TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE PARIS 1Pôle civil de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

PCP JCP référé N° RG 26/01682 N° Portalis352J-W-B7K-DCDHJ

rendue le 05 mars 2026

N° MINUTE : 1/2026

DEMANDEURSMonsieur X Y, demeurant 1 rue Pergolèse – 75016PARIS

Madame Z AA Y, demeurant 1 rue Pergolèse- 75016 PARIS

représentés par Maître David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire : #P0074

DÉFENDEURSMonsieur AB AC, demeurant 7 LISA PLACE – PIREBROOK – 07058 –  ÉTATS-UNIS

Madame AD AC, demeurant 7 LISA PLACE – PIREBROOK – 07058 –  ÉTATS-UNIS

représentée par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreaude PARIS, vestiaire : #C1951

COMPOSITION DU TRIBUNALFrédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assistéde Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 février 2026

ORDONNANCEcontradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le05 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de laprotection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Copie conforme délivréele : 05/03/2026à : Maître Lara ANDRAOS GUERIN+ Préfecture

Copie exécutoire délivrée le : 05/03/2026à : Maître David MELLOUL

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Décision du 05 mars 2026PCP JCP référé – N° RG 26/01682 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDHJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 25 octobre 2024,Monsieur AB AC et son épouse Madame AD AC (nom de jeune fille inconnu) (ci-aprèsdénommés les époux AC) ont consenti à Monsieur X Y et àMadame Z AE épouse Y (ci-après dénommés les épouxY) un bail d’habitation sur des locaux situés 1[…] (3ème étage gauche)à […] (75016) incluant une cave pour un loyer mensuel de 2 159,30 euros et 164 eurosde provision pour charges.

Autorisés par ordonnance sur requête du 4 février 2026, les époux Y ont, paractes de commissaire de justice du 10 février 2026, fait assigner en référé à heureindiquée les époux AC devant le juge des contentieux de la protection du tribunaljudiciaire de […] aux fins d’obtenir :- leur condamnation sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant une durée de 60jours à faire procéder dans le logement loué et dans les zones sinistrées (notammentdans la salle de bains et la chambre de l’enfant ainsi qu’au niveau des parois etplafonds affectés par l’humidité et les moisissures) aux opérations suivantes :

— mise en place d’un dispositif d’assèchement et de déshumidification dessupports (parois, plafonds et zones imbibées),- traitement fongique des zones atteintes (nettoyage, désinfection et traitementsanti-moisissures),- puis, une fois les supports rendus compatibles avec une reprise, reprise desenduits dégradés et remise en peinture des murs et plafonds des zonessinistrées,- leur condamnation à justifier de l’exécution des mesures ci-dessus par la production,dans le même délai, des devis acceptés, ordres de mission, factures et comptes rendusd’intervention des entreprises mandatées et le cas échéant de relevés d’humiditéavant/après ou tout document technique équivalent attestant de l’assèchement effectifdes supports avant remise en peinture,- l’autorisation de consigner entre les mains de la caisse des dépôts et consignation lesloyers et charges à échoir et subsidiairement la somme de 1 079,65 euros par moiscorrespondant à 50 % du loyer mensuel hors charges à compter de la signification del’ordonnance à intervenir et jusqu’à la complète exécution des mesures de remise enétat et la justification de leur réalisation,- leur condamnation au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des fraisirrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 19 février 2026, les époux Y, représentés par leur conseil, ontmaintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent au visa des articles 834 et 835 du code deprocédure civile, 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, subir depuisplusieurs mois des dégâts des eaux à répétition ayant fortement dégradé les murs etplafonds de leur logement et reprochent à leurs bailleurs de ne pas avoir pris lesmesures nécessaires pour procéder à l’assèchement des revêtements, préalableindispensable à la remise en état des lieux.

Ils considèrent que l’état dégradé du bien avec notamment la présence de moisissureset d’humidité contrevient aux obligations de délivrance conforme, d’entretien et dedécence qui pèsent sur les bailleurs, ce qui caractérise un trouble manifestement illiciteet un dommage imminent au regard de l’aggravation des désordres et du risquesanitaire en présence notamment d’un nourrisson.

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Ils estiment que la circonstance que les dégâts des eaux aient été provoqués par unefuite provenant du bac à douche de l’appartement du dessus ou du mauvais état decertaines des parties communes n’exonère pas les bailleurs de leur obligation de leurassurer la jouissance paisible des lieux et que la consignation des loyers constitue unemesure conservatoire pleinement justifiée au regard du trouble de jouissance subicompromettant l’usage conforme des lieux à leur destination.

Les époux AC, représentés par leur conseil, ont sollicité le débouté des demandeset la condamnation solidaire des époux Y au paiement de la somme de3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Ils soutiennent que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses, en ce queles désordres proviennent du voisin du dessus et le cas échéant des parties communesde l’immeuble de sorte qu’en application de l’article 1725 du code civil ils n’ont pasà garantir les preneurs du trouble de jouissance subi et qu’aucune faute ne peut leur êtrereprochée alors qu’ils ont fait intervenir un plombier pour réparer les fuites, déclaré lessinistres et interrogé les assureurs et le syndic de copropriété.

Ils prétendent que les travaux sollicités ne sont pas justifiés en l’absence de lapersistance des désordres et en tout état de cause sont prématurés dès lors que lesdommages doivent être pris en charge par l’assureur multirisque habitation despreneurs et que des expertises amiables sont toujours en cours.

Enfin, ils concluent au rejet de la demande de consignation en l’absence de faute et depreuve du caractère indécent du logement qui est toujours occupé par les locataires.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il estrenvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample des moyens des partiesà l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par disposition au greffe au 3 mars 2026 puis a étéprorogée au 5 mars suivant.

MOTIFS

Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de consignation desloyers

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de laprotection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire enréféré les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pourprévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestementillicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligationmême s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pasencore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer,à l’exclusion d’un dommage purement éventuel. Il doit être apprécié à la date où il eststatué. Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultantd’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue uneviolation évidente de la règle de droit. Aucune condition d’urgence ou d’absence decontestation sérieuse n’est requise pour l’application de cet article.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989,le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaîtrede risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé et dotédes équipements le rendant conforme à l’usage d’habitation, y faire pendant toute ladurée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locativeset assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.

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Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que, pour être décent, lelogement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accèsest en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux deruissellement et les remontées d’eau. La nature et l’état de conservation et d’entretiendes matériaux de construction et des revêtements du logement ne présentent pas derisques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporterla preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences. En effet, l’obligation dedélivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public. Dès lors, seul unévénement de force majeure, non allégué en l’espèce, peut exonérer le bailleur de sonobligation pendant la durée du bail. Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation demaintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lorsqu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables aulocataire.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locatairedispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour lespréjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. En matièred’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lelocataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement. Le jugesaisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux àréaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre,avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de cestravaux. Il transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou lejugement constatant que le logement loué n’est pas décent.

En l’espèce, la réalité des désordres dénoncés par les locataires est établie par lesdocuments versés aux débats et les photographies y annexées, notamment le procès-verbal de constat du 29 octobre 2025 et les différents rapports de recherche de fuite,d’experts d’assurance, du plombier et de l’architecte mandaté par le syndic decopropriété, révélant des dégâts très importants dans l’appartement au niveau des murset des plafonds, particulièrement dans la salle de bains et la pièce principale à usagede chambre à coucher pour bébé, avec des traces de moisissures et un taux d’humiditédans les revêtements variant entre 40 et 100 %.

Ces faits caractérisent d’évidence une situation d’indécence au sens notamment del’article 2, points 1 et 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et constituent untrouble manifestement illicite. Il n’est par ailleurs pas inutile de rappeler que le fait delaisser s’écouler des eaux dans un immeuble fait naître à terme des risques defragilisation de la structure comme relevé d’ailleurs par la société AB PLOMBERIEdans son rapport et le fait de laisser s’écouler des eaux usées conduit comme enl’espèce à l’apparition de moisissures et de champignons, ce qui crée un risquesanitaire pour les occupants du bien, dont un très jeune enfant soigné à plusieursreprises pour des rhinites, de sorte que le dommage imminent existe également.

L’absence d’obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par destiers au sens des dispositions de l’article 1725 du code civil ne dispense pas le bailleurde son obligation de faire pendant la durée du bail les réparations nécessaires autresque locatives (Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n°14-20.345).

Ainsi, la circonstance que le dégât des eaux provienne d’une fuite au niveau du bac àdouche de l’appartement du dessus ne saurait exonérer les bailleurs de leurresponsabilité, alors qu’ils ont l’obligation de délivrer les locaux loués, d’en assurerà leurs locataires une jouissance paisible et qu’ils doivent mettre tout en œuvre pourfaire cesser les troubles apportés à cette jouissance, celui constitué par un dégât deseaux en provenance d’un lot dont ils ne sont pas propriétaires n’étant pas constitutifd’une voie de fait dont ils ne seraient pas tenus à garantie. De même, il incombe auxbailleurs d’accomplir toutes les diligences nécessaires pour remédier aux troubles de

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jouissance subis, sans pouvoir renvoyer leurs locataires à saisir leur assureur ou celuidu propriétaire du lot d’où provient la fuite (Civ. 3ème, 9 septembre 2021, n°20-12.347).

La responsabilité des bailleurs se trouve ainsi engagée sans qu’il soit nécessaire derechercher la commission d’une quelconque faute et il importe peu qu’ils excipentavoir rencontré des difficultés dans le temps en raison de la complexité du sinistre, dunombre des intervenants et des contraintes propres à la copropriété ou qu’ils aientd’ores et déjà obtenu un devis de réfection du carrelage de la salle de bains.

Il résulte des derniers éléments techniques versés aux débats que la cause des dégâtsdes eaux aurait été traitée, les fuites n’étant désormais plus actives, et l’hypothèsed’une autre cause que celle concernant le bac à douche de l’appartement situé au dessusnotamment d’infiltrations provenant de la façade de l’immeuble – et donc d’une partiecommune – semble avoir écartée par l’architecte mandaté par le syndicat descopropriétaires, ce dont la société SARETEC missionnée par l’assureur des bailleurset qui a convoqué les parties à une nouvelle réunion d’expertise n’a sans doute pas étéinformée.

Tant la société BOIS dans son rapport du 4 novembre 2025 que l’architecte de lacopropriété estiment nécessaire d’attendre le séchage complet des murs et des plafondsavant de procéder à leur réfection et à la remise en peinture, l’architecte préconisantla mise en place de déshumidificateurs pour accélérer le processus. De tels travauxconstituent bien des mesures conservatoires et de remise en état au sens de l’article 835du code de procédure civile de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite etprévenir tout risque de dommage imminent.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de travaux des locataires selon lesmodalités précisées au dispositif aux frais avancés des bailleurs et compte tenu del’ancienneté des désordres et des tentatives de règlement amiable par les locataires,l’obligation d’exécuter ces travaux sera assortie d’une astreinte provisoire telle quedétaillée au dispositif dont l’éventuelle liquidation relevera du juge de l’exécution.

Par ailleurs, compte tenu de l’état particulièrement dégradé du logement qui ne satisfaitpas aux exigences de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu d’autoriser lespreneurs à consigner 50 % du montant du loyer hors charges jusqu’à la justification dela réalisation de l’ensemble des travaux ordonnés selon les modalités précisées audispositif.

Enfin, conformément aux dispositions précitées, la présente décision sera transmise parles soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Sur les demandes accessoires

Les époux AC, parties perdantes, seront condamnés aux dépens, conformémentaux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Y les frais exposés dans laprésente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros leur seradonc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats enaudience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire enpremier ressort,

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Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dèsà présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’un dommageimminent,

CONDAMNONSMonsieur AB AC et Madame AD AC,sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard passé le délai de 15 jourssuivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 60 jours àl’issue de laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et auprononcé éventuel d’une astreinte définitive, à effectuer dans le logement situé 1, ruePergolèse (3ème étage gauche) à […] (75016) loué à Monsieur X Y et àMadame Z AE épouse Y les travaux suivants :- mise en place d’un dispositif d’assèchement et de déshumidification des supports(parois, plafonds et zones imbibées),- traitement fongique des zones atteintes (nettoyage, désinfection et traitements anti-moisissures),- puis, une fois les supports rendus compatibles avec une reprise, reprise des enduitsdégradés et remise en peinture des murs et plafonds des zones sinistrées,

DISONS queMonsieur AB AC et Madame AD AC devrontjustifier de l’exécution de ces travaux par la production des devis acceptés, ordres demission, factures et comptes rendus d’intervention des entreprises mandatées et le caséchéant de relevés d’humidité avant/après ou tout document technique équivalentattestant de l’assèchement effectif des supports avant remise en peinture,

AUTORISONS Monsieur X Y et à Madame Z AEépouse Y à consigner entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations50 % du montant du loyer hors charges à compter de la signification de la présenteordonnance jusqu’à la justification de la réalisation des travaux ci-dessus mentionnés,le solde demeurant payable selon les modalités prévues au contrat,

CONDAMNONSMonsieur AB AC et Madame AD AC àverser à Monsieur X Y et à Madame Z AE épouseY la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe aureprésentant de l’État dans le département pour information,

CONDAMNONSMonsieur AB AC et Madame AD AC auxdépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titreprovisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Jugedes contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

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