ainsi que la société Méridional que cette dernière et Monsieur A… mettaient un terme à leur engagement et demandaient la restitution de l’indemnité d’immobilisation aux motifs d’une part qu’elle avait découvert qu’un ravalement devait être effectué à la demande de la mairie de Paris et que selon un devis établi en 2009, le coût serait d’environ 1 million d’euros et d’autre part qu’elle ne pourrait poursuivre les crédits en cours de la société 132 Consortium consentis par le Crédit Foncier alors que la banque avait déjà pris cette décision avant signature de la promesse, décision qui lui avait été cachée, produisant ainsi un surcoût de 500.000 euros. La cour constate que malgré cette rétractation, les parties ont continué à négocier en vue de la finalisation de l’acquisition. Ainsi, dans un courrier du notaire du 21 janvier 2014 il apparaît que la société Financière B… a souhaité poursuivre l’acquisition et que la société Méridional a accepté de continuer à négocier sous réserve du versement par Financière B… du prix d’acquisition minoré du prix du ravalement litigieux dans l’attente de la résolution de ce problème. Dans un courriel du 3 février 2014 Monsieur C…, pour le compte de Meridional proposait à Monsieur B… un rendez-vous « pour réussir la vente de la SCI le plus tôt possible ». Enfin, dans un courrier du 11 février 2014 la société Méridional reconnaissait la prorogation du délai de signature de l’acte définitif au 20 janvier 2014. Il ressort de ces divers échanges que les parties considéraient que la promesse de vente était toujours en cours. Elles avaient donc clairement renoncé au délai expirant le 12 décembre 2013. Ayant renoncé à ce délai la cour considère que la société Financière B… n’a pas définitivement renoncé à la promesse dans son courrier du 13 décembre 2013 puisqu’elle a continué à négocier. Cependant, la vente n’était pas réalisée même après prorogation de la promesse et les circonstances de la non réalisation de la promesse déterminent le sort de l’indemnité d’immobilisation de 600.000 euros ; Les appelants soutiennent en effet qu’ils pouvaient renoncer à la promesse sans perdre l’indemnité d’immobilisation en raison du dol dont ils ont été victimes ou d’un défaut d’information du promettant. Sur le dol et sur le défaut d’information : Les appelants font valoir que l’obligation de ravalement était une certitude et qu’elle leur a été dissimulée. Certes le projet de bilan 2013 mentionnait une provision de 420.000 euros mais en l’absence de pièces comptables produites ce document ne pouvait être pris en compte. De plus le coût du ravalement était de 960.000 euros soit un différentiel de 500.000 euros. Ils soutiennent également qu’il était certain que le bénéficiaire aurait à supporter une pénalité de 500.0000 euros au titre du remboursement anticipé du prêt augmentant ainsi le prix d’acquisition car le promettant savait que la banque allait refuser la subrogation. La promesse doit donc être annulée et l’indemnité d’immobilisation de 600.000 euros doit leur être restituée. Les appelants font valoir que dans le cas où la promesse ne serait pas annulée, le promettant a failli à son obligation d’information. La société Meridional expose qu’elle a remis une clef USB à Maître L… en sa qualité de mandataire en transaction qui contient une data room électronique et notamment tous les fichiers relatifs à ce ravalement. Elle expose que le ravalement n’a fait l’objet que d’une simple invitation de la mairie de Paris et qu’il ne s’agit pas d’une obligation. Sur le refus de subrogation du Crédit Foncier, la société Meridional fait valoir que les appelants savaient qu’il existait un risque de paiement d’une indemnité de remboursement anticipé du prêt. Par ailleurs, la société Financière B… a sollicité un nouveau montage avec un prêt de 4 millions d’euros auprès du Crédit Foncier en même temps que le remboursement anticipé du prêt. Ainsi, l’indemnité demandée était effectivement incertaine. La cour rappelle qu’il résulte des dispositions de l’article 1116 du code civil que le dol est une cause de nullité des conventions lorsqu’il existe des manoeuvres destinées à vicier le consentement de l’autre partie sans lesquelles l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par la dissimulation d’une information qui si cette information avait été connue aurait empêché l’autre partie de contracter. La charge de la preuve repose sur celui qui soulève l’existence d’un dol. La cour relève en premier lieu qu’aucune pièce probante n’est produite qui établirait que Maître L… avait remis une clef USB à la société Financière B… lors de la signature de la promesse chez le notaire et que, quand bien même une telle clef aurait été communiquée, son contenu n’est pas établi. L’argument de la société Meridional selon lequel certains documents produits maintenant par la société Financière B… ne peuvent provenir que de la clef USB n’est qu’une simple affirmation insuffisante à établir la remise et le contenu de cette clef. Il convient à l’instar des premiers juges de constater que la société Meridional avait provisionné dans ses comptes une somme de 420.000 euros en vue de ce ravalement. Les acquéreurs n’ignoraient donc pas qu’un ravalement devait avoir lieu et ils ne le contestent pas. Ils n’en contestent que le coût. Ils s’appuient sur le devis du cabinet d’architecte Eurogip de 960.000 euros TTC qui avait été demandé par la SCI et qui incluait outre le nettoyage des pierres, le remplacement des bois et menuiseries en façade, l’éclairage des façades, les travaux de peinture des serrures et menuiseries et la remise en état des zingueries et éléments plomb existant. Le coût du ravalement selon ce devis est une charge augmentative du prix qui justifie une renonciation à acheter. La société Meridional produit un autre devis de la société Thomann Hanry pour un montant de 158.000 euros HT afin de démontrer que la somme qu’elle avait provisionnée n’était pas manifestement incorrecte dans le seul but de tromper la société Financière B…. Il ressort de ce devis comparé à celui d’Eurogip que les prestations matérielles sont apparemment identiques puisqu’elles comprennent outre le nettoyage des pierres, la restauration de la maçonnerie et le remplacement des pierres. Certaines prestations ne sont effectivement pas comprises telles les menuiseries, l’électricité, la rénovation des éléments de toiture ou les honoraires de l’architecte et de l’assureur. Si l’on exclut les honoraires divers de ce devis, le montant HT est de 630.000 euros, soit une somme peu éloignée de celle du devis de Thomann Hanry si l’on déduit par ailleurs certaines prestations complémentaires. La cour relève également que contrairement à ce que la société Financière B… soutient, la mairie de Paris n’avait que recommandé la vérification de certains éléments tels que les gouttières ou chéneaux mais sans aucune obligation. La cour considère en conséquence que d’une part le montant du devis d’Eurogip ne peut constituer une référence certaine sur le prix du ravalement à opérer et d’autre part que quand bien même le devis de Thomann Hanry ne serait pas complet, son prix se rapproche de la somme provisionnée par la société Meridional dans son bilan. La cour note à ce propos que si le bilan définitif 2013 comporte une provision de 960.000 euros pour le ravalement alors que le bilan provisoire ne comportait qu’une provision de 420.000 euros, il résulte du bilan 2014 que la provision est revenue à 420.000 euros. Les arguments de la société Financière B… et de Monsieur A… sur ce point ne sont donc pas pertinents et ne démontrent pas l’intention de tromper du cédant. Enfin, il résulte de la promesse de vente, page 5, une mention relative à une dette contestée envers le cabinet Eurogip dont le cédant déclare faire son affaire personnelle. La cour note que la société Méridional n’a pas caché ce contentieux avec Eurogip qui aurait du alerter le futur acquéreur de la question du ravalement. D’une manière générale la cour constate que la société Financière B… est une holding notamment d’une SCI dont l’activité est la location de biens immobiliers. Elle agit donc dans le domaine immobilier et ne peut ignorer les obligations de ravalement des immeubles parisiens ni leur coût. En sa qualité de professionnelle elle doit en tout état de cause s’informer des contraintes d’une acquisition immobilière. Quant à Monsieur A…, il est expert-comptable et il lui appartenait également d’examiner les comptes et les provisions y figurant afin de s’assurer qu’elles reflétaient bien la réalité de la situation. La cour rappelle que le simple manquement à une obligation d’information ne suffit pas à caractériser le dol sauf à établir que le défaut d’information a eu pour effet de vicier le consentement du cocontractant. En l’espèce, la société Financière B… savait qu’un ravalement devait avoir lieu. Elle n’établit pas que le coût prévu du ravalement par le cédant est minoré par rapport au coût réel et aurait constitué une charge augmentative du prix. Enfin, quand bien même cela serait exact, ce qui n’est pas démontré, il n’est pas établi que la société Meridional aurait minoré sciemment le coût du ravalement dans le seul but de tromper la société Financière B… afin de l’amener à contracter. Il convient en conséquence de confirmer le jugement attaqué sur ce point. Pour ce qui concerne le dol relatif à l’indemnité de remboursement du prêt la cour relève que la promesse de vente comporte une clause relative au prêt consenti par le Crédit Foncier. Cette clause prévoit notamment que 'dans le cas où le Crédit Foncier n’accepterait pas comme associé le Bénéficiaire, la cession des parts pourra entraîner l’exigibilité immédiate du solde du prêt restant dû, conformément au contrat de prêt dont le Bénéficiaire reconnaît avoir pris connaissance. Dans ce cas les parties conviennent expressément que le Bénéficiaire fera son affaire personnelle du remboursement dudit crédit en ce compris de l’indemnité de remboursement anticipé qui pourra être exigé par ledit établissement'. Cette clause est claire et elle a été acceptée par les cessionnaires qui ne produisent aucune pièce établissant qu’il s’agissait d’une clause de pure forme. Au contraire, dans un courriel adressé à Maître L… le 26 juillet 2013 la société Financière B… précise avoir pris note qu’en cas de refus de subrogation par le Crédit Foncier une somme de 500.000 euros s’ajouterait au prix de vente. Il n’y a donc pas de prix complémentaire caché comme l’écrit le conseil des cessionnaires à Maître J…, notaire, le 13 décembre 2013. La cour considère en conséquence que cette indemnité ne constitue pas une charge augmentative de prix imprévisible ni une réticence dolosive justifiant le remboursement de l’indemnité d’immobilisation. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la société Financière B… et Monsieur A… de leurs demandes relatives au dol et au manquement au devoir d’information. L’indemnité d’immobilisation est donc acquise à la société Meridional Europa SL (arrêt, pages 10 à 14) ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE FINANCIERE B… ne peut valablement soutenir ne pas avoir été informée de l’éventualité d’avoir à entreprendre un ravalement puisque les comptes de la SCI au 31 juillet 2013 dont elle ne nie pas avoir eu connaissance, comportent une provision à cet effet de 320 000 € ; que c’est vainement que FINANCIERE B… soutient que cette provision visait une éventualité et non une obligation qui lui aurait été cachée, puisque la lettre de la mairie comportait une invitation à entreprendre le ravalement, sans fixer aucun délai, et qu’il ne s’agissait pas d’une injonction portant obligation de faire ; qu’enfin rien ne démontrer que la provision de 320 000 € pour le ravalement inscrite au passif de la société n’était pas suffisante, MERIDIONAL produisant un devis d’un montant inférieur ; en conséquence, le tribunal dit que FINANCIERE B… et M. A… ne démontrent pas le dol qu’ils allèguent (jugement du 1er avril 2015, page 5) ;

1°) ALORS D’UNE PART QUE la cassation à intervenir sur les deux premiers moyens du pourvoi, lesquels entraineront la censure de l’arrêt attaqué en ce qu’il a énoncé que les travaux de ravalement litigieux n’étaient pas de nature à augmenter le prix d’acquisition, entrainera par voie de conséquence et par application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation de l’arrêt en ce qu’il a écarté l’existence d’un dol, motif pris de ce que le montant du ravalement à effectuer n’aurait pas été supérieur à celui qui était annoncé lors de la signature de la promesse de cession des droits sociaux et que les appelants n’établissent pas que le coût prévu du ravalement par le cédant aurait été minoré par rapport au coût réel ;

2°) ALORS D’AUTRE PART QUE dans leurs conclusions d’appel (pages 22 et 23) les exposants ont souligné que dans le cadre d’un protocole transactionnel en date du 1er mars 2012, passé avec son locataire, la société venderesse, pour justifier ses demandes à l’encontre de ce dernier, avait elle-même entendu se prévaloir, au titre du ravalement dont elle réclamait au locataire une participation à hauteur de 320 000 € HT, d’une part de l’injonction de la ville de Paris à cet égard, d’autre part d’un devis global d’un montant de 960 041,58 € TTC, qui correspond au devis de la société EUROGIP, d’un montant bien supérieur à la provision de 420 000 € mentionnée dans le bilan de la société ; Que, dès lors, en relevant, pour statuer comme elle l’a fait, qu’il n’est pas établi que la société MERIDIONAL aurait minoré sciemment le coût du ravalement dans le but de tromper la société Financière B… afin de l’amener à contracter, sans répondre à ce chef péremptoire des conclusions d’appel des exposants, démontrant au contraire que ce devis avait été invoqué par la venderesse pour servir de base de négociation avec son locataire, dans le cadre de la transaction susvisée, de sorte que l’intéressée le tenait pour pertinent et, partant, l’avait sciemment minoré dans ses rapports avec les exposants, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT EVENTUEL par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Meridional Europa SL.

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la société Méridional Europa de ses demandes à l’encontre de M^me Y… L…,

AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de M^e L…, les demandes de la société Méridional à l’encontre de Maître L… sont devenues sans objet ; que la cour n’est donc saisie d’aucune demande à l’encontre de Maître L… ;

ET AUX MOTIFS QUE la responsabilité du professionnel du droit est une responsabilité de droit commun qui suppose la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre l’une et l’autre ; qu’il en résulte, notamment, que le préjudice invoqué doit être certain, qu’il s’agisse d’ailleurs du préjudice entier ou d’une perte de chance ; qu’au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à une constatation ou à un donner acte ou à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions auxquelles il appartiendrait nécessairement au tribunal de répondre ; qu’il convient de relever qu’aux termes des ses dernières conclusions, la société Méridional Europa s’est bornée à solliciter à titre principal de cette juridiction qu’elle constate que M^e Y… L… a, par ses conclusions du 11 octobre 2016, déféré à sa demande en apportant des précisions sur le déroulement exact des faits et en confirmant avoir transmis à ses clients la SARL Financière B… et fils et M. R… A… la clef USB remise par l’exposante et contenant l’ensemble des données nécessaires à la vente ; qu’aussi, il y a lieu de rejeter la demande de constatation comme infondée ; que, pas plus, le tribunal ne peut accueillir la demande formée par la société Méridional Europa, à titre subsidiaire, qui tend, si le tribunal après analyse des écritures et pièces d’appel et des explications de M^e L… venait à en déduire une faute commise par M^e Y… L… et susceptible d’engager sa responsabilité, à condamner celle-ci à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge, outre l’indemnisation de la perte de l’indemnité d’immobilisation, alors qu’il revenait à tout le moins à la partie demanderesse d’articuler des faits précis reprochés à faute et à établir qu’il serait découlé de ceux-ci un préjudice autre qu’hypothétique ; qu’il suit de ce qui précède que la société Méridional Europa sera déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

ALORS QUE la cassation de l’arrêt en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Financière B… et de M. A… à l’encontre de la société Méridional Europa, entraînera, par voie de conséquence, la cassation de l’arrêt en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Méridional Europa à l’encontre de M^me Y… L…, tendant à ce que celle-ci soit condamnée à la relever et garantir de toutes les condamnations prononcées contre elles au profit de la société Financière B… et de M. A… et à l’indemnisation de son préjudice.