Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 février 2023 et 28 mai 2024, M. B A, M. D E et M. F C, représentés par M^e Cristofari, demandent au tribunal :

1°) d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté en date du 14 septembre 2022 par lequel le maire d’Ajaccio a délivré à la société Carta bâtiment un permis de construire une maison sur la parcelle cadastrée section CN ° 254, chemin des Lentisques, lotissement « Pech », ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux en date du 29 novembre 2022 ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune d’Ajaccio et de la société Carta Bâtiment la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

— ils justifient respectivement de leur qualité de propriétaires de parcelles voisines du projet ;

— ils justifient de l’intérêt leur donnant qualité pour agir, le projet ayant pour conséquences de leur causer des nuisances, de nuire à la qualité de vie dans le lotissement et d’alourdir les charges de fonctionnement de celui-ci ;

— l’arrêté litigieux méconnaît l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme ;

— cet arrêté méconnaît l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme ;

— cet arrêté méconnaît l’article UD2 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ajaccio, relatif au risque d’éboulement rocheux ;

— cet arrêté méconnaît l’article UD9 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ajaccio, relatif à l’emprise au sol ;

— cet arrêté méconnaît l’article UD10 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ajaccio, relatif à la hauteur des constructions ;

— cet arrêté méconnaît l’article UD11 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ajaccio, relatif à la couverture des constructions ;

— cet arrêté méconnaît les prescriptions des articles 11.2 et 11.3 du règlement contractualisé du lotissement « Pech » interdisant de dépasser un coefficient de 0.10 de surface de plancher ;

— cet arrêté méconnaît les prescriptions de l’article 13 du règlement du lotissement « Pech », relatives au stationnement et aux garages ;

— cet arrêté méconnaît les prescriptions des articles 14 et 15 du règlement du lotissement « Pech » prescrivant la consultation préalable de l’association syndicale libre ;

— cet arrêté méconnaît les prescriptions de l’article 22 du règlement du lotissement « Pech » interdisant la subdivision de lot.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 décembre 2023 et un mémoire non communiqué, enregistré le 21 août 2024, la commune d’Ajaccio, représentée par la SELARL Parme Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. A et autres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune soutient que :

— la requête est irrecevable, les requérants ne justifiant pas de la qualité pour agir ;

— la requête est irrecevable, les requérants ne justifiant pas de l’intérêt leur donnant qualité pour agir ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par courrier du 8 avril 2025, les parties ont été informées de ce que le tribunal était susceptible de prononcer un sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme après avoir retenu les moyens tirés de la méconnaissance des articles UD2 et UD10 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ajaccio et invitées à présenter leurs observations.

Des observations des requérants ont été enregistrées le 9 avril 2025. Elles ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Jan Martin, premier conseiller,

— et les conclusions de M^me Pauline Muller, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Par l’arrêté du 14 septembre 2022, le maire d’Ajaccio a délivré à la société Carta bâtiment un permis de construire une maison sur la parcelle cadastrée section CN ° 254, chemin des Lentisques, lotissement « Pech ». Par une lettre du 8 novembre 2022, M. A et autres ont formé un recours gracieux que le maire d’Ajaccio a rejeté par une décision du 29 novembre 2022. M. A et autres demandent au tribunal de prononcer l’annulation de l’arrêté du 14 septembre 2022 et de la décision du 29 novembre 2022 de rejet de leur recours gracieux.

Sur la recevabilité de la requête :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. Lorsqu’elles sont introduites par une association, ces mêmes requêtes doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées des statuts de celle-ci, ainsi que du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture. Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

3. Il ressort des pièces du dossier, notamment de l’attestation immobilière produite par M. A, que ce dernier est propriétaire de la parcelle cadastrée section CN n° 009, située dans la commune d’Ajaccio. En revanche, M. E ne produit aucun justificatif pour établir qu’il serait propriétaire de la parcelle voisine cadastrée CN n° 0010, tandis que si la parcelle cadastrée CN n° 008 appartient à la société Cyrnea, M. C ne se présente pas en qualité de représentant de celle-ci. Il suit de là que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir des requérants doit être écartée en tant seulement qu’elle vise M. A.

4. En second lieu aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. ».

5. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

6. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section CN n° 009 de M. A n’est séparée que par un chemin, du terrain devant accueillir le projet de la société Carta bâtiment. Il s’ensuit que le requérant doit être regardé comme voisin immédiat de ce projet. Ainsi, eu égard à la nature et à l’importance de la construction projetée, de 256 m2 de surface de plancher, le requérant, qui allègue des troubles de jouissance de son bien, justifie de son intérêt à demander l’annulation du permis de construire litigieux. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne les dispositions de la loi Littoral telles que précisées par le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC) :

7. En premier lieu, aux termes de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. () ». Une opération qu’il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés ne peut être regardée comme une « extension de l’urbanisation » au sens de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l’urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d’un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions. En revanche, la seule réalisation dans un quartier urbain d’un ou plusieurs bâtiments, qui est une simple opération de construction, ne peut être regardée comme constituant une extension de l’urbanisation au sens de la loi.

8. Le PADDUC, qui fixe les modalités d’application de ces dispositions en application du I de l’article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales, prévoit par ailleurs que les espaces proches du rivage sont identifiés en mobilisant des critères liés à la distance par rapport au rivage de la mer, la configuration des lieux, en particulier la covisibilité avec la mer, la géomorphologie des lieux et les caractéristiques des espaces séparant les terrains considérés de la mer, ainsi qu’au lien paysager et environnemental entre ces terrains et l’écosystème littoral. En outre, le PADDUC prévoit que le caractère limité de l’extension doit être déterminé en mobilisant des critères liés à l’importance du projet par rapport à l’urbanisation environnante, à son implantation par rapport à cette urbanisation et au rivage, et aux caractéristiques et fonctions du bâti ainsi que son intégration dans les sites et paysages. Les prescriptions du PADDUC apportent des précisions et sont compatibles avec les dispositions du code de l’urbanisme citées au point précédent.

9. Il ressort des pièces du dossier, notamment du dossier de demande de permis de construire, que la construction projetée, dont il est constant qu’elle se situe dans les espaces proches du rivage, s’implante dans le secteur de Barbicaja qui se situe en continuité du centre-ville de la commune d’Ajaccio, ne présentant ainsi pas les caractéristiques d’une coupure d’urbanisation. Eu égard aux dimensions du projet par rapport aux constructions environnantes, celui-ci doit être regardé comme une opération de construction et non pas comme une extension de l’urbanisation au sens des dispositions précitées de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme. Il suit de là que le moyen tiré de l’inexacte application de ces dispositions doit être écarté.

10. En second lieu, aux termes de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme : « Les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l’occupation et à l’utilisation des sols préservent les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques. / Un décret fixe la liste des espaces et milieux à préserver, comportant notamment, en fonction de l’intérêt écologique qu’ils présentent, les dunes et les landes côtières, les plages et lidos, les forêts et zones boisées côtières, les îlots inhabités, les parties naturelles des estuaires, des rias ou abers et des caps, les marais, les vasières, les zones humides et milieux temporairement immergés ainsi que les zones de repos, de nidification et de gagnage de l’avifaune désignée par la directive 79/409 CEE du 2 avril 1979 concernant la conservation des oiseaux sauvages ». En application de ces dispositions, l’article R. 121-4 du même code dresse la liste des espaces qui doivent être préservés, dès lors qu’ils constituent un site ou un paysage remarquable ou caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral et sont nécessaires au maintien des équilibres biologiques ou présentent un intérêt écologique. Aux termes du I de l’article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales : « Le plan d’aménagement et de développement durable de Corse peut préciser les modalités d’application, adaptées aux particularités géographiques locales, du chapitre Ier du titre II du livre Ier du code de l’urbanisme sur les zones littorales et du chapitre II du titre II du livre Ier du même code sur les zones de montagne. / Les dispositions du plan qui précisent ces modalités sont applicables aux personnes et opérations qui sont mentionnées, respectivement, aux articles L. 121-3 et L. 122-2 dudit code ».

11. Contrairement à ce que soutient le requérant, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction projetée s’implanterait dans un espace remarquable au sens des dispositions citées au point précédent. Dès lors, le moyen tiré de l’inexacte application de ces dispositions ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne le règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Ajaccio :

12. En premier lieu, selon l’article UD2 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif au risque d’éboulement rocheux : « Dans les secteurs L » Aléa limité « , les occupations ou utilisations du sol sont admises sous conditions ci-après : Par rapport aux risques d’éboulements rocheux EB : toute occupation ou utilisation du sol est subordonnée à la mise en sécurité préalable du projet par le maître d’ouvrage. A savoir : Réalisation par le maître d’ouvrage et sous responsabilité d’une étude géotechnique permettant de déterminer la nature des travaux de protection du terrain concerné contre les éboulements rocheux Réalisation effective des travaux de mise en sécurité définis par l’étude et leur validation par le bureau d’études expert à l’origine de l’étude géotechnique. ».

13. Il ressort des pièces du dossier, notamment de l’étude géotechnique réalisée à l’appui du projet, que, contrairement à ce que la commune d’Ajaccio soutient, le terrain d’assiette du projet ne se situe pas en zone d’aléa faible de mouvement de terrain au titre du plan de prévention des risques naturels, mais en zone d’aléa fort. Cette étude ajoute que la maîtrise de l’aléa d’éboulement rocheux est nécessaire pour la sécurisation du projet et recommande, à cette fin, la réalisation d’un massif souple en gabions de hauteur de deux mètres, pour une largeur d’un mètre. Or, si la commune se prévaut de l’attestation de l’architecte, chargé du projet, certifiant la prise en compte de l’étude précitée, il ne ressort pas de la notice descriptive du projet ni des plans joints à la demande de permis de construire que de tels aménagements soient prévus. Dès lors, en l’absence de mise en sécurité préalable du projet en cause, le moyen tiré de l’inexacte application des prescriptions de l’article UD2 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

14. En deuxième lieu, l’article UD9 du règlement du plan local d’urbanisme limite l’emprise au sol des constructions à 20 % de la surface des terrains situés en secteur Uda.

15. Il ressort des pièces du dossier que le terrain devant accueillir le projet, situé en secteur Uda, a une surface de 985 m2, autorisant ainsi une emprise au sol maximale de 197 m2. Le dossier de demande de permis de construire ne précise pas l’emprise au sol de ce projet. Si le requérant fait valoir que la construction projetée présente une surface de plancher créée de 254 m2, elle se compose néanmoins de deux niveaux. Ainsi, alors qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier de demande de permis de construire que l’emprise au sol de ce projet dépasserait le plafond fixé par les prescriptions de l’article UD9 du règlement du plan local d’urbanisme, le moyen tiré de l’inexacte application de ces dispositions ne peut qu’être écarté.

16. En troisième lieu, il résulte de l’article UD10 du règlement du plan local d’urbanisme, tel que précisé par son annexe 2, que la hauteur des constructions situées en secteur UDa ne peut excéder 7 mètres par rapport à un plan parallèle au sol naturel, ce plan étant situé à une hauteur égale à la hauteur absolue, lorsque le terrain est en pente.

17. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de coupe du projet en cause, que la hauteur de la construction projetée est de 8 mètres à compter du sol naturel. Il suit de là que le moyen tiré de l’inexacte application des prescriptions citées au point précédent ne peut qu’être accueilli.

18. En quatrième lieu, l’article UD11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la couverture des constructions autorise, à titre exceptionnel, sous réserve d’une bonne intégration au bâti existant, les couvertures des constructions en toitures terrasses.

19. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la photographie d’insertion du projet dans son environnement, que le projet en cause est doté d’une toiture terrasse, comme c’est le cas de plusieurs constructions environnantes. Ainsi, c’est sans commettre d’erreur manifeste d’appréciation au regard des prescriptions citées au point précédent que le maire d’Ajaccio a délivré le permis litigieux.

En ce qui concerne le règlement du lotissement « Pech » :

20. Aux termes de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. () ».

21. Il est constant que le règlement du lotissement « Pech » a été approuvé en 1975, alors que la commune d’Ajaccio est couverte par un plan local d’urbanisme depuis le 21 mai 2013. Il suit de là, sans que le requérant puisse utilement se prévaloir de la décision du 30 mars 2021 par laquelle les colotis ont décidé, en assemblée générale, de contractualiser les règles de ce lotissement, que les prescriptions de ce règlement ne sont pas opposables au permis litigieux. Dès lors, les moyens tirés de la méconnaissance de telles prescriptions doivent être écartés en ce qu’ils sont inopérants.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

22. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

23. Ces dispositions ont pour objet de permettre au juge administratif de surseoir à statuer sur une demande d’annulation d’un permis de construire lorsque le vice entraînant l’illégalité de cette décision est susceptible d’être régularisé. Il appartient au juge administratif, pour faire usage des pouvoirs qui lui sont ainsi dévolus, d’apprécier si, eu égard à la nature et à la portée du vice entraînant son illégalité, cette régularisation est possible. Ce vice est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

24. Les vices tirés de la méconnaissance des prescriptions des articles UD2 et UD10 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ajaccio, relevés respectivement aux points 13 et 17 du présent jugement, peuvent être régularisés sans dénaturer le projet. Les parties ayant été invitées à présenter leurs observations, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation afin de permettre l’intervention d’un permis de régularisation. Cette mesure devra être communiquée au tribunal dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : La requête, en tant qu’elle est présentée par M. E et M. C, est rejetée.

Article 2 : En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il est sursis à statuer sur la requête de M. A jusqu’à l’expiration du délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la commune d’Ajaccio et à la société Carta bâtiment pour notifier au tribunal une mesure de régularisation.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à M. D E, à M. F C, à la société Carta bâtiment et à la commune d’Ajaccio.

Délibéré après l’audience du 11 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Anne Baux, présidente ;

M. Jan Martin, premier conseiller ;

M^me Nathalie Sadat, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

Le rapporteur,

Signé

J. MARTIN

La présidente,

Signé

A. BAUX

La greffière,

Signé

R. ALFONSI

La République mande et ordonne au préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

R. ALFONSI