CIV. 2

FD

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 3 juillet 2025

Rejet

M^me MARTINEL, président

Arrêt n° 703 F-D

Pourvois n°

G 22-21.140

G 23-13.209 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUILLET 2025

I. M. [H] [O], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° G 22-21.140 contre l’arrêt rendu le 7 juillet 2022 par la cour d’appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [M] [Y],

2°/ à Mme [C] [G], épouse [Y],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

3°/ à M. [J] [T],

4°/ à Mme [Z] [N], épouse [T],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

5°/ à la société Da Silva, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

6°/ à la société Aj Up, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], prise en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Da Silva,

défendeurs à la cassation.

II. 1°/ La société Da Silva, société à responsabilité limitée,

2°/ la société Aj Up, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Da Silva,

ont formé le pourvoi n° G 23-13.209 contre le même arrêt, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [M] [Y],

2°/ à Mme [C] [G], épouse [Y],

3°/ à M. [H] [O],

4°/ à M. [J] [T],

5°/ à Mme [Z] [N], épouse [T],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur au pourvoi n° G 22-21.140 invoque, à l’appui de son recours, un moyen unique de cassation.

Les demanderesses au pourvoi n° G 23-13.209 invoquent, à l’appui de leurs recours, un moyen unique de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M. Cardini, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [O], de la société Da Silva et de la société Aj Up, prise en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Da Silva, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme [Y], et l’avis de M^me Trassoudaine-Verger, avocat général, après débats en l’audience publique du 27 mai 2025 où étaient présents M^me Martinel, président, M. Cardini, conseiller référendaire rapporteur, M^me Durin-Karsenty, conseiller doyen, et M^me Sara, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [O], d’une part, à la société Da Silva et à la société Aj Up, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Da Silva, d’autre part, du désistement de leurs pourvois en ce qu’il sont dirigés contre M. [T] et Mme [N].

Jonction

2. En raison de leur connexité, les pourvois n° G 22-21.140 et G 23-13.209 sont joints.

Faits et procédure

3. Selon l’arrêt attaqué (Bourges, 7 juillet 2022) et les productions, par acte notarié du 26 mai 2014, M. [T] et Mme [N] ont vendu à M. [Y] et Mme [G] un bien immobilier grevé d’une hypothèque et d’un privilège de prêteur de deniers.

4. Le 24 juillet 2014, M. [Y] et Mme [G] ont notifié, à fin de purge, le prix de vente aux créanciers inscrits, dont la société Da Silva qui a formé, le 2 septembre 2014, une réquisition de vente.

5. Par jugement du 18 décembre 2014, le bien a été adjugé à M. [U].

6. Par actes des 23 juillet 2015 et 15 octobre 2015, M. [T] et Mme [N] ont saisi un juge des référés qui, par ordonnance du 8 décembre 2015, a ordonné sous astreinte à la société Banque Nuger et à la société Da Silva de communiquer sous astreinte l’acte de caution bancaire irrévocable ou sa copie intégrale dont M. [O], avocat, atteste avoir été destinataire le 1er septembre 2014.

7. Par arrêt du 29 juin 2016, après avoir constaté que la société Banque Nuger avait expressément avoué, en cause d’appel, qu’elle n’avait pas consenti de caution bancaire irrévocable à la société Da Silva, une cour d’appel a infirmé l’ordonnance en ce qu’elle avait ordonné la communication d’un acte de cautionnement bancaire irrévocable.

8. Par acte du 9 mai 2017, M. [Y] et Mme [G] ont assigné en responsabilité la société Da Silva et M. [O].

9. Par jugement du 23 avril 2019, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société Da Silva, la Selarl Aj Up étant désigné en qualité d’administrateur judiciaire et la Selarl MJ de l’Allier de mandataire judiciaire.

Examen des moyens

Sur le moyen, pris en sa quatrième branche, du pourvoi n° G 23-13.209

10. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches, du pourvoi n° G 22-21.140 et le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, du pourvoi n° G 23-13.209, réunis

Enoncé des moyens

11. M. [O] fait grief à l’arrêt de le condamner, in solidum avec la société Da Silva, à verser à M. [Y] et Mme [G] la somme de 75 000 euros en réparation d’une perte de chance de rester propriétaires de l’immeuble, alors :

« 1°/ que l’irrégularité d’une procédure d’adjudication judiciaire ne peut être invoquée ou imputée à un tiers, en dehors des voies de recours prévues à cet effet ; qu’en condamnant M. [O] à indemniser les époux [Y] des conséquences de l’adjudication judiciaire de l’immeuble qu’ils projetaient d’acquérir, à la suite de la déclaration de surenchère qu’il avait formée pour la société Da Silva, en raison de l’irrégularité de l’attestation qu’il avait établie, cependant qu’ils n’avaient pas invoqué cette irrégularité devant le juge de l’exécution qui avait ordonné la vente sur surenchère de l’immeuble, la cour d’appel a violé l’article 1355 du code civil, ensemble l’article 1240 du même code ;

2°/ qu’en toute hypothèse, l’irrégularité d’une procédure d’adjudication judiciaire ne peut être invoquée ou imputée à un tiers, en l’absence d’événements postérieurs à l’adjudication, venus modifier la situation reconnue par le juge de l’exécution ; qu’en se bornant à juger, pour condamner M. [O] à indemniser les époux [Y] des conséquences de l’adjudication judiciaire de l’immeuble qu’ils projetaient d’acquérir, qu’il aurait établi une attestation « trompeuse » et ne répondant pas aux exigences de l’article R. 322- 51 du code des procédures civiles d’exécution, sur l’obtention, par la société Da Silva, d’une garantie bancaire irrévocable, sans relever qu’ils auraient été dans l’impossibilité de s’en aviser et d’invoquer l’irrégularité de la déclaration de surenchère, imputé a posteriori à l’avocat, en exerçant les voies de recours légales avant que le juge de l’exécution n’ordonne la vente sur surenchère, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1355 du code civil. »

12. La société Da Silva et la société Aj Up, agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Da Silva, font grief à l’arrêt de condamner la première, in solidum avec M. [O], à verser à M. [Y] et Mme [G] la somme de 75 000 euros en réparation d’une perte de chance de rester propriétaires de l’immeuble, alors :

« 2°/ qu’en toute hypothèse, l’irrégularité d’une procédure d’adjudication judiciaire ne peut être établie en dehors des voies de recours prévues à cet effet ; qu’en condamnant la société Da Silva à indemniser les époux [Y] des conséquences de l’adjudication judiciaire de l’immeuble qu’ils projetaient d’acquérir, à la suite de la déclaration de surenchère formée par M. [O] pour son compte, en raison de l’irrégularité de l’attestation qu’il avait établie, cependant qu’ils n’avaient pas invoqué cette irrégularité devant le juge de l’exécution qui avait ordonné la vente sur surenchère de l’immeuble, de sorte que cette décision était devenue irrévocable, la cour d’appel a violé l’article 1355 du code civil, ensemble l’article 1240 du même code ;

3°/ qu’en toute hypothèse, l’irrégularité d’une procédure d’adjudication judiciaire ne peut être invoquée ou imputée à un tiers, en l’absence d’événements postérieurs à l’adjudication, venus modifier la situation reconnue par le juge de l’exécution ; qu’en se bornant à juger, pour condamner la société Da Silva à indemniser les époux [Y] des conséquences de l’adjudication judiciaire de l’immeuble qu’ils projetaient d’acquérir, que M. [O] aurait établi une attestation « trompeuse » et ne répondant pas aux exigences de l’article R. 322-51 du code des procédures civiles d’exécution, sur l’obtention, par la société Da Silva, d’une garantie bancaire irrévocable, sans relever qu’ils auraient été dans l’impossibilité de s’en aviser et d’invoquer l’irrégularité de la déclaration de surenchère, imputé a posteriori à cette dernière et l’avocat, en exerçant les voies de recours légales avant que le juge de l’exécution n’ordonne la vente sur surenchère, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1355 du code civil. »

Réponse de la Cour

13. Selon l’article 1281-15 du code de procédure civile, la réquisition aux fins de vente aux enchères de l’immeuble peut être contestée par assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble. Cette assignation doit, à peine d’irrecevabilité, être formée dans un délai de quinze jours suivant la notification de l’acte de réquisition.

14. Selon l’article 1281-16 du même code, à l’expiration du délai de contestation, l’audience de vente aux enchères est fixée par le président sur requête du créancier poursuivant, à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant l’ordonnance.

15. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

16. En premier lieu, l’ordonnance par laquelle le président du tribunal se borne à fixer, sur requête du créancier poursuivant, la date de l’adjudication n’a pas autorité de chose jugée.

17. En second lieu, le tiers acquéreur d’un bien immobilier grevé d’une inscription peut se prévaloir, au soutien d’une action en responsabilité engagée à l’encontre du créancier inscrit surenchérisseur, du non-respect par ce dernier des règles régissant la réquisition de vente prévue à l’article 2480 du code civil, peu important qu’il ne l’ait pas contestée, en application de l’article 1281-15 du code de procédure civile, lors de la procédure de purge.

18. Les moyens ne sont, dès lors, pas fondés.

Sur le moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° G 23-13.209

Enoncé du moyen

19. La société Da Silva et la société Aj Up, agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Da Silva, font grief à l’arrêt de condamner la première, in solidum avec M. [O], à verser à M. [Y] et Mme [G] la somme de 75 000 euros en réparation d’une perte de chance de rester propriétaires de l’immeuble, alors « qu’une partie n’est pas fondée à invoquer la méconnaissance d’une règle exclusivement destinée à protéger des intérêts qui ne sont pas les siens ; qu’en retenant que les époux [Y] pouvaient se prévaloir de la méconnaissance par la société Da Silva de son obligation de fournir une garantie bancaire irrévocable à concurrence du prix de vente de l’immeuble dont elle a requis la vente aux enchères, augmenté d’un dixième, et par M. [O], son avocat, de son obligation d’attester qu’il s’était fait remettre une telle garantie dans l’acte de réquisition, quand ces obligations sont uniquement destinées à protéger les intérêts du vendeur et d’autres créanciers en garantissant la perception d’un prix supérieur au prix convenu à l’amiable et que sa méconnaissance ne pouvait être invoquée par des tiers, tels les époux [Y], qui s’étaient portés acquéreurs de l’immeuble moyennant un prix moindre que celui auquel l’immeuble a été adjugé et dont l’adjudicataire s’est acquitté, la cour d’appel a violé l’article 1240, du code civil, ensemble l’ancien article 2480 du même code et l’article 1281-14 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

20. M. [Y] et Mme [G] contestent la recevabilité du moyen en faisant valoir que celui-ci est nouveau et mélangé de fait et de droit.

21. Cependant, le moyen, qui ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas de l’arrêt attaqué, est de pur droit.

22. Le moyen est, dès lors, recevable.

Bien-fondé du moyen

23. Selon l’article 2480, devenu 2465, du code civil, tout créancier dont le titre est inscrit, peut requérir la mise de l’immeuble aux enchères et adjudications publiques, à la charge que cette réquisition sera signifiée au nouveau propriétaire dans quarante jours, au plus tard, de la notification faite à la requête de ce dernier, qu’elle contiendra soumission du requérant, de porter ou de faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui aura été stipulé dans le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire, que la même signification sera faite dans le même délai au précédent propriétaire, débiteur principal et qu’il offrira de donner caution jusqu’à concurrence du prix et des charges.

24. Selon l’article 1281-14 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2021-1888 du 29 décembre 2021, le créancier qui poursuit la vente aux enchères de l’immeuble en application de l’article 2480 du code civil notifie l’acte de réquisition prévu à cet article par acte d’huissier de justice. Cet acte contient, à peine de nullité, la constitution de l’avocat du requérant. L’acte de réquisition de vente aux enchères comporte l’attestation par l’avocat du créancier qu’il s’est fait remettre une caution bancaire irrévocable ou toute garantie équivalente, précisément énoncée.

25. Selon l’article 1281-15 du même code, la réquisition aux fins de vente aux enchères de l’immeuble peut être contestée par assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance dans le ressort duquel est situé l’immeuble. Si la contestation est admise, l’acte de réquisition est déclaré nul et le tiers détenteur maintenu dans ses droits, à moins qu’il n’ait été fait d’autres surenchères par d’autres créanciers.

26. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

27. Il résulte de la combinaison de ces textes que le tiers acquéreur d’un bien immobilier grevé d’une inscription peut se prévaloir, au soutien d’une action en responsabilité engagée à l’encontre du créancier inscrit surenchérisseur, du non-respect par ce dernier de l’ensemble des règles régissant la réquisition de vente prévue à l’article 2480 du code civil, en ce compris celles relatives à l’offre de caution.

28. Ayant relevé que M. [Y] et Mme [G] reprochaient à M. [O] d’avoir commis une faute au sens des articles 1240 et 1241 du code civil précités en rédigeant le 1er septembre 2014 l’attestation litigieuse dont ils estiment qu’elle présentait un caractère trompeur, c’est sans violer les articles 1240 et 2480 du code civil et l’article 1281-14 du code de procédure civile que la cour d’appel a statué comme elle l’a fait.

29. Le moyen n’est, dès lors, pas fondé.

Sur le moyen, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, du pourvoi n° G 22-21.140 et le moyen, pris en ses cinquième, sixième et septième branches, du pourvoi n° G 23-13.209, réunis

30. M. [O] fait grief à l’arrêt de le condamner, in solidum avec la société Da Silva, à verser à M. [Y] et Mme [G] la somme de 75 000 euros en réparation d’une perte de chance de rester propriétaires de l’immeuble, alors :

« 3°/ qu’en toute hypothèse, une perte de chance suppose la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; qu’en indemnisant les époux [Y] de la perte d’une chance d’acquérir l’immeuble vendu aux enchères et en leur accordant, de ce chef, une somme équivalente à 50 % du prix de vente qu’ils auraient dû acquitter en vertu du compromis de vente conclu avec les époux [T], sans préciser dans quelle éventualité favorable, constitutive d’une perte de chance, ils auraient pu acquérir l’immeuble sans avoir à s’acquitter 6 de son prix, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1240 du code civil ;

4°/ qu’en toute hypothèse, une perte de chance suppose la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; qu’en réparant la perte d’une chance d’acquérir l’immeuble vendu aux enchères, qu’auraient subie les époux [Y], sans préciser quel gain ils auraient réalisé et/ou quelle perte financière ils auraient, alors, évitée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1240 du code civil ;

5°/ qu’en toute hypothèse, méconnaissent leur obligation de motivation les juges qui statuent par voie de simple affirmation, sans analyser, fût-ce sommairement, ni même mentionner, les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; qu’en se bornant à affirmer que la chance perdue par les époux [Y] devait être évaluée à la somme de 75 000 euros « au vu des pièces versées aux débats », sans mentionner ni analyser les éléments de preuve desquels elle déduisait qu’en devenant propriétaire de l’immeuble vendu aux enchères, les époux [Y] auraient réalisé un gain et/ou auraient évité une perte, supérieurs à 75 000 euros, cependant qu’ils ne produisaient aucun élément destiné à établir qu’ils auraient réalisé un gain dans de telles proportions, la différence entre le prix prévu dans le compromis de vente et le prix d’adjudication étant, au demeurant, inférieure à 30 000 euros, et qu’ils demandaient, uniquement dans leurs développements, le remboursement de loyers et de frais de trajet, sans les chiffrer et sans même alléguer qu’ils n’auraient pu réaliser une acquisition comparable depuis sept ans, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

31. La société Da Silva et la société Aj Up, agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Da Silva, font grief à l’arrêt de condamner la première, in solidum avec M. [O], à verser à M. [Y] et Mme [G] la somme de 75 000 euros en réparation d’une perte de chance de rester propriétaires de l’immeuble, alors :

« 5°/ qu’en toute hypothèse, une perte de chance suppose la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; qu’en indemnisant les époux [Y] de la perte d’une chance d’acquérir l’immeuble vendu aux enchères et en leur accordant, de ce chef, une somme équivalente à 50 % du prix de vente qu’ils auraient dû acquitter en vertu du compromis de vente conclu avec les époux [T], sans préciser dans quelle éventualité favorable, constitutive d’une chance qu’ils auraient perdue, ils auraient pu acquérir l’immeuble sans avoir à s’acquitter de son prix, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1240 du code civil ;

6°/ qu’en toute hypothèse, une perte de chance suppose la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; qu’en réparant la perte d’une chance d’acquérir l’immeuble vendu aux enchères, qu’auraient subie les époux [Y], sans préciser quel gain ils auraient réalisé et/ou quelle perte financière ils auraient évitée dans cette hypothèse, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1240 du code civil ;

7°/ qu’en toute hypothèse, méconnaissent leur obligation de motivation les juges qui statuent par voie de simple affirmation, sans analyser, fût-ce sommairement, ni même mentionner, les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; qu’en se bornant à affirmer que la chance perdue par les époux [Y] devait être évaluée à la somme de 75 000 euros « au vu des pièces versées aux débats », sans mentionner ni analyser les éléments de preuve desquels elle déduisait qu’en devenant propriétaire de l’immeuble vendu aux enchères, les époux [Y] auraient réalisé un gain et/ou auraient évité une perte, supérieurs à 75 000 euros, cependant qu’ils ne produisaient aucun élément destiné à établir qu’ils auraient réalisé un gain dans de telles proportions, la différence entre le prix prévu dans le compromis de vente et le prix d’adjudication étant, au demeurant, inférieure à 30 000 euros, et qu’ils demandaient, uniquement dans leurs développements, le remboursement de loyers et de frais de trajet, sans les chiffrer et sans même alléguer qu’ils n’auraient pu réaliser une acquisition comparable depuis sept ans, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Sous couvert de griefs non fondés de violation de la loi et de manque de base légale, les moyens ne tendent qu’à remettre en discussion devant la Cour de cassation l’appréciation souveraine de la cour d’appel, qui n’était pas tenue d’entrer dans le détail de l’argumentation des parties, de l’existence et de la mesure du préjudice de perte de chance subi.

Les moyens ne peuvent, dès lors, être accueillis.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [O] et la société Da Silva aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par M. [O], la société Da Silva et la société Aj Up et condamne M. [O] et la société Da Silva à payer à M. [Y] et Mme [G] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé publiquement le trois juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.