TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

62 rue Franklin

93100 MONTREUIL

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N° RG 24/01213 Νο Portalis

DB3S-W-B71-ZJUE

Minute: 87/2024

Madame X FUSEAU

Représentant M^e Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Monsieur Y FUSEAU

Représentant : M^e Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Monsieur Z FUSEAU

Représentant M^e Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur AA AB

Monsieur AC AB

copie exécutoire à M^e Jean-marc NOYER

le 08/07124

Extrait des minutes du Tribunal de Proximité de […]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juillet 2024

DEMANDEUR :

Madame X FUSEAU 21, rue de la Plaine

75020 PARIS représentée

Monsieur Y FUSEAU 2, rue de la Clairière

97200 FORT DE FRANCE représenté

Monsieur Z FUSEAU

[…] représenté

DÉFENDEUR:

Monsieur AA AB

45 rue Désir Préaux

93100 MONTREUIL non comparant, ni représenté

Monsieur AC AB

39, rue Geiler

67000 STRASBOURG non comparant, ni représenté

DÉBATS:

Audience publique du 04 Juin 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024, par M^me Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référés, assistée de Madame Priscille

AGABALIAN, greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 mai 2018, l’indivision FUSEAU a donné à bail à Monsieur AD AB, par l’intermédiaire du Cabinet COMTE, administrateur de biens, un appartement à usag d’habitation situé 45, rue Désiré, 93100 MONTREUIL.

Monsieur AC AB s’est porté caution.

Le loyer actuel est de 686,37 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été signifié en date du 17 août 2023, à Monsieur AA AB, portant sur la somme de 3.756,22 euros, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte d’huissier de justice en date du 21 août 2023.

Par acte d’huissier en date du 21 mars 2024, Madame X FUSEAU, Monsieur Y FUSEAU et Monsieur Z FUSEAU ont fait assigner Monsieur AA AB et Monsieur AC AB, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référés, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, Ordonner l’expulsion de Monsieur AA AB, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement qu’il occupe situé 45, rue Désiré, 93100 MONTREUIL, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et ce à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux Ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs, et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, Condamner à titre provisionnel et solidairement Monsieur AA AB et Monsieur AC AB au paiement des loyers charges et indemnités d’occupation, impayés à la date des présentes, soit la somme de 3.522,48 euros, terme de mars 2024 inclus, Condamner à titre provisionnel et solidairement Monsieur AA AB à payer aux consorts AE une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion, Condamner in solidum Monsieur AA AB et Monsieur AC AB au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2024.

A cette audience, Madame X FUSEAU, Monsieur Y FUSEAU et Monsieur Z FUSEAU, régulièrement représenté, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé la dette locative à la somme de 3.013,61 euros, échéance du mois de juin 2024 comprise, selon le décompte en date du 3 juin 2024.

Monsieur AA AB, cité à étude, et Monsieur AC AB, cité à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter par mandat spécial.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

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Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur AA AB le 17 août 2023, et dénoncé à la caution, Monsieur AC AB, le 21 août 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 28 septembre 2023 à minuit. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 mai 2018 à compter du 29 septembre 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur AA AB et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur AA AB n’a pas comparu à l’audience et aucune enquête sociale n’est versée aux débats. Dès lors, le tribunal n’est pas en mesure de connaître la situation financière du locataire.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur AA AB étant sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur AA AB, en sa qualité de locataire, et Monsieur AC AB, en sa qualité de caution, sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

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En l’espèce, il ressort du décompte locatif qu’à la date du 1er octobre 2023, la dette locative s’élevait à la somme de 2.757,63 euros. Des paiements sont intervenus couvrant cette locative. Dès lors, Monsieur AC AB ne sera pas tenu au paiement de la dette locative, constituées d’indemnités d’occupation et laquelle s’élève désormais à la somme de 3.013,61 euros, mois de juin 2024 inclus.

Monsieur AA AB sera donc condamné au paiement de la somme de 3.013,61 euros, correspondant aux indemnités d’occupation dues au 3 juin 2024, mois de juin 2024 inclus.

Monsieur AA AB sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 4 juin 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur AA AB, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et sera condamné à verser la somme de 600 euros, à Madame X FUSEAU, Monsieur Y FUSEAU et Monsieur Z FUSEAU, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2018 portant sur l’appartement situé 45, rue Désiré, 93100 MONTREUIL sont réunies à la date du 29 septembre 2023;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur AA AB de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement

ORDONNONS, à défaut pour Monsieur AA AB d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Monsieur AA AB à verser à Madame X FUSEAU, Monsieur Y FUSEAU et Monsieur Z FUSEAU la somme de 3.013,61 euros (décompte incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 3 juin 2024, charges et indemnités d’occupation;

CONDAMNONS Monsieur AA AB à verser à Madame X FUSEAU, Monsieur Y

FUSEAU et Monsieur Z FUSEAU une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

CONDAMNONS Monsieur AA AB à verser à Madame X FUSEAU, Monsieur Y

FUSEAU et Monsieur Z FUSEAU la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

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CONDAMNONS Monsieur AA AB aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

B REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs

Généraux et aux Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous

Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsque cheseront légalement requis.

LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE reuil

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