Minute n° 25/4939

RG n° 11-25-003963

extrail des minutes du groffe du tribunal de proximité […]Ivry sur Seine

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français

Syndicat des copropriétaires De la Résidence LE […] […] à CHOISY-LE-

ROI

C/

Monsieur X Y Z Madame AA AB AC

DEMANDEUR(S):

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL CHAMBRE DE PROXIMITÉ D’IVRY-SUR-SEINE

Syndicat des copropriétaires De la Résidence LE […] […] à […] Représenté par son Syndic la Societe AF & Fils 24 Avenue de la République, […], représenté(e) par SELAR NEAU AVOCAT, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR(S):

Monsieur X Y Z 17, Avenue du Président Franklin Roosevelt, […], non comparant Madame AA AB AC 17, Avenue du Président Franklin Roosevelt, […], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Mathilde NOBLET Greffier: DUTRIEZ Laurence

DÉBATS:

Audience publique du 17 octobre 2025 Affaire mise en délibéré au 16 Décembre 2025

DÉCISION:

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025 par Mathilde NOBLET, as[…]tée de DUTRIEZ Laurence, Greffier.

Minute en 8 pages

Copic exécutoire délivrée le : 16.12.2025 à: SELAR NEAU AVOCAT Copie certifiée conforme délivrée le : 16.12.2025 à: Monsieur X Y Z Madame AA AB AC

AD DU LITIGE

Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y sont propriétaires […]un appartement (lot […]) et de deux parking ([…]), situés au 17, avenue du Président Franklin Roosevelt 94600 […], au sein de la Résidence LE […], […]e 17/19, avenue du Président Franklin Roosevelt – 94600 […].

Des appels de charges étant demeurés impayés, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […] a adressé à Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y, par le biais de son syndic, des lettres de mise en demeure et de relance en date des 18 novembre 2020, 2 juin 2021, 18 novembre 2021, 18 novembre 2022, 8 février 2023 et 26 avril 2023, ainsi qu’une lettre de mise au contentieux en date du 29 avril 2025

Le syndicat des copropriétaire de la Résidence LE […] a réitéré sa demande en paiement par lettre de mise en demeure par avocat en date du 19 mai 2025 (parvenue le 23 mai 2025).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […], représenté par son syndic, la SARL AE AF & FILS, a fait assigner Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y devant le Tribunal judiciaire de Créteil siégeant au Tribunal de proximité […]Ivry-sur-Seine afin […]obtenir : la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, de Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y à lui verser : la somme de 7.988,80 euros à titre principal, au titre des charges de copropriété impayées au 1 juillet 2025, appels du 3m trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mai 2025, ola somme de 90 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ola somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour ré[…]tance abusive, ola somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, de Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y aux entiers dépens de l’instance; le maintien de l’exécution provisoire de droit de la décision

À l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, précisant produire des décomptes distinguant clairement les charges de copropriété des frais. L’avocat du demandeur indique à titre informatif que la dette est en augmentation, aucun paiement n’étant intervenu depuis l’acte introductif […]instance.

Monsieur Z X Y, défendeur cité à personne, et Madame AB AC AA, défenderesse assignée à domicile, n’ont pas comparu, ni ne se sont faits représenter à l’audience du 17 octobre 2025.

La présente décision, susceptible […]appel en raison du montant des demandes, sera donc réputée contradictoire de ce fait en application des articles 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

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Par courriel du 27 novembre 2025, le conseil du demandeur a transmis, comme autorisé, les accusés de réception électroniques de convocation et de notification du procès-verbal de l’assemblée générale de 2025.

Par courriel du 12 décembre 2025, le conseil du le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […] a transmis, par note en délibéré autorisée, des pièces justifiant les montants débiteurs quittancés au titre des soldes de charges pour les années 2023 et 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences de l’absence des défendeurs

Attendu qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, il est néanmoins statue sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Qu’en l’espèce, si Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y n’ont pas comparu, il sera néanmoins statué sur le fond;

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments […]équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots; que c’est le règlement de copropriété qui fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges;

Qu’en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et […]administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel; que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent; que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, même si l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes; que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

Que si la Cour de cassation a sous-entendu à plusieurs reprises qu’était suffisante à l’appui de sa demande en paiement des charges la production par le syndicat des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices précédents et adoptant le budget prévisionnel des exercices à venir, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance (Civ. 3ème 11 février 2016, n°14-29.345 notamment), cette juridiction a également pu statuer plus récemment qu'«< en l’absence de contestation, l’approbation des comptes » par l’assemblée générale, rend « exigible les quotes-parts de charges des travaux dont le montant a donné lieu à approbation» (Civ. 3ème 22 octobre 2020, n°19-22.278), suivie notamment par la Cour […]appel de Versailles sur ce point (Cour […]appel de Versailles 4 décembre 2019, RG n°07175), de sorte qu’il apparaît qu’il doit être démontré qu’une assemblée générale n’a pas fait l’objet de contestation pour rendre exigible la créance du syndicat des copropriétaires au titre des appels de charges qu’elle approuve;

Que de la même manière, si la Cour […]appel de Paris a décidé que la démonstration de la régularité de la convocation […]un copropriétaire aux assemblées générales n’était pas une condition de recevabilité de

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l’action en recouvrement des charges, la Cour de cassation a pour sa part pu estimer que la notification irrégulière des délibérations […]une assemblée générale rendait recevable l’action […]un copropriétaire, y compris au-delà du délai de deux mois (Civ. 3ème 14 avril 2016, n°15-11.528), imposant donc une vérification de la notification régulière des assemblées générales afin […]établir la validité de l’attestation de non-recours;

Que si aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance;

Qu’ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quotepart; que la créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible;

Que l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention; Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […] produit, au soutien de sa demande :

— 

un relevé de propriété délivré le 20 mai 2025, attestant de la propriété par Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y des lots […], n°64 et n°65 litigieux, le contrat de syndic pour la période du 25 juin 2025 au 30 décembre 2026, un extrait du règlement de copropriété, selon acte notarié du 18 septembre 2014, comprenant une clause […]indivisibilité et de solidarité entre les copropriétaires […]un même lot (pages 60 et 63), les appels provisionnels de charges et de travaux du 1" trimestre 2021 au 3 trimestre 2025 inclus, outre appels exceptionnels de travaux, les procès-verbaux des assemblées générale des 14 décembre 2020, 7 décembre 2021, 7 novembre 2022, 13 mai 2024 et 25 juin 2025 par lesquels les comptes des exercice clôturés ont été approuvés, les budgets prévisionnels des exercices suivants adoptés, les accusés de réception électroniques de convocation et de notification du procès-verbal de l’assemblée générale de 2025, l’attestation de non-recours délivrée par le syndic le 5 septembre 2025 des assemblées générales << de 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 »>, les lettres de mise en demeure et de relance des 18 novembre 2020, 2 juin 2021, 18 novembre 2021, 18 novembre 2022, 8 février 2023 et 26 avril 2023,

la lettre de mise au contentieux du 29 avril 2025, la lettre de mise en demeure par avocat du 19 mai 2025 (parvenue le 23 mai 2025), un décompte des charges réclamées au 5 septembre 2025 (appels du 2me trimestre 2020 au 3*me trimestre 2025 inclus), un décompte actualisé des charges réclamées au 14 octobre 2025 (appels du 4ème trimestre 2025 inclus et annexés);

Que tout […]abord, il résulte des pièces produites aux débats, en particulier du procès-verbal de signification de l’acte à tiers présent au domicile, pour Madame AB AC AA, le 10 septembre 2025, que les défendeurs sont mariés, l’assignation ayant été délivrée à Monsieur Z X Y, « son époux ainsi déclaré »; qu’il y a donc lieu de faire application de la solidarité légale, fondée sur l’article 220 du code civil;

Qu’au surplus, il est produit un extrait du règlement de copropriété, selon acte notarié du 18 septembre 2014, relatif à l’ensemble immobilier litigieux, comprenant une clause […]indivisibilité et de solidarité entre les copropriétaires […]un même lot (pages 60 et 63), de sorte qu’il est également possible de faire application de la solidarité conventionnelle;

Qu’ensuite, il a été demandé au syndicat de copropriété de la Résidence LE […] de justifier de la somme réclamée, en particulier du quittancement des sommes imputées sur le compte des copropriétaires, au titre des soldes des charges pour les années 2023 et 2024;

Que le conseil a transmis, par note en délibéré autorisée, notamment les soldes de la régularisation des charges pour les années 2024, 2023 et 2022; que si les montants des soldes des années 2023 et 2024 sont ainsi confirmés, le solde de 2022, pourtant créditeur de la somme de 120,85 euros, n’apparait nullement sur le décompte édité par le syndic le 5 septembre 2025; qu’il convient de la prendre en compte ;

Qu’il ressort ainsi de l’ensemble des pièces produites aux débats que Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y se trouvent redevables solidairement, au titre des charges de copropriété et de travaux stricto sensu arrêtées au 5 septembre 2025 (appels du 1 trimestre 2021 au 3 trimestre 2025 inclus, outre les appels exceptionnels de travaux et les soldes des charges et travaux 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024), de la somme de 7.767,95 euros, somme produira intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;

Sur les frais à la charge des seuls copropriétaires défaillants

Attendu que selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement […]une créance justifiée à l’encontre […]un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire;

Qu’ainsi, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, exige que les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soient « nécessaires » et postérieurs à une mise en demeure, pour pouvoir être imputés au copropriétaire défaillant;

Qu’en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »;

Qu’en l’espèce, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […] et les appels de fonds correspondants incluent les dépenses suivantes :

— 

frais de relance du 18 novembre 2020: 10 euros frais de relance du 2 juin 2021 : 10 euros frais de relance du 18 novembre 2021:35 euros frais de relance du 18 novembre 2022: 10 euros frais de relance du 8 février 2023: 35 euros frais de mise en demeure du 26 avril 2023: 100 euros frais […]honoraires […]avocat du 2 septembre 2025: 1.140 euros

pour un total de 1.340 euros;

Que toutefois, pour être retenus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais doivent être postérieurs à une mise en demeure et que tel n’est pas le cas des frais de relance antérieurs à la mise en demeure du 26 avril 2023;

Qu’en outre, les frais doivent être nécessaires et que tel n’est pas le cas des frais de mise en demeure de 100 euros réclamés le 26 avril 2023; qu’en effet, bien que l’existence de la mise en demeure soit démontrée, ces frais sont relatifs à une lettre simple de mise en demeure et apparaissent donc excessifs;

Que par ailleurs, les honoraires de l’avocat doivent être pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte au titre des frais susmentionnés la somme de 1.140 euros;

Que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera évaluée à la somme de 6,55 euros correspondant au coût […]un courrier recommandé avec accusé de réception en 2023, somme qui ne portera pas intérêts faute de demande en ce sens;

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Sur la demande de dommages et intérêts

Attendu que l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts de l’intérêt moratoire »> ;

Que les propriétaires qui se refusent à acquitter régulièrement leurs charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence commettent une faute qui génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge et un manque de trésorerie sur l’ensemble des autres copropriétaires causant ainsi un préjudice financier direct et certain au syndicat des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires; Qu’en l’espèce, la carence de Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y à payer leurs charges de copropriété à échéance pendant plusieurs années (dernier règlement en date du 27 juillet 2022 pour 1.200 euros) caractérise leur mauvaise foi et a nécessairement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires demandeur, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission […]entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs;

Qu’en conséquence, en indemnisation de ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, la somme de 100 euros sera accordée au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts;

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Attendu que l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge […]une autre partie; Qu’ainsi, Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, lesquels incluront notamment le coût de l’assignation devant la présente juridiction et de la signification du jugement;

Sur les frais irrépétibles

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée; qu’il peut, même […]office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation;

Que compte tenu de la situation respective des parties Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y verseront au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement »;

Qu’en l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie […]écarter le principe de l’exécution provisoire;

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Qu’il y a donc lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, après audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […] […]e 17/19, avenue du Président Franklin Roosevelt 94600 […], représenté par son syndic, la SARL AE AF & FILS, […] 24, avenue de la République – 94600 […], la somme de 7.767,95 euros (SEPT MILLE SEPT CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-QUINZE CENTIMES) au titre des charges de copropriété dues au 5 septembre 2025 (appels du 1" trimestre 2021 au 3 trimestre 2025 inclus, outre les appels exceptionnels de travaux et les soldes des charges et travaux 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024), somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, date de délivrance de l’assignation,

CONDAMNE solidairement Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […] […]e 17/19, avenue du Président Franklin Roosevelt 94600 […], représenté par son syndic, la SARL AE AF & FILS, […] 24, avenue de la République-94600 […], la somme de 6,55 euros (SIX EUROS ET CINQUANTE-CINQ CENTIMES) au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, somme qui ne portera pas intérêts,

CONDAMNE solidairement Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […] […]e 17/19, avenue du Président Franklin Roosevelt 94600 […], représenté par son syndic, la SARL AE AF & FILS, […] 24, avenue de la République – 94600 […], la somme de 100 euros (CENT EUROS) à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE […] […]e 17/19, avenue du Président Franklin Roosevelt-94600 […], représenté par son syndic, la SARL AE AF & FILS, […] 24, avenue de la République – 94600 […], une indemnité de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame AB AC AA et Monsieur Z X Y aux dépens de la présente instance, lesquels incluront notamment le coût de l’assignation devant la présente juridiction du 10 septembre 2025 (57,65 euros) et de la signification du jugement, RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

RAPPELLE que la décision réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible […]appel est non avenue si elle n’a pas été notifiée dans les six mois de sa date, conformément aux dispositions de l’article 478 du code de procédure civile.

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Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la chambre de proximité, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mathilde NOBLET, Juge du Tribunal judiciaire de Créteil siégeant au sein de la Chambre de proximité […]Ivry-sur-Seine, et par Laurence DUTRIEZ, faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIERE

LA JUGE

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Mande et Ordonne: A tous Huissiers de justice, sur ce requis de mettre la présente décision à exécution Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires […]y tenir la main A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de préter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis Pour copie certifiée conforme,

Le greffier

RIBUNA

DICIAIRE

HETER

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