CIV. 3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 28 mai 2020

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 308 F-D

Pourvoi n° P 19-10.944

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020

M. M… G…, domicilié […] , a formé le pourvoi n° P 19-10.944 contre l’arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l’opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa, dont le siège est […] , représenté par son syndic le Cabinet F…, dont le siège est […] ,

2°/ à M. H… N…, domicilié […] ,

3°/ à M. W… Y…, domicilié […] ,

4°/ à la société Allianz Iard, société anonyme, dont le siège est […] ,

5°/ à la société Axa France Iard, société anonyme, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. G…, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz Iard, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. N…, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Axa France Iard, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa, après débats en l’audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 novembre 2018), M. G… est propriétaire d’un studio dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

2. M. N…, est propriétaire de deux appartements situés à l’étage du dessus et bénéficie de la jouissance exclusive de deux terrasses situées devant ses appartements.

3. M. G…, victime dans son appartement d’infiltrations provenant des terrasses, a sollicité la condamnation de M. N… et du syndicat des copropriétaires à l’indemniser des préjudices ainsi subis.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen relevé d’office

5. Après avis donné aux parties conformément à l’article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l’article 620, alinéa 2, du même code.

Vu l’article 455 du code de procédure civile :

6.Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. La contradiction entre les motifs équivaut à un défaut de motifs.

7. Pour condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. G… la somme de 30 000 euros, l’arrêt, d’une part, retient qu’en l’absence de tout autre justificatif sur les motifs de son achat, la lettre d’un agent immobilier, indiquant qu’une location ne pourra intervenir que lorsque les réparations nécessaires à la suite du dégât des eaux auront été faites, ne permet pas de démontrer que M. G… avait l’intention de louer cet appartement antérieurement au dégât des eaux de mai 2017 et ne peut donc prétendre à être indemnisé de sa perte de jouissance à raison des loyers qu’il aurait pu percevoir.

8. L’ arrêt, d’autre part, constate que l’expert a estimé le coût des travaux de reprise à la somme de 17 684,43 euros TTC.

9. L’arrêt, enfin, retient l’importance des dommages.

10. En statuant ainsi, sans préciser ce qu’elle indemnisait, la cour d’appel, qui n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle, n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Demande de mise hors de cause .

11. Il y a lieu de mettre hors de cause les sociétés Allianz Iard et Axa France Iard, dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

Met hors de cause les sociétés Allianz Iard et Axa France Iard ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa à payer à M. G… la somme de 30 000 euros en deniers ou quittances, l’arrêt rendu le 22 novembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa et le condamne à payer à M. G… la somme de 3 000 euros ; condamne M. G… à payer à M. N… la somme de 3 000 euros, à la société Allianz Iard la somme de 1 500 euros et à la société Axa France Iard la somme de 1 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. G…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté toutes les demandes à l’encontre de M. H… N… et de son assureur la société Allianz Iard ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur l’origine des désordres, la partie de bâtiment objet du litige n’est pas seulement une terrasse, mais un toit-terrasse dans la mesure où les studios de MM. G… et Y… sont situés sous ladite terrasse de M. N… ; que, dans son rapport en date du 13 avril 2012, M. K… explique que les infiltrations subies par le studio appartenant à M. G… sont dues aux racines de palmiers existants sur la terrasse de M. N…, lesquelles racines sont passées aux droits des joints des dalles de protection en béton et ont perforé l’étanchéité en de multiples endroits, créant des passages à l’eau de pluie sous cette étanchéité, l’eau s’infiltrant ensuite aux endroits des précédentes infiltrations. Il ajoute que l’étanchéité, très ancienne, près de 40 ans, consistant en un système technique révolu, soit une étanchéité bitumée, est particulièrement vétuste et résiste peu à des mouvements de traction ou à des poinçonnements tels que ceux des racines de palmiers ; que M. K… était aussi saisi de l’appréciation du travail effectué par la société Maceri en 2008 qui avait repris partiellement l’étanchéité de la terrasse au-dessus du studio de M. G… ; que même si ce point est étranger à la présente instance, il convient de retenir que cette reprise de l’étanchéité de 38 m² a été inefficace, l’eau s’insinuant sous les dits travaux ; que, par contre, il était aussi missionné pour déterminer l’origine des infiltrations constatées dans le studio de M. C… ; que même si la cour n’est pas saisie de ce désordre, il est intéressant d’évoquer les observations de l’expert dans la mesure où ce studio se situe sous la terrasse de M. N… ; qu’en effet M. K… souligne l’absence de racines de palmiers pouvant provenir de la terrasse, et que seul l’état détérioré de l’étanchéité peut être la cause des infiltrations chez M. C…. ; que, pour sa part, M. S…, expert, a conclu dans son rapport du 2 juin 2014 que les infiltrations en provenance de la terrasse située au-dessus du studio de M. Y… se sont produites au travers d’une fissure de la dalle du plafond de la cuisine et par la pénétration de racines dans la gaine technique de la cuisine, que les causes des infiltrations d’eau sont la présence de végétaux en terrasse de très grande hauteur qui ont fait fléchir la dalle de la terrasse, et les racines de ces végétaux qui ont détérioré l’étanchéité ; que, par contre, pour M. S…, la vétusté de l’étanchéité, de 40 ans, n’est pas à l’origine des désordres constatés ; que, cependant, au regard des explications techniques et surtout des analyses qui ont été faites par le CEBTP à la demande de M. K… sur des prélèvements de matériaux, la cause des désordres affectant les studios de M. G… et M. Y… sont de plusieurs ordres ; que les infiltrations sont la conséquence en premier lieu de la présence de végétaux de grande hauteur dont le poids a fait fléchir la dalle, en deuxième lieu, de la présence de palmiers dont les racines ont perforé l’étanchéité de la terrasse, mais aussi en troisième lieu de la dégradation de l’étanchéité due à sa vétusté ; que, sur la nature juridique de la terrasse, c’est de façon impropre que les parties limitent la discussion à la « terrasse », alors que s’agissant d’une toiture-terrasse, conformément au règlement de copropriété, la dalle et le revêtement d’étanchéité sont des parties communes. La discussion en ce qui concerne la nature juridique de la terrasse ne porte donc que sur la partie végétalisée du dessus ; que les parties invoquent le règlement de copropriété pour discuter la nature juridique de la terrasse ou des terrasses de M. N… ; que le règlement de copropriété établi par acte authentique du 15 juillet 1970, soit avant la construction de l’ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa qui a été réceptionné en 1972, stipule dans son article 2, notamment, qu’au niveau +1 de l’immeuble B, le lot […] est constitué à gauche d’un appartement de type 2 ayant la jouissance exclusive d’une terrasse de 150 m² environ, et que le lot […] est constitué d’un appartement de type 5 ayant la jouissance exclusive d’une terrasse de 850 m² environ ; que, pour sa part, l’article 3 du règlement de copropriété définit les parties privatives ainsi : « Les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent les parties privatives.

Les parties privatives comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses et jardins ; qu’enfin l’article 4 dudit règlement de copropriété donne comme définition des parties communes : « Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé

Elles comprennent, notamment :

Les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles » ; qu’il y a donc contrariété entre l’article 3 d’une part et les article 4 et 2 d’autre part dudit règlement de copropriété, dans la mesure où par application de l’article 3 la terrasse dont bénéficient chacun des deux appartements de M. N… pourrait être privative, alors qu’aux termes des articles 2 et 4, il s’agirait d’une partie commune dont M. N… aurait la jouissance exclusive ; qu’il convient donc d’examiner les actes de propriété de Monsieur N… ; que le règlement de copropriété a été modifié à plusieurs reprises, la 10e modification en date du 27 octobre 1976 ayant consisté en la réunion des lots n° […] et […] en un seul lot […] , lequel a été ensuite divisé en trois nouveaux lots, le lot […] consistant en un appartement de deux pièces, le lot n° 958 consistant en un appartement de quatre pièces, et le lot […] consistant en un hall commun aux lots […] et […] ; que, par acte du 15 décembre 1976, M. P… a acheté à la société Les Jardins de Thalassa le lot […] et la moitié indivise du lot […] , outre une cave et box de garage. Puis deux jours plus tard, le 17 décembre 1976, M. P… a acheté à la société Les Jardins de Thalassa le lot […] et la moitié indivise du lot […] , outre une cave et un box de garage ; que, dans ces actes, il n’est pas fait état de terrasse, privative ou à jouissance exclusive, mais il est simplement renvoyé au règlement de copropriété en ces termes : « Tels que ces lots ont été désignés aux termes soit du règlement de copropriété précité, soit au terme des modificatifs sus énoncés, avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre » ; que nonobstant l’absence de précisions sur les terrasses dans ces actes authentiques, par le renvoi au règlement de copropriété, et notamment à son article 2 ci-dessus rappelé, M. P… a acquis 2 appartements qui ont la jouissance exclusive d’une terrasse, de 850 m² pour l’un, et de 150 m² pour l’autre ; que le 21 avril 1986, M. H… N… a acheté à M. P… le lot n° 958, soit l’appartement de quatre pièces, et la moitié indivise du lot […] , outre une cave et un garage ; que compte tenu des lacunes affectant l’acte de propriété de M. P…, cet acte authentique du 21 avril 1986 précise que si la modification du règlement de copropriété du 27 octobre 1976 n’a pas repris par suite d’une erreur matérielle, la jouissance exclusive de la terrasse pour les nouveau lots […] , 958 et […], « M. P… déclare et garantit à l’acquéreur qu’est attaché au lot 958 la jouissance exclusive et particulière d’une terrasse au droit de cet appartement d’environ 850 m² sur laquelle est aménagé un jardin complanté d’arbres (oliviers et pins) et que cette jouissance exclusive est bien comprise dans la présente vente et dans le prix ci-après stipulé » ; que, par acte du 9 février 1988, soit deux ans plus tard, M. N… a acheté à M. P… le lot n° 957, appartement de deux pièces, et la moitié indivise du lot […] , outre une cave et un box de garage ; que M. N… a donc acquis deux appartements bénéficiant chacun de la jouissance exclusive d’une terrasse ; que nonobstant, dans leurs écritures les parties ne raisonnent que sur une seule terrasse de 1000 m² ; que toutefois, même s’il est propriétaire des deux lots, M. N… ne les a pas réunis, et il n’est pas contesté que les deux appartements sont occupés indépendamment l’un de l’autre ; que c’est pourquoi le fait que M. N… soit propriétaire des deux lots qui permettent l’accès à cette terrasse de 1000 m², ne fait pas disparaître qu’il y a 2 lots de copropriétés ; que d’après les plans et photographies produites, la terrasse de 1000 m² est accessible dans sa totalité aux occupants des deux lots, les lots […] et […], puisqu’il existe un passage gravillonné qui fait tout le tour de la terrasse et permet l’accès aux deux parties, et qu’il existe seulement une haie rase entre la partie gauche et droite, a priori des buis de petite taille, qui n’empêche pas le passage d’un côté à l’autre de la terrasse ; que, in concreto, il y a donc une seule terrasse accessible aux occupants des deux lots […] et […] ; qu’en conséquence, tant au regard du règlement de copropriété que des actes de propriété de M. N…, ladite terrasse est une partie commune sur laquelle Monsieur N… a une jouissance exclusive ; que, sur la responsabilité du syndicat de copropriétaires, aux termes de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’administration de l’immeuble des parties communes ; qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu’en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires est responsable en partie des dommages dés lors que la vétusté de l’étanchéité en est une des causes ; que le règlement de copropriété prévoit dans son article 10 que « Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. » ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires est donc responsable des dégâts des eaux subis par les studios de M. G… et M. Y… sauf à démontrer en ce qui concerne la partie végétalisée de la terrasse, que M. N… aurait commis des dégradations ou aurait usé abusivement ou aurait utilisé de façon non conforme à sa destination ladite terrasse sur laquelle il a un droit de jouissance privatif ; que dans la mesure où la perforation de la dalle est due au poids des arbres et à leurs racines, et notamment celles des palmiers, le syndicat des copropriétaires sur lequel repose la charge de la preuve, doit démontrer que M. N… aurait planté ou fait planter les arbres et palmiers en cause ; que la seule indication dans l’acte de propriété de M. N… par le notaire que sur la terrasse sont plantés des « arbres (pins et oliviers) », qui n’est pas une liste exhaustive dans la mesure où il n’est pas discuté qu’il existait d’autres espèces d’arbres, est insuffisante pour affirmer que celui-ci est l’auteur des plantations des dits palmiers, alors que cette allégation n’est corroborée par aucune autre pièce, que les photographies jointes démontrent que ces arbres, de taille conséquente, sont en place depuis de nombreuses années au point d’avoir entraîné un affaissement de la dalle, et que M. N… a acheté ces 2 appartements respectivement 14 ans et 16 ans après la construction de la résidence Les Jardins de Thalassa ; que le syndicat des copropriétaires qui échoue à démontrer que M. N… serait intervenu par une quelconque action ou négligence dans la réalisation du dommage, sera donc déclaré seul responsable et devra supporter l’entière indemnisation des préjudices subis par M. G… et M. Y… ; qu’au surplus, les intimés soulignent que le syndicat des copropriétaires a été négligent dans la mesure où d’une part le DTU interdisait la plantation de palmiers sur les terrasses, document dont a connaissance nécessairement le syndicat des copropriétaires, et où d’autre part, dans une précédente affaire, arrêt du 2 avril 2009 de la cour d’appel de céans opposant le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa aux époux B…, propriétaires d’un appartement situé au troisième étage du bâtiment A, dans laquelle au demeurant n’avait pas été discuté que les époux B… bénéficiaient d’un droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse d’une superficie de 1080 m² objet du litige, il avait été mis en évidence, dès 2002, la dangerosité des racines de palmier du fait de leur pouvoir perforant ; que le syndicat des copropriétaires n’a pas entrepris de faire procéder à l’enlèvement des palmiers ornant les divers toits-terrasse de la résidence ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur l’origine des désordres et la nature juridique de la terrasse, partie privative ou partie commune, les deux experts judiciaires, M. K… et M. S…, dont les rapports datent respectivement du 13 avril 2014 et du 2 juin 2014, s’accordent à dire que les infiltrations constatées dans les studios de M. G… et M. Y… sont dues aux racines des palmiers plantés sur la terrasse du dessus ; que même si l’étanchéité est ancienne et vétuste, elle n’est pas à l’origine des infiltrations ; que M. K… indique que les racines sont passées au droit des joints de dalles béton et ont traversé l’étanchéité et M. S… précise que la végétation très importante de la terrasse a généré des racines qui se sont répandues sur toute la surface de celle-ci et plus particulièrement autour des regards d’eau et en particulier celui situé à l’aplomb de la gaine technique sinistrée de l’appartement de M. Y… ; qu’il ajoute que les racines sont d’une telle virulence que peu important l’état de vétusté de l’étanchéité, dans tous les cas les racines détériorent profondément toute l’étanchéité multicouche à base de produit bitumineux ; que l’étanchéité de la terrasse doit donc être refaite et il convient de rechercher quelle est la nature juridique de la terrasse afin de déterminer à qui incombe la charge des travaux ; que selon l’article 3 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier les Jardins de Thalassa, les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division, sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives ; que les parties privatives comprennent en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses et jardins ; qu’il est constant au vu de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 22 septembre 2014 et du procès-verbal de cette même assemblée, que M. N… est propriétaire de deux lots, numéro 957 et […] et que par conséquent la terrasse située devant ces lots de copropriété n’est pas réservée à un seul lot et à un copropriétaire déterminé conformément à la définition de la partie privative du règlement de copropriété mais est partagée entre deux lots de copropriété ; qu’un des lots est d’ailleurs occupé par une autre personne que M. N… ; que de plus, ladite terrasse constitue la toiture des biens immobiliers situés au-dessous, appartenant à d’autres copropriétaires et l’article 4 du règlement de copropriété précise que les parties communes comprennent les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles ; que la toiture terrasse objet du litige est donc une partie commune et le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des dégâts des eaux subis par les appartements de MM. G… et Y…, causés par le défaut d’entretien de la terrasse, dès lors qu’il ne démontre pas que le fait d’un tiers, copropriétaire ou non ait causé des dégradations à l’origine des infiltrations ; que selon l’article 10 du règlement de copropriété « chacun des copropriétaires usera librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires… Chaque propriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et, d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui » ; qu’en l’espèce, il n’est pas établi que M. N… ait commis une faute ou ait fait un usage abusif de la terrasse, partie commune ; qu’en effet, aucune pièce versée aux débats par les parties ne vient prouver que ce copropriétaire, qui n’a pas acheté son bien immobilier lors de la construction de l’ensemble immobilier les Jardins de Thalassa, ait planté les arbres qui se situent sur la terrasse ; que M. P… qui a vendu son appartement à M. N… indique d’ailleurs dans un courrier du 21 avril 1986 que « la terrasse de 850 m2 est complantée d’arbres " et à la différence de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 2 avril 2009 gui précisait que les arbres avaient été plantés par les locataires dont les bailleurs étaient garants, aucune faute ne peut être reprochée à M. N… ; que si l’entretien des petites plantations relèvent de la jouissance privative, tel n’est pas le cas des grands arbres (notamment les palmiers et les pins) plantés sur la terrasse avant l’acquisition du bien immobilier par M. N… ; que, de surcroit, ces arbres participent à l’harmonie de l’ensemble immobilier et ne concernent pas uniquement M. N…, sachant que celui-ci ne peut intervenir sur une partie commune et n’a pas à garantir le syndicat des copropriétaires des travaux mis à sa charge car l’entretien, la surveillance des racines, la taille, la suppression et le remplacement de ces arbres appartiennent au syndicat des copropriétaires qui en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est responsable, en l’absence de faute de la part de M. N…, des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ; qu’il sera également précisé que si par courrier du 11 janvier 2008 M. N… avait écrit au cabinet Lieutaud : « Afin de poursuivre ces investigations et pour remédier au plus tôt aux désordres constatés dans l’intérêt de la copropriété de M. Dossetti, je vous propose de faire procéder à mes frais avancés, suivant les recommandations de l’entreprise Maceri à l’enlèvement de la totalité de la terre au-dessus du studio de M. Dossetti à faire reprendre l’étanchéité de cette zone. S’il s’avère que l’étanchéité a été endommagée par les racines de palmier, je supporterai bien entendu les frais de ces recherches enlèvement et travaux… », pour autant il ne s’agit pas d’une reconnaissance de responsabilité par M. N… ; que celui-ci, qui n’est pas juriste, a précisé que la proposition était faite pour remédier au plus tôt aux désordres constatés et que si les désordres provenaient de l’état de vétusté du revêtement ou de tout autre cause extérieure, la copropriété devrait prendre en charge l’intégralité des frais ; que celle-ci a d’ailleurs réglé la majeure partie de la facture de la société Maceri en août 2008 et M. N… n’a pas voté en faveur de la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 19 décembre 2013 relative à l’action diligentée à son encontre devant le tribunal de grande instance de Marseille ;

ALORS QUE, par application de l’article 1384 devenu 1242 du code civil, le copropriétaire est responsable des arbres situés sur une terrasse dont il a la jouissance exclusive et qui sont sous sa garde ; qu’en constatant qu’un DTU interdisait la plantation de palmiers en terrasse et que lesdits palmiers avaient concouru aux infiltrations subies par M. Dossetti, tout en exonérant M. N… des conséquences de ces infiltrations, au motif qu’il appartiendrait au syndicat des copropriétaires de démontrer que M. N… aurait planté ou fait planter les arbres et palmiers en cause, la cour d’appel a violé par refus d’application l’article 1384, alinéa 1er, devenu 1242 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. Dossetti la seule somme de 30.000 € et d’AVOIR dit que les condamnations pécuniaires, y compris celles ordonnées en première instance et confirmées en appel, sont prononcées en deniers ou quittances ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le préjudice de M. Dossetti, celui-ci sollicite, dans le dispositif de ses écritures, la somme de 86.786 € au titre de son impossibilité depuis juin 2007 de donner cet appartement à la location ; qu’il justifie du loyer qu’il aurait pu obtenir, 950 €, par un courrier du 23 avril 2007 du cabinet Pradimmo, agent immobilier ; que cependant, d’une part, M. Dossetti a informé le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa du dégât des eaux par télécopie du 5 mai 2007, et d’autre part, il est mentionné sur le courrier du cabinet Pradimmo que « vu l’état actuel des plafonds suite aux dégâts des eaux, la location ne pourra intervenir que lorsque ce problème sera réglé (réparation de la cause par la copropriété et réparation intérieure) » ; qu’en l’absence de tout autre justificatif relatif à l’achat de ce bien immeuble et notamment, aux motifs de cet achat, ce seul document ne permet pas de démontrer que M. Dossetti avait l’intention de louer cet appartement antérieurement aux dégâts des eaux de mai 2007 ; qu’il ne peut donc prétendre à être indemnisé de sa perte de jouissance à raison des loyers qu’il aurait pu percevoir ; que M. Dossetti ne précise pas la date à laquelle les travaux de réfection de son studio ont été réalisés, et ne justifie pas avoir avisé depuis le syndic de la mise en location de ce studio ; que M. K… a estimé dans son rapport le coût des travaux de reprise à la somme de 17.684,43 € TTC, qui inclut des travaux de peinture, la dépose des éléments tels que les sanitaires et éléments de cuisine, la démolition et la réfection de cloisons, la reprise des sols et du système électrique ; que, compte tenu de l’importance des dommages, M. Dossetti sera indemnisé par l’allocation de la somme de 30.000 € ; que le jugement déféré sera confirmé ; qu’il conviendra de déduire de cette somme la somme déjà perçue à titre de provision en exécution de l’arrêt du 29 octobre 2009 ; c’est pourquoi la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. K…, expert judiciaire, a constaté que l’eau, provenant de la terrasse située au-dessus du studio de M. Dossetti, qui s’est infiltrée jusqu’à ce logement a causé les dégâts suivants : les infiltrations pénétrant dans le plancher ont suivi les gaines encastrées et ont débouché dans le tableau électrique entraînant à la fois coupures intempestives et dégradations des parties métalliques, l’eau est passée derrière l’interphone ou portier et a dégradé à fois la cloison et l’appareil, l’eau a traversé le plancher haut ou plafond entre la cuisine et le séjour, provoquant de gros dégâts sur la peinture et le plâtre, avec des stalactites de calcaire visibles, l’eau a également atteint le sol en résine qui est taché ; que M. Dossetti sollicite le paiement d’une somme de 82.986 € ou de 86.786 € (selon que l’on se réfère au corps des conclusions ou au dispositif) à titre de dommages et intérêts et la réalisation des travaux proposés de l’assemblée générale du 22 septembre 2014 propres à faire cesser le préjudice subi par son appartement sous astreinte de 600 € par jour de retard un mois (après) la signification de la décision à intervenir ; que M. Dossetti a informé le syndicat des copropriétaires du dégât des eaux survenu dans son studio par courrier du 5 mai 2007 et malgré l’intervention de la société Maceri en 2008, les infiltrations ont continué ; que les travaux de réfection de l’appartement ont été évalués par l’expert en 2012 à la somme de 17.684,43 € TTC et cette somme sera réévaluée selon le même calcul que celui réalisé par M. K… à la somme de 21.636 € TTC ; que de plus, M. Dossetti apporte la preuve au vu du courrier de l’agence immobilière Pradimo du 23 mai 2007 de son intention de louer son appartement dont la valeur locative avait été évaluée à 950 € par mois hors charges ; qu’il n’est pas contestable qu’eu égard à l’état dans lequel se trouvait l’appartement suite aux infiltrations, la location n’ait pas été possible ; que, toutefois, la location d’un bien immobilier et l’obtention des loyers est aléatoire, aussi, il n’y a pas lieu de retenir un préjudice à hauteur de 950 €

par mois de juin 2007 à septembre 2014 mais une perte de chance ; que les dommages et intérêts seront alors évalués, en tenant compte de la somme de 21.300 € que M. Dossetti reconnait avoir déjà perçue suite à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 29 octobre 2009, à la somme de 30.000 € ; qu’en ce qui concerne les travaux, M. N… et le syndicat des copropriétaires indiquent que ces derniers ont commencé le 3 novembre 2014 ; qu’en effet, lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2014, il a été décidé, au vu de la résolution numéro 3, adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés de faire procéder à la réfection totale du complexe d’étanchéité de la terrasse jardin attenante aux lots de M. N… et les travaux ont été fixés au 1er octobre 2014 et au 1er janvier 2015 ; que le 14 octobre 2014 le cabinet Lieutaud a envoyé un courrier à M. N… afin notamment de l’informer d’un début de travaux fixé au 3 novembre 2014 pour une durée prévisionnelle de 16 semaines (hors intempéries et congés de fin d’année) ; qu’il résulte également de la lecture des procès-verbaux de constat d’huissier du 21 novembre et 3 décembre 2014 puis du 24 février 2015 que les racines et la terre ont été totalement enlevés sur la terrasse jardin ; qu’aucune autre pièce versée aux débats ne permet toutefois de connaître la suite des travaux et de savoir si ces derniers ont été terminés ; en conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser intégralement les travaux votés par l’assemblée générale du 22 septembre 2014 ou d’en justifier ; qu’il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte, la preuve du commencement des travaux étant rapportée ;

1°) ALORS QUE l’évaluation du dommage ne peut être forfaitaire et doit réparer l’intégralité des préjudices subis ; qu’en allouant à M. Dosetti une somme globale de 30.000 € en deniers ou quittances, sans préciser si cette somme était accordée au seul titre de la réparation des travaux ou si elle réparait également la perte de jouissance subie, la cour d’appel n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle et a privé son arrêt de base légale au regard du principe de la réparation intégrale du préjudice et de l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°) ALORS QU’en confirmant le jugement en ce qu’il avait condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. Dossetti la somme de 30.000 €, tout en affirmant qu’il y avait lieu de déduire de cette somme la somme de 20.000 € déjà perçue à titre de provision en exécution de l’arrêt du 29 octobre 2009, quand le tribunal avait retenu que le montant de la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 30.000 € s’ajoutait à la provision de 20.000 €, la cour d’appel a entaché son arrêt d’une contradiction entre ses motifs et son dispositif et violé l’article 455 du code de procédure civile.