Tribunal Judiciaire de Nanterre
Tribunal de proximité de COURBEVOIE Extrait des minutes du Greffe du Tribunal […], rue du Président Krüger de […]
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 49512[…] Minute n° AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS RG n° 11-24-000211
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C/
OLIVAL
JUGEMENT DU 16 Juillet 20[…]
DEMANDEURS :
Monsieur X Y, 15 boulevard Y Seurat – 92200 NEUILLY SUR SEINE, comparant en personne et as[…]té de M^e CHRISTIN Antoine, avocat au barreau des Hauts de Seine
Madame X Z née AA, 15 boulevard Y Seurat – 92200 NEUILLY SUR SEINE, représentée par M^e CHRISTIN Antoine, avocat au barreau des Hauts de Seine
DEFENDERESSE:
La SCI OLIVAL, 15 boulevard Y Seurat – 92200 NEUILLY SUR SEINE, représentée par M^e GARNAUD Véronique, avocat au barreau de Paris
DEFENDERESSE EN INTERVENTION FORCÉE :
-La SA AB AC ET AD, […], représentée par M^e BLANGY François, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection MAILLARD Isabelle Greffière VIDAL Emma
DEBATS:
Audience publique du :20 mars 20[…]
JUGEMENT :
contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 16 Juillet 20[…] par MAILLARD Isabelle, Juge des contentieux de la protection, as[…]tée de VIDAL Emma, Greffière.
Copie exécutoire délivrée le :[…]/07/20[…] à M^e CHRISTIN Antoine
M^e BLANGY François
Copie certifiée conforme délivrée le :[…]/07/285 PROXIMITE
à M^e GARNAUD Véronique
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 5 novembre 2015, à effet le même jour, la SCI OLIVAL a donné à bail à Monsieur Y X et Madame Z X née AA, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation et ses accessoires situés 15 boulevard Y Seurat 92200 […] appartement au 3e étage, cave […] et
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emplacement de stationnement n° […] – moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 1 470,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à 220,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 470,00 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 novembre 2023, la SCI OLIVAL a informé Monsieur Y X et Madame Z X née AA que leur compte présentait un solde débiteur provisoire d’un montant de 69,03 euros au titre de la régularisation des charges locatives des années 2020 et 2021.
Par acte de commissaire de justice délivré le 8 février 2024, Monsieur Y X et Madame Z X née AA ont fait assigner la SCI OLIVAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir : condamner la SCI OLIVAL au paiement des sommes suivantes :
^о 22 842,36 euros en restitution des charges locatives indues, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation, 3 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
°
les entiers dépens, о
rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
L’affaire a été appelée, pour la première fois, à l’audience du 23 mai 2024 à l’issue de laquelle son examen a été renvoyé, à la demande de l’une des parties au moins, à l’audience du 5 décembre 2024.
Par acte de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2024, la SCI OLIVAL a fait assigner la
SA AB, AC & AD, ès qualités de syndic de l’immeuble […] 15 boulevard
Y Seurat 92200 […], en intervention forcée et en garantie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir : juger recevable et bien fondée la présente assignation en intervention forcée et en garantie,
-
juger que cet appel en cause et en garantie est nécessaire à la régularité de la procédure et de
-
ses suites, ainsi qu’à la mise en cause de la responsabilité du syndic qui doit être effectuée par le tribunal, dans l’affaire principale enregistrée sous le n° RG 11-24-211, ordonner la jonction de l’appel en intervention forcée et en garantie à la procédure
-
enregistrée sous le n° RG 11-24-211, juger que le syndic AB, AC & AD a failli à son obligation de convoquer une assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 15 boulevard Y Seurat
92200 […], pour voir approuver les comptes des années 2021, 2022, 2023, condamner la SA AB, AC & AD à garantir et relever indemne la SCI
OLIVAL de toute condamnation qui pourrait intervenir contre elle en principal, intérêts et frais, rocédu^re condamner la SA AB, AC & AD à payer à la SCI OLIVAL la somme de p 5 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code e
civile, F
condamner la SA AB, AC & AD aux entiers dépens. E
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A l’audience du 5 décembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé, à la demande de l’une des parties au moins, à l’audience du 20 mars 20[…].
l’audience de plaidoiries du 20 mars 20[…], Monsieur Y X et Madame Z X née AA, représentés par leur conseil, ont, aux termes de leurs conclusions écrites soutenues oralement, actualisé leurs demandes introductives d’instance formées à l’encontre de la
SCI OLIVAL aux fins de voir : condamner la SCI OLIVAL au paiement des sommes suivantes : 24 557,36 euros en restitution des charges locatives indues, avec intérêts au taux légal à
°
compter de la signification de la présente assignation,
5 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
°
les entiers dépens,
°
rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. A
Ils ont soutenu que la SCI OLIVAL n’avait jamais procédé à la régularisation des charges pour les années 2015, 2016, 2017, 2022, 2023 et 2024 de sorte que les provisions sur charges qu’ils avaient versées n’étaient pas dues. En deuxième lieu, ils ont fait valoir que les documents transmis par la bailleresse le 22 novembre 2023 et dans le cadre de la présente procédure étaient insuffisants à démontrer le bien-fondé des sommes réclamées au titre des charges pour la période de 2015 à 2024, et ont souligné les contradictions dans les pièces versées par la SCI OLIVAL. En troisième lieu, ils ont relevé que le délai de prescription n’avait pas commencé à courir en ce qui concerne les charges des années 2015 à 2017 en l’absence de régularisation annuelle et qu’ils étaient donc recevables à agir. Quant au point de départ de la prescription s’agissant des charges de 2018 à 2021, ils ont fait valoir qu’il devait être fixé à la date du 22 novembre 2023, de sorte que leur action n’était pas prescrite.
La SCI OLIVAL, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement, aux termes desquelles elle a demandé au juge des contentieux de la protection de : la recevoir en ses conclusions, l’en déclarer bien fondée, A
débouter Monsieur Y X et Madame Z X née AA de
-
l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, dire et juger prescrites les demandes concernant les années 2015 à 2020, condamner Monsieur Y X et Madame Z X née AA à
-
payer à la SCI OLIVAL la somme de 1263,90 euros au titre des charges dues jusqu’à
l’année 2023 incluse, juger que l’appel en cause et en garantie de la SA AB, AC & AD est
-> nécessaire à la régularité de la procédure et de ses suites, ainsi qu’à la mise en cause de la responsabilité du syndic qui doit être effectuée par le tribunal, dans l’affaire principale enregistrée sous le n° RG 11-24-211, juger que la SA AB, AC & AD a commis une faute engageant sa
->> responsabilité en ne fournissant pas les comptes des années 2021, 2022 et 2023, ordonner la jonction de l’appel en intervention forcée et en garantie à la procédure
->
enregistrée sous le n° RG 11-24-211, juger que le syndic AB, AC & AD a failli à son obligation de convoquer A dans les temps une assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 15 boulevard Y Seurat 92200 […], pour voir approuver les comptes des années 2021,
2022, 2023, condamner la SA AB, AC & AD à garantir et relever indemne la SCI
OLIVAL de toute condamnation qui pourrait intervenir contre elle en principal, intérêts et frais,
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condamner Monsieur Y X, Madame Z X née AA et la SA A
AB, AC & AD à payer à la SCI OLIVAL chacun la somme de 4 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, débouter la SA AB, AC & AD de sa demande au titre des dispositions A
de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur Y X, Madame Z X née AA et la SA AB, AC & AD aux entiers dépens.
Elle a soutenu avoir procédé aux régularisations de charges chaque année de 2015 à 2020 et a soulevé la prescription des demandes antérieures à 2021. S’agissant des charges de l’année 2021, elle a indiqué que la régularisation avait été effectuée sur une base prévisionnelle, soulignant que l’ancien syndic n’avait jamais fait approuver les comptes de cette année-là faute de convocation d’une assemblée générale et que le nouveau syndic n’avait pas accompli les diligences nécessaires pour rétablir la comptabilité de 2021. S’agissant des charges des années 2022 et 2023, elle a fait valoir qu’elle en justifiait en produisant les décomptes dans le cours de l’instance, l’assemblée générale des copropriétaires ayant été convoquée après l’assignation en intervention forcée du syndic.
La SA AB, AC & AD, représentée par son conseil, a, par conclusions écrites reprises oralement, demandé au juge des contentieux de la protection de :
- débouter la SCI OLIVAL de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontre, condamner la SCI OLIVAL, sinon tout succombant, à lui verser la somme de 4 000,00 euros
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au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont recouvrement direct au profit de Maître François Blangy – SCP CORDELIER
-
ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle a fait valoir que sa nomination en qualité de syndic de l’immeuble en cause était intervenue le
11 octobre 2023 et que dès lors aucune faute ne pouvait lui être imputée antérieurement. Elle a souligné qu’une assemblée générale des copropriétaires avait été convoquée le 5 décembre 2024 et avait approuvé les comptes des années 2022 et 2023. S’agissant de l’absence d’approbation des comptes de l’année 2021, elle a fait valoir qu’elle n’avait pas le pouvoir de faire approuver ces comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, les comptes de l’année 2021 ayant déjà été répartis par l’ancien syndic.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 20[…] par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’intervention forcée et en garantie de la SA AB, AC & AD
Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est lorsque le T I tiers est mis en cause par une partie. M
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L’assignation en intervention forcée constitue une demande incidente qui a pour objet de rendre un
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tiers partie au procès engagé entre les parties originaires, de sorte qu’elle n’entraîne pas la création E
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d’une nouvelle instance.
En l’espèce, par acte de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2024, la SCI OLIVAL a fait assigner la SA AB, AC & AD, ès qualités de syndic de l’immeuble […] 15 boulevard Y Seurat 92200 […], en intervention forcée et en garantie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir, notamment, ordonner la jonction de cet appel en intervention forcée et en garantie à la procédure enregistrée sous le n° RG 11-24-211.
Le litige originaire oppose Monsieur Y X et Madame Z X née AA à la SCI OLIVAL, défenderesse à l’instance enregistrée sous le n° RG 11-24-211.
Si l’assignation en intervention forcée a été délivrée postérieurement au 8 février 2024, date de 1' acte introductif de l’instance originaire, elle constitue une demande incidente subséquente à celle objet de l’instance principale, de sorte qu’elle n’affecte pas l’unicité de l’instance.
Il n’y a dès lors pas lieu à jonction d’instances, l’instance enregistrée sous le n° RG 11-24-211 demeurant unique.
Aux termes de l’article 3[…] du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
Selon l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.
En l’espèce, le litige principal est relatif à l’exécution du bail d’habitation consenti le 5 novembre 2015 par la SCI OLIVAL à Monsieur Y X et Madame Z X née AA portant sur un local à usage d’habitation et ses accessoires situés 15 boulevard
Y Seurat 92200 […] – appartement au 3° étage, cave […] et emplacement de stationnement n° […]. Les demandes principales des locataires formées à l’encontre de la bailleresse tendent à la restitution de charges locatives indues.
La SCI OLIVAL, copropriétaire dans l’immeuble situé 15 boulevard Y Seurat 92200 Neuilly- sur-Seine a, par acte de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2024, fait assigner la SA
AB, AC & AD en sa qualité de syndic de l’immeuble situé 15 boulevard
Y Seurat 92200 […], en intervention forcée et en garantie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir, notamment, juger que le syndic AB, AC & AD a failli à son obligation de convoquer une assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 15 boulevard Y Seurat 92200 Neuilly- sur-Seine pour voir approuver les comptes des années 2021, 2022, 2023, et condamner la SA
AB, AC & AD à la garantir et la relever indemne de toute condamnation qui pourrait intervenir contre elle en principal, intérêts et frais.
DE L’intervention se rattache donc aux prétentions des parties originaires par un lien suffisant et la SCI OLIVAL justifie de son droit d’agir contre la SA AB, AC & AD en tant que copropriétaire de l’immeuble dont cette dernière est le syndic.
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L’assignation en intervention forcée et en garantie ayant été délivrée le 14 novembre 2024, et les débats s’étant tenus à l’audience publique du 20 mars 20[…], la SA AB, AC AD été appelée en temps utile pour faire valoir sa défense.
Par conséquent, il convient de déclarer recevable l’appel en intervention forcée et en garantie de la SA AB, AC & AD par la SCI OLIVAL.
Sur la demande principale en restitution de charges locatives indues
Selon l’article […]02 du Code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
L’article […]02-1 du Code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. En application de l’article […]53 du même Code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il résulte de la combinaison de ces deux textes que la charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur en restitution.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 1[…]-
2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque
l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. N U IB R N
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Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant 1'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d’appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, dans la limite du délai de prescription applicable.
Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Civ. 3°, […] juillet 2005, n° 04- 10.152). Il appartient ainsi au bailleur, pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions, de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. En revanche, dès lors que le bailleur n’a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges (Civ. 3e, 1er avril 2009, n° 08-14-854). Le locataire est, dans cette hypothèse, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.
Il est couramment admis que le paiement sans réserve de charges et de régularisations des charges ne peuvent marquer de façon non équivoque l’acquiescement du locataire aux décomptes qui lui ont été transmis, étant précisé que le paiement des charges sans objection ne vaut pas acceptation tacite du mode de répartition appliqué, et qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’interdit au locataire de contester, dans la limite de la prescription extinctive, le montant des charges qu’il estime avoir trop versées. Il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l’encontre du locataire et les charges ne sont dues que pour autant que le bailleur tient à la disposition du locataire les pièces justificatives desdites charges.
Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Si l’obligation de procéder à la régularisation annuelle des charges locatives pesant sur le bailleur
n’est assortie d’aucune sanction et si, par conséquent, il peut en justifier, à tout moment, dans la limite du délai de prescription, le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est le jour de la régularisation des charges, qui seule permet au locataire de déterminer l’existence d’un indu et non celui du versement de la provision
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Les juges du fond apprécient souverainement la portée des preuves en matière de charges récupérables. N U
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En l’espèce, pour l’année 2015, la SCI OLIVAL verse aux débats le relevé de charges de copropriété du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 qui fait apparaître la nature des charges, leur répartition et la quote-part pour chaque poste. Les biens objet du bail litigieux sont clairement identifiés par leur numéro de lot dans la copropriété. Elle verse également l’avis de taxes foncières 2015 justifiant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il résulte de ces documents que la SCI OLIVAL justifie des charges pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, de sorte que les provisions sur charges versées par Monsieur Y X et Madame Z X née AA à hauteur de la somme de 403,33 euros étaient bien dues.
S’il apparaît en effet, comme le relèvent les demandeurs, que les calculs effectués par la SCI OLIVAL au titre des charges réellement exposées par elle au prorata du temps pendant lequel les dermandeurs ont loué les locaux donnés à bail en 2015 diffèrent entre la pièce n° 6, où apparaît une sormme de 506,29 euros, et la pièce n° 27, où apparaît une somme de 496,90 euros, cela n’a aucune incidence sur le bien-fondé des provisions perçues puisque celles-ci sont en tout état de cause inférieures au montant réellement exposé par la bailleresse.
Pour l’année 2016, la SCI OLIVAL verse aux débats le relevé de charges de copropriété du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 qui fait apparaître la nature des charges, leur répartition et la quote-part pour chaque poste. Les biens objet du bail litigieux sont clairement identifiés par leur numéro de lot dans la copropriété. Elle verse également l’avis de taxes foncières 2016 justifiant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il résulte de ces documents que la SCI OLIVAL justifie des charges pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, de sorte que les provisions sur charges versées par Monsieur Y X et Madame Z X née AA à hauteur de la somme de 2 640,00 euros étaient bien dues.
Il convient d’observer que si, comme le relèvent les demandeurs, les calculs effectués par la SCI
OLIVAL au titre des charges réellement exposées par elle en 2016 diffèrent entre la pièce […], où apparaît une somme de 2 628,26 euros, et la pièce n° 28, où apparaît une somme de 2 660,85 euros, c’est ce dernier montant qui correspond à l’addition de l’ensemble des charges récupérables. Les provisions versées par Monsieur Y X et Madame Z X née AA au titre des charges 2016 étant en tout état de cause inférieures à ce montant, leur bien-fondé n’est pas remis en cause puisqu’elles sont justifiées par la bailleresse.
Pour l’année 2017, la SCI OLIVAL verse aux débats le relevé de charges de copropriété du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 qui fait apparaître la nature des charges, leur répartition et la quote-part pour chaque poste. Les biens objet du bail litigieux sont clairement identifiés par leur numéro de lot dans la copropriété. Elle verse également l’avis de taxes foncières 2017 justifiant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il résulte de ces documents que la SCI OLIVAL justifie des charges pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, de sorte que les provisions sur charges versées par Monsieur Y X et Madame Z X née AA à hauteur de la somme de 3 033,08 euros étaient bien dues.
S’il apparaît en effet, comme le relèvent les demandeurs, que les calculs effectués par la SCI
OLIVAL au titre des charges réellement exposées par elle en 2017 diffèrent entre la pièce n° 8, où apparaît une somme de 3 500,59 euros, et la pièce n° 29, où apparaît une somme de 3 533,28 euros, cela n’a aucune incidence sur le bien-fondé des provisions perçues puisque celles-ci sont en tout état de cause inférieures au montant réellement exposé par la bailleresse.
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Pour l’année 2018, la SCI OLIVAL verse aux débats le relevé de charges de copropriété du 1" janvier 2018 au 31 décembre 2018 qui fait apparaître la nature des charges, leur répartition et la quote-part pour chaque poste. Les biens objet du bail litigieux sont clairement identifiés par leur numéro de lot dans la copropriété. Elle verse également l’avis de taxes foncières 2018 justifiant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il résulte de ces documents que la SCI OLIVAL justifie des charges pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018. Cependant, il convient de relever que le dernier état des versements effectués par les locataires au titre des charges pour l’année 2018 mentionne un montant de 2958,05 euros. Il n’est pas contesté par la bailleresse que ce montant a été payé par les locataires puisqu’il apparaît dans sa pièce n° 30 aux termes de laquelle la bailleresse reconnaît un solde créditeur de 108,63 euros en faveur des locataires. Cette somme de 108,63 euros doit donc leur être restituée puisqu’elle excédait les charges réellement exposées par la SCI OLIVAL et que les locataires n’ont eu connaissance de ce trop-perçu qu’à l’audience.
Pour l’année 2019, la SCI OLIVAL verse aux débats le relevé de charges de copropriété du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 qui fait apparaître la nature des charges, leur répartition et la quote-part pour chaque poste. Les biens objet du bail litigieux sont clairement identifiés par leur numéro de lot dans la copropriété. Elle verse également l’avis de taxes foncières 2019 justifiant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il résulte de ces documents que la SCI OLIVAL justifie des charges pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, de sorte que les provisions sur charges versées par Monsieur Y X et Madame Z X née AA à hauteur de la somme de 2 690,00 euros étaient bien dues.
S’il apparaît en effet, comme le relèvent les demandeurs, que les calculs effectués par la SCI OLIVAL au titre des charges réellement exposées par elle en 2019 diffèrent entre la pièce n° 10, où apparaît une somme de 2 836,84 euros, et la pièce n° 31, où apparaît une somme de 2 821,22 euros, cela n’a aucune incidence sur le bien-fondé des provisions perçues puisque celles-ci sont en tout état de cause inférieures au montant réellement exposé par la bailleresse.
Pour l’année 2020, la SCI OLIVAL verse aux débats le relevé de charges de copropriété du 1ª janvier 2020 au 31 décembre 2020 qui fait apparaître la nature des charges, leur répartition et la quote-part pour chaque poste. Les biens objet du bail litigieux sont clairement identifiés par leur numéro de lot dans la copropriété. Elle verse également l’avis de taxes foncières 2020 justifiant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il résulte de ces documents que la SCI OLIVAL justifie des charges pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020.
Cependant, il convient de relever que le dernier état des versements effectués par les locataires au titre des charges pour l’année 2020 mentionne un montant de 3 066,30 euros. Il n’est pas contesté par la bailleresse que ce montant a été payé par les locataires puisqu’il apparaît dans sa pièce n° 32 aux termes de laquelle la bailleresse reconnaît un solde créditeur de 746,43 euros en faveur des locataires. Cette somme de 746,43 euros doit donc leur être restituée puisqu’elle excédait les charges réellement exposées par la SCI OLIVAL et que les locataires n’ont eu connaissance de ce trop-perçu qu’à l’audience.
^erPour l’année 2021, la SCI OLIVAL verse aux débats le relevé de charges de copropriété du 1e TH DE CO janvier 2021 au 31 décembre 2021 qui fait apparaître la nature des charges, leur répartition et la quote-part pour chaque poste. Les biens objet du bail litigieux sont clairement identifiés par leur numéro de lot dans la copropriété. Elle verse également l’avis de taxes foncières 2021 justifiant de
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la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Or, il résulte de l’analyse du relevé de charges que les charges effectivement exposées par la bailleresse se sont élevées à la somme de 2 106,35 euros (et non 3 198,60 euros comme mentionné manuscritement sur la pièce n° 12 ni 4 836,65 euros comme mentionné manuscritement sur la pièce n° 33). A cela s’ajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, à hauteur de […]1,84 euros. Les locataires ayant versé la somme de 2940 euros à titre de provisions, ils sont fondés à se voir restituer le trop-perçu, soit la somme de 701,81 euros.
Pour l’année 2022, la SCI OLIVAL verse aux débats le relevé de charges de copropriété du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 qui fait apparaître la nature des charges, leur répartition et la quote-part pour chaque poste. Les biens objet du bail litigieux sont clairement identifiés par leur numéro de lot dans la copropriété. Elle verse également l’avis de taxes foncières 2022 justifiant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il résulte de ces documents que la SCI OLIVAL justifie des charges pour la période du 1er janvier
2022 au 31 décembre 2022.
Les charges effectivement exposées par la bailleresse se sont élevées à la somme de 2 5[…],94 euros, outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de la somme de […]6,32 euros. Les locataires ont versé des provisions à hauteur de la somme de 2 940 euros, de sorte qu’ils sont fondés
à se voir restituer la somme de 289,74 euros indûment versée.
Pour l’année 2023, la SCI OLIVAL verse aux débats le relevé de charges de copropriété du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 qui fait apparaître la nature des charges, leur répartition et la quote-part pour chaque poste. Les biens objet du bail litigieux sont clairement identifiés par leur numéro de lot dans la copropriété. Elle verse également l’avis de taxes foncières 2023 justifiant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il résulte de ces documents que la SCI OLIVAL justifie des charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.
Les charges effectivement exposées par la bailleresse se sont élevées à la somme de 2 842,53 euros, outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de la somme de 146,27 euros. Les locataires ont versé la somme de 2 940,00 euros à titre de provisions qui, au regard des justificatifs produits, était bien due.
Les charges de l’année 2024 pouvant être régularisées jusqu’au terme de l’année civile suivant leur exigibilité, soit jusqu’au terme de l’année 20[…], l’indu au titre de l’année 2024 n’est, au jour de la présente audience, pas établi.
Aucune prescription ne peut être opposée aux demandes de Monsieur Y X et Madame Z X née AA. En effet, s’agissant de la régulatisation des charges de 2015 et
2016, la bailleresse ne justifie pas d’une demande auprès des locataires. S’agissant des charges de
2017, le courrier produit daté du 20 décembre 2018 n’est ni signé, ni accompagné de la preuve de son envoi. Il en est de même du courrier daté du 15 mars 2019 ayant pour objet la régularisation des charges de l’année 2018, comme de celui du 20 mai 2020 ayant pour objet la régularisation des charges de l’année 2019 et de celui du 27 décembre 2021 ayant pour objet la régularisation des charges de l’année 2020.
Il ressort en outre des pièces produites par les demandeurs que la bailleresse a adressé aux locataires les justificatifs de régularisation de charges des années 2018 à 2021 par courrier recommandé avec avis de réception du 22 novembre 2023, que les demandeurs reconnaissent avoir reçu. Le délai de prescription triennale a donc commencé ce jour-là, de sorte qu’aucune prescription n’est encourue, la demande en justice datant du 8 février 2024.
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Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SCI OLIVAL à payer à Monsieur
Y X et Madame Z X née AA la somme de 1846,61 euros en restitution des charges locatives indûment reçues pour la période de 2015 à 2023. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 février 2024.
Sur la demande reconventionnelle au titre des charges impayées
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé par les parties que de l’article
7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En application de l’article […]53 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, la SCI OLIVAL se prévaut d’une créance d’un montant de 1 263,90 euros au titre des charges locatives dues par les demandeurs jusqu’à l’année 2023 incluse.
Or, la SCI OLIVAL ne peut se prévaloir d’un solde débiteur des locataires au titre des charges de
l’année 2015 dans la mesure où elle ne justifie pas avoir procédé à une demande de régularisation auprès des locataires dans le délai de prescription de trois ans à compter du 22 avril 2016, date du relevé de charges de copropriété de l’année 2015.
Elle ne peut non plus se prévaloir d’un solde débiteur des locataires au titre des charges de l’année
2016 dans la mesure où elle ne justifie pas avoir procédé à une demande de régularisation auprès des locataires dans le délai de prescription de trois ans à compter du […] février 2017, date du relevé de charges de copropriété de l’année 2016.
Il en est de même pour les charges de l’année 2017, en l’absence de preuve d’une demande de régularisation de charges dans le délai de prescription de trois ans à compter du 15 novembre 2018, date du relevé de charges de copropriété de l’année 2017.
Il en est de même pour les charges de l’année 2019, en l’absence de preuve d’une demande de régularisation de charges dans le délai de prescription de trois ans à compter du 24 avril 2020, date du relevé de charges de copropriété de l’année 2019.
S’agissant des charges de l’année 2021, le solde débiteur réclamé n’est pas justifié, les relevés de charges produits montrant que les locataires, comme il a été développé précédemment, ont versé des provisions sur charges supérieures au montant des charges effectivement exposées par la bailleresse.
Aucune somme n’est réclamée par la bailleresse au titre des charges 2022 et 2023.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCI OLIVAL sera déboutée de sa demande en paiement au titre des charges locatives.
Sur les demandes formées à l’encontre de la SA AB, AC & AD
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un
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do mmage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, la SCI OLIVAL soutient que la SA AB, AC & AD a commis une faute en ne convoquant pas en temps utile une assemblée générale des copropriétaires pour faire approuver les comptes des années 2021, 2022 et 2023, et que cette faute lui a causé un préjudice en ce que cela a fait obstacle à ce qu’elle justifie des charges auprès de ses locataires.
Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de l’extrait du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé 15 boulevard Y Seurat à […] (92200) en date du 11 octobre 2023, que le cabinet AB, AC & AD a été désigné en qualité de syndic suivant contrat prenant effet au 12 octobre 2023.
Une assemblée générale des copropriétaires a été régulièrement convoquée par lettre recommandée avec avis de réception en date du […] novembre 2024 pour le jeudi 5 décembre 2024. Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 que les comptes des exercices 2022 et 2023 ont été approuvés. S’agissant des comptes de l’exercice 2021, il est mentionné que le syndic précédent les a déjà répartis.
Désignée le 11 octobre 2023 en qualité de syndic à compter du 12 octobre 2023, la SA AB, AC & AD ne saurait être tenue responsable des éventuels manquements du syndic précédent, le contrat la liant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause n’ayant pris effet qu’au 12 octobre 2023. Il ne saurait également lui être reproché de ne pas avoir convoqué
d’assemblée générale des copropriétaires en temps utile, puisqu’elle l’a fait […] novembre 2024 et qu’une assemblée générale s’est effectivement tenue le 5 décembre 2024 lors de laquelle les comptes des exercices 2022 et 2023 ont été approuvés et une information a été donnée sur les comptes de l’exercice 2021.
Dès lors, la SCI OLIVAL échoue à démontrer une faute de la SA AB, AC & AD et elle sera en conséquence déboutée de sa demande en garantie.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI OLIVAL, qui succombe au litige, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Il convient de rappeler que les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ne sont pas applicables dans le cadre de la procédure civile ordinaire devant le juge des contentieux de la protection, s’agissant d’une procédure orale sans représentation obligatoire par ministère d’avocat.
Il apparaît conforme à l’équité de ne pas laisser à la charge de Monsieur Y X et Madame Z X née AA d’une part et de la SA AB, AC AD d’autre part l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans la présente procédure. La SCI OLIVAL sera donc condamnée à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000,00 euros à Monsieur Y X et Madame Z X née AA et la somme de 1 000,00 euros à la SA AB, AC
AD. Elle sera déboutée de sa propre demande formée à ce titre.
E La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code XIN de procédure civile. O R P
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PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’appel en intervention forcée et en garantie de la SA AB, AC
& AD par la SCI OLIVAL ;
CONDAMNE la SCI OLIVAL à payer à Monsieur Y X et Madame Z X née AA la somme de 1 846,61 euros en restitution des charges locatives indûment reçues pour la période de 2015 à 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 février 2024 ;
DÉBOUTE la SCI OLIVAL de sa demande en paiement au titre des charges locatives formée à titre reconventionnel à l’encontre de Monsieur Y X et Madame Z X née
AA ;
DÉBOUTE la SCI OLIVAL de son appel en garantie dirigé contre la SA AB, AC AD;
CONDAMNE la SCI OLIVAL aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE la SCI OLIVAL à payer à Monsieur Y X et Madame Z X née AA la somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI OLIVAL à payer à la SA AB, AC & AD la somme de
1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la SCI OLIVAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE Monsieur Y X et Madame Z X née AA d’une part, la SCI OLIVAL et la SA AB, AC & AD d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Fait au tribunal de proximité de Courbevoie, le 16 juillet 20[…].
La minute de la présente décision a été signée par Isabelle MAILLARD, juge des contentieux de la protection, et par Emma VIDAL, greffière.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES
CONTENTIEUX DE LA En Conséquence La République Française mande et ordonne à tous huissiers de
PROTECTION justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution,
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de proximité d’y tenir la main.
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
AE. 16 […]/07/20[…] Le Greffier