Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 novembre 2023 et les 25 octobre et 22 novembre 2024, l’association syndicale libre du lotissement Tombulu Biancu et la SCI Joseph Marie, représentées par M^e Ottaviani, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 4 septembre 2023 par lequel le maire de la commune de Furiani a délivré à la SAS Le Village un permis de construire pour la modification et la création d’ouvertures en façade, sur une construction existante édifiée sur la parcelle cadastrée section B n°1 454, située au 2719 lotissement Tombulu Biancu ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Furiani la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des dispositions des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- le projet aurait dû faire l’objet d’une demande de permis de construire portant non seulement sur la modification de la façade, mais également sur la régularisation des travaux effectués sans autorisation ;

- l’arrêté en litige méconnait les dispositions de l’article L. 121-6 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 décembre 2023, la commune de Furiani, représentée par la SCP Lesage Berguet Gouard-Robert, conclut, au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en raison de l’absence d’intérêt à agir des requérantes ;

- les moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 janvier, 22 février et 31 octobre 2024, la SAS Le Village, représentée par la M^e Palmieri, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors, d’une part, que l’association syndicale libre du lotissement Tombulu Biancu qui ne démontre pas avoir publié ses statuts, n’établit pas sa capacité pour agir, ni celle de son représentant légal et, d’autre part, que les requérantes ne justifient pas d’un intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 27 novembre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 27 décembre suivant.

Une note en délibéré présentée par l’association syndicale libre du lotissement Tombulu Biancu a été enregistrée le 30 octobre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Zerdoud ;

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public ;

- les observations de M^e Ottaviani, représentant les requérantes et de M^e Palmieri, représentant la SAS Le Village.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 4 septembre 2023, dont l’association syndicale libre du lotissement Tombulu Biancu et la SCI Joseph Marie demandent au tribunal de prononcer l’annulation, le maire de la commune de Furiani a délivré à la SAS Le Village un permis de construire pour la modification et la création d’ouvertures en façade sur une construction existante édifiée sur la parcelle cadastrée section B n°1 454, située au 2719 lotissement Tombulu Biancu dans cette commune.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation (…) ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours relatif à l’octroi d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

En ce qui concerne l’intérêt pour agir de l’association syndicale libre du lotissement Tombulu Biancu :

4. Il ressort des pièces du dossier que, conformément à l’article 3 de ses statuts, l’objet exclusif de l’association syndicale libre du lotissement Tombulu Biancu, est défini comme suit : « – l’acquisition, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public ; – l’appropriation desdits biens ; – la création de tous éléments d’équipements nouveaux ; – le contrôle de l’application du règlement et du cahier des charges du lotissement ; – l’exercice de toutes actions afférentes audit contrôle ainsi qu’aux ouvrages et équipements ; – la gestion et la police desdits biens communs nécessaires ou utiles pour la bonne jouissance des propriétaires, dès leur mise en service, et la conclusion de tous contrats et conventions relatifs à l’objet de l’Association ; – la répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’Association et leur recouvrement ; – et, d’une façon générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières, de toutes subventions et la conclusion de tous emprunts ». Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire attaqué, qui porte sur la modification et la création d’ouvertures en façade sur une construction existante, aurait une incidence sur les parties communes du lotissement ou sur leur police. En outre, l’association requérante ne produit, aucun élément précis permettant de démontrer que le projet contreviendrait aux stipulations du cahier des charges du lotissement. Dès lors qu’aucune disposition de ses statuts ne lui confère, en tout état de cause, pour mission la défense des intérêts collectifs de ses membres en matière d’urbanisme, l’association syndicale libre du lotissement ne justifie pas d’un intérêt à agir lui donnant qualité pour demander l’annulation du permis de construire en litige. Par suite, cette fin de non-recevoir doit être accueillie.

En ce qui concerne l’intérêt pour agir de la SCI Joseph Marie :

5. La SCI Joseph Marie, voisine immédiate du projet, se prévaut notamment, à l’encontre du permis de construire délivré le 4 septembre 2023, de la création de vues sur sa propriété. Il ressort des pièces du dossier que la création de l’ouverture projetée sur la façade nord du bâtiment sera directement orientée vers la propriété de la société requérante. Dès lors, la SCI Joseph Marie qui fait état d’éléments relatifs à la nature et à la localisation du projet de construction justifie d’un intérêt à agir lui donnant qualité pour demander l’annulation du permis de construire en litige. Par suite la fin de non-recevoir soulevée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

6. En premier lieu, aux termes l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. » et aux termes de l’article L. 431-7 du même code : «« Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ». Aux termes de l’article R.431-8 de ce code, il comporte une notice précisant : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. » ainsi, selon l’article R.431-9, qu’un « plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les côtes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. » et, selon l’article R.431-10 « (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse (…) ».

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. La société requérante soutient que le dossier de demande de permis de construire présenterait de nombreuses insuffisances en ce que la localisation, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel du bâtiment ne seraient pas explicites, la notice architecturale ne permettant pas d’apprécier la situation du terrain dans son environnement proche et lointain, ni l’insertion du bâtiment projeté par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, ni encore son impact visuel, l’organisation des accès au terrain et des aires de stationnement, les données thermiques relatives à l’isolation de la construction ainsi que les aménagements et la desserte des réseaux. L’intéressée relève en outre, que le plan de masse ne comporte aucune description des accès alors que le terrain n’est pas desservi par une voie ouverte à la circulation publique, mais par une voie privée constituant une partie commune du lotissement, et que les cotes de ce plan ne sont pas rattachées au système altimétrique de référence du plan de prévention des risques, alors même que le projet se situe en zone inondable. Par ailleurs, la SCI Joseph Marie soutient que le projet architectural ne comporte aucun document graphique ni documents photographiques permettant de situer le terrain dans son environnement proche et lointain, les angles de vues n’étant pas davantage reportés sur le plan de masse. Enfin, l’intéressée fait état de ce qu’aucun plan d’aménagement intérieur n’a été produit au dossier.

9. Il ressort toutefois de l’examen des pièces du dossier que le plan de situation, le plan cadastral, le plan de masse avant et après travaux, faisant apparaître les éléments existants sur le terrain, notamment végétaux et paysagers, les photographies aériennes, les plans de façades ainsi que les photographies du terrain, étaient de nature à permettre à l’administration de se prononcer en toute connaissance de cause, eu égard à la nature du projet. Par ailleurs, si la société requérante soutient qu’aucun plan d’aménagement intérieur n’a été produit, elle n’invoque aucune disposition législative ou réglementaire imposant la présence d’un tel document dans le dossier de demande de permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance des pièces du dossier doit être écarté.

10. En deuxième lieu, la société requérante soutient que le projet aurait dû faire l’objet d’une demande de permis de construire portant non seulement sur la modification de la façade, mais également sur la régularisation des travaux réalisés sans autorisation. Toutefois, les mentions de l’acte de vente faisant état d’une discordance entre la construction édifiée et le permis initialement délivré, ainsi que la différence d’emprise relevée entre l’extrait du plan cadastral et le plan de masse, à la supposer établie, ne permettent pas de démontrer que la construction existante ne serait pas conforme au permis initial ou aux règles d’urbanisme applicables. Par suite, la SCI Joseph Marie n’apportant pas la preuve de l’irrégularité alléguée, ce moyen doit, en tout état de cause, être écarté.

11. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme : « En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux (…) ». Un « espace urbanisé » au sens des dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme, issu de la loi « littoral », appartient, par nature, à une agglomération ou à un village existant au sens de l’article L. 121-8 du même code.

12. Le PADDUC, qui précise, en application du I de l’article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales, les modalités d’application des dispositions citées ci-dessus, prévoit que, dans le contexte géographique, urbain et socioéconomique de la Corse, une agglomération est identifiée selon des critères tenant au caractère permanent du lieu de vie qu’elle constitue, à l’importance et à la densité significative de l’espace considéré et à la fonction structurante qu’il joue à l’échelle de la micro-région ou de l’armature urbaine insulaire, et que, par ailleurs, un village est identifié selon des critères tenant à la trame et la morphologie urbaine, aux indices de vie sociale dans l’espace considéré et au caractère stratégique de celui-ci pour l’organisation et le développement de la commune. En outre, s’agissant des dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme, le PADDUC formule, au point 4.2 de l’annexe 3 – Livret littoral – quatre critères, à appliquer cumulativement, pour déterminer le caractère urbanisable d’une parcelle ou d’une unité foncière située dans la bande des cent mètres et tenant à sa taille limitée, à son inclusion au sein d’un espace urbanisé lui-même inclus dans l’enveloppe urbaine d’un village ou d’une agglomération, à sa situation en continuité immédiate avec des parcelles bâties, et enfin à la préservation du paysage environnant. Ces prescriptions apportent des précisions et sont compatibles avec les dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme.

13. En l’espèce, il est constant que le terrain d’assiette du projet, lequel prévoit l’installation de deux pergolas en façade avec une augmentation de l’emprise au sol de la construction existante, se situe dans la bande littorale des 100 mètres à compter du rivage. En effet, il ressort des pièces du dossier que la construction litigieuse est implantée en front de mer, au sein d’un lotissement composé de quelques maisons de part et d’autre, dans un secteur excentré de la commune de Furiani, éloigné du centre-bourg situé de l’autre côté de l’étang de Biguglia. Ce secteur prend la forme d’un hameau qui s’est constitué le long de « La Marana » séparant la mer de l’étang de Biguglia, dont l’urbanisation s’interrompt au nord, en raison du rétrécissement de la langue de terre, et se poursuit de manière plus importante au sud. Toutefois, la densité des constructions y demeure faible au regard de l’étendue du secteur, si bien que le terrain du projet ne peut être regardé comme situé au sein ou dans le prolongement d’un village ou d’une agglomération, quand bien même il est bordé de part et d’autre par des habitations. Ainsi, ce hameau ne constitue ni un village ni une agglomération au sens des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme telles que précisées par le PADDUC. Il suit de là que le projet en cause ne s’implantant pas dans un espace urbanisé au sens de l’article L. 121-16 du même code, la SCI Joseph Marie est fondée à soutenir que le maire de la commune de Furiani en autorisant l’installation de deux pergolas en façade a fait une inexacte application des dispositions précitées de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme.

14. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 4 septembre 2023 doit être annulé en tant qu’il autorise, sur le bâtiment en cause, l’installation de deux pergolas en façade.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

15. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. » et aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

16. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

17. Eu égard au motif d’annulation retenu par le présent jugement, le permis de construire délivré le 4 septembre 2023 ne peut faire l’objet d’aucune régularisation par la délivrance d’un permis modificatif sur le fondement des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Sur les frais liés au litige :

18. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Furiani les sommes que la SCI Joseph-Marie et l’association syndicale libre du lotissement Tombulu Biancu demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les dispositions du même article font par ailleurs obstacle à ce que les sommes demandées à ce titre par la commune de Furiani et la SAS Le Village soient mises à la charge de la SCI Joseph-Marie et de l’association syndicale libre du lotissement Tombulu Biancu, qui ne sont pas la partie perdante.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de la commune de Furiani du 4 septembre 2023 est annulé en tant qu’il autorise, sur le bâtiment édifié sur la parcelle cadastrée section B n°1 454, située au 2719 lotissement Tombulu Biancu, l’installation de deux pergolas en façade.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l’association syndicale libre du lotissement Tombulu Biancu, la SCI Joseph Marie, la SAS Le Village et à la commune de Furiani.

Copie en sera adressée au préfet de la Haute-Corse.

Délibéré après l’audience du 24 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Baux, présidente,

M^me Zerdoud, conseillère,

M. Samson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe 14 novembre 2025.

La présidente,

Signé

A. Baux

La rapporteure,

Signé

I. Zerdoud

La greffière,

signé

R. Alfonsi

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Corse en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,