TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE NOGENT SUR MARNE
Minute N° 690 /2023
RG N° 11-22-000429
SCI LA CABANE
Cl
Madame X Y Z, AA Madame AB AC Monsieur AD AE X
AF, AG Madame AD
AH AI
EXTRAIT DES MINUTES […] TRIBUNAL de PROXIMITE de NOGENT-SUR-MARNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 16 MAI 2023
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
DEMANDEUR :
La SCI LA CABANE prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est situé 28 rue Mirabeau, 94120 […], représentée par M^e JAULIN Alexandra, avocat au Barreau […] Val de Marne
DÉFENDEURS :
Madame X Y Z, AA demeurant Chez Monsieur et Madame AJ, 28 Chemin de l’Oubangui, 64290 GAN, se déclarant Avenue Paul Deschanel 138 – Boîte 17, 1030 SCHAERBEEK (BELGIQUE), comparante en personne
Madame AB AC demeurant 14 Allée Vincent d’Indy, 92500 SARCELLES, se déclarant Avenue Paul Deschanel 138 Boite 17, 1030 SCHAERBEEK (BELGIQUE), assistée de M^e SHAMS Bamdad, avocat au Barreau […] Val d’Oise
Monsieur AD AE X AF, AG demeurant […], 94170 LE PERREUX SUR MARNĚ, représenté par M^me X Y Z, munie d’un pouvoir écrit
Madame AD AH AI demeurant […], 94170 LE PERREUX SUR MARNE, représentée par M^me X Y Z, munie d’un pouvoir écrit
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : ZYLBERMAN AC
Greffier: CORTEZ Laura
DÉBATS:
Audience publique […] 21 mars 2023 mis en délibéré au 16 Mai 2023 date indiquée à l’issue des débats
JUGEMENT :
Contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Copie exécutoire délivrée le 25 Mai 2023 à M^e JAULIN Alexandra
Copies délivrées aux parties le 25 Mai 2023

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EXPOSE DU LITIGE
La SCI LA CABANE est propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble […] […] […] (94120) qu’elle a donné à bail à M^me Z X Y et M^me AC AB, suivant contrat […]
18 juillet 2018 à effet […] 7 août suivant.
A la suite de loyers impayés, la bailleresse a mis en demeure ses locataires, suivant lettre recommandée avec avis de réception, de procéder au règlement de la dette. Celle-ci étant demeurée vaine, la SCI LA CABANE a fait signifier à M^me Z X
Y et M^me AC AB, par acte d’huissier […] 5 août 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ce commandement a été dénoncé aux cautions par acte […] 13 août 2020. Ces actes sont demeurés vains.
Par courrier […] 30 avril 2021, les locataires ont donné congé pour le 31 mai 2021, date à laquelle un procès-verbal de constat a été dressé par l’huissier qui a relevé l’existence de dégradations et désordres.
Par courrier […] 25 juin 2021 la SCI LA CABANE a informé M^me Z X Y et
M^me AC AB […] coût de la remise en état soit 5.539,65 €.
Suivant email […] 6 août 2021, celles-ci ont reconnu leur dette locative et indiqué vouloir régler cette situation. A réception d’un nouveau décompte les locataires ont reconnu la dette locative mais contesté les dégradations.
La mise en demeure adressée par courrier recommandé […] 1er octobre 2021 d’avoir à régler la somme totale de 21.051,89 € est demeurée vaine.
C’est dans ces conditions que la SCI LA CABANE a, par actes d’huissier des 3 mai, 16 mai et 19 mai 2022, fait assigner M^me Z X Y, M^me AC AB, M. AF AG AD AE X et M^me AI AD AH devant le juge des contentieux de la protection […] tribunal de Nogent sur Marne aux fins de :
condamner solidairement M^me Z X Y, M^me AC AB, M. AF AG AD AE X et M^me AI AD AH à lui payer :
o la somme de 15.251,77 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter […] 1er octobre 2021, date de la mise en demeure,
o la somme de 5.539,65 € au titre des frais de remise en état […] logement,
o la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamner solidairement M^me Z X Y, M^me AC AB, M.
.
AF AD AE X et M^me AI AD AH au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 […] code de procé[…]re civile outre les entiers dépens en ce compris les frais […] commandement de payer et de sa dénonciation.
L’affaire, initialement appelée à l’audience […] 20 septembre 2022 a fait l’objet de divers renvois pour être utilement évoquée à l’audience […] 21 mars 2023.
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Par conclusions déposées et soutenues à cette date, la SCI LA CABANE, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes telles qu’exposées dans l’assignation en portant à la somme de 3.000 € sa demande sur le fondement de l’article 700 […] code de procé[…]re civile.
Elle s’oppose à la demande de sursis à statuer formée en défense dans l’attente de l’issue de la procé[…]re pénale actuellement pendante devant le Procureur de la République près le tribunal judiciaire de Créteil, dès lors qu’outre le fait que la preuve […] dépôt de plainte alléguée n’est pas rapportée, l’assignation a été délivrée alors même que l’action publique n’a pas été mise en mouvement de sorte que les dispositions de l’article 4 […] code de procé[…]re pénale sont inapplicables.
Elle ajoute que l’objet de la plainte pénale est distinct de celui de l’instance civile et dès lors sans influence sur la présente instance.
La SCI LA CABANE conteste par ailleurs la pertinence des éléments médicaux pro[…]its par M^me AB en ce qu’ils auraient été établis, plus d’un an après son départ des lieux et donc pour les besoins de la cause.
Ils n’établieraient en toute hypothèse pas le lien de causalité entre l’état de santé de l’intéressée et l’appartement loué.
La concluante note enfin que les diligences invoquées par M^me AB n’ont été suivies d’aucune démarche des services contactés et sont pareillement postérieures à l’intro[…]ction de la présente instance.
S’agissant de la dette locative, la SCI LA CABANE rappelle que Mesdames AB et X Y l’ont expressément reconnue aux termes d’un courrier […] 12 août 2021 et fait valoir que la demande de nullité pour erreur sur les qualités substantielles […] bail, invoquée par M^me AB, est non fondée pour ne reposer sur aucun élément technique attestant de l’insalubrité des lieux, étant ajouté que les premières réclamations ne sont intervenues qu’un an et demi après l’entrée dans les lieux et alors même que l’état des lieux d’entrée a été signé sans observation.
La SCI LA CABANE réfute pareillement les manquements allégués pour avoir toujours fait preuve de réactivité lors des demandes des locataires.
S’agissant des dégradations locatives, la concluante estime la preuve […] bien fondé de cette réclamation établie par la seule comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, qui atteste d’un manque d’entretien courant, donc à la charge exclusive des locataires. Elle précise leur avoir adressé dès le 25 juin 2021, soit moins d’un mois après leur départ effectif, la facture de remise en état, laquelle n’a jamais été contestée.
Elle sollicite en conséquence l’entier bénéfice de ses demandes en ce compris la condamnation solidaire de M. AF AG AD AE X et M^me AI AD
AH en leur qualité. de cautions solidaires de M^me Z X Y.
En réponse aux demandes reconventionnelles formées par M^me AC AB, elle conclut au caractère non fondé de sa demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance dès lors qu’elle vivait avec une co-locataire et ne supportait en conséquence le loyer qu’à concurrence de moitié, qu’elle excipe d’une ré[…]ction d’un tiers […] montant […] loyer sans justification de la méthode employée pour aboutir à ce résultat et enfin et surtout qu’elle ne justifie d’aucun élément attestant de l’état d’insalubrité allégué.
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L’exception d’inexécution excipée par M^me AB n’est, selon la concluante, pas davantage justifiée, revenant à lui concéder un hébergement gratuit sur la période considérée. La SCI LA CABANE rappelle que les termes […] courrier […] 12 août 2021 valent reconnaissance de dette ou à tout le moins commencement de preuve par écrit, de sorte que la demande doit être rejetée.
Elle décline enfin la demande formée au titre […] préjudice moral en l’absence de toute pièce médicale attestant […] lien de causalité entre le préjudice allégué et l’état […] logement.
Par conclusions déposées et soutenues à cette audience, M^me AC AB, représentée par son conseil demande au tribunal de :
In limine litis,
⚫ ordonner le sursis à statuer jusqu’à la fin de l’enquête pénale en cours; A défaut, prononcer la nullité […] contrat de bail […] 18 juillet 2018 pour erreur sur les qualités substantielles […] bien loué,
• débouter la SCI LA CABANE de ses demandes, fins et conclusions,
.
• condamner la SCI LA CABANE au paiement de la somme de 31.970 € en remboursement des loyers indûment perçus sur une période de 23 mois (d’août 2018 au 1er juillet 2020),
⚫ condamner la SCI LA CABANE au paiement de la somme de 10.193,26 € au titre de son
•
préjudice de jouissance,
• condamner la SCI LA CABANE au paiement de la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, En tout état de cause, condamner la SCI LA CABANE au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article
.
700 […] code de procé[…]re civile outre les entiers dépens,
A titre infiniment subsidiaire,
• ramener la dette locative à de plus justes proportions eu égard à l’exception d’inexécution,
• lui octroyer un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative.
Après avoir énoncé les circonstances spécifiques dans lesquelles s’étaient déroulées la prise de location et la visite des lieux, M^me AC AB fait valoir qu’elle a déposé une plainte avec constitution de partie civile à l’encontre de la SCI LA CABANE et de ses co- gérants pour avoir porté atteinte à sa santé et sa sécurité en lui louant un logement qui présente des risques manifestes.
Considérant que cette plainte, qui donne actuellement lieu à des investigations supplémentaires, est susceptible d’aboutir à la reconnaissance d’infraction de la mise en danger d’autrui et partant d’avoir une incidence sur le présent litige, M^me AC AB sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procé[…]re pénale.
Sur le fond, M^me AC AB requiert que soit prononcée la nullité […] bail pour erreur sur les qualités substantielles […] bien loué.
Elle rappelle l’ensemble des obligations qui pèsent sur le bailleur en termes d’informations sur l’état des lieux et invoque à cet égard l’absence de fourniture […] diagnostic technique. Elle ajoute que d’importants problèmes d’humidité ont été signalés que le bailleur a minimisé, voire ignoré, ainsi que la non conformité des branchements d’électricité, des équipements de chauffage et de pro[…]ction d’eau chaude.
Cette situation aurait été dénoncée à de multiples reprises au co-gérant de la SCI LA CABANE, en vain.
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Elle ajoute avoir alerté la Mairie de Fontenay sous Bois.
Elle considère, au vu de ces éléments, que son consentement a été vicié entraînant une erreur sur les qualités substantielles […] logement, justifiant […] bien fondé de sa demande de nullité avec les conséquences s’y attachant.
M^me AC AB fait valoir que faute pour le bailleur d’avoir satisfait à son obligation de délivrer un logement décent, conformément à l’article 1719 […] code civil, elle est légitime à solliciter l’indemnisation de ses divers chefs de préjudices en application des dispositions de l’article 1231-1 […] code civil. Elle déclare justifier de l’existence de multiples désordres, dès l’origine de la location, lesquels sont allés crescendo […]rant les années, qui fondent sa demande d’indemnisation au titre […] préjudice de jouissance à hauteur d’un tiers […] montant […] loyer par mois.
Compte tenu des manquements […] bailleur relativement à ses obligations, la concluante
s’estime également fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier de l’inexigibilité des loyers réclamés.
Elle dénie au courrier invoqué le caractère d’une reconnaissance de dette dès lors que celui-ci est dactylographié et non signé des locataires, étant ajouté qu’il mentionne une adresse inexacte la concernant.
Elle conteste en tout état de cause le montant des dégradations réclamé au motif que la facture, à l’entête de la SCI, constitue une preuve à soi-même.
Elle conteste pareillement le droit pour le bailleur de se prévaloir de l’état des lieux de sortie dès lors qu’un exemplaire ne lui a pas été remis. Eu égard aux circonstances dans lesquelles l’huissier est intervenu, elle s’oppose à la prise en charge de la moitié […] coût […] constat.
M^me AC AB invoque enfin diverses pathologies qu’elle a développé, qui seraient en lien avec l’état […] logement, justifiant […] bien fondé de sa demande au titre […] préjudice moral.
Par conclusions déposées et soutenues à cette audience, M^me X Y, agissant tant en son nom personnel qu’en représentation de M. AF AG AD AE X et M^me AI AD AH demande au tribunal de :
prononcer la nullité […] contrat de bail pour vices […] consentement, débouter la SCI LA CABANE de ses demandes, fins et conclusions,
• condamner la SCI LA CABANE au paiement de la somme de 31.970 € en remboursement des loyers indûment perçus sur la période de 23 mois (d’août 2018 au 1er juillet 2020), En tout état de cause:
• « dire et juger » M^me X Y non redevable des sommes sollicitées par la SCI LA CABANE,
A titre infiniment subsidiaire,
• ramener la dette locative à de plus justes proportions, lui octroyer un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative.
A l’appui de sa demande de nullité […] bail, la concluante invoque l’absence de remise […] dossier de diagnostic technique (DDT) en annexe […] contrat, conformément à l’article 3-3 de la loi […] 6 juillet 1989, ce qui a occasionné aux locataires une surprise à réception de la première facture d’électricité d’un montant de 729 €.
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Elle considère en conséquence que cette omission révèle une « dissimulation intentionnelle » de la SCI d’une information essentielle et déterminante constitutive d’un dol, justifiant […] bien fondé de la demande de nullité […] bail.
Sont également invoqués l’absence de prise de terre et la non remise […] diagnostic de l’installation électrique qui suffisent, selon les concluants, à caractériser le manquement […] bailleur à ses obligations légales et justifient en conséquence de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.
Les concluants font par ailleurs état de la non conformité de l’état des lieux de sortie en ce que les locataires n’ont pas été préalablement avisées de son établissement et n’en n’ont pas davantage reçu copie de sorte qu’il doit être regardé comme nul. Ils contestent en tout état de cause la réalité des travaux invoqués dès lors que la SCI en serait à la fois le mandataire, l’exécuteur et le bénéficiaire.
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour un exposé complet des moyens qui y sont développés.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2023.
MOTIFS DU TRIBUNAL
Le jugement sera contradictoire par application des dispositions de l’article 474 […] code de procé[…]re civile.
A titre liminaire, il sera noté que les demandes présentées par M^me Z X Y et M^me AC AB sous la forme de « Constater » ou « Dire et juger » constituent en réalité une reprise des moyens exprimés par celles-ci, qui figurent inutilement dans le dispositif de leurs écritures, lequel doit être consacré exclusivement aux prétentions appelant une décision […] tribunal saisi, de sorte qu’il ne saurait y être répon[…].
-Sur la demande de sursis à statuer
Selon l’article 4 […] code de procé[…]re civile: "L’action civile en réparation […] dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique.
Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.
La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension […] jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution […] procès civil".
Il est par ailleurs rappelé que le sursis à statuer, visé à l’article 378 […] code de procé[…]re civile, est ordonné lorsque le résultat de la procé[…]re à venir a une conséquence sur le litige en cours, et ce, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.
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M^me AC AB sollicite qu’il soit sursis à statuer dans la présente instance compte tenu de la plainte avec constitution de partie civile qu’elle a déposé à l’encontre de la SCI LA CABANE et de ses co-gérants pour mise en danger de la vie d’autrui. Elle précise que celle-ci fait suite à une précédente plainte, enregistrée sous le numéro 22 265
000 249.
Le sursis à statuer évoqué dans le texte plus avant repro[…]it suppose que l’action publique ait été mise en mouvement. Il est ajouté que cette mise en mouvement n’impose pas la suspension des actions exercées devant la juridiction civile.
Au cas présent il ressort d’un courriel […] Bureau d’Ordre […] 28 septembre 2022, que s’agissant de la plainte enregistrée sous le numéro 22 265 000 249, dont il n’existe aucune trace au dossier, elle est "en cours d’examen chez le substitut […] procureur de la
République".
Il est par ailleurs justifié d’un récépissé de dépôt de plainte avec constitution de partie civile, enregistrée le 9 janvier 2023, soit au cours de la présente instance, étant précisé que cette plainte est dirigée « Contre X » et qu’en tout état de cause sa recevabilité est subordonnée au versement de la consignation, ce dont il n’est aucunement justifié ce jour.
En tout état de cause il s’in[…]it de ce qui précède qu’il n’est pas justifié à ce jour de la mise en mouvement de l’action publique. A supposer même qu’elle le soit, le sursis à statuer demeure facultatif et dépend de
l’appréciation souveraine […] juge saisi. En tout état de cause l’action entreprise par M^me AC AB à l’encontre de son ancien bailleur est fondée sur le non respect allégué des obligations légales et règlementaires […] bailleur, lequel est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle. Cette analyse, totalement distincte de l’appréciation d’une éventuelle infraction pénale, peut être jugée sans que des poursuites pénales éventuellement engagées n’aient d’incidence sur la présente procé[…]re.
En conséquence de quoi la demande de sursis à statuer doit être rejetée.
-Sur les demandes de nullité […] bail
1- Par M^me AC AB pour erreur sur les qualités substantielles
Selon l’article 1131 […] code civil: "Les vices […] consentement sont une cause de nullité relative des contrats".
L’article 1132 ajoute: "L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité […] contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation […]e ou sur celle […] cocontractant".
En application des dispositions de l’article 6 de la loi […] 6 juillet 1989, auquel est soumis le bail litigieux, le bailleur est tenu d’assurer une jouissance paisible des lieux à son locataire, de remettre à ce dernier un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
RG: 11-22-429 7

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Les caractéristiques correspondantes à cette notion de « logement décent » sont définies par le décret n° 2002-120 […] 30 janvier 2002, qui impose des conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires et énumère les éléments d’équipement et de confort nécessaires à l’habitation.
Au soutien de sa demande de nullité M^me AC AB affirme n’avoir pas eu connaissance, le jour de la signature […] bail, […] caractère insalubre […] logement et des graves désordres l’affectant, qui, si elle les avait connu l’auraient détournée de cette conclusion. Elle souligne ainsi l’absence de remise par le bailleur […] diagnostic technique, la non- conformité des réseaux et branchements d’électricité et de chauffage, situation qu’elle affirme avoir dénoncé au bailleur à plusieurs reprises et sans réaction de sa part. Elle indique avoir saisi le Maire de Fontenay sous Bois de cette situation.
Conformément aux dispositions de l’article 9 […] code civil « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Il revient donc à M^me AC AB d’établir la réalité de l’erreur alléguée et de caractériser les éléments qui ont permis de surprendre son consentement.
Il sera en premier lieu indiqué que l’insalubrité d’un logement résulte d’un arrêté préfectoral pris en ce sens, ce dont M^me AC AB ne justifie pas ce jour. Il est par ailleurs observé que l’état des lieux d’entrée […] 6 août 2018, porte mention d’un logement dont les éléments (Murs, Sol, Plafond, Fenêtre) sont qualifiés à l’état neuf ou en bon état, seul le sol de la cuisine est noté en état d’usage, tout comme les murs […] débarras et de la cave.
Il est précisé que quatre clés sont remises plus une pour le débarras extérieur. Il n’est pas contestable que M^me AC AB a signé ce document sans aucune annotation.
Par ailleurs si la SCI LA CABANNE ne disconvient pas n’avoir pas annexé le diagnostic technique au contrat de bail, comme le prescrit l’article 3-3 de la loi […] 6 juillet 1989, il indique, sans être utilement démenti, l’avoir transmis à première demande le 17 mai 2019. En tout état de cause il sera noté que cette obligation à la charge […] bailleur n’est qu’informative, la loi ne prévoyant en effet aucune sanction de sorte que ce moyen, à le supposer pertinent, ne saurait entraîner la nullité […] bail.
Il ne saurait davantage constituer une garantie contractuelle de sorte que le surcoût éventuel […] chauffage ne saurait entraîner la responsabilité […] bailleur de ce chef.
Pour établir l’indécence alléguée M^me AC AB pro[…]it:
-divers échanges de courriers avec le bailleur relatifs à la surconsommation électrique, point sur lequel il a été précédemment répon[…] (Cf supra),
-un courriel […] 15 mars 2020 faisant référence à des problèmes d’humidité, d’infiltrations et de champignons,
-des photos dont rien ne vient certifier […] lieu où elles ont été prises, de la date ni des conditions dans lesquelles elles ont été établies.
Les courriers des 20 et 27 juin 2020 à l’attention […] bailleur ne sont étayés d’aucune preuve
d’envoi ni de réception par son destinataire, tout comme le courrier adressé au Maire de Fontenay sous Bois.
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Le formulaire de Signalement pour insalubrité a bien été renseigné et signé par M^me AC AB le 6 juillet 2020, il n’est pour autant par justifié de son dépôt ni de son envoi au service concerné.
M^me AC AB a certes pris contact, par courriel, avec les services de l’ARS- DD94, qui l’ont invitée à contacter les services d’hygiène, démarche dont elle ne justifie pas, étant observé que son courriel, daté […] 23 juin 2022, est postérieur à l’intro[…]ction de la présente instance par le bailleur
Enfin le certificat médical pro[…]it, dont l’état de santé expliquerait l’absence de démarches de l’intéressée, est daté […] 02 septembre 2022, soit également postérieur à l’intro[…]ction de cette instance.
Il se dé[…]it légitimement de ce qui précède que M^me AC AB échoue à rapporter la preuve de la réalité de l’erreur qu’elle invoque tout autant que […] vice […] consentement alllégué, de sorte que sa demande de nullité […] bail doit être rejetée et partant celle de remboursement des loyers pour la période considérée.
2- Par M^me Z X Y pour dol
M^me Z X Y invoque l’absence de remise […] dossier de diagnostic technique (DDT) au jour de la signature […] bail qui, corrélée à l’importance de la première facture d’électricité, constituerait une « dissimulation intentionnelle », avec volonté […] bailleur de les tromper.
Ainsi qu’il a été plus avant rappelé les dispositions légales qui prévoient l’obligation d’annexer au bail les diagnostics, ne prévoient pas de sanction en cas de non respect, l’obligation concernée étant purement informative, étant surabondamment rappelé que le bailleur a procédé à cette transmission à première demande.
En outre, conformément aux dispositions combinées des articles 9 et 1353 […] code civil, il incombe à M^me Z X Y d’établir la réalité de manoeuvres entreprises par la SCI LA CABANE, lors de la signature […] bail, aux fins de surprendre son consentement et sans lesquelles elle n’aurait pas donné son accord à la conclusion […] bail.
Il ne suffit pas d’affirmer pour démontrer. Or M^me Z X Y ne décrit aucune manoeuvre ni n’établit l’existence de faits propres à caractériser celles-ci de sorte que le moyen doit être rejeté.
La demande de restitution des loyers acquittés sur la période considérée sera pareillement rejetée.
-Sur la demande de ré[…]ction rétroactive des loyers et indemnisation des préjudices
M^me AC AB qui invoque l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance conforme, sollicite l’indemnisation […] préjudice de jouissance en ayant résulté.
Ainsi qu’il en a été plus avant démontré, les pièces pro[…]ites à l’appui de ses affirmations, pour beaucoup d’entre elles postérieures à l’intro[…]ction de la présente instance, sont notoirement insuffisantes à établir la réalité […] manquement invoqué de sorte que les demandes formées par M^me AC AB doivent être rejetées.
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-Sur la suspension […] règlement des loyers
Pour les motifs identiques à ceux précédemment développés il sera considéré que, faute par M^me AC AB d’établir la manquement […] bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, elle est non fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et dès lors à bénéficier d’une quelconque suspension dans le règlement des loyers.
-Sur la demande au titre […] préjudice moral
M^me AC AB ayant échoué à démontrer le non respect par le bailleur de ses obligations, elle ne justifie en conséquence d’aucun fondement pour solliciter l’indemnisation d’un quelconque préjudice moral, étant surabondamment indiqué que les pièces médicales pro[…]ites se réfèrent à une pathologie antérieure et qu’il n’est démontré aucun lien entre celle-ci et le logement loué.
-Sur la dette locative
Il est justifié par les pièces pro[…]ites aux débats que la SCI LA CABANE a adressé aux locataires, par courrier recommandé […] 9 juillet 2020, une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 3.379,07 € au titre de l’arriéré locatif à cette date.
Par acte d’huissier […] 5 août 2020, le bailleur a fait signifier à M^me Z X Y et M^me AC AB un commandement de payer la somme en principal de 4.797,34 € pour l’arriéré locatif au terme d’août 2020, au visa de la clause résolutoire.
Il est pareillement établi et de surcroît non discuté que les locataires ont quitté les lieux le 31 mai 2021.
Les pièces pro[…]ites permettent de fixer la dette locative à la somme de 15.251,77 €.
Conformément aux dispositions de l’article 1353 […] code civil: "Celui qui réclame
l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro[…]it
l’extinction de son obligation".
Le contrat de location conclu entre les parties permet d’établir l’obligation née au profit de la bailleresse et partant l’exigibilité des loyers, le temps de son exécution.
Il incombe à M^mes Z X Y et AC AB de justifier des paiements effectués, sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur l’authencité de « la reconnaissance de dette » évoquée.
M^mes Z X Y et AC AB ne justifiant d’aucun règlement il convient de les condamner solidairement au paiement de la somme de 15.251,77 €, somme à parfaire des intérêts au taux légal à compter […] commandement de payer sur la somme de
4.797,34 et […] présent jugement pour le surplus.
M. AF AG AD AE X et M^me AI AD AH, qui se sont portés cautions solidaires de M^mes Z X Y et AC AB, par acte distinct […] 19 août 2019 (?), et auxquels le commandement de payer a été dénoncé par acte
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d’huissier […] 13 août 2020, seront tenus solidairement dans les mêmes termes.
-Sur les réparations locatives
Selon l’article 7 de la loi […] 06 juillet 1989, "Le locataire est obligé :
-b) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la […]rée […] contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute […] bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas intro[…]it dans le logement.
-d) De prendre à sa charge l’entretien courant […] logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Aux termes de l’article 1er […] décret […] 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons, et à la remise en état des revêtements de sols notamment en cas de tâches et de trous.
(…)".
L’imputabilité aux locataires des dégradations invoquées ne peut résulter que de l’examen comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie tout en prenant en compte la vétusté liée à l’usage normal des lieux.
Il a été précédemment énoncé que l’état des lieux d’entrée, certes sommaire, atteste d’un logement pris en bon état général. S’agissant des points non renseignés, il doit être considéré que le preneur est présumé les avoir reçu en bon état.
Aux termes […] procès-verbal de constat et des photos annexées, établi le 31 mai 2021 après que les locataires aient été, selon les indications de l’huissier, convoquées par lettre recommandée avec avis de réception, il apparaît que :
-le sol des différentes pièces (carrelage ou parquet) est en très mauvais état, présentant des fissurations et des tâches,
-les murs de la cuisine sont recouverts d’une toile de verre légèrement encrassée en partie basse et à l’état d’usage pour le reste,
-la table de cuisine est en très mauvais état, qui présente des traces d’infiltrations et de moisissures au pourtour,
-l’évier en inox est encrassé, dépourvu de bonde sur un sous-meuble en mélaminé en très mauvais état,
-en face un autre plan de travail en bois, en très mauvais état, avec des déjointements de lames et des signes d’infiltration en partie droite notamment,
-une cuisinière ancienne qui présente d’importantes traces de corrosion,
-un sous-meuble, une porte et quatre tiroirs, dont les plaquages sont sales. En partie basse, des tâches sont visibles sur le tablier qui est déboîté ou cassé,
-dans la salle de bains, le parquet flottant est en très mauvais état avec plusieurs tâches
RG: 11-22-429 11

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visibles au sol,
-le plafond est recouvert de toile de verre également à l’état d’usage, sauf dans la partie surplombant la baignoire, qui, elle, est complètement hors d’usage et piquée de moisissure,
-les joints au pourtour de la baignoire sont dégradés et noircis.
Il ressort de cet énoncé que les dégradations constatées révèlent un défaut d’entretien exclusivement imputable aux locataires.
La SCI LA CABANE sollicite à ce titre le paiement d’une somme de 5.539,65 € et pro[…]it à cet effet deux factures.
La première, référencée « FACTURE 002 » d’un montant de 400 €, relative à l’entretien des locaux est libellée au nom de « LA LICORNE ». Il n’est donné aucune explication quant au lien avec la bailleresse de sorte qu’elle ne saurait être retenue.
La seconde, de la société CED, éditée au nom de la SCI LA CABANE, relative aux travaux de peinture, réparations et assemblages mentionne un coût total de 8.100 €.
Il doit être noté que cette facture qui énonce la nature des travaux entrepris (peinture, reprise des trous, réparation de plomberie, assemblage de meubles remplacés et traitement des plans de travail cuisine) fixe un montant global pour l’ensemble sans que l’on ne puisse vérifier le coût unitaire de chacune de ces prestations. Elle ne saurait davantage être retenue.
Sous le bénéfice de ces développements il convient de fixer à la somme de 2.500 € le montant des réparations locatives à la charge des locataires. M^mes Z X Y et AC AB seront solidairement condamnées au paiement de cette somme. M. AF AG AD AE X et M^me AI AD AH, en leur qualité de cautions solidaires, seront tenus dans les mêmes termes.
-Sur les demandes de délais
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 al 1er […] code civil: "Le juge peut, compte tenu de la situation […] débiteur et en considération des besoins […] créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes […]es".
Il ressort des pièces pro[…]ites que M^me AC AB bénéficie de l’ARE et a déclaré un revenu imposable de 1.669 € selon l’avis établi en 2022.
Aux termes des débats et compte tenu de la situation respective des parties, il convient d’accorder des délais à M^me Z X Y et M^me AC AB, dans les termes et selon les modalités visées au présent dispositif.
-Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la SCI LA CABANE
Le seul défaut de paiement ne saurait suffire à caractériser une résistance abusive, pas davantage que le rejet des moyens opposés en défense.
Aussi faute pour la SCI LA CABANE de caractériser les élements de la résistance abusive alléguée et partant d’en justifier, la demande formée de ce chef sera rejetée.
RG: 11-22-429 12

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-Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article 514 […] Code de procé[…]re civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire que rien ne justifie d’écarter.
M^me Z X Y, M^me AC AB, M. AF AG AD AE X et M^me AI AD AH qui succombent à l’instance, seront condamnés in soli[…]m aux entiers dépens, en ce compris le coût […] commandement et de la dénonciation aux cautions.
L’équité et la situation économique respective des parties justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 […] code de procé[…]re civile au profit de la SCI LA CABANE dans la limite de 800 €.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;
REJETTE la demande de nullité […] bail de M^me AC AB;
REJETTE la demande de nullité […] bail de M^me Z X Y ;
REJETTE toutes les autres demandes de M^me AC AB, à l’exception des délais de paiement ;
REJETTE toutes les autres demandes de M^me Z X Y à l’exception des délais de paiement;
CONDAMNE solidairement M^me Z X Y, M^me AC AB, M.
AF AG AD AE X et M^me AI AD AH à payer à la SCI
LA CABANE les sommes suivantes :
* 15.251,77 € au titre […] solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter […] commandement de payer sur la somme de 4.797,34 € et […] présent jugement pour le surplus,
* 2.500 € au titre de la remise en état des lieux,
que M^me Z X Y et M^me AC AB pourront s’acquitter de DIT cette somme en 24 mensualités égales ;
DIT que les échéances seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 […] mois suivant la signification […] présent jugement;
REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI LA CABANE;
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CONDAMNE M^me Z X Y, M^me AC AB, M. AF AG
AD AE X et M^me AI AD AH in soli[…]m à payer à la SCI LA
CABANE la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 […] code de procé[…]re civile;
CONDAMNE M^me Z X Y, M^me AC AB, M. AF AG
AD AE X et M^me AI AD AH in soli[…]m aux entiers dépens, en cé compris le coût […] commandement et de la dénonciation aux cautions ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Pour copie certifiée conforme
Le greffier
JUDICIAIRE
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Val-de-Mar Marne)
RG: 11-22-429 14