COMM.

RM

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 6 mai 2026

Rejet

M. VIGNEAU, président

Arrêt n° 204 F-D

Pourvoi n° C 25-13.442

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 6 MAI 2026

1°/ M. [S] [U], domicilié [Adresse 1],

2°/ Mme [V] [H], épouse [U], domiciliée [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° C 25-13.442 contre l’arrêt rendu le 29 janvier 2025 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 3-1), dans le litige les opposant :

1°/ au directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, agissant sous l’autorité du directeur général des finances publiques, domicilié [Adresse 3],

2°/ à la directrice générale des finances publiques, domiciliée [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Alt, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. et Mme [U], de la SELAS Froger & Zajdela, avocat du directeur général des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, agissant sous l’autorité du directeur général des finances publiques et de la directrice générale des finances publiques, après débats en l’audience publique du 10 mars 2026 où étaient présents M. Vigneau, président, M. Alt, conseiller rapporteur, M. Ponsot, conseiller doyen, et M. Doyen, greffier de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée du président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 janvier 2025), M. et Mme [U] sont propriétaires de plusieurs parcelles et bâtiments situés sur la commune de [Localité 1].

2. L’administration fiscale a estimé qu’au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2011, 2012, 2013 et 2014, la valeur déclarée de ces biens immobiliers était sous-évaluée.

3. Le 29 septembre 2017, l’administration fiscale a émis un avis de mise en recouvrement.

4. Le 28 décembre 2018, M. et Mme [U] ont contesté les sommes mises en recouvrement et acquittées le 2 novembre 2017.

5. Le 27 février 2019, ils ont assigné l’administration fiscale afin d’obtenir le dégrèvement partiel des impositions.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. M. et Mme [U] font grief à l’arrêt de n’annuler la décision de rejet de leur réclamation contentieuse prise par l’administration fiscale qu’en tant qu’elle avait confirmé la mise en recouvrement de la majoration de 40 % pour manquement délibéré et de rejeter le surplus de leurs demandes dirigées contre les suppléments d’impôt de solidarité sur la fortune qui leur ont été assignés au titre des années 2011 à 2014, alors :

« 1°/ que la valeur vénale réelle d’un bien correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle ce bien se trouve lors du fait générateur de l’impôt ; que, pour pouvoir être licitement mis en oeuvre, tout projet d’aménagement ou de construction sur un terrain soumis à la législation forestière du défrichement et à la législation environnementale protectrice de certaines espèces animales et végétales doit respecter les dispositions impératives de chacune de ces législations, lesquelles se cumulent avec les règles d’urbanisme ; qu’en l’espèce, les époux [U] rappelaient, pièces à l’appui, que le terrain naturel de 8,5 hectares leur appartenant se situait pour une large partie dans une zone boisée classée et se caractérisait par une exceptionnelle biodiversité floristique et faunistique en tant qu’il abritait plusieurs espèces animales et végétales protégées ; qu’ils faisaient ainsi valoir que la valeur vénale de leur terrain se trouvait nécessairement affectée par la conjugaison des contraintes tirées de la nécessité à laquelle aurait fait face tout acheteur désireux d’aménager ou de construire, d’obtenir l’autorisation de défrichement requise par les articles L. 311-1 et suivants (devenus L. 341-1 et suivants) du code forestier, ainsi qu’une dérogation dite espèces protégées" sur le fondement de l’article L. 411-2 du code de l’environnement, elle-même conditionnée à la justification d’une raison impérative d’intérêt public majeur ; que, pour rejeter ce moyen, la cour d’appel a énoncé qu’au regard du plan local d’urbanisme en vigueur pour la période d’imposition visée, les terrains litigieux étaient considérés comme des terrains à bâtir, de sorte que c’est à juste titre que l’administration fiscale a retenu une valeur correspondant à la réalité du marché potentiellement offert aux époux [U] si leur souhait avait été de proposer ces parcelles à la vente dans les années 2011 à 2014 ; qu’en se prononçant de la sorte, après avoir elle-même relevé qu’ il ne peut être exclu que la mise en oeuvre des règles environnementales aurait été de nature à rendre les terrains inconstructibles en dépit du plan local d’urbanisme", la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 885 A, 885 D, 885 S, 666 et 761 du code général des impôts ;

2°/ que la dépréciation de la valeur d’un terrain consécutive aux limitations que les législations forestière et environnementale apportent à la liberté de son propriétaire de l’aménager et de le construire comme bon lui semble résulte de l’existence même des règles impératives que renferment ces législations et n’est pas tributaire de la probabilité d’un recours juridictionnel dont l’objet serait d’en faire sanctionner la violation ; qu’au surplus, la méconnaissance des interdictions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code de l’environnement de porter atteinte à des espèces protégées et de dégrader leur habitat naturel est un délit pénal prévu et sanctionné par l’article L. 415-3 du même code, lequel se consomme par la simple abstention de satisfaire aux prescriptions de ce code ; qu’en l’espèce, les époux [U] faisaient ainsi valoir que la valeur vénale de leur terrain, bien qu’initialement classé en zone constructible dans le plan local d’urbanisme, se trouvait nécessairement affectée par la conjugaison des contraintes tirées de la nécessité, pour tout projet d’aménagement et de construction, d’obtenir du préfet une autorisation de défrichement en vertu des articles L. 311-1 et suivants (devenus L. 341-1 et suivants) du code forestier, ainsi qu’une dérogation dite espèces protégées" sur le fondement de l’article L. 411-2 du code de l’environnement, elle-même conditionnée à la justification d’une raison impérative d’intérêt public majeur et précisaient qu’une telle autorisation leur avait d’ailleurs été refusée par un arrêté préfectoral du 27 juillet 2018 ; qu’en rejetant ce moyen, au motif inopérant que « l’éventualité de recours basés sur le caractère environnemental n’est pas exclue mais demeure, en l’état des pièces communiquées, purement hypothétique », la cour d’appel a derechef violé les articles 885 A, 885 D, 885 S, 666 et 761 du code général des impôts ;

3°/ que la valeur vénale réelle d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors du fait générateur de l’impôt ; qu’aux fins d’établir la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouvait lors du fait générateur de l’impôt, le contribuable est fondé à se prévaloir de documents postérieurs dès lors que leur contenu révèle des circonstances de fait qui préexistaient à ce fait générateur et qui étaient objectivement de nature à affecter la valeur vénale du bien litigieux ; que, pour refuser de prendre en considération les pièces que les époux [U] avaient produites afin d’établir la présence, sur leur terrain, d’espèces animales et végétales protégées et, partant, l’applicabilité de la législation environnementale de protection de ces espèces, la cour d’appel retient que ces rapports d’expertise, avis et consultations sont tous postérieurs au dernier fait générateur de l’ISF en litige, que n’est pas établie une quelconque antériorité connue des contribuables ayant pu justifier l’évaluation faite dans leurs déclarations, et que les considérations environnementales invoquées, si elles sont légitimes, sont manifestement postérieures à la période d’imposition référencée" ; qu’en écartant toute prise en considération des pièces précitées sans rechercher, comme elle y était invitée, s’il ne ressortait pas de leur contenu et notamment de l’analyse historique du terrain réalisé par leurs auteurs que la présence d’espèces animales et végétales protégées avait préexisté au fait générateur de chacune des impositions en litige et sans rechercher si cette circonstance ne constituait pas un facteur objectif de nature à dégrader la valeur du terrain litigieux aux yeux des catégories d’acheteurs susceptibles d’acquérir un terrain de cette dimension, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 885 A, 885 D, 885 S, 666 et 761 du code général des impôts. »

Réponse de la Cour

8. L’arrêt relève que les contribuables communiquent des rapports et avis datés du mois de décembre 2014, dont il ressort notamment que, par arrêté préfectoral du 27 juillet 2018, une interdiction de défrichement des parcelles a été prise, se fondant sur des arrêtés antérieurs à 2011 et ayant vocation à protéger différentes espèces animales présentes sur le secteur. Il retient qu’il ne peut être exclu que la mise en œuvre des règles environnementales aurait été de nature à rendre les terrains inconstructibles en dépit du plan local d’urbanisme, mais qu’au regard des pièces produites, l’éventualité d’un recours est purement hypothétique.

9. Il relève également que les contribuables n’ont jamais communiqué aux débats d’expertise des éléments prenant en compte les valeurs des biens immobiliers au premier janvier des années 2011, 2012, 2013 et 2014.

10. Il ajoute qu’au regard du plan local d’urbanisme, ces terrains étaient considérés, aux dates des faits générateurs de l’impôt, comme des terrains à bâtir dès lors qu’une partie des parcelles était située en zone urbaine et que le surplus des parcelles était classé en zone à urbaniser et relève que les contribuables ne justifient d’aucune démarche entamée dans le courant des années 2011 à 2014 visant à contester cette classification.

11. Ayant, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments produits aux débats, retenu que les contribuables n’apportaient pas la preuve du caractère singulier de leurs biens, propre à justifier une dérogation au principe d’évaluation par comparaison au marché réel de l’immobilier au moment du fait générateur de l’impôt et que l’éventualité d’un déclassement des terrains était purement hypothétique, la cour d’appel en a, à juste titre, déduit que l’administration fiscale avait retenu une valeur correspondant à la réalité du marché potentiellement offert aux contribuables si leur souhait avait été de proposer ces parcelles à la vente au cours des années 2011 à 2014.

12. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [U] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [U] et les condamne à payer à la directrice générale des finances publiques et au directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, agissant sous l’autorité de la directrice générale des finances publiques, la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le six mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.