CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 9 mars 2022

Cassation partielle

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 247 F-D

Pourvoi n° R 20-19.598

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 MARS 2022

1°/ la société Malea, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 11],

2°/ la société Les Mandataires, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], pris en la personne de M. [P] [L], en qualité de liquidateur judiciare de la société Malea,

ont formé le pourvoi n° R 20-19.598 contre l’arrêt rendu le 2 juin 2020 par la cour d’appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [F] [K], domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société Alpes patrimoine immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],

3°/ à la société MGA, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 10],

4°/ au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Côté Zola, dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic la société Cytia Charance, domiciliée [Adresse 11],

5°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Malea et de la société Les Mandataires, ès qualités, de M^e Balat, avocat de la société Alpes patrimoine immobilier et de la société MGA, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet, avocat de M. [K], de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de la société MMA IARD assurances mutuelles, après débats en l’audience publique du 1er février 2022 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Reprise d’instance

1. Il est donné acte à la société Les Mandataires, désignée par jugement du 12 mars 2021, en la personne de M. [C], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Malea, de ce qu’elle reprend l’instance introduite par le pourvoi en cassation formé le 28 août 2020 par cette société.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 2 juin 2020), suivant acte du 24 décembre 2004, la société Alpes patrimoine immobilier (la société API) a vendu à la société civile immobilière Malea (la SCI Malea), en vue de la réalisation d’une opération de promotion immobilière, deux parcelles cadastrées CL n°[Cadastre 5]3 et [Cadastre 8], grevées de diverses servitudes au profit de la parcelle voisine CL n° [Cadastre 9] et du fonds composé des parcelles bâties CL n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] dont la société civile immobilière MGA (la SCI MGA) est propriétaire.

3. Aux termes de cet acte, la SCI Malea s’est engagée à affecter une surface minimum de 70 % des locaux à construire au premier étage à un usage professionnel ou de bureaux, sous peine d’une indemnité de 30 000 euros à titre de clause pénale.

4. Par acte du 16 mars 2006, la société API a vendu à la SCI MGA la parcelle CL n° [Cadastre 9], constituée d’une bande terrain nu située entre le fonds acquis par la SCI Malea et les parcelles CL n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

5. Il s’est révélé que l’immeuble en copropriété édifié par la SCI Malea empiétait sur la parcelle CL n° [Cadastre 9], avec pour conséquence le non-respect d’une servitude de prospect, que le bâtiment comprenait quatre niveaux et non deux, en méconnaissance de la servitude non aedificandi consentie au bénéfice du fonds CL n° [Cadastre 6] et 437 et que les locaux du premier étage, propriété de la société Domi par acte de vente en l’état futur d’achèvement du 17 novembre 2005, ne respectaient pas la clause d’affectation à usage de bureaux.

6. Après expertise ordonnée en référé, la société API et la SCI MGA ont assigné la SCI Malea en indemnisation et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Coté Zola » (le syndicat des copropriétaires) en intervention forcée. La SCI Malea a appelé en garantie son architecte, M. [K], qui a mis en cause la société MMA IARD assurances mutuelles, assureur de la société Ribes-Jouglard, entreprise chargée des travaux de terrassement et de gros oeuvre.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. La société Les Mandataires en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Malea fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la société API la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale, alors :

« 1°/ que tout jugement doit être motivé ; qu’en déduisant du jugement du 9 septembre 2013, qui retient que SCI Maléa a admis qu’elle n’avait pas livré à la SCI Domi des locaux correspondant à l’état descriptif, que l’affectation à usage de bureaux à 70 % de la surface du premier niveau n’était pas respectée, sans vérifier si la discordance constatée par le jugement du 9 septembre 2013 portait effectivement sur cette affectation des locaux, ni s’expliquer sur ce point, la cour d’appel n’a pas respecté les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu’un projet de transaction ne vaut pas reconnaissance de responsabilité ; que dès lors, en se fondant sur le projet d’acte de notarié prévoyant l’acquittement par la SCI Malea de la clause pénale, pour en déduire que cette dernière avait admis sa responsabilité dans l’affectation des locaux litigieux, la cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

8. Ayant, par une interprétation souveraine de l’acte du 24 décembre 2004, retenu que la clause d’affectation de 70 % de la superficie du premier étage à un usage professionnel ou de bureaux instituait une obligation à caractère personnel et non une servitude, la cour d’appel a souverainement estimé que le rapport d’expertise établissait que seuls 51,17 % de ces locaux étaient affectés à cet usage.

9. Elle a constaté que, si la SCI Malea affirmait que la méconnaissance de la clause d’affectation était imputable à la transformation des locaux par la société Domi postérieurement à leur livraison, cette situation n’était pas démontrée, la SCI Malea s’étant abstenue de mettre en cause la société Domi.

10. Par ces seuls motifs, l’arrêt est légalement justifié de ce chef.

Mais sur le troisième moyen, pris en sa quatrième branche

Enoncé du moyen

11. La société Les Mandataires en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Malea fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la SCI MGA la somme de 93 345 euros au titre de la violation de la servitude non aedificandi et à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des sommes mises en recouvrement contre ce dernier, alors « que le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exclut que l’indemnisation de la violation d’une servitude non aedificandi soit calculée sur la plus-value apportée au fonds servant ; qu’en l’espèce, pour évaluer le montant du préjudice subi par la SCI MGA, les juges du fond ont expressément affirmé avoir adopté le raisonnement de l’expert consistant à évaluer le montant du préjudice subi suivant la plus-value réalisée par la création de surfaces supplémentaires dans le fonds servant ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le principe de la réparation intégrale. »

Réponse de la Cour

Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice :

12. Selon ce principe, la réparation du préjudice doit être intégrale, sans perte ni profit pour la victime.

13. Pour condamner la SCI Malea à payer à la SCI MGA la somme de 93 345 euros au titre de la violation de la servitude non aedificandi, et à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des sommes mises en recouvrement contre ce dernier, la cour d’appel a, par motifs propres et adoptés, entériné l’évaluation du dommage proposée par l’expert en fonction de la plus-value apportée au fonds servant par la création de surfaces supplémentaires.

14. En statuant ainsi, en fonction de l’avantage obtenu par le propriétaire du fonds servant et non du préjudice subi par le propriétaire du fonds dominant, la cour d’appel a violé le principe susvisé.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche, et sur le quatrième moyen, rédigés en des termes similaires, réunis

Enoncé du moyen

15. Par son deuxième moyen, la société Les Mandataires en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Malea fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en garantie dirigée contre M. [K] au titre du non-respect de la clause prévoyant une affectation de 70 % de la superficie du premier étage à un usage de bureaux, alors « qu’il incombe à l’architecte, chargé d’une mission complète d’élaboration de projet immobilier, de conseiller son client quant aux difficultés et risques de l’opération ; que dès lors en se contentant d’affirmer qu’une faute à l’encontre de M. [K], architecte chargé d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre conforme à la réglementation et aux servitudes grevant le fonds, n’était pas suffisamment établie pour le condamner à garantir la société Maléa, dès lors qu’il ne pouvait être exclu que ce soit sur la demande de la SCI Maléa que la clause limitative de constructibilité n’a pas été respectée, sans vérifier comme cela lui était demandé, si M. [K], à qui il incombait de prouver qu’il avait correctement accompli son obligation de conseil, n’avait pas manqué à cette obligation à l’égard de la société Malea, profane en matière d’immobilier, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

16. Par son quatrième moyen, la société Les Mandataires en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Malea fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en garantie dirigée contre M. [K] au titre de la violation de la servitude non ædificandi, alors « qu’il incombe à l’architecte, chargé d’une mission complète d’élaboration de projet immobilier, de conseiller son client quant aux difficultés et risques de l’opération ; que dès lors en écartant la responsabilité de M. [K], dont il est constant qu’il était chargé d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre impliquant une conception du projet conforme aux servitude grevant le fonds, au seul motif que la surélévation de l’immeuble serait due à la demande de la SCI Maléa, sans vérifier, comme cela lui était demandé, si M. [K] avait conseillé et averti la SCI Maléa quant aux risques et aux conséquences d’une telle surélévation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

17. M. [K] conteste la recevabilité du moyen qui est, selon lui, nouveau et mélangé de fait et de droit.

18. Cependant, le devoir de conseil de l’architecte était invoqué par la SCI Malea tant sur la clause d’affectation de 70 % de la superficie du premier étage à un usage de bureaux que sur la servitude non ædificandi.

19. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

20. Il résulte de ce texte que l’architecte, tenu de concevoir un projet réalisable, a un devoir de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage sur la faisabilité de l’opération dont il est le maître d’oeuvre.

21. Pour rejeter les demandes en garantie formées contre l’architecte, l’arrêt retient que celui-ci a agi sur les instructions du maître de l’ouvrage.

22. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’architecte n’avait pas manqué à son devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage, en ne déconseillant pas la réalisation d’un projet en méconnaissance des clauses et servitudes limitant le droit de construire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Mise hors de cause

En application de l’article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société MMA IARD assurances mutuelles dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société Maléa, d’une part, à payer à la société civile immobilière MGA la somme de 93 345 euros au titre de la violation de la servitude non ædificandi, d’autre part, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des sommes mises en recouvrement contre ce dernier et rejette les demandes de la société civile immobilière Malea en garantie de M. [K] au titre du non-respect de la clause prévoyant l’affectation de 70 % de la superficie du premier étage à un usage de bureaux et de la violation de la servitude non ædificandi, l’arrêt rendu le 2 juin 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ;

MET hors de cause la société MMA IARD assurances mutuelles ;

Condamne la société civile immobilière MGA et M. [K] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour la société Maléa et la société Les Mandataires, ès qualités

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

La SCI MALEA FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement du 18 décembre 2017 en ce qu’il a condamné la SCI Malea à payer à la SARL Alpes Patrimoine Immobilier la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale ;

1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu’en déduisant du jugement du 9 septembre 2013, qui retient que SCI Malea a admis qu’elle n’avait pas livré à la SCI Domi des locaux correspondant à l’état descriptif, que l’affectation à usage de bureaux à 70% de la surface du premier niveau n’était pas respectée, sans vérifier si la discordance constatée par le jugement du 9 septembre 2013 portait effectivement sur cette affectation des locaux, ni s’expliquer sur ce point, la cour d’appel n’a pas respecté les exigences de l’article 455 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QU’un projet de transaction ne vaut pas reconnaissance de responsabilité ; que dès lors, en se fondant sur le projet d’acte de notarié prévoyant l’acquittement par la SCI Malea de la clause pénale, pour en déduire que cette dernière avait admis sa responsabilité dans l’affectation des locaux litigieux, la cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

A supposer que la SCI Malea soit jugée responsable de la mauvaise affectation des locaux à l’égard de la société API, la SCI MALEA FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Malea de sa demande en garantie dirigée contre M. [K] au titre du non-respect de la servitude prévoyant un pourcentage de 70% des locaux affectés à un usage de bureau au premier étage ;

1°) ALORS QUE les juges ne peuvent statuer par des motifs putatifs, lesquels équivalent à l’absence de motifs ; que la cour d’appel, a constaté que M. [K] était chargé d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre conforme à la réglementation et aux servitudes grevant le fonds, et que la réalisation du projet ne respectait pas la servitude d’affectation, ce dont il devait nécessairement se déduire un manquement contractuel de sa part ; qu’en écartant néanmoins toute faute de sa part au motif putatif « qu’il ne peut être exclu que c’est sur demande de la SCI Malea que la clause limitative de constructibilité n’a pas été respectée », la cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile.

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, il incombe à l’architecte, chargé d’une mission complète d’élaboration de projet immobilier, de conseiller son client quant aux difficultés et risques de l’opération ; que dès lors en se contentant d’affirmer qu’une faute à l’encontre de M. [K], architecte chargé d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre conforme à la réglementation et aux servitudes grevant le fonds, n’était pas suffisamment établie pour le condamner à garantir la société Malea, dès lors qu’il ne pouvait être exclu que ce soit sur la demande de la SCI Malea que la clause limitative de constructibilité n’a pas été respectée, sans vérifier comme cela lui était demandé (conclusions d’appel de la société Malea, p. 14-15), si M. [K], à qui il incombait de prouver qu’il avait correctement accompli son obligation de conseil, n’avait pas manqué à cette obligation à l’égard de la société Malea, profane en matière d’immobilier, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

La SCI MALEA FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement du 18 décembre 2017 en ce qu’il a condamné la SCI Malea à payer à la SCI MGA la somme de 93 345 euros au titre de la violation de la servitude non aedificandi et en ce qu’il l’a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’intégralité des sommes qui auront été mises en recouvrement contre ce dernier ;

1°) ALORS QUE la renonciation à une servitude peut être tacite et résulter de l’attitude du propriétaire du fonds dominant qui ne s’oppose pas, en toute connaissance de cause, à l’édification d’ouvrages qui empêchent l’exercice de la servitude ; qu’en l’espèce, la SCI Malea démontrait que la société API avait renoncé tacitement à la servitude dès lors qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, elle connaissait les implications du projet immobilier du fait de l’annexion du permis de construire dans l’acte notarié de vente du 24 décembre 2004, que la présence des étages litigieux était ostensible et visible sous la toiture et que les propriétaires successifs du fonds dominant n’avaient jamais élevé la moindre protestation que ce soit à la signature de l’acte, pendant la réalisation des travaux ou pendant les six années suivantes (conclusions d’appel de la société Malea, p. 15-17) ; qu’en se bornant à affirmer, par des motifs péremptoires, qu’il n’était pas justifié d’une renonciation par des actes non équivoques, sans expliquer en quoi ces éléments ne suffisaient pas à caractériser une renonciation non équivoque, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 686 du Code civil ;

2°) ALORS QUE l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté ; que pour écarter la connaissance et, partant, la renonciation de la SCI API à se prévaloir de la servitude non aedificandi, la cour d’appel a retenu qu’il ressortait du rapport d’expertise que le dossier de permis de construire n’était pas annexé à l’acte de vente ; qu’en statuant ainsi sans vérifier, comme cela lui était demandé, si l’acte notarié ne mentionnait pas en sa page 8 qu’une copie du permis de construire était jointe et annexée à l’acte (conclusions d’appel de la SCI Malea, p. 16), et si la société API pouvait ignorer les incidences liées à l’octroi du permis de construire du fait de sa qualité de professionnel de l’immobilier, la cour d’appel a privé sa décision au regard de l’article 1371 du Code civil ;

3°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions dont ils sont saisis, qu’en affirmant que le préjudice subi par la SGI MGA résultait d’une perte de vue, celle-ci étant obstruée par une construction de quatre étages, sans répondre aux conclusions de la SCI Malea qui démontrait l’inopérance du critère lié au nombre d’étages du bâtiment quant à une éventuelle perte de vue et faisait valoir (conclusions d’appel de la société Malea, p. 15) que les deux derniers étages ne caractérisent en réalité aucune gêne, puisque situés sous la toiture, qui aurait dû être nécessairement posée et que la hauteur totale du bâtiment prévue et autorisée était respectée, la cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exclut que l’indemnisation de la violation d’une servitude non aedificandi soit calculée sur la plus-value apportée au fonds servant ; qu’en l’espèce, pour évaluer le montant du préjudice subi par la SCI MGA, les juges du fond ont expressément affirmé avoir adopté le raisonnement de l’expert consistant à évaluer le montant du préjudice subi suivant la plus-value réalisée par la création de surfaces supplémentaires dans le fonds servant ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le principe de la réparation intégrale.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

La SCI MALEA FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Malea de sa demande en garantie dirigée contre M. [K] au titre du non-respect de la servitude de non aedificandi prévue à l’acte notarié du 24 décembre 2004 ;

ALORS QU’il incombe à l’architecte, chargé d’une mission complète d’élaboration de projet immobilier, de conseiller son client quant aux difficultés et risques de l’opération ; que dès lors en écartant la responsabilité de M. [K], dont il est constant qu’il était chargé d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre impliquant une conception du projet conforme aux servitude grevant le fonds, au seul motif que la surélévation de l’immeuble serait due à la demande de la SCI Malea, sans vérifier, comme cela lui était demandé, si M. [K] avait conseillé et averti la SCI Malea quant aux risques et aux conséquences d’une telle surélévation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.