Vu les procédures suivantes :

I. Sous le n° 2201087, par une requête et des mémoires, enregistrés le 7 septembre 2022, le 8 avril 2023, le 12 janvier 2024, le 14 février 2024 et le 27 novembre 2024, la société par actions simplifiées (SAS) Carlandria, représentée par M^e Philip, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 dans la commune d’Ajaccio pour un montant total de 63 221 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société requérante soutient que :

— c’est à tort que l’administration fiscale n’a pas évalué son hôtel par une méthode d’évaluation directe ;

— l’évaluation effectuée par l’administration fiscale constitue une atteinte aux principes de proportionnalité et de respect des biens garantis par l’article 1er du Premier protocole additionnel de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

— les dispositions légales qui régissent le calcul et l’établissement des cotisations de taxes foncières sont si complexes qu’elles portent manifestement atteinte au principe de légalité impliquant la prévisibilité et la clarté des règles fiscales applicables, au principe d’égalité et de respect des biens garantis par l’article 14 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 1er du premier protocole additionnel à cette convention ;

— la circonstance que son immeuble soit composé d’un escalier monumental ainsi que d’un parvis classé limitant les surfaces d’exploitation, implique l’application d’un coefficient de pondération de 0,7

— ces carences portent atteinte au principe d’égalité et de respect des biens garantis par l’article 14 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 1er du premier protocole additionnel à cette Convention ;

— le coefficient de localisation de 1 ne tient pas compte du paysage de la commune, de son évolution et des spécificités propres à chaque quartier.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 21 mars 2023, le 19 avril 2023, le 1er février 2024 et le 12 mars 2024, le directeur départemental des finances publiques de la Haute-Corse conclut au rejet de la requête. Le directeur soutient que :

— les moyens tirés d’une atteinte au principe d’égalité et du respect des biens garantis par l’article 14 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 1er du Premier protocole additionnel à cette Convention sont irrecevables faute d’avoir été présentés par le mémoire distinct et motivé prévu à l’article R. 771-3 du code de justice administrative ;

— les moyens de la requête ne sont pas fondés.

II. Sous le n° 2201245, par une requête et des mémoires, enregistrés le 12 octobre 2022, le 20 avril 2023, le 12 janvier 2024, le 14 février 2024 et le 27 novembre 2024, la SAS Carlandria, représentée par M^e Philip, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2021 dans la commune d’Ajaccio pour un montant total de 156 060 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société requérante invoque les mêmes moyens que dans la requête n° 2201087.

Par des mémoires en défense enregistrés le 21 mars 2023, le 25 avril 2023, le 1er février 2024, le 12 mars 2024 et le 20 décembre 2024, le directeur départemental des finances publiques de la Haute-Corse conclut au rejet de la requête. Le directeur invoque les mêmes moyens que dans la requête n° 2201087. Il soutient, en outre, que les conclusions de la requête relatives aux années 2017 à 2020 sont irrecevables dès lors que la réclamation est tardive au regard du délai prévu par l’article R. 196-2 du livre des procédures fiscales.

Vu les autres pièces des dossiers.

La présidente du tribunal a désigné M. Pierre Monnier, vice-président, pour statuer sur les litiges visés par l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer ses conclusions à l’audience, en application de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le rapport de M. Pierre Monnier, magistrat désigné, a été entendu au cours de l’audience publique.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— la Constitution ;

— la convention européenne des droits de l’homme et de sauvegarde des libertés fondamentales, ainsi que son premier protocole additionnel ;

— le code général des impôts ;

— le code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Carlandria est propriétaire de l’hôtel « Palazzu Pozzo-di-Borgo » sis 17 rue Bonaparte à Ajaccio. Par une réclamation du 29 décembre 2021, dont l’administration fiscale a accusé réception le 3 janvier 2023, elle a demandé à la décharge des cotisations de la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison de cet hôtel au titre des années 2020 et 2021 pour un montant total de 63 221 euros. Par une seconde réclamation, notifiée le 6 septembre 2022, elle a demandé à l’administration fiscale la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie pour le même bien au titre des année 2017 à 2021. L’administration ayant rejeté ces demandes, respectivement, les 26 août et 9 septembre 2022, la société requérante demande au tribunal, d’une part, dans la requête n° 2201245, la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 et, d’autre part, dans la requête n° 2201087, la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2020.

2. Les requêtes n° 2201087 et n° 2201245 émanent d’un même contribuable, présentent à juger des questions communes et ont fait l’objet d’une instruction commune, il y a lieu des les joindre pour qu’il en soit statué par un même jugement.

3. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « I. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. A. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / Pour l’application du présent 1 : / () 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. / A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation. / A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. /Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation. / C. La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / III. A. La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III () ».

Sur la question prioritaire de constitutionnalité :

4. A supposer que la SAS Carlandria soutienne que les dispositions citées au point 3 méconnaissent le principe de clarté de la loi découlant de l’article 34 de la Constitution et l’objectif de valeur constitutionnelle d’intelligibilité et d’accessibilité de la loi, un tel moyen, qui constitue une question prioritaire de constitutionnalité, est irrecevable dès lors qu’il n’a pas été soulevé par le mémoire distinct prévu à l’article R. 771-3 du code de justice administrative. En outre, ces dispositions ne présentent pas de difficulté particulière d’interprétation qui, eu égard notamment à leur ambiguïté et à leur caractère contradictoire ou incompréhensible, serait source d’insécurité juridique. Par suite et en tout état de cause, le moyen tiré de ce qu’elles méconnaîtraient le principe de clarté de la loi découlant de l’article 34 de la Constitution et l’objectif de valeur constitutionnelle d’intelligibilité et d’accessibilité de la loi ne saurait être accueilli.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

5. Il résulte de l’instruction que, par une déclaration en date du 26 août 2014, la SAS Copap, à laquelle la société requérante a succédé dans l’exploitation de l’hôtel, alors dénommé « Hôtel Palazzu U domu », a coché la case HOT 1 (« Hôtels » confort « (4 étoiles et plus, ou confort identique ») et a indiqué une surface de 2 081 m² pour les parties principales du local et une surface de 277 m² pour les parties secondaires couvertes.

6. En premier lieu, aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () / Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : / Catégorie 1 : hôtels confort (4 étoiles et plus, ou confort identique) () Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : / Catégorie 1 : locaux ne relevant d’aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire ».

7. En se bornant à soutenir que l’accès aux étages, plus particulièrement au 1er étage, se fait par un imposant escalier d’art, la SAS Carlandria ne conteste pas sérieusement le bien fondé de son classement dans la catégorie 1 du sous-groupe V dont font partie les hôtels 4 étoiles. La seule circonstance invoquée ne saurait en effet suffire à regarder son hôtel comme un bien ne relevant non pas de cette catégorie mais de celle du sous-groupe X réservé aux établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale n’a pas évalué son hôtel par une méthode d’évaluation directe.

8. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de l’article 1504 du code général des impôts : " Pour la détermination des valeurs locatives des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au I de l’article 1498, la commission départementale des valeurs locatives prévue à l’article 1650 B dispose d’un délai de trois mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les avant-projets élaborés par l’administration fiscale pour établir des projets de :a) Délimitation des secteurs d’évaluation prévus au 1 du B du II de l’article 1498 ; b) Tarifs déterminés en application du 2 du même B ; c) Définition des parcelles auxquelles s’applique le coefficient de localisation mentionné au même 2 () « . Aux termes de l’article 1518 F de ce code : » Les décisions prises en application des articles 1504 et 1518 ter ne peuvent pas être contestées à l’occasion d’un litige relatif à la valeur locative d’une propriété bâtie ".

9. Il résulte de ces dispositions que les décisions fixant les coefficients de localisation ne peuvent pas être contestées par la voie de l’exception à l’occasion d’un litige relatif à la valeur locative d’une propriété bâtie. Par suite, le moyen tiré de ce que le coefficient de localisation de 1 adopté uniformément sur la commune d’Ajaccio ne tient pas compte du paysage de cette commune, de son évolution et des spécificités propres à chaque quartier doit être écarté comme inopérant.

10. En troisième lieu, aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. () / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ». Il résulte de ces dispositions que, pour le calcul de la valeur locative d’une propriété bâtie relevant de l’article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III précité ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé.

11. Les parties d’un hôtel qui sont accessibles aux clients et affectées à l’accueil, de sorte que leur utilisation correspond à l’affectation principale de ce local, classé dans la catégorie « hôtels confort » du sous-groupe : « hôtels et locaux assimilables », doivent être prises en compte sans appliquer les coefficients de pondération mentionnés au troisième alinéa de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts. Par suite, contrairement à ce que soutient la SAS Carlandria, la circonstance que son hôtel comporte un escalier monumental ainsi qu’un parvis classé limitant les surfaces d’exploitation est sans incidence sur le coefficient de pondération.

12. En quatrième et dernier lieu, aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales, lequel doit, en vertu de l’article 5 du même protocole, être regardé comme un article additionnel à cette convention : « Toute personne physique a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ». Selon l’article 14 de la même convention : « La jouissance des droits et libertés reconnus dans la présente convention doit être assurée sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l’origine nationale ou sociale, l’appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou toute autre situation ». Une distinction entre des personnes placées dans une situation analogue est, au sens des stipulations de l’article 14 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 1er du premier protocole additionnel à cette convention, discriminatoire, si elle n’est pas assortie de justifications objectives et raisonnables, c’est-à-dire si elle ne vise pas un objectif d’utilité publique, ou si elle n’est pas fondée sur des critères objectifs et rationnels en rapport avec l’objet de la loi.

13. Les moyens de la société requérante tirés de la méconnaissance de stipulations rappelées au point précédent ne sont pas assortis des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé. Par suite, ils ne peuvent qu’être écartés.

14. Il résulte de ce qui précède que la SAS Carlandria n’est pas fondée à demander la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2021. Il suit de là que, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par l’administration fiscale dans la requête n° 2201245, la requête doit être rejetée, y compris les conclusions au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Carlandria est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à La SAS Carlandria et au directeur départemental des finances publiques de la Haute-Corse.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

Le magistrat désigné,

Signé

P. MONNIER

La greffière,

Signé

H. MANNONI

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

H. MANNONI

N°s 2201087 et 2201245